Archief - Verborgen gebreken: vochtige muren

Zo een 4 maand geleden ging ik over tot een bod op een open bebouwing.
Na het grondig inspecteren van de woning bleek alles in orde te zijn.

Voor het tekenen van de akte nog 2 x langs geweest om te kijken of het huis leeg was.
Eerste keer had de eigenaar geen tijd
Tweede keer was het de dag van de akte net daarvoor.

De woning was leeg en de plaatsen waar een meubel of frigo / diepvries voor stond leek de muur wat verkleurd.
Deze muren zijn allemaal behangen.
Er stonden ook verschillende bakjes in de hoeken (Achteraf bleken dit vochtabsorbeerders)

Dit gaat over de binnenmuren en deze bevinden zich rond de keuken.

Bij het tekenen van de akte vroeg de notaris of meneer hier weet van had, hij bleek van niets te weten.
Wij lieten 1000 euro vastleggen in een aparte clausule indien dit vocht zou zijn, zodat we dit konden terug vorderen.

2 dagen later waren we begonnen met behangpapier af te trekken.
De muren zijn effectief nog nat.

De 1000 euro zullen we waarschijnlijk wel krijgen van de notaris maar mijn vermoeden is dat dit veel meer zal kosten.

In de akte staat het volgende:

``Het goed wordt verkocht met alle zichtbare en verborgen gebreken, zowel van de constructies, de grond als de ondergrond, en zonder verplichting van de verkopers tot vrijwaring voor de verborgen gebreken, althans voor zover niet komt vast te staan dat de verkopers die verborgen gebreken hebben gekend en aan de kopers verzwegen.``

Dit is dus effectief verzwegen geweest en verborgen gehouden.
Bij het aftrekken van het behangpapier in het toilet blijken 2 dikke lagen behang te zitten. Dit is volgens mij toch opzettelijk?

Welke stappen onderneem ik best?
Welke rechten heb ik, heb ik een poot voor op te staan?

Ik heb al uitgebreid foto`s genomen en gemaild naar de notaris.

Altijd moeilijk zo'n discussies.

Hoe oud is de woning? Stonden er bij bezichtiging bakjes in de hoeken?

Hoe ga je immers bewijzen dat hij dit verborgen heeft gehouden? Voor hetzelfde geld zegt hij dat jullie op de hoogte waren (woord tegen woord). Zijn enkel de plaatsen waar meubels voor stonden vochtig?

Heb je het huis voor aankoop gecontroleerd met een vochtmeter? (heb al mensen dit zien doen bij de bezichtiging van een woning, dus zo vreemd is dat niet)

Wat is het probleem concreet: opstijgend vocht of een lek?

De woning is zo een 30 jaar oud. enkel de dag van de akte bleken die bakjes daar te staan(waar vroeger meubels stonden)
Wanneer men een toilet voorziet van dubbel behang (Dik papier dat bijna geen vocht doorlaat), lijkt dit toch wel het verbergen van een gebrek.
Enkel de plaatsten waar meubels voor stonden en in het kleine toilet stond er niets, maar was er ook niets te zien (Dubbele laag behang)

Wij hebben dit huis niet gecontroleerd met een vochtmeter, normaal zou men dit moeten melden lijkt mij als de verkoper te goeder trouw is.

De oorzaak is nog niet gekend. Vocht komt zowiso uit de grond. Lijkt mij ook te gaan over salpeter (zout kristallen + haar op muur (bij 1 hoekje))

tomaxbe zei:

Wanneer men een toilet voorziet van dubbel behang (Dik papier dat bijna geen vocht doorlaat), lijkt dit toch wel het verbergen van een gebrek.

Klik om te vergroten...

Neenee, dat kan daar gerust los van staan. In appartementen die verhuurd worden doen mensen dat trouwens vaak, gewoon behangpapier over behangpapier hangen.

tomaxbe zei:

De woning is zo een 30 jaar oud. enkel de dag van de akte bleken die bakjes daar te staan(waar vroeger meubels stonden)
Wanneer men een toilet voorziet van dubbel behang (Dik papier dat bijna geen vocht doorlaat), lijkt dit toch wel het verbergen van een gebrek.
Enkel de plaatsten waar meubels voor stonden en in het kleine toilet stond er niets, maar was er ook niets te zien (Dubbele laag behang)

Wij hebben dit huis niet gecontroleerd met een vochtmeter, normaal zou men dit moeten melden lijkt mij als de verkoper te goeder trouw is.

De oorzaak is nog niet gekend. Vocht komt zowiso uit de grond. Lijkt mij ook te gaan over salpeter (zout kristallen + haar op muur (bij 1 hoekje))

Klik om te vergroten...

Weet niet wat voor verzekering je hebt, maar ik heb indertijd een gelijkaardig probleem gehad. Heb toen een expert laten komen voor lekdetectie. Wist ik zeker of het van opstijgend vocht of een lek in de leidingen kwam. Kostte mij toen niets bij mijn verzekering. Misschien kan je dat ook overwegen om al zeker één oorzaak uit te sluiten.

