Investeren in vastgoed

[Deleted member 1888]

Het enige wat echt aan het gebeuren is, is dat de kloof tussen arm en rijk groter word.

Zoals bovenstaande aanhaalde, mensen die geinvesteerd hebben in een serviceflat die leegstaat, dat is net hetzelfde als die link naar investeren in serena bay, of bij upgrade-estate.
Als het op een bordje word aangeboden als een mooie investering met een mooie website, en een kortgerokte verkoopster helpt je overtuigen, tjah.... Een boer trapt daar niet in, iemand die gestudeerd heeft blijkbaar wel..

Nog een boerenwijsheid, Als je de kudde volgt zal je vaak bescheten gras eten! (En dat telt zeer zeker ook voor vastgoed)

Jij doet veel zelf, maar wat als je 2 linkerhanden had. Wat zou je dan gedaan hebben?

 

[oxbow1]

Aandelen kopen van een vastgoedbevaks.

 

[Straddle]

mijn punt is gewoon dat ik verwacht dat de prijzen dan zullen dalen. Stel familie X heeft 100k spaargeld, kan 1500 per maand afbetalen en wil een huis kopen:
- bij 1,5% rente kan het 380k ontlenen
- bij 3 % rente kan het 320k ontlenen
=> conclusie: de koopkracht van dit gezin is gedaald met 60k en daarmee zal de vraag dus ook dalen

Dat klopt, mochten rentes stijgen dan gaan de vastgoedprijzen ook dalen (omdat mensen minder schuld op zich kunnen gaan nemen). Het probleem is echter dat het er niet naar uit ziet dat die rentevoeten gaan toenemen in de toekomst. Er is nu heel wat te doen rond wijzigende inflatieverwachtingen, maar die blijven alsnog zo laag dat het nauwelijks een verschil maakt.

 

[Straddle]

Aandelen kopen van een vastgoedbevaks.

Koop gewoon aandelen/trackers op de Nasdaq en klaar. Dat is 10x de return van een vastgoedinvestering en je hebt er geen last mee (notariskosten, onroerende voorheffing, huurders, ...).

 

[fear of god]

Koop gewoon aandelen/trackers op de Nasdaq en klaar. Dat is 10x de return van een vastgoedinvestering en je hebt er geen last mee (notariskosten, onroerende voorheffing, huurders, ...).

Mijn IWDA is slechts met 12% gestegen terwijl mijn appartement in Gent (gekocht eind 2019 met 65K eigen inbreng) reeds 50K meer waard is

 

[Straddle]

Mijn IWDA is slechts met 12% gestegen terwijl mijn appartement in Gent (gekocht eind 2019 met 65K eigen inbreng) reeds 50K meer waard is

En je had evenveel geld gestoken in IWDA als in je appartement?
Die 50k is na aftrek alle notariskosten, belastingen, ...?

Dit is wat een EUR tracker van de Nasdaq heeft gepresteerd (na alle kosten):



No way dat vastgoed in Gent daarvan in de buurt is gekomen en al zeker niet als je de transactiekosten mee in rekening brengt.

 

[fear of god]

En je had evenveel geld gestoken in IWDA als in je appartement?
Die 50k is na aftrek alle notariskosten, belastingen, ...?

Dit is wat een EUR tracker van de Nasdaq heeft gepresteerd (na alle kosten):



No way dat vastgoed in Gent daarvan in de buurt is gekomen en al zeker niet als je de transactiekosten mee in rekening brengt.

Kostprijs was 174.5K + 27.5K voor staanplaats. Na alle kosten heb ik 246.8K betaald. Een gelijkaardig app zonder staanplaats op 200m van het mijne werd verkocht voor 279K (met “amper” zicht op straat terwijl het mijne zicht op binnentuin is + op het water).
Ik heb wel veel minder gestoken in IWDA, ben bezig mijn schade op de beurs aan het inhalen
(FYI het was zeker niet mijn bedoeling om de beurs neer te halen)

 

[Deleted member 658]

So? Dat hefboomeffect kan evengoed een vloek worden...

Als theoretisch concept is dat uiteraard leuk en denk je "wauw, wat een rendement" , maar dan moet alles goed gaan: de huur moet ten allen tijde volstaan om je aflossingen te dekken, je moet hopen dat je wanneer je tussentijds een pand verkoopt dat je een meerwaarde realiseert, wat je weer extra marge geeft als je eens een tegenslag hebt bij de verkoop/verhuur van een ander pand. Je moet dus ten allen tijde voldoende cashflow hebben.

