JanusDR
Well-known member
Dat zou 6% rendement per jaar zijn, zonder rekening te houden met meerwaarde.
Enorm goed in het huidige Belgische vastgoedklimaat, een inflatie van 1,5% en rentevoeten van 1%.
Investeren in vastgoed
- Onderwerp starter discord22
- Startdatum
Enorm goed in het huidige Belgische vastgoedklimaat, een inflatie van 1,5% en rentevoeten van 1%.
Als je dit bekijkt...
Dan is het in België toch maar pover. (in de video ref gaat het over flippen, wat zowiezo in België niet interessant is, maar verhuren is normaal toch winstgevender dan flippen) Is er iemand hier die iemand kent die meerdere vastgoed deals per jaar doet? Lijkt me alvast wel eens interessant om zijn take hierover te horen.
TitaTovenaar
Well-known member
Ook aan het nadenken om te investeren in vastgoed.
Maar hoe begin je daar in godsnaam aan?
Gewoon bij de bank binnenstappen en kijken wat haalbaar is? Zijn dit andere 'regels' tov een huis als woonst kopen?
Kopen en verhuren?
Kopen, opfrissen en terug verkopen?
Maar hoe begin je daar in godsnaam aan?
Gewoon bij de bank binnenstappen en kijken wat haalbaar is? Zijn dit andere 'regels' tov een huis als woonst kopen?
Kopen en verhuren?
Kopen, opfrissen en terug verkopen?
Spector
Well-known member
Is die tijd niet wat gepasseerd?
De huizenprijzen liggen een pak hoger door corona. En de "goedkope" panden die te koop staan zijn meestal halve krotten.
Daarbij komt dat zowel voor huur als verkoop de koper/verbouwer steeds aan strengere regels moet voldoen om te kunnen verkopen/verhuren.
Met de huidige prijzen van grondstoffen lijkt me dit ook hier weer niet rendabel te zijn.
Verhuren zou trouwens in de toekomst ook belastbaar worden (wordt toch over gedebatteerd).
En als laatste moet je in achting nemen dat de locatie waar je zou verhuren (dan spreek ik louter over verhuren) ook een bepaald publiek aantrekt.
Verhuren kan op dat vlak serieus lastig zijn als je niet zo'n goede huurder hebt.
Ik denk ook dat nu nog rendement halen als je niet bijna alles zelf kan doen moeilijk wordt.
Wat al min of meer in orde staat zeer duur.
Wat nog heel wat werk nodig heeft staat op zich wel betaalbaar, maar het in orde zetten is dan weer zeer duur, tenzij je het zelf kan.
808 State
Well-known member
Eigenlijk moet je al wat 'buurtkennis' hebben om daar deftig op te kunnen speculeren.
Chauffagist
Well-known member
In mijn gemeente staat geen enkele woning te huur. Of ja toch 1 nieuwbouw met WP aan 1300/maand.
ThomasMore
Well-known member
Mijn ouders hebben de gouden tijden voor vastgoedinvesteringen meegemaakt. De jaren '90 in Leuven, huizen waren er nog betaalbaar en hadden een enorm potentieel om te verhuren als studentenkoten. Die hadden op hun hoogtepunt 5 huizen in het centrum van Leuven, verhuurd aan studenten. Er was toen nog weinig regelgeving rond studentenkoten dus die woningen werden gewoon opgefrist, nieuwe badkamer en keuken, schilderen enz... Een kot was toen ook niet meer als een kamer met een lavabo. De keuken en badkamer werden gedeeld. De onderhoudskosten lagen behoorlijk hoog want studenten bleken niet het meest zorgzame type huurder... Dus een vaste kuisploeg en een goede klusjesman waren noodzakelijk. Rendement was door die hoge onderhoudskosten niet erg fantastisch maar de meerwaarde die gerealiseerd is bij de verkoop van die woningen was gigantisch.
Nadien hebben ze ook paar missers gehad zoals een klein kantoorgebouw in een KMO-zone waar lang geen huurder voor werd gevonden en een vakantiehuis in Frankrijk dat lang niet zoveel waard bleek te zijn.
Conclusie: locatie is werkelijk alles. Iedereen weet het maar toch hebben zij zich er ook aan laten vangen. Leuven is enorm gewilde locatie geworden en dat was een gigantische meevaller. Dat huis in Frankrijk was gekocht nadat ze verliefd geworden waren op die streek, alleen bleek dat toch niet de aantrekkingskracht te hebben van de Provence of de Côte D'Azur.