Dit is idd heel moeilijk te bewijzen. Zeker gezien er op de dag voor de ondertekening die bakjes wel stonden, wat zou kunnen betekenen dat ze er altijd gestaan hebben. Anders zouden ze die in een leeg huis wel verwijderd hebben...

Ik kreeg 2 maand na de ondertekening een heel boos telefoontje van de koopster van mijn appartement omdat de slaapkamermuur aan 1 kant vochtig was. Ik ben nog gaan kijken en over de gehele muur waren de bakstenen te zien, de bakstenen waren vochtig, de mortel ertussen dan weer niet. Appartement was gebouwd in 1954 zonder spouw...
Daar wij goed verluchten en GEEN was op de kamer droogde hebben wij dat in de 5 jaar dat we er woonde nooit gemerkt. De oorzaak daar was migrerend vocht van de poreuze buitensteen naar de binnensteen en zo door de kalk. Oplossing was de buitensteen insmeren met een doorzichtig product tegen vocht en het was opgelost.

Maar ik heb daar ook niets van moeten betalen ofzo.

Wij hebben een aantal maanden geleden ook een huis gekocht van ongeveer 40 jaar oud. Na het verwijderen van de 3 lagen behangpapier zijn we ook op vochtplekken gestoten.
Ik heb toen naar de notaris gebeld en aangezien dat behangpapier er al tientallen jaren hing hadden wij geen poot om op te staan omdat de eigenaar het niet met opzet heeft verborgen.

Verborgen gebreken moet je eigenlijk lezen als "met opzet verborgen gebreken".
Moest hij vorig jaar alles opnieuw behangen hebben dan was het een ander verhaal.

".......de verkoper ter goeder trouw..."

Welke verkoper is er tegenwoordig nog "ter goeder trouw"?

9/10 zullen denken, ; "als jij het niet ziet, zeg ik niks".
En die 1/10 dat het wel is word in het zak gezet door de koper...

Ondertussen al wat meer nieuws.

Blijkt dus geen opstijgend vocht.
- Op sommige plaatsen is het pleisterwerk in contact met de steen onder de waterkering (via de plint)
- Mogelijks met een lek aangezien de badkamer boven de keuken zit en de leidingen in de muur lopen, aangezien wij nog geen water verbruikt hebben lijken deze vochtplekken wat uit te drogen.

Opspuiten van de muren zou dus niet nodig zijn.
De herstellingen van de muren (Dus enkel afkappen pleister, folie plaatsen, en opnieuw bepleisteren) zou een kleine 2000 euro kosten.
Aangezien het mogelijks een lek is draait de brandverzekering van de vorige eigenaar mogelijks op voor het probleem.
Indien de brandverzekering niet tussen komt of het geen lek is zullen wij de vorige eigenaar in gebreke stellen.(Indien hoge kosten).

Ook gezien dat er op sommige plaatsen horizontaal behangen werd, papier is relatief nieuw en op sommige plaatsen een 2de laag van het zelfde type behangpapier.

tomaxbe zei:

Indien de brandverzekering niet tussen komt of het geen lek is zullen wij de vorige eigenaar in gebreke stellen.(Indien hoge kosten).

Klik om te vergroten...

Dit gaat toch alleen maar als het bewust verborgen is?

Ik vind het eigenlijk bizar dat je een huis koopt zonder na te gaan of er ergens vochtproblemen zijn... .

Ik ben hiervan overtuigd dat dit bewust verborgen werd.
Het huis werd wel degelijk grondig bekeken. Men kan toch niet verwachten dat ik meneer zijn eiken kasten / diepvriezer/frigo begin te verschuiven en behang af te trekken.

De vraag blijft of je het kunt hard maken dat het bewust verborgen is

Tefal zei:

Dit gaat toch alleen maar als het bewust verborgen is?

Ik vind het eigenlijk bizar dat je een huis koopt zonder na te gaan of er ergens vochtproblemen zijn... .

Klik om te vergroten...

Al ooit een huis gaan bezichtigen? Een bemeubelde woning is niet evident om daar alle mogelijke gebreken op te sporen hoor. Wij moesten toch ook even slikken toen we de sleutel kregen nadat de woning volledig leeggemaakt was.

Met wat ik nu weet zou ik dit wel veel grondiger doen, maar helaas is een huis kopen niet hetzelfde als een brood bij de bakker gaan kopen

offtopic: Toen wij rond aan het kijken waren hebben we een vochtmeter aangekocht, beste aankoop ooit.
Op basis van deze metingen hebben wij zeker twee vochthuisjes niet gekocht.

ptah zei:

offtopic: Toen wij rond aan het kijken waren hebben we een vochtmeter aangekocht, beste aankoop ooit.
Op basis van deze metingen hebben wij zeker twee vochthuisjes niet gekocht.

Klik om te vergroten...

Vocht is niet altijd zo'n ramp hoor. Half jaar nadat wij ons huis kochten kwam er ook een vochtige plek door, muur opengedaan, buis gefixt voor een paar euro, nooit nog last gehad.

tomaxbe zei:

Ik ben hiervan overtuigd dat dit bewust verborgen werd.
Het huis werd wel degelijk grondig bekeken. Men kan toch niet verwachten dat ik meneer zijn eiken kasten / diepvriezer/frigo begin te verschuiven en behang af te trekken.