Zolang de vastgoedmanie blijft duren (en de huis- en huurprijzen blijven stijgen), zal dit in de meeste gevallen geen probleem vormen en er zijn ongetwijfeld historische voorbeelden genoeg van mensen die met dat hefboomeffect rijk zijn geworden. Maar het had ook heel anders kunnen uitdraaien indien de huizenprijzen gecorrigeerd waren (bvb. omdat de rente na enkele jaren daling terug zou gestegen zijn).

Neem nu onderstaand voorbeeld dat voor sommigen helaas realiteit zal zijn: een tijdje geleden waren de service flats trendy als investeringsvastgoed. Werden toen massaal neergepoot en verkocht door gladde immoboys aan brave mensen die er hun oude dag in zoude doorbrengen en het in de tussentijd zouden verhuren " want dat brengt meer op dan op een boekje".

Ondertussen blijkt dit een regelrechte flop en is er zeer veel leegstand. Met Corona zal dit er ook niet op beteren denk ik dan.

Beeld je maar eens in dat je 10 jaar geleden 2 peperdure serviceflat hebt gekocht: voor de ene ben je gaan lenen ( aan de toen nog hoge rentevoeten) en de andere heb je cash betaald. Hefboomeffect, weet je wel --> §§§§
Ondertussen staan beide service flats al verschillende jaren leeg, is gans de blok aan het verloederen (want enkele serviceflats die leegstaan) en geraak je ze aan de straatstenen niet meer kwijt. Uit pure miserie betaal je je krediet en die insane hoge maandelijke kosten (voor het gebouw en de service flat diensten) maar af met je overige spaarcentj... oh wacht: die zijn ondertussen al op, waardoor je service flat openbaar wordt verkocht wegens wanbetaling van je krediet --> schuldenput.

Dit is nu één specifiek voorbeeld, maar ik weet niet of mensen die zich nu massaal in de schulden steken om nieuwbouwappartementen te kopen om te verhuren en hierbij rekenen op de huur (en tussentijdse meerwaardes) om hun kredieten af te lossen een slimme investering doen.

Als je vandaag kwaliteitsnieuwbouw koopt in een project op een deftige locatie betaal je een gigantische hoge kostprijs, waardoor je huurrendement zeer laag is en de kans op meerwaarde miniem. En dat is dan nog uitgaande van het best case scenario: nooit leegstand en geen huurschade. Dat is m.i. de dag van vandaag een groot risico.


Trouwens: vastgoed is zeker niet het enige investeringsmiddel waarbij je : dit kan je evengoed doen voor bvb. aandelen ( hetzij via de investeringsmarge bij je broker, hetzij via afgeleide producten zoals turbo's, opties etc).

Het is niet dat al hetgeen je hier opsomt in theorie niet perfect kan voorvallen, maar je bent hier dan ook echt worst case scenario's aan het bovenhalen en het heeft weinig baat om vastgoed te beginnen vergelijken met andere hefboommogelijkheden wanneer dat belegproducten zijn met een grootorde verschil in risico's. Er is een reden dat je bij de bank met 20%Q vrij moeiteloos 100k's aan hypothecair krediet kan lenen en voor turbo's en opties niet meteen.

Mensen die gatachterlijke beslissingen nemen en daarboven nog eens tegenslag hebben, die zullen op geen enkele planeet een deftig rendement vinden en die zijn dan ook geen echte referentie.

Als ik mijn eigen rekening maak van niet-gatachterlijke beslissingen en een beetje geluk:

Vastgoed 1 (na verloop van 13 jaar) : 14,8% netto jaarrendement tov. originele waarde investering (7,7% uit meerwaarde + 7,1% uit verhuur)
of 11,2% netto jaarrendement tov. huidige waarde investering (7,7% uit meerwaarde + 3,5% uit verhuur)

Vastgoed 2 (na verloop van 10 jaar) : 9,5% netto jaarrendement tov. originele waarde investering (4,7% uit meerwaarde + 4,8% uit verhuur)
of 8% netto jaarrendement tov. huidige waarde investering (4,7% uit meerwaarde + 3,3% uit verhuur)

Ik weet niet om je hoeveel jaar je badend in het zweet 's nachts wakker wordt dat de vastgoedmarkt zal crashen tov. een beurscrash, maar zelfs met een stevige correctie van 10%, is die loss iets dat na x aantal jaar afbetalen, al gedekt is door afbetaling van kapitaal en geen probleem bij de bank.

 

[Aorta]

Met een kleiner budget is er natuurlijk ook altijd de optie om aandelen te kopen bedrijven à la Xior etc.

 

[LaCucaracha]

Het is niet dat al hetgeen je hier opsomt in theorie niet perfect kan voorvallen, maar je bent hier dan ook echt worst case scenario's aan het bovenhalen en het heeft weinig baat om vastgoed te beginnen vergelijken met andere hefboommogelijkheden wanneer dat belegproducten zijn met een grootorde verschil in risico's. Er is een reden dat je bij de bank met 20%Q vrij moeiteloos 100k's aan hypothecair krediet kan lenen en voor turbo's en opties niet meteen.

Mensen die gatachterlijke beslissingen nemen en daarboven nog eens tegenslag hebben, die zullen op geen enkele planeet een deftig rendement vinden en die zijn dan ook geen echte referentie.

Als ik mijn eigen rekening maak van niet-gatachterlijke beslissingen en een beetje geluk:

Vastgoed 1 (na verloop van 13 jaar) : 14,8% netto jaarrendement tov. originele waarde investering (7,7% uit meerwaarde + 7,1% uit verhuur)
of 11,2% netto jaarrendement tov. huidige waarde investering (7,7% uit meerwaarde + 3,5% uit verhuur)

Vastgoed 2 (na verloop van 10 jaar) : 9,5% netto jaarrendement tov. originele waarde investering (4,7% uit meerwaarde + 4,8% uit verhuur)
of 8% netto jaarrendement tov. huidige waarde investering (4,7% uit meerwaarde + 3,3% uit verhuur)

Ik weet niet om je hoeveel jaar je badend in het zweet 's nachts wakker wordt dat de vastgoedmarkt zal crashen tov. een beurscrash, maar zelfs met een stevige correctie van 10%, is die loss iets dat na x aantal jaar afbetalen, al gedekt is door afbetaling van kapitaal en geen probleem bij de bank.

Voor alle duidelijkheid: ik vergeleek vastgoedinvesteringen helemaal niet met turbo's en opties. In de post waarop ik replyde stond dat een investering in vastgoed de enige is waarmee je de mogelijkheid hebt te"profiteren" van een hefboomeffect. Dat klopt dus niet en vandaar de " trouwens"

Tweede punt: investeren in een service flat noem ik an sich niet echt een gatachterlijke beslissing. Tenzij je ze natuurlijk koopt op een locatie waarvan je toen al kon weten dat ze kiet goed was of op een moment dat het al duidelijk was service flats een concept was dat niet echt aanslaat. Misschien hebben ze wel gekocht in het prillr begin toen er nog geen overaanbod was of zijn die accessoire recurrente kosten voor de diensten pas achteraf serieus gestegen.

Jouw 2 investeringsbeslissingen waren niet noodzakelijk beter ( heb geen details natuurlijk), ze hebben gewoon goed uitgepakt omdat je ze lang geleden hebt gedaan en de vastgoedmarkt ieder jaar is blijven stijgen. In se heb je gewoon heel veel aan de ECB te danken die voor een groot stuk verantwoordelijk is voor deze stijging.

Stel nu dat je 13 jaar jonger was geweest en je dezelfde vastgoed nu ziu aankopen, maar dat binnen 10 jaar blijkt dat de rente vanaf 2023 jaarlijk is gestegen waardoor je -rekening houdend met de aankoopkosten - een negatief of zeer licht positief rendement hebt gehaald ( verhuur en meerwaarde opgeteld). Was je beslissing dan persé slechter? Nee toch, je hebt gewoon de pech dat je moest kopen aan veel hogere prijzen.

 

[Heroixx]

Gisteren mijn eerste huurinkomsten gekregen, 't is toch plezant om te zien verschijnen

 

[Deleted member 658]

Voor alle duidelijkheid: ik vergeleek vastgoedinvesteringen helemaal niet met turbo's en opties. In de post waarop ik replyde stond dat een investering in vastgoed de enige is waarmee je de mogelijkheid hebt te"profiteren" van een hefboomeffect. Dat klopt dus niet en vandaar de " trouwens"

Tweede punt: investeren in een service flat noem ik an sich niet echt een gatachterlijke beslissing. Tenzij je ze natuurlijk koopt op een locatie waarvan je toen al kon weten dat ze kiet goed was of op een moment dat het al duidelijk was service flats een concept was dat niet echt aanslaat. Misschien hebben ze wel gekocht in het prillr begin toen er nog geen overaanbod was of zijn die accessoire recurrente kosten voor de diensten pas achteraf serieus gestegen.

Jouw 2 investeringsbeslissingen waren niet noodzakelijk beter ( heb geen details natuurlijk), ze hebben gewoon goed uitgepakt omdat je ze lang geleden hebt gedaan en de vastgoedmarkt ieder jaar is blijven stijgen. In se heb je gewoon heel veel aan de ECB te danken die voor een groot stuk verantwoordelijk is voor deze stijging.

Stel nu dat je 13 jaar jonger was geweest en je dezelfde vastgoed nu ziu aankopen, maar dat binnen 10 jaar blijkt dat de rente vanaf 2023 jaarlijk is gestegen waardoor je -rekening houdend met de aankoopkosten - een negatief of zeer licht positief rendement hebt gehaald ( verhuur en meerwaarde opgeteld). Was je beslissing dan persé slechter? Nee toch, je hebt gewoon de pech dat je moest kopen aan veel hogere prijzen.

Moest ik nu pas een opbrengstwoning kopen, dan zou ik misschien minder, maar alsnog een mooi positief rendement halen. Rentestijgingen vanaf 2023 en het effect daarvan op de vastgoedwaarde is koffiedik kijken. Als ... als ... als ...

Er is niemand die zegt dat je nieuwbouw- of serviceflats moet kopen boven de marktwaarde. Daar kies je zelf voor. Gatachterlijk is een groot woord, maar dat is sowieso suboptimaal.
Serviceflats zijn niet alleen nu, in retrospectie, een dubbeltje maar waren ook al op dat moment. Het was een nieuw type van woningen dat massaal gepromoot werd als 'het nieuwe gat in de markt' maar waarvoor nog onduidelijk was of dat concept zou aanslaan, waar de vraag/aanbod balans zou komen liggen en dus ook de marktwaarde.
Dat was een extra risico dat je nam, tegenover verhuur van flats aan reguliere mensen, waarvan de proof-of-concept&value, er wel al was.

 

[Vio]

Is dat niet ideaal om dan nu goedkoop die service flats op te kopen te verhuren via AirBNB?

 

[Vio]

Ik heb een bescheiden appartement aangekocht voor 210.000€ waar ik 2j in heb gewoond.
Sinds kort ben ik bij mijn vriendin gaan inwonen en verhuur ik mijn appartement via Airbnb waar we gemiddeld +/- €1125 voor vangen.
Mijn hypothecaire lening bedraagt slechts +/- €685 dus momenteel is dit voor ons een heel mooie bijverdienste.
Al zijn er wel een aantal risico's aan verbonden: schade door slechte huurders, slijtage meubels, onderhoudswerken appartementsblok etc.

Hoeveel % van de tijd is het verhuurd? Heb je impact gevoeld van de Corona crisis?

Blijkbaar wel. Mijn appartement ligt op 30' rijden van Gent en ik verschoot echt van de vraag.
Ik aanvaard geen boekingen onder de 3 dagen zodat ik niet voortdurend mij met in -en uitchecken moet bezig houden.
Zo heb ik al verblijven gehad van 12 dagen, 14 dagen etc. Tikt steeds mooi aan.
Momenteel verhuur ik nu aan een PHD studente die geboekt heeft voor 6 maanden.
Verhuren per 2 dagen is het sop de kolen niet waard, zeker door de kopzorgen die erbij komen met slechte huurders.

Ik heb het gevoel dat AirBNB ook vaker gebruikt word door "professionelen" die gewoon eens ergens anders willen werken. Klopt dit met jouw type huurders? Maak je gebruik van een service voor wassen & opkuis of doe je dat nog zelf?

Persoonlijk heb ik ook wel interesse om uit te kijken naar iets en dan echt te marketen als remote werkplek zeg maar.

 

[mac-bc]

Idem,

Enigste wat werkbaar is als je 2 poten aan uw lijf hebt zoals ze zeggen. Dan de krotten of dergelijke afschuimen waar je potentieel in ziet en daar dan uw bloed zweet en tranen in steken.