Zelf is vastgoed ook mijn beste investering ooit gebleken. Daarmee bedoel ik degene waar ik het meest aan heb gehad. Mijn appartementje in centrum Brussel, gekocht toen ik net begon te werken, is, 20 jaar later, mijn reddingsboei geweest na mijn echtscheiding. Zonder dat appartementje was ik er niet in geslaagd om als alleenstaande een huis te kopen. In het appartement heb ik zelf een vijftal jaren gewoond en dat nadien verhuurd. Rendement was niet gigantisch, de huuropbrengsten dekten iets meer als de hypotheek en kosten. Mijn redenering was echter dat dit iets voor de lange termijn was en ik dus al lang tevreden kon zijn als dat kot break-even draaide. Mijn hypotheek werd dan immers afgelost door de opbrengsten. Het was vrij van hypotheek op moment van de verkoop dus de opbrengsten waren echt goed. Ik beschouwde het echter eerder als een appeltje voor de dorst dan als een investering.
Ik overweeg hier ook de aankoop van een appartement. Maar het blijft toch wat wringen om in zo'n rigide ding te investeren. Er staat hier eentje te koop dat volgens mij stevig onder de marktprijs staat. Er zit een huurder in, en die wil wel blijven (al zal de huurprijs wel omhoog moeten). Maar het blijft voor mij lastig om zoveel geld in de vastgoedmarkt te investeren.
1) Kapitaal hebben
2) Samenwerken met Belgische bouwfirma (die eigendom is van Oost-Europeanen, en waar enkel arbeiders van die landen in werken)
3) Samenwerken met immokantoor en 'in-house notaris' om alles snel te laten lopen
4) Krot opkopen
5) Laten renoveren door firma in stap 2 met alle goedkoopste materialen
6) Goede foto's trekken op een zonnige dag
7) Immokantoor organiseert visites tijdens lente of zomer, en vermeldt aan alle potentiële kopers dat dit een buitenkans is en dat er al veel biedingen zijn.
8) Verkoop met winst
9) Kwaaltjes aan het huis achteraf niet serieus nemen/trage respons/..., waardoor de gedupeerde kopers het dan maar zelf in handen moeten nemen en je geen kosten er meer in moet steken
Natuurlijk hier en daar met mogelijke connecties bij politici en nodige cadeautjes aan controleurs, maar
ThomasMore
Well-known member
10) hopen dat er geen serieuze verborgen gebreken zijn die de kopers op jou kunnen verhalen (als professionele verkoper).1) Kapitaal hebben
2) Samenwerken met Belgische bouwfirma (die eigendom is van Oost-Europeanen, en waar enkel arbeiders van die landen in werken)
3) Samenwerken met immokantoor en 'in-house notaris' om alles snel te laten lopen
4) Krot opkopen
5) Laten renoveren door firma in stap 2 met alle goedkoopste materialen
6) Goede foto's trekken op een zonnige dag
7) Immokantoor organiseert visites tijdens lente of zomer, en vermeldt aan alle potentiële kopers dat dit een buitenkans is en dat er al veel biedingen zijn.
8) Verkoop met winst
9) Kwaaltjes aan het huis achteraf niet serieus nemen/trage respons/..., waardoor de gedupeerde kopers het dan maar zelf in handen moeten nemen en je geen kosten er meer in moet steken
Natuurlijk hier en daar met mogelijke connecties bij politici en nodige cadeautjes aan controleurs, maar
Uit eigen ondervinding:
- Woning gekocht van een aannemer.
- Enkele maanden later vochtinfiltratie in de kelder. Bestek laten maken en oplossing zou rond de 20.000 euro kosten.
- Advies ingewonnen bij advocaat. Omdat de verkoper een professional was (volgens die advocaat is dat reeds het geval als vastgoed in de basisakte van de vennootschap staat) geldt er een omgekeerde bewijslast voor verborgen gebreken. Maw. de verkoper moet bewijzen dat hij me specifiek had gewezen op het vochtprobleem. Wat hij niet kon doen.
- Verkoper in gebreke gesteld. Niet voor een rechtbank moeten komen. Verkoper neemt de kosten op hem.
Indien ik hetzelfde huis had gekocht van een oud madammeke dan was het een verborgen gebrek en kon ik zelf opdraaien voor de kosten.
Puntje 9) is dus niet zo eenvoudig als het lijkt.
Heeft iemand ervaring met het aankopen van vastgoed via vennootschap?
Specifiek waarbij dat vastgoed losstaat van de activiteiten binnen de vennootschap, dus louter als investering gezien wordt?
In dit geval aankoop handelspand met vennootschap met als doel de verhuur aan een derde die daar zijn zaak uitbaat.
Pro:
- Rendement van een handelspand ligt potentieel hoger (lagere aankoopprijs en hoger huurbedrag ivg vergelijkbaar particulier pand)
- Binnen een vennootschap zijn huurinkomsten sowieso belast, dus maakt niet uit of het een particulier of commercieel pand is
Contra:
- De kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar, aangezien het vastgoed niet dient tot activiteit van de vennootschap
Ik ben vorige week gaan kijken naar een pand en overweeg een aankoop, maar werd nu pas gewezen op het feit dat de kosten verbonden aan het pand dus niet fiscaal aftrekbaar zijn binnen de vennootschap...
Het pand is heel gunstig gelegen en geeft een huidig bruto rendement van 5%.
