Archief - Vastgoed: Duurzame investering of bubble?

Nee, ik ga ervan uit dat men dan een kleine 250 euro (gezamelijk) per maand spaart.
= 3000 euro op jaarbasis.
Neem daarbij de afbetaling lening. Laat ons zeggen gemiddeld 4000 euro Kapitaal per jaar.
Woon 10 jaar in je appartement.

Dan heb je na die 10 jaar je 82.000 beginkapitaal + 10 x 7000 euro nieuw gespaard kapitaal.
150.000 eigen inbreng op je 36ste om je droomhuis te kopen. En dan nog een eventuele meerwaarde verkoop appartement. (Zou ik wel niet op rekenen de komende jaren)

Waarom dan niet iets huren (met een lagere huurprijs dan dat je zou uitgeven om te kopen natuurlijk) ipv meteen te kopen ondertussen? Ge gaat minder verliezen aan overhead (intrest, koop en verkoopkosten). Woon eerst in een klein appartement, toch nog geen kinderen of nog baby's die niet veel ruimte nodig hebben (kwil zeggen om rond te crossen), eenmaal die ouder zijn zette dan een kot me ne groten hof.

Het hangt er vanaf wat ze eerst kopen en voor hoelang natuurlijk, maar als ge ziet 500EUR voor een groot app met 2 slaapkamers is makkelijk te vinden, koop nekeer iets deftig, afbetaling zal al snel een pak hoger liggen en als ge huurt geen grote kosten of niks. Kunde makkelijk 1000EUR sparen per maand = 10*12000 en die 82000 die belegt ge.

"iets klein" tijdelijk kopen ... ik zou "iets klein" huren. Kzou niets kopen waar ge niet heel uw leven kunt in wonen. Ook al plant ge om een grotere boite te kopen, eenmaal ge die stap zet, moet ge er rekening mee houden dat de dingen kunnen draaien en dat ge er voor altijd moet inzitten.

Voorlopig zal het stabiliseren, op lange termijn zal het dalen met 5 a 10%. Ik merk het nu al op plaatsen als Maaseik(Limburg) dat de prijzen aan het dalen zijn. Woningen staan ook langer te koop in Limburg als vroeger.

Pro

-De werkloosheid zal enkel maar toenemen door verdere automatisering.

- De index staat op de helling, dit betekent dat mensen minder te besteden zullen hebben.

- belasting op reële huurinkomsten zal er op verzoek van Europa toch doorgedrukt worden na de verkiezingen ik citeer uit het artikel Geens denkt aan belasting op reële huurinkomsten - HLN.be : "Europa noemt het onaanvaardbaar dat een Belg die verhuurt aan een privaat persoon, die geen handelsactiviteit uitoefent, in eigen land beduidend minder belastingen betaalt dan op wat hij verhuurt in het buitenland."

- Geboortecijfer blijft steeds verder dalen Geboortecijfer in België daalt voor tweede jaar op rij - HLN.be , heb ook de indruk dat welgestelde autochtonen minder kinderen maken in tegenstelling tot allochtonen. Er is wel bevolkingsgroei maar deze is niet bepaald kwalitatief te noemen in relatie tot de woningprijzen.

-Werkloosheidsuitkeringen staan onder vuur

- Op aanvraag kan ik blijven doorgaan

Contra

-Ben het eens met de meeste contra's die al aangegeven zijn door TS

Doe zoals een collega van mij: koopt iets ouds en kleins, renoveert dat en verkoopt het nadien weer met schone marge. Koopt dan iets groters, renoveert dat weer en verkoopt het weer. Is nu al aan zijn vierde huis toe, maar zal er nu wel in blijven wonen . Heeft hem geen windeieren gelegd.

Epyon zei:

Doe zoals een collega van mij: koopt iets ouds en kleins, renoveert dat en verkoopt het nadien weer met schone marge. Koopt dan iets groters, renoveert dat weer en verkoopt het weer. Is nu al aan zijn vierde huis toe, maar zal er nu wel in blijven wonen . Heeft hem geen windeieren gelegd.

Klik om te vergroten...

Opnieuw nihil nove sub sole, dit noemt "flipping" en in de USA lopen daar al jaren TV-shows over van mensen die dat doen. Uiteraard met de nodige dramatiek erin verwerkt (huizen zijn vaak een stort als men eraan begint).

