dan holt ge natuurlijk de rechten van een huurder uit en maakt ge hem verplicht om in te staan voor schade voor gebruikssporen.
De rechten van de huurder zijn dan ook een sociaal construct.
Er is geen enkele reden waarom dat de inrichting van de woning in betrekking tot slijtage niet gewoon ten laste van de huurder gelegd kan worden. Uiteindelijk zijn zij door het gebruik verantwoordelijk voor de slijtage. Behalve dat de wetgeving het op dit moment zo voorzien heeft uit een vorm van sociale bescherming.
Zie vb in Nederland het feit dat je uw eigen vloer moet voorzien.
Als ik mij goed herinner is die wetgeving doorheen de tijd ook aangepast om de huurder meer te beschermen. Dus het was zo niet altijd.
De intentie van zaken meer bij de huurder te leggen dan bij de verhuurder is juist om ervoor te zorgen dat de link met ervoor te zorgen als een goede huisvader gemakkelijker is. Mensen hebben nu eenmaal de neiging om beter op te letten met dingen die van henzelf zijn dan van een ander.
Ik ga nooit van mijn leven mijn geld steken in iets om te verhuren. Ik heb gezien hoeveel tijd en brol het is om bij mijn grootouders en nonkel dat in orde te brengen nadat een huurder vertrekt. En hoeveel tijd, geld en moeite het kost om die zaken zelf in orde te brengen. Als je niet 2 linkerhanden hebt.
Met het risico dat ertegenover staat heb ik gewoon 0 zin om het geld dat ik heb daaraan bloot te stellen. Dat anderen dat doen, geen probleem mee. Maar ik zie het mij niet doen.
Ondanks het feit dat de vraag groot is voor huurpanden. Is het ondertussen gewoon een groot bedrag dat er in stenen geblokkeerd staat terwijl de return nu ook niet dusdanig groot meer is.
Meeste mensen die ik ken die een huis geërfd hebben van hun ouders, die hun voeten natmaken in de verhuur. Daar is die woning juist tgv de ervaringen met de huurders en al de verplichtingen errond in zeer veel gevallen verkocht omdat:
1) de investeringen die er aankomen om het pand nieuwbