Kot kopen of niet?

[BigBear]

Mijn kinderen zullen volgend jaar gaan studeren in Leuven. Nu vraag ik me af wat er voordeliger is:
* Gewoon een kot huren voor elk van hen
* Eén of twee koten kopen voor vijf jaar en dan weer verkopen
* Een appartement met twee slaapkamers kopen voor vijf jaar en dan weer verkopen

Stel dat ik niet hoef te lenen om iets aan te kopen.

Een (heel) ruwe berekening:
* 2 koten huren 600€/maand*10 maanden*5 jaar = 60 000 €
* Verlies aan rente (conservatief 3%) = 4700€
Totale "kost" bij huur: 64700€

Een appartement kopen:
* kostprijs minimum 300 000 €
* 12% registratierechten => 36000 €
* Belasting op tweede verblijf in Leuven: 1640€/jaar * 5 jaar = 8200€
* Verlies aan rente (conservatief 3% aan 5 jaar) : 48000€
Totale "kost" bij aankoop: 92200€

De prijs van een kot zal wel stijgen over die vijf jaar, en ik neem aan dat het appartement ook wel aan een hogere prijs verkocht kan worden na vijf jaar, maar toch lijkt het mij niet opportuun om een kot te kopen ipv te huren?
Heeft iemand daar ervaring mee? Andere input?

 

[Vega]

Mijn kinderen zullen volgend jaar gaan studeren in Leuven. Nu vraag ik me af wat er voordeliger is:
* Gewoon een kot huren voor elk van hen
* Eén of twee koten kopen voor vijf jaar en dan weer verkopen
* Een appartement met twee slaapkamers kopen voor vijf jaar en dan weer verkopen

Stel dat ik niet hoef te lenen om iets aan te kopen.

Een (heel) ruwe berekening:
* 2 koten huren 600€/maand*10 maanden*5 jaar = 60 000 €

Een appartement kopen:
* kostprijs minimum 300 000 €
* 12% registratierechten => 36000 €
* Belasting op tweede verblijf in Leuven: 1640€/jaar * 5 jaar = 8200€
* Verlies aan rente (conservatief 3% aan 5 jaar) : 48000€
Totale "kost" bij aankoop: 92200€

De prijs van een kot zal wel stijgen over die vijf jaar, en ik neem aan dat het appartement ook wel aan een hogere prijs verkocht kan worden na vijf jaar, maar toch lijkt het mij niet opportuun om een kot te kopen ipv te huren?
Heeft iemand daar ervaring mee? Andere input?

Als je het geld hebt liggen en je moet geen lening aangaan, investeer liever met dat geld in een ETF of dergelijke zodat je over 5 jaar je huur kan betalen met het rendement... Niet alleen de kost van aankoop, maar de tijd en moeite dat je erin moet steken om iets te vinden... Sop/kolenverhaal lijkt me.

 

[Sneeuwstorm]

Ik ken niks van de prijzen ginder maar >300K (zal wel een dure coté zijn) voor een appartement of kot is toch een serieuze investering. Enkel de moeite om te kopen als je het langer zou blijven verhuren.

 

[Didymus]

Ik ken niks van de prijzen ginder maar >300K (zal wel een dure coté zijn) voor een appartement of kot is toch een serieuze investering.

300.000 EUR is in Leuven de prijs van een piepklein appartement of studio.

 

[Cyclingworld]

Mijn kinderen zullen volgend jaar gaan studeren in Leuven. Nu vraag ik me af wat er voordeliger is:
* Gewoon een kot huren voor elk van hen
* Eén of twee koten kopen voor vijf jaar en dan weer verkopen
* Een appartement met twee slaapkamers kopen voor vijf jaar en dan weer verkopen

Stel dat ik niet hoef te lenen om iets aan te kopen.

Een (heel) ruwe berekening:
* 2 koten huren 600€/maand*10 maanden*5 jaar = 60 000 €
* Verlies aan rente (conservatief 3%) = 4700€
Totale "kost" bij huur: 64700€

Een appartement kopen:
* kostprijs minimum 300 000 €
* 12% registratierechten => 36000 €
* Belasting op tweede verblijf in Leuven: 1640€/jaar * 5 jaar = 8200€
* Verlies aan rente (conservatief 3% aan 5 jaar) : 48000€
Totale "kost" bij aankoop: 92200€

De prijs van een kot zal wel stijgen over die vijf jaar, en ik neem aan dat het appartement ook wel aan een hogere prijs verkocht kan worden na vijf jaar, maar toch lijkt het mij niet opportuun om een kot te kopen ipv te huren?
Heeft iemand daar ervaring mee? Andere input?

Een 10 maanden contract is volgens mij nog iets van lang geleden. Tegenwoordig is het altijd 12 maanden.

 

[parabellum]

Heeft iemand daar ervaring mee? Andere input?

Bij mijn vrouw hebben ze ooit een appartement gekocht om als kot te gebruiken (3 kinderen). Is in totaal 10 jaar in hun bezit geweest en op die periode van 150K naar 265K gegaan (zonder echte investeringen buiten wat verf). Maar op historische prijsstijgingen moet je geen business case bouwen natuurlijk.

Voor 5 jaar zou ik geen kot kopen, als je van plan bent het langer in bezit te houden (en dus te verhuren op de markt) worden de kosten van de registratie wel beter gespreid en kan het interessanter worden.
Vastgoed betekent ook wel onderhoud en onverwachte kosten. Maar is ook gewoon diversificatie van je portfolio.

 

[pardal]

Bekijk ook of het mogelijk is om een appartement te laten bewonen door studenten. Dus bewoning zonder domicilie adres. Ik meen mij te herinneren dat een aantal studentensteden dit weigeren omdat er anders te weinig aanbod is voor huisvesting met hoofdverblijfplaats.

 

[BigBear]

Bekijk ook of het mogelijk is om een appartement te laten bewonen door studenten. Dus bewoning zonder domicilie adres. Ik meen mij te herinneren dat een aantal studentensteden dit weigeren omdat er anders te weinig aanbod is voor huisvesting met hoofdverblijfplaats.

Zover ik het begrepen heb, gaat dat in Leuven dus wel, maar bestrijden ze dat met de hoge belasting op tweede verblijven.

 

[parabellum]

Zover ik het begrepen heb, gaat dat in Leuven dus wel, maar bestrijden ze dat met de hoge belasting op tweede verblijven.

Je kan er toch gewoon een van je kinderen laten domicilieren? Zet het huis ook op zijn/haar naam en je betaalt maar 3% registratierechten. Correct me if I'm wrong maar het enige verschil is dan dat ze hun kindergeld rechtstreeks trekken en dat jij één persoon minder ten laste hebt. Na aankoop heb je trouwens 3 jaar om je daar te domicilieren dus tis niet eens over de gehele looptijd dat je die persoon minder ten laste hebt.

 

[cege]

Ik ken niks van de prijzen ginder maar >300K (zal wel een dure coté zijn) voor een appartement of kot is toch een serieuze investering. Enkel de moeite om te kopen als je het langer zou blijven verhuren.

Zelfs in de periferie rond Gent (zeker kant Merelbeke) is 300k gewoon een klein appartement. Ik heb zelf een app in die regio en dat is 10+y geleden gekocht voor ~210k. Momenteel iets van rond de 320-350k waard. En dat is gewoon 1 "grote" (mind the "", 1 dubbel bed en de kamer is vol) en 1 mini slaapkamer (kan geen dubbel bed in), badkamer met douche, living met keuken, terras+tuintje.

Alles in orde, maar het is niet groot. Voor 2 studerende kinderen ideaal. Enkel is het "ver" van Gent (10 min bus, 10 min fiets naar Sterre of UZ of Dierengeneeskunde).

Wordt verhuurd aan 1000 per maand zonder kosten en ze slaan elkaar de kop in als het te huur komt.