Idd winstgevende zaak mits je wat aanleg en vooral, mits je een een flink startkapitaal hebt ervoor (haja, dat was de catch die je niet vermeld had natuurlijk, anders deed iedereen dit ondertussen). Let wel op, sommige huizen zijn enorm duur om te renoveren/herstellen en zijn beter af met de sloop, zeker als er fundamentele gebreken zijn, en dat is iets dat je soms pas na aankoop goed ziet.

Als de rente stijgt en het lakse (internationale) monetaire beleid beëindigd wordt en de rente terug gaat naar de historische niveaus, dan is een prijsdaling hier (en elders) simpelweg onvermijdelijk. Bekijk gerust van elk huis/appartement/stuk grond/... hoeveel % er van de totale som wordt gefinancieerd met krediet, dat is het merendeel. Als dat krediet duurder wordt (vandaag is het bijna gratis) dan gaan mensen simpelweg niet meer de sommen van vandaag op tafel kunnen leggen.

Langs de andere kant, als de rente laag blijft (wat ook goed mogelijk is), dan is dat nog geen vrijgeleide voor stijgende prijzen voor de komende decennia. In de USA (en Spanje e.a.) hield die lage rente een algemene prijsdaling in vastgoed niet tegen toen de zeepbel daar uit elkaar spatte.

Epyon zei:

Doe zoals een collega van mij: koopt iets ouds en kleins, renoveert dat en verkoopt het nadien weer met schone marge. Koopt dan iets groters, renoveert dat weer en verkoopt het weer. Is nu al aan zijn vierde huis toe, maar zal er nu wel in blijven wonen . Heeft hem geen windeieren gelegd.

Klik om te vergroten...

Dat is wat mijn vader heeft gedaan in combinatie met een job als ingenieur.
Ik heb altijd in half afgewerkte huizen gewoond omdat hij nooit tijd had om het af te maken of niet helemaal renoveerde omwille van de eigen touch dat toekomstige kopers nog zouden kunnen geven. Hij hing wel overal fotokes van magazines als Wonen om te tonen hoe het er uiteindelijk zou moeten uitzien

Heeft nu wel 2 huizen en kan vroeg op pensioen gaan maar dat was voor 20 jaar toch niet heel geweldig wonen.

En je moet er natuurlijk ook de tijd willen en kunnen insteken om dat te doen. Constant verbouwen steekt op de duur ook wel tegen als je daarnaast ook nog een job hebt.

Matja zei:

En je moet er natuurlijk ook de tijd willen en kunnen insteken om dat te doen. Constant verbouwen steekt op de duur ook wel tegen als je daarnaast ook nog een job hebt.

Klik om te vergroten...

Afaik laten de winstmarges en de "efficientie" die je opbouwt na enkele keren dit te doen het wel toe om dit als daytime job te doen. Bovendien kan je niet alles zelf doen en moet je sommige gespecialiseerde taken uitbesteden aan externe firma's en dan moet je er zijn om die mensen binnen te laten en een oogje in het zeil te houden. Dus ik betwijfel sterk dat Epyon's collega dit zomaar efkes volledig naast zijn fulltime dayjob deed, zal wel een vorm van combinatie zijn. Of het is een fulltime job die geen aanwezigheid op een bepaalde plaats vereist, maar dan ben je sowieso al gepriviligeerd.

Maar om hiermee te kunnen beginnen moet je wel al over een flink startkapitaal beschikken, iets wat velen hier schijnen te vergeten.

Ge moet maar eens zo'n aflevering van Flipping Vegas oid bekijken om een idee te hebben van wat zoiets allemaal inhoudt. En het is nog maar het topje van de ijsberg dat ze tonen.

Matja zei:

En je moet er natuurlijk ook de tijd willen en kunnen insteken om dat te doen. Constant verbouwen steekt op de duur ook wel tegen als je daarnaast ook nog een job hebt.

Klik om te vergroten...