Met 1 verhuurwoning is dat allemaal nog wel te doen terwijl je werkt. Maar dan mag je niet vergeten dat je hiervoor voor een bepaalde termijn uw verlof en al uw vrije tijd voor insteekt over een paar jaar.
Des te meer je er hebt, des te meer tijd je er insteekt.

Voor mensen die veel overuren draaien, die voor alles een stielman moeten inhuren of waar het anders tot ruzie in het gezin kan leiden (wegens niet of zware reductie van de aanwezigheid), blijf er van weg.
Maar de winst zit daar vooral in de meerwaarde die je realiseert in :
a) lage aanschafwaarde
b) basis renovatie met goede / duurzame materiaalkeuze
c) project als hobby (dus dat jij liever hier tijd aan spendeert dan op uw lui gat voor de TV te zitten, of...)
d) Je moet uw eigen geen uurkost uitbetalen.
e) eventueel de meerwaarde van de verkoop na 6>x<10j (zodanig dat het nieuw genoeg eruit ziet om waarde te genereren, maar niet te nieuw is zodanig dat je geen meerwaarde bij verkoop moet betalen)

Is het vetgedrukte een eufemisme voor: zet overal gyproc-wandjes tegen, schilder alles in het wit, ... en zet iedereen in het zak die er niet genoeg verstand van heeft?

Dat is een tactiek die nu nog vaak werkt door de onwetendheid in de markt, vooral bij jonge starters. Maar omdat deze tactiek zo veel toegepast wordt, gaat "de markt" dat binnen een aantal jaar doorhebben volgens mij en zal er een steeds grotere discrepantie ontstaan tussen:
- de huizenprijzen die duidelijk afkomstig zijn van investeerders als opbrengsteigendom enerzijds en
- huizen waar gezinnen écht in geïnvesteerd hebben als eigen woning anderzijds.

In Gent is er ook zo'n gekende projectontwikkelaar actief. Ik heb compassie met al die jonge mensen die een kat in een zak hebben gekocht maar de kennis sijpelt langzaam door heb ik de indruk.

Natuurlijk in de veronderstelling dat men woningen blijft belasten op de manier zoals nu. Wanneer men ooit het in zijn kop krijgt om inkomsten uit verhuur op eenzelfde wijze te belasten als verloning uit arbeid, dan is het opletten geblazen.

En dat gaat natuurlijk ooit moeten veranderen. Net zoals zo veel onrechtvaardigheden in België die allemaal naar dezelfde gegoede middenklasse gaan, is hier enorm veel weerstand tegen dus het kan nog even duren. Maar vroeg of laat is het vlaggen. En dan zal de drietand bovengehaald worden over "hoe onrechtvaardig dat wel niet is" en "mijn businessplan die niet meer klopt" enzovoort. Terwijl de OESO en de EU er ons al jaren voor op de vingers tikt en dus perfect te voorspellen is. Calculeer dat dus al mee in jullie business plan vooraleer het als onrechtvaardig te bestempelen.

 

[Herman De Croo]

In Gent is er ook zo'n gekende projectontwikkelaar actief. Ik heb compassie met al die jonge mensen die een kat in een zak hebben gekocht maar de kennis sijpelt langzaam door heb ik de indruk.

Er is zo een project- en immomakelaar actief Vicus die panden cosmetisch opsmukt. Een jaar of 2 terug was er daar veel commotie over, met een Reddit post die gretig werd gedeeld op Facebook. Maar het zotte is: die Reddit post is verwijderd om juridische redenen.

https://www.reddit.com/r/Gent/comments/ftj61t

Ik wist niet dat zoiets kon, een klein immokantoor tegen een reus als Reddit. Wellicht speelt het mee dat de eigenaar van Vicus vroeger werkte als advocaat.

 

[mac-bc]

Er is zo een project- en immomakelaar actief Vicus die panden cosmetisch opsmukt. Een jaar of 2 terug was er daar veel commotie over, met een Reddit post die gretig werd gedeeld op Facebook. Maar het zotte is: die Reddit post is verwijderd om juridische redenen.

https://www.reddit.com/r/Gent/comments/ftj61t

Ik wist niet dat zoiets kon, een klein immokantoor tegen een reus als Reddit. Wellicht speelt het mee dat de eigenaar van Vicus vroeger werkte als advocaat.

Jep, die bedoel ik inderdaad.