300.000 EUR is in Leuven de prijs van een piepklein appartement of studio.

Yep

Bekijk ook of het mogelijk is om een appartement te laten bewonen door studenten. Dus bewoning zonder domicilie adres. Ik meen mij te herinneren dat een aantal studentensteden dit weigeren omdat er anders te weinig aanbod is voor huisvesting met hoofdverblijfplaats.

In Gent weet ik vb dat dat er een studententax was (is ?). Of een 'niet-domicilie' belasting, of whatever ze het noemen. Heb wel louche verhuurders gehad waar de domicilie van de zoon van de verhuurder vb op mijn adres stond.

Je kan er toch gewoon een van je kinderen laten domicilieren? Zet het huis ook op zijn/haar naam en je betaalt maar 3% registratierechten. Correct me if I'm wrong maar het enige verschil is dan dat ze hun kindergeld rechtstreeks trekken en dat jij één persoon minder ten laste hebt. Na aankoop heb je trouwens 3 jaar om je daar te domicilieren dus tis niet eens over de gehele looptijd dat je die persoon minder ten laste hebt.

Je kinderen die studeren ergens anders laten domicilieren is wel weinig snugger. 1) Er vallen volgens mij veel voordelen voor de ouders weg (kindergeld, meerijden (bedrijfs)auto, mutualiteit/verzekeringen, ...) 2) de doorsnee student is niet snugger en proper genoeg om dat deftig te behandelen. Ga je dan bij je inschrijving je thuisadres of je echte domicilie adres doorgeven. En kruispunt databank gaat al de informatie doorpushen en alle officiele post en zo naar je kot sturen (mutualiteit, belastingen, whatever). Ik was toch content dat ik me daar niet mee moest bezig houden

Zeker het ding op zijn/haar naam zetten is weinig snugger. Qua liability etc. Weinig 18 jarigen die mooi hun elektriciteit en gas en belastingen proper gaan betalen. Of ze zijn zo snugger om het te verkopen etc. Eens het op hun naam staat, staat het er, he.

 

[BigBear]

Je kinderen die studeren ergens anders laten domicilieren is wel weinig snugger.

Ok, het is duidelijk dat het domiciliëren van de student voor- en nadelen heeft.
Maar wat is jouw gedachte over de kern van de zaak, kot/appartement kopen of niet?

 

[Monkytiger]

Ok, het is duidelijk dat het domiciliëren van de student voor- en nadelen heeft.
Maar wat is jouw gedachte over de kern van de zaak, kot/appartement kopen of niet?

Te zien hoe jouw kapitaal verder al gespreid is zoals parabellum zegt is het een diversificatie van de portfolio.
Vega zegt steek het in een etf, maar misschien zit er al voldoende in een etf.
Uiteraard kan je niet weten wat de prijs van het vastgoed binnen 10 jaar zal zijn, maar wie weet wat doen etfs binnen dit en 10 jaar.
Sowieso als je gaat voor kopen zou ik wel lenen(indien mogelijk) en een termijn van 10 jaar ipv 5 jaar in gedachten houden.

 

[parabellum]

Je kinderen die studeren ergens anders laten domicilieren is wel weinig snugger. 1) Er vallen volgens mij veel voordelen voor de ouders weg (kindergeld, meerijden (bedrijfs)auto, mutualiteit/verzekeringen, ...) 2) de doorsnee student is niet snugger en proper genoeg om dat deftig te behandelen. Ga je dan bij je inschrijving je thuisadres of je echte domicilie adres doorgeven. En kruispunt databank gaat al de informatie doorpushen en alle officiele post en zo naar je kot sturen (mutualiteit, belastingen, whatever). Ik was toch content dat ik me daar niet mee moest bezig houden

Zeker het ding op zijn/haar naam zetten is weinig snugger. Qua liability etc. Weinig 18 jarigen die mooi hun elektriciteit en gas en belastingen proper gaan betalen. Of ze zijn zo snugger om het te verkopen etc. Eens het op hun naam staat, staat het er, he.