Afaik laten de winstmarges en de "efficientie" die je opbouwt na enkele keren dit te doen het wel toe om dit als daytime job te doen. Bovendien kan je niet alles zelf doen en moet je sommige gespecialiseerde taken uitbesteden aan externe firma's en dan moet je er zijn om die mensen binnen te laten en een oogje in het zeil te houden. En die mensen komen ook niet in het weekend natuurlijk. Dus ik betwijfel sterk dat Epyon's collega dit zomaar efkes volledig naast zijn fulltime dayjob deed, zal wel een vorm van combinatie zijn. Of het is een fulltime job die geen aanwezigheid op een bepaalde plaats vereist, maar dan ben je sowieso al gepriviligeerd.

Maar om hiermee te kunnen beginnen moet je wel al over een flink startkapitaal beschikken (je moet de eerste aankoop + renovatie volledig kunnen dekken), iets wat velen hier conveniently schijnen te vergeten. En dan ben je dus zeker gepriviligeerd.

Ge moet maar eens zo'n aflevering van Flipping Vegas oid bekijken om een idee te hebben van wat zoiets allemaal inhoudt. En het is nog maar het topje van de ijsberg dat ze tonen.

DVP zei:

Ik verwacht toch ook geen grote crash. Ouder vastgoed en dan voornamelijk villa's zullen wel aanzienlijk dalen, waardoor het algemeen gemiddelde stabiel blijft. Moderner vastgoed zal dus blijven stijgen. De prijzen vallen toch nog steeds mee?
Je studeert af op 21ste. Je blijft nog 5 jaar thuiswonen. Je spaart iedere maand 600 euro / Maand. = 7200 euro per jaar, neem daarbij de 13de maand = 8200 euro op jaarbasis. Op 5 jaar tijd heb je zo 40.800 euro. Zoek een partner die hetzelfde scenario voorlegt en je hebt op je 26ste 82.000 euro eigen inbreng. Banken zullen je zeer graag zien komen. Neem een lening van 200K en je hebt een deftig instap appartement. Begin terug te sparen. Verkoop het na 10 jaar. En je kan starten met de zoektocht naar het huis van je dromen.

Klik om te vergroten...

Eerst zeggen dat het makkelijk is om te doen om daarna 5 jaar beroep te doen op hotel mama...
Dat is net hetzelfde als zeggen dat de huizenprijzen goedkoop zijn vandaag want dat het toch normaal is dat je een startbudget van 50 000 euro krijgt van je ouders? -> Niet dus. Wel integendeel.

Het lijkt me eerder een teken aan de wand dat de prijzen te hoog zijn wanneer jongeren het normaal beginnen vinden dat ze op hun ouders moeten rekenen (hotel mama, financiële gift, tijdelijk een huis/appartement mogen gebruiken) om een eigen huis te kopen.

Ik denk dat de verwachtingen van jongeren te hoog zijn als ze verwachten direct na het afstuderen een huis te kunnen kopen zonder ofwel steun van ouders of een vorm van eigen kapitaal (door eerst wat thuis te wonen, al te werken, ...).

mac-bc zei:

Eerst zeggen dat het makkelijk is om te doen om daarna 5 jaar beroep te doen op hotel mama...
Dat is net hetzelfde als zeggen dat de huizenprijzen goedkoop zijn vandaag want dat het toch normaal is dat je een startbudget van 50 000 euro krijgt van je ouders? -> Niet dus. Wel integendeel.

Het lijkt me eerder een teken aan de wand dat de prijzen te hoog zijn wanneer jongeren het normaal beginnen vinden dat ze op hun ouders moeten rekenen (hotel mama, financiële gift, tijdelijk een huis/appartement mogen gebruiken) om een eigen huis te kopen.

Klik om te vergroten...

Ook 15 jaar geleden konden jongeren niet van dag 1 een eigen plekje kopen.
Binnen 15 jaar zullen zij dit nog steeds niet doen.

Ook 60 jaar geleden bleef een kind nog een 5 tal jaar thuiswonen om een startkapitaal te verwerven.
Denk je echt dat mensen toen vanaf hun 16 jaar een eigen huis kochten?

Ik denk dat de meeste jongeren nog mogen thuiswonen de eerste jaren na het afstuderen. Het is meestal de keuze van de jongeren zelf om hierop niet in te gaan. Uitzonderingen zijn er steeds (Slechte relatie ouders / Problemen thuis)

DVP zei:

Ook 15 jaar geleden konden jongeren niet van dag 1 een eigen plekje kopen.
Binnen 15 jaar zullen zij dit nog steeds niet doen.

Ook 60 jaar geleden bleef een kind nog een 5 tal jaar thuiswonen om een startkapitaal te verwerven.
Denk je echt dat mensen toen vanaf hun 16 jaar een eigen huis kochten?

Klik om te vergroten...

Allez komaan zeg. 30 jaar geleden kochten gezinnen met 1 verdiener een gezinswoning. Tegenwoordig is het al niet meer evident voor velen waar de 2 gaan werken.

Kan best dat de huizen nu ook meer comfort bieden en daardoor relatief duurder zijn, en dat huizen met hetzelfde comfortniveau als vroeger weinig duurder zijn in koopkracht dan ze vroeger waren (alhoewel, bouwgrond is sowieso pakken duurder geworden dus ook dat betwijfel ik) maar dat is slechts de reden waarom het lastiger is. Feit is dat het wel degelijk lastiger is.

edit: bij wijze van voorbeeld, mijn ouders zijn 30 jaar geleden gaan samenwonen op hun 18-19 ergens, ik werd geboren toen ze 20 waren, ze waren geen grootverdieners, kregen niet direct iets mee van thuis, en konden wel gewoon een ruime gezinswoning kopen.

eniac zei:

Allez komaan zeg. 30 jaar geleden kochten gezinnen met 1 verdiener een gezinswoning. Tegenwoordig is het al niet meer evident voor velen waar de 2 gaan werken.

Kan best dat de huizen nu ook meer comfort bieden en daardoor relatief duurder zijn, en dat huizen met hetzelfde comfortniveau als vroeger weinig duurder zijn in koopkracht dan ze vroeger waren (alhoewel, bouwgrond is sowieso pakken duurder geworden dus ook dat betwijfel ik) maar dat is slechts de reden waarom het lastiger is. Feit is dat het wel degelijk lastiger is.

Klik om te vergroten...

Even ter info, volgens onze architect is de prijs van het bouwen (dus van de aannemer en materialen) zo'n 10% gezakt het voorbije jaar. Natuurlijk zijn door de strengere normen de totaalprijzen wel weer gestegen...

DVP zei:

Ook 15 jaar geleden konden jongeren niet van dag 1 een eigen plekje kopen.
Binnen 15 jaar zullen zij dit nog steeds niet doen.

Klik om te vergroten...

Waar heb ik dat dan gezegd?

DVP zei:

Ook 60 jaar geleden bleef een kind nog een 5 tal jaar thuiswonen om een startkapitaal te verwerven.
Denk je echt dat mensen toen vanaf hun 16 jaar een eigen huis kochten?

Klik om te vergroten...

Ik heb dan misschien een vertekend beeld door de situatie waarin mijn ouders zich bevonden:
- Moeder had 3 jaar verder gestudeerd en ging daarna inderdaad een tijdje werken toen ze thuis woonde. Echter moest ze haar volledige loon afstaan in ruil voor kost en inwoon. Ze mocht er wel de broodnodige zaken mee kopen (auto'tje, een reisje, ...) maar sparen zat er niet in. Het was dat of buiten.
- Vader ging op zijn 18e een lening aan voor woning + familiebedrijf(je) op een aardig stukje grond, zonder in details te willen treden. Ouders stonden wel borg dus misschien slecht om te vergelijken. Desalniettemin is het vandaag absoluut ondenkbaar om dit scenario te herhalen, ook al ben ik slechts met de helft zoveel broers/zussen om uit te kopen als indertijd mijn vader. Maar soit, dit is misschien een té specifieke situatie om relevant te zijn.

Ik denk niet dat het vroeger allemaal zo vanzelfsprekend was zoals nu om eventjes 5 jaar onder de vleugels van de ouders te gaan sparen, en met amper een fractie van het loon die moest afgestaan worden voor kost en inwoon. Het feit dat dit steeds meer als "normaal" wordt beschouwd (net zoals financiële giften, het (quasi) gratis gebruik van een tweede woning van de ouders, ...) zegt toch iets over de huizenprijzen?