Ik wist niet van die post op Reddit... Wel straf dat hij dat heeft weggekregen. Wat stond erin misschien?

Ik verschiet er niet van dat er een advocaat achter zit in plaats van een ingenieur bouwkunde. Ik zou sowieso al nooit iets kopen van het type advocaat, verkoper/vertegenwoordiger, etc. Je kunt van niemand beter kopen dan van een ouderwetse, nerdachtige techneut. Veel inhoud en weinig blabla. Bij advocaten en verkopers is het meestal het omgekeerde. Maar goed, dat is slechts mijn mening en volledig terzijde.

 

[Yen]

En dat gaat natuurlijk ooit moeten veranderen. Net zoals zo veel onrechtvaardigheden in België die allemaal naar dezelfde gegoede middenklasse gaan, is hier enorm veel weerstand tegen dus het kan nog even duren. Maar vroeg of laat is het vlaggen. En dan zal de drietand bovengehaald worden over "hoe onrechtvaardig dat wel niet is" en "mijn businessplan die niet meer klopt" enzovoort. Terwijl de OESO en de EU er ons al jaren voor op de vingers tikt en dus perfect te voorspellen is. Calculeer dat dus al mee in jullie business plan vooraleer het als onrechtvaardig te bestempelen.

Dit had vooral te maken met de ongelijke behandeling van buitenlandse woningen. Na een veroordeling een een boete van 2 miljoen euro heeft de regering dit vorig jaar opgelost. Nu ja, opgelost, de fiscus is nu bezig met het berekenen van kadastrale inkomens van 150 000 woningen in alle uithoeken van de wereld.

En de oplossing is weer een halve oplossing. Steek de woning in een vennootschap en dit probleem is opgelost. Ook is er nog steeds een discriminatie in de berekening als er al dan niet een dubbelbelastingbedrag is.

 

[LaCucaracha]

Dit had vooral te maken met de ongelijke behandeling van buitenlandse woningen. Na een veroordeling een een boete van 2 miljoen euro heeft de regering dit vorig jaar opgelost. Nu ja, opgelost, de fiscus is nu bezig met het berekenen van kadastrale inkomens van 150 000 woningen in alle uithoeken van de wereld.

En de oplossing is weer een halve oplossing. Steek de woning in een vennootschap en dit probleem is opgelost. Ook is er nog steeds een discriminatie in de berekening als er al dan niet een dubbelbelastingbedrag is.

Het was veel logischer geweest hadden ze die ongelijke behandeling opgelost door de verhuur van Belgische woningen op dezelfde manier te belasten als de buitenlandse... Ze hebben echter net het omgekeerde gedaan. Nu zijn zij met een buitenlandse woning even goed af als zij die eigenaar zijn van een Belgische woning.
Wat als krom was voor de verhuur van Belgische woningen is nu even krop voor buitenlandse woningen.

 

[Vio]

Jep, die bedoel ik inderdaad.

Ik wist niet van die post op Reddit... Wel straf dat hij dat heeft weggekregen. Wat stond erin misschien?

Ik verschiet er niet van dat er een advocaat achter zit in plaats van een ingenieur bouwkunde. Ik zou sowieso al nooit iets kopen van het type advocaat, verkoper/vertegenwoordiger, etc. Je kunt van niemand beter kopen dan van een ouderwetse, nerdachtige techneut. Veel inhoud en weinig blabla. Bij advocaten en verkopers is het meestal het omgekeerde. Maar goed, dat is slechts mijn mening en volledig terzijde.

Aantal jaren ook véél tegengekomen in onze zoektocht naar een huis in en rond Gent. Aantal van hun panden bezocht, soms waren de 10 roemenen er nog in bezig om alles af te breken, laten dan een "model" huis zien om te tonen hoe het er uiteindelijk zou uitzien. Allemaal dezelfde stijl van afwerking met allemaal dezelfde meubelen, waarschijnlijk in groot volume aangekocht. één huis waar gewoon meteen aarde zat onder de vloer in de living gingen ze bijvoorbeeld geen extra beton gieten, enkel wat stabilisé onder de nieuwe vloer. Muren werden ook zogezegd ingespoten en behandeld tegen vocht, maar achteraf van mensen toch nog klachten over vochtproblemen gehoord.
Het was dan ook bijna onmogelijk om zelf nog een "krot" op de kop te tikken zonder dat deze sloebers of andere firma u voor was.