1) Allemaal peanuts dus in vergelijking met de besparing van 9% registratierechten. Kindergeld wordt trouwens gewoon verder uitbetaald, alleen aan het kind zelf natuurlijk.
2) Alles van nutsvoorzieningen kan je als ouder zelf blijven opvolgen want toch digitaal. Officiele communicatie komt in de e-box. Als een 18-jarige niet de volwassenheid heeft om af en toe een mail of document door te sturen, waarom zou je hem dan uberhaupt op kot laten gaan?

Of je je kind kan vertrouwen of niet zal je zelf wel kunnen inschatten. Wil je zekerheid, maak jezelf dan voor 1% eigenaar van het pand en laat op papier zetten dat je een renteloze lening ten bedrage van aankoopprijs hebt tussen jullie twee.

 

[DogFacedGod]

1) Allemaal peanuts dus in vergelijking met de besparing van 9% registratierechten. Kindergeld wordt trouwens gewoon verder uitbetaald, alleen aan het kind zelf natuurlijk.
2) Alles van nutsvoorzieningen kan je als ouder zelf blijven opvolgen want toch digitaal. Officiele communicatie komt in de e-box. Als een 18-jarige niet de volwassenheid heeft om af en toe een mail of document door te sturen, waarom zou je hem dan uberhaupt op kot laten gaan?

Of je je kind kan vertrouwen of niet zal je zelf wel kunnen inschatten. Wil je zekerheid, maak jezelf dan voor 1% eigenaar van het pand en laat op papier zetten dat je een renteloze lening ten bedrage van aankoopprijs hebt tussen jullie twee.

Ben je zeker dat de gemeente Leuven die gaan laten inschrijven als domicilie?

Ik lees hier iets van domiclie geweigerd omdat de persoon niet financieel onafhankelijk is van zijn ouders. Het is niet omdat de student een eigendom heeft dat hij daarom "onafhankelijk" is.

En om zo'n discussie met de gemeente Leuven uit te vechten waardoor dan de registratierechten dan nog eens gaan afhangen daarvan...

Dat is niet zonder risico.

 

[cege]

Ok, het is duidelijk dat het domiciliëren van de student voor- en nadelen heeft.
Maar wat is jouw gedachte over de kern van de zaak, kot/appartement kopen of niet?

Dat dat een serieus risico is. 1) Je weet niet of je student een goede student zal zijn 2) Je kosten zijn significant (registratierechten, leegstand taxen, notaris, ...) 3) Als je nog nooit verhuurd hebt, dan weet je niet wat dat inhoudt (heb je er zin in ?) - brol repareren etc - niet eenvoudig als het 45 min rijden is en je geen lokale loodgieter of whatever kent, tenzij je handige harry met veel tijd bent.

Kunt beter een ETF of een dividend aandeel kopen cash en met de cashflow een kot huren - dat is mijn idee.

Tenzij je al 10 dingen hebt dat je verhuurt, en de klappen van de zweep kent.


Wil je iets kopen, je student is na 2y gestopt of gaat naar ergens anders, en dan sta je daar... Ga je je student dwingen om in stad X te blijven omdat je daar gekocht hebt ?

1) Allemaal peanuts dus in vergelijking met de besparing van 9% registratierechten.

Tot je kind 5y later een huis wil kopen en dan de 10% mag ophoesten wegens niet enige woning. Dan betaal je alsnog die 10% op een veel duurdere woning. Tenzij je het kind dan het kot/appartement laat verkopen.

Ik vind het veel gedoe met assumpties die positief uitdraaien in 1 scenario maar veel kans hebben om krom te lopen.

Kindergeld wordt trouwens gewoon verder uitbetaald, alleen aan het kind zelf natuurlijk.

Wil je dat ? Gaat je kind daar verstandig mee omgaan ?

2) Alles van nutsvoorzieningen kan je als ouder zelf blijven opvolgen want toch digitaal. Officiele communicatie komt in de e-box. Als een 18-jarige niet de volwassenheid heeft om af en toe een mail of document door te sturen, waarom zou je hem dan uberhaupt op kot laten gaan

Heb je zelf op kot gezeten ? De doorsnee 18 jarige kan met moeite zelf een treinticket kopen. Ik denk dat je de snuggerheid of volwassenheid van een 18-jarige overschat.

Overigens is mijn madam - die ondertussen 37 is - ook problematisch met ebox monitoren of mails met facturen betalen (ze moet ze enkel naar mij doorsturen of ze zelf betalen - quod non). Weet je hoeveel rappels we hier krijgen van de creche ? Na 2-3x via email sturen ze via papier ook naar de vader van het kind - goed idee, dan zijn ze snel betaald.

Om maar te zeggen dat dat niet in orde komt.



Blijft nog de vraag of de domicilie zal toegewezen worden bij een duidelijk geval van 'pendelende student'.

Of je je kind kan vertrouwen of niet zal je zelf wel kunnen inschatten. Wil je zekerheid, maak jezelf dan voor 1% eigenaar van het pand en laat op papier zetten dat je een renteloze lening ten bedrage van aankoopprijs hebt tussen jullie twee.

Ik heb nu een huurder van 60 jaar en die kan niet zelf van elektriciteit leverancier wisselen of haar voorschot van de water leverancier aanpassen. Daar krijg ik altijd telefoontjes voor.


Ik was relatief verstandig op kot, maar ik had maar 2 dingen in mijn hoofd. Studeren en Overpoort. Voor de rest was mijn zichtrekening boven 0 houden en mijn studeer administratie recht houden het enige waar ik me als administratie moest mee bezig houden.






TL;DR.

Ik vind het ontwijken van registratierechten een slechte reden om een appartement aan je kinderen te geven als ze gaan studeren. Voor mij een geval van complexiteit en risico die niet in evenwicht is met de baten.

Ik ken ook niemand, zelfs mensen met 10 appartementen overal in Belgie en 4 kinderen die na elkaar gaan studeren zijn, die het kot waar ze gestudeerd hebben gekocht hebben. Niet als ouders, niet als kind.

 

[BigBear]

Dat dat een serieus risico is. 1) Je weet niet of je student een goede student zal zijn 2) Je kosten zijn significant (registratierechten, leegstand taxen, notaris, ...) 3) Als je nog nooit verhuurd hebt, dan weet je niet wat dat inhoudt (heb je er zin in ?) - brol repareren etc - niet eenvoudig als het 45 min rijden is en je geen lokale loodgieter of whatever kent, tenzij je handige harry met veel tijd bent.

Over het student blijven maak ik me geen zorgen, dat komt wel goed. Verhuren is zeker niet mijn bedoeling, vandaar dat ik eigenlijk ook maar alleen voor die periode van vijf-zes jaar (ze zijn met twee) wil kopen.

Ik zal het nog eens laten bezinken, maar het lijkt er toch op dat het sop inderdaad de kolen niet waard is.

 

[parabellum]

Ik lees hier iets van domiclie geweigerd omdat de persoon niet financieel onafhankelijk is van zijn ouders. Het is niet omdat de student een eigendom heeft dat hij daarom "onafhankelijk" is.

Lijkt me broodje aap eerlijk gezegd. Dan zou een student die buitengesmeten wordt door zijn ouders zich nergens anders kunnen domicilieren, tenzij hij voor een rechter laat vaststellen dat de ouders geen onderhoudsplicht meer nakomen (wat, trouwens, vroeger al wel eens werd gedaan, zodat de student leefloon kon aanvragen, zelfs al was de relatie met de ouders gewoon normaal...)

Tot je kind 5y later een huis wil kopen en dan de 10% mag ophoesten wegens niet enige woning. Dan betaal je alsnog die 10% op een veel duurdere woning. Tenzij je het kind dan het kot/appartement laat verkopen.

Want direct na de studies gaat je kind een veel duurder huis dan 300K kopen?

Heb je zelf op kot gezeten ? De doorsnee 18 jarige kan met moeite zelf een treinticket kopen. Ik denk dat je de snuggerheid of volwassenheid van een 18-jarige overschat.

Ik noteer dat ze op hun 18e geen treinticket kunnen kopen maar direct na de studies een huis van veel duurder dan 300K gaan kopen en zich magischerwijs opeens over een afbetaling en de nutsvoorzieningen, en misschien nog wat renovaties, meester gaan zien, in combinatie met hun eerste stappen op de arbeidsmarkt.
Ik moest op mijn 18e niet gemicromanaged worden door mijn ouders en ik ben niet van plan dat te doen voor mijn kinderen. Hou hun handje vast en ze gaan het inderdaad nooit leren. Hou het handje van je vrouw vast en ze gaat het inderdaad nooit leren. Wat gaat ze doen als je morgen tegen een boom rijdt? Tinderen met als slagzin 'ik zoek iemand om mijn administratie te doen'?

Blijft nog de vraag of de domicilie zal toegewezen worden bij een duidelijk geval van 'pendelende student'.

Genoeg studenten die niet elk weekend pendelen, los van het feit dat ik mij afvraag hoe ze dat in godsnaam zouden kunnen vaststellen. De twee keer dat ik mijn domicilie heb verzet: wijkagent aan de deur, kijkt of er meubels staan, wijkagent weer weg. Toen mijn vrouw is komen inwonen kreeg ik telefoon van de wijkagent: klopt het dat mevrouw X bij u komt wonen? Ja? Ok, dan moet ik niet langskomen he, tis in orde.
De magie van een Vlaamse naam...

 

[Straddle]

Ik zat op kot in Leuven centrum van 2003-2008 voor 230€ per maand (10 maanden contract), met internet/stroom/gas/water/.. alles inbegrepen. En in de zomer zat ik er ook meestal, hoewel het een 10-maanden contract was. De huurprijzen voor een kot zijn ronduit belachelijk nu vind ik, het blijft een grote kamer in de meeste gevallen.

 

[Monkytiger]

Ik zat op kot in Leuven centrum van 2003-2008 voor 230€ per maand (10 maanden contract), met internet/stroom/gas/water/.. alles inbegrepen. En in de zomer zat ik er ook meestal, hoewel het een 10-maanden contract was. De huurprijzen voor een kot zijn ronduit belachelijk nu vind ik, het blijft een grote kamer in de meeste gevallen.

Een appartement eender waar is ook dezelfde oppervlakte gebleven, is toch ook gewoon mee geïndexeerd of mee gestegen met de aankoop/verkoop prijzen. Lijkt mij gewoon compleet normaal.

 

[JPV]

Lijkt me broodje aap eerlijk gezegd. Dan zou een student die buitengesmeten wordt door zijn ouders zich nergens anders kunnen domicilieren, tenzij hij voor een rechter laat vaststellen dat de ouders geen onderhoudsplicht meer nakomen (wat, trouwens, vroeger al wel eens werd gedaan, zodat de student leefloon kon aanvragen, zelfs al was de relatie met de ouders gewoon normaal...)

Dat is geen broodje aap verhaal, maar realiteit. Een studiet die buitengesmeten wordt, gaat naar het OCMW en vraagt daar leefloon. Het OCMW in die steden kennen natuurlijk ook de truuks, dus zomaar krijg je het niet. In de periode 2000-2003 regelmatig eens met stad Gent over die problematiek gesproken (als studentenvertegenwoordiger)

Genoeg studenten die niet elk weekend pendelen, los van het feit dat ik mij afvraag hoe ze dat in godsnaam zouden kunnen vaststellen. De twee keer dat ik mijn domicilie heb verzet: wijkagent aan de deur, kijkt of er meubels staan, wijkagent weer weg. Toen mijn vrouw is komen inwonen kreeg ik telefoon van de wijkagent: klopt het dat mevrouw X bij u komt wonen? Ja? Ok, dan moet ik niet langskomen he, tis in orde.
De magie van een Vlaamse naam...

Ze weten natuurlijk ook dat als er een student zich wil domicilieren op een kot, dat er méér controle moet zijn.