DVP zei:

Ik denk dat de meeste jongeren nog mogen thuiswonen de eerste jaren na het afstuderen. Het is meestal de keuze van de jongeren zelf om hierop niet in te gaan. Uitzonderingen zijn er steeds (Slechte relatie ouders / Problemen thuis)

Klik om te vergroten...

Dat is nu net hetgeen ik bedoel. Waar het vroeger eerder een vrije keuze was om bij je ouders te sparen of alleen te sparen, is het nu quasi een "verplichting" geworden om bij je ouders te blijven om dezelfde levensstandaard aan te houden als de vorige generatie.

JPV zei:

Ik denk dat de verwachtingen van jongeren te hoog zijn als ze verwachten direct na het afstuderen een huis te kunnen kopen zonder ofwel steun van ouders of een vorm van eigen kapitaal (door eerst wat thuis te wonen, al te werken, ...).

Klik om te vergroten...

Ik denk niet dat de verwachtingen van jongeren te hoog zijn, net zoals er bitter weinig jongeren verwachten iets te kunnen kopen direct na het afstuderen. Zo ken ik niemand eerlijk gezegd. Het enige wat ze verwachten is een even hoge levensstandaard als de vorige generatie. Is dat dan teveel gevraagd? Als jongeren niet structureel dezelfde levensstandaard kunnen aanhouden als hun ouders dan zou dit een verontrustende evolutie zijn. Op dat moment schort er wat aan de vorige generatie NIET aan de (verwachtingen van de) huidige generatie.

Eniac,

je mag niet vergeten dat de markt van wonen toen nog gereguleerd was op 1 verdieners. Als je dan als jonge snaken allebei gaat werken terwijl de markt zich aan deze wijziging nog niet aangepast heeft dan kun je u veel meer verschaffen dan wat je anders had kunnen doen. Een dergelijk voordeel heeft de huidige generatie niet meer.

Momenteel is onze volledige economie op dit moment aangepast aan het principe van 2 verdieners met zwartwerk. Het is dan ook logisch dat als je niet een 2 verdiener (of geen zwartwerk kunt doen) bent dat je extreme maatregelen of omstandigheden moet hebben om hetzelfde als de markt te kunnen voorzien op jonge leeftijd.

Het is pas wanneer er een overheidsinterventie deze markt op zijn kop zet (een vb zou kunnen zijn dat de overheid na de verkiezingen verplicht dat woningen ouder dan 30 j verplicht moeten afgebroken worden en heropgebouwd indien verkocht of er renovatiewerken worden uitgevoerd) die de omstandigheden volledig kunnen omkeren waardoor de waarde van dergelijke woningen puur evolueert naar de grondwaarde. Natuurlijk niet in het begin, maar wel op termijn. Hierdoor gaat de waarde van de grond dan ook al wat dalen tengevolge van een overaanbod aan "grond". Waardoor het weer mogelijk zou zijn voor grote projectontwikkelaars om een massa oude woningen op te kopen aan deze grondprijzen om deze daarna te verkavelen naar hedendaagse verkavelingen...

En eventueel de grondprijzen en woningsprijzen wat aanvaardbaarder te maken. (In C zou deze functie dan echter beter door de overheid gebeuren in plaats van bedrijven, tengevolge van het publieke nut van wonen en invloed van speculaties tot een minimum te beperken).

PS mac :

Hangt ervanaf wat jij als levensstandaard beziet. Ik verwacht echter niet dat dezelfde levensstandaard die ik nu heb als standaard mag geacht worden voor de toekomstige generatie. Onze economie zit daarvoor momenteel in zijn cyclische dip.

is het niet gewoon simpel vraag en aanbod.
Bevolkingsaantal stijgt.
bouwgronden worden schaarser.
= prijsjes gaan omhoog

mac-bc zei:

Ik heb dan misschien een vertekend beeld door de situatie waarin mijn ouders zich bevonden:
- Moeder had 3 jaar verder gestudeerd en ging daarna inderdaad een tijdje werken toen ze thuis woonde. Echter moest ze haar volledige loon afstaan in ruil voor kost en inwoon. Ze mocht er wel de broodnodige zaken mee kopen (auto'tje, een reisje, ...) maar sparen zat er niet in. Het was dat of buiten.
- Vader ging op zijn 18e een lening aan voor woning + familiebedrijf(je) op een aardig stukje grond, zonder in details te willen treden. Ouders stonden wel borg dus misschien slecht om te vergelijken. Desalniettemin is het vandaag absoluut ondenkbaar om dit scenario te herhalen, ook al ben ik slechts met de helft zoveel broers/zussen om uit te kopen als indertijd mijn vader. Maar soit, dit is misschien een té specifieke situatie om relevant te zijn.