Klik om te vergroten...

wettelijk gezien: jawel. U kan dat vragen, dat niet doen wordt aanzien als een fout van de koper. Het gaat over een aankoop van >200000 euro meestal, hé. En dan kopen de meeste mensen dat op basis van een aantal bezoeken die meestal maximaal een tweetal uurtjes duren...

Musk zei:

Met wat ik nu weet zou ik dit wel veel grondiger doen, maar helaas is een huis kopen niet hetzelfde als een brood bij de bakker gaan kopen

Klik om te vergroten...

het zou me niet verbazen dat sommigen een woning kopen op dezelfde tijd zoals ze 50 broden kopen...

eniac zei:

Vocht is niet altijd zo'n ramp hoor. Half jaar nadat wij ons huis kochten kwam er ook een vochtige plek door, muur opengedaan, buis gefixt voor een paar euro, nooit nog last gehad.

Klik om te vergroten...

Tuurlijk. Maar met een vochtmeter kan je ook wel relatief betrouwbaar weten wat de oorsprong is van het vocht, door de plaats waar je dat vocht kan detecteren.

eniac zei:

Vocht is niet altijd zo'n ramp hoor. Half jaar nadat wij ons huis kochten kwam er ook een vochtige plek door, muur opengedaan, buis gefixt voor een paar euro, nooit nog last gehad.

Klik om te vergroten...

Het geld is niet echt het probleem, ik vind de rotzooi die erbij komt kijken veel erger. Ik zie nu ook een plek in het plafond van de berging onder de badkamer.. waarschijnlijk dus een afvoerbuis die wat lekt. Hoe Fix ik dat? Douchebak/bad uitbreken vloer uitbreken .. dat is toch niet zo evident in een woning waar je reeds inwoont

tomaxbe zei:

Ik ben hiervan overtuigd dat dit bewust verborgen werd.
Het huis werd wel degelijk grondig bekeken. Men kan toch niet verwachten dat ik meneer zijn eiken kasten / diepvriezer/frigo begin te verschuiven en behang af te trekken.

Klik om te vergroten...

In welke mate kan je spreken van een gegeven waarbij dit verborgen was.
Indien er bv overal net opnieuw werd geschilderd of overal nieuw behang (om de oude situatie te verbergen) dan kan je sprake van een inbreuk.

Je meld zelf dat er sprake was van verkleuring dus is er op juridisch vlak (wat mij betreft) nooit sprake van verbergen.


Over 2 lagen behang. Ik ken veel gevallen waar men voor het gemak een extra laag behang over een bestaande gaat plaatsen.
Is in het verleden best common practice geweest. Herinner me bij mijn ouders wanneer we behang eens echt gingen verwijderen dat we de initiële laag van aanschaf terug hebben ontdekt (eentje van 20 jaar geleden).

Maw verborgen gebrek maar je had zelf iets gezien van verkleuring.
Ook gezien je net een clausule hebt toegevoegd over potentieel vochtprobleem wist je het eigenlijk de facto.
Ik vrees dat net jouw clausule van 1000 euro er voor zal zorgen dat je de kaart van verborgen gegeven gaat vervallen.


Ik ben geen jurist, mijn antwoord is louter op buikgevoel.

Update:

Nu blijkt het te gaan om een serieus waterlek. Dit geeft zich voorgedaan tussen de compromis en de akte.
De eigenaar heeft enkel het lek laten herstellen(niet op de juiste manier). De gevolgschade werd hier niet hersteld.

Is het niet zo dat op het moment van de compromis de woning in de huidige staat moet behouden blijven van toen deze overeenkomst getekend werd?
Ik had dus een woning gekocht zonder waterschade, dus dit heeft zich afgespeeld in de tussentijd.

Nu, op zich is er ook goed nieuws. De gevolgschade werd nooit aangegeven bij de vorige eigenaar zijn brandverzekering.
Wij hebben dus contact opgenomen met de verzekering, waarna men een lekzoekbedrijf gestuurd heeft. Het lek werd dus bevestigd.
Bij gevolg offertes gevraagd voor het herstellen van de schade (afkappen pleister, openbreken vloer en correct herstellen van leiding, herstel keuken wanden.
Als gevolg een expertise gehad en de schade wordt geraamd op +- 4000 euro.

Musk zei:

Hoe Fix ik dat? Douchebak/bad uitbreken vloer uitbreken .. dat is toch niet zo evident in een woning waar je reeds inwoont

Klik om te vergroten...

Normaal voorzie je aan uw bad en douche een losse tegel. Zodat je er gemakkelijker aankan zonder breekwerk als er zich een probleem voordoet met de afvoeren.
Bij ons huis is het hetzelfde geval. Altijd makkelijk toch? Alles dichtkleven en potdicht maken. mooi afgewerkt is het wel, maar je kan er achteraf niet bij als je problemen hebt.