Momenteel verhuurd tot 2029 volgens 3-6-9 principe.
De zaak die er momenteel inzit heeft niet de beste recensies via Google/Facebook.
Ik vermoed wel dat het makkelijk opnieuw te verhuren is, maar dat is natuurlijk koffiedik kijken.
Edit:
Statuten van de vennootschap stipuleren dat investeren in vastgoed kan. Maar de kosten hieraan verbonden zijn geen beroepskost, dus deze zijn dan niet fiscaal aftrekbaar? Klopt die redenering?
Specifiek waarbij dat vastgoed losstaat van de activiteiten binnen de vennootschap, dus louter als investering gezien wordt?
In dit geval aankoop handelspand met vennootschap met als doel de verhuur aan een derde die daar zijn zaak uitbaat.
Pro:
- Rendement van een handelspand ligt potentieel hoger (lagere aankoopprijs en hoger huurbedrag ivg vergelijkbaar particulier pand)
- Binnen een vennootschap zijn huurinkomsten sowieso belast, dus maakt niet uit of het een particulier of commercieel pand is
Contra:
- De kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar, aangezien het vastgoed niet dient tot activiteit van de vennootschap
Ik ben vorige week gaan kijken naar een pand en overweeg een aankoop, maar werd nu pas gewezen op het feit dat de kosten verbonden aan het pand dus niet fiscaal aftrekbaar zijn binnen de vennootschap...
Het pand is heel gunstig gelegen en geeft een huidig bruto rendement van 5%.
Momenteel verhuurd tot 2029 volgens 3-6-9 principe.
De zaak die er momenteel inzit heeft niet de beste recensies via Google/Facebook.
Ik vermoed wel dat het makkelijk opnieuw te verhuren is, maar dat is natuurlijk koffiedik kijken.
Edit:
Statuten van de vennootschap stipuleren dat investeren in vastgoed kan. Maar de kosten hieraan verbonden zijn geen beroepskost, dus deze zijn dan niet fiscaal aftrekbaar? Klopt die redenering?
Bwa, zelfs dan nog kan het allemaal gefoeffel zijn.
Wij hadden hier ook een zwaar probleem, en dat is dan inderdaad op kosten van de verkoper opgelost. De manier waarop en de afwerking waarop was toch niet volgens de kunst van het vak, en de constante commentaar die je dan krijgt van die verkoper, gebrek aan transparantie en gebrek aan inspraak is echt vreselijk.
Kosten zijn toch wel aftrekbaar? Aankoopkosten registratierecht (ofwel in 1x ofwel gespreid met de afschrijving), afschrijving van de woning, brandverzekering, intresten lening, ...
Huur is belastbaar in de vennootschap.
Het meest nadelige... de meerwaarde is ook belastbaar.
Je statuten moeten inderdaad toelaten.
De statuten laten het inderdaad toe.
"De vennootschap mag tevens haar middelen beleggen of investeren in roerende en onroerende goederen, zelfs gefinancierd door leningen, en dit als bijkomstig voorwerp. De vennootschap kan bijgevolg investeringen en beleggingen – zoals onder andere de aankoop, de verhuring en oprichting van gebouwen- met unanimiteit van stemmen uitvoeren zonder dat dit de vorm van een aanvullende commerciële activiteit mag aannemen en in overeenstemming is met de medische plichtenleer."
Ik vroeg het na bij de beroepsfederatie (orde der geneesheren).
Ik kreeg als antwoord dat de aankoop van een handelspand toegelaten is maar enkel kan gebeuren met de reserves binnen de vennootschap en fiscaal niet aftrekbaar is, aangezien het niet beroepsgerelateerd is...
Ik kan bijna niet geloven dat dit klopt, ofwel hebben zij ofwel ik het verkeerd begrepen?
rubenvb
Well-known member
Bvb dierenartsen mogen officieel gezien ook geen commerciële activiteiten uitoefenen. Een webshop bvb voor voeding of speelgoed is al een grijze zone of onmogelijk. In de praktijk zelf mogen die dingen wel verkocht worden, waarschijnlijk onder het mom van "met advies" etc.
Dat er voor medici hetzelfde geldt lijkt me niet zo verrassend eerlijk gezegd.
Dat is als ik er zelf een commerciële activiteit in zou uitoefenen.
Dat is uiteraard niet toegestaan.
Maar aankoop en verhuur van vastgoed mag wel, zelfs als daar een commerciële activiteit inzit.
Herman De Croo
Well-known member
Gewoon kopen en verhuren, easy, geen risico's, geld printen.
Volgende week hiernaar gaan kijken:
https://www.immoweb.be/nl/zoekertje...-den-berg/2220/9553479?searchId=61e1644c37d63
Lijkt me een redelijke prijs?
https://www.immoweb.be/nl/zoekertje...-den-berg/2220/9553479?searchId=61e1644c37d63
Lijkt me een redelijke prijs?