Klik om te vergroten...

30 jaar geleden was de grond nog spotgoedkoop wegens:
1981: 3612969 gezinnen, 9848647 inwoners
2010: 4656376 gezinnen, 10839905 inwoners

Stijging met 10% inwoners, maar met 28,9% gezinnen. Allemaal op dezelfde grond.

Die extra inwoners hebben ook extra winkels, werkplaatsen, straten, ... nodig.

Grond kan je dus zeker niet vergelijken, daarenboven was er toen nog maar een begin van ruimtelijke ordening én zaten je ouders met een borg (waar afhankelijk van de borgsteller alles mee kan lukken).

mac-bc zei:

Ik denk niet dat het vroeger allemaal zo vanzelfsprekend was zoals nu om eventjes 5 jaar onder de vleugels van de ouders te gaan sparen, en met amper een fractie van het loon die moest afgestaan worden voor kost en inwoon.

Klik om te vergroten...

over hoeveel loon toen afgestaan werd en wat men meekreeg kan ik moeilijk wat zeggen. M'n ma heeft slechts 1 kast meegekregen van thuis + de kleren die ze aanhad, m'n pa zal wss wel wat meegekregne hebben (ouders waren goeddraaiende slagers). Ik weet wel dat men vroeger thuis bleef wonen tot men getrouwd was. Wat betekent dat m'n pa minstens 23 was toen hij samen ging wonen. Alleen gaan wonen was toen quasi not done.

mac-bc zei:

Ik denk niet dat de verwachtingen van jongeren te hoog zijn, net zoals er bitter weinig jongeren verwachten iets te kunnen kopen direct na het afstuderen. Zo ken ik niemand eerlijk gezegd. Het enige wat ze verwachten is een even hoge levensstandaard als de vorige generatie. Is dat dan teveel gevraagd? Als jongeren niet structureel dezelfde levensstandaard kunnen aanhouden als hun ouders dan zou dit een verontrustende evolutie zijn. Op dat moment schort er wat aan de vorige generatie NIET aan de (verwachtingen van de) huidige generatie.

Klik om te vergroten...

het is idd teveel gevraagd om dezelfde hoge levensstandaard te verwachten bij afstuderen. Wél mag je een betere levensstandaard verwachten dan toen de ouders zélf net gingen samenwonen. Eigenaar zijn van een huis of huren maakt op zich geen verschil qua levensstandaard.

Renegadexxripxx zei:

Eniac,

je mag niet vergeten dat de markt van wonen toen nog gereguleerd was op 1 verdieners. Als je dan als jonge snaken allebei gaat werken terwijl de markt zich aan deze wijziging nog niet aangepast heeft dan kun je u veel meer verschaffen dan wat je anders had kunnen doen. Een dergelijk voordeel heeft de huidige generatie niet meer.

Momenteel is onze volledige economie op dit moment aangepast aan het principe van 2 verdieners. Het is dan ook logisch dat als je niet een 2 verdiener bent dat je extreme maatregelen of omstandigheden moet hebben om hetzelfde als de markt te kunnen voorzien op jonge leeftijd.

Klik om te vergroten...

Kan ik best mee akkoord gaan, maar is dat niet op zich zo'n beetje de definitie dat het nu moeilijker is?
Feit is dat dezelfde levensstijl als vroeger, met vaak thuisblijvende vrouw (misschien hier en daar part-time), nu nauwelijks nog haalbaar is als je een deftige gezinswoning wil.

Nu, de evolutie stopt niet bij gewoon tweeverdienen natuurlijk. Want eens iedereen tweeverdiener is moet je je dan onderscheiden door meer te gaan verdienen, om je op de iets betere woningen te kunnen richten. En zo evolueert de levensdrukte ook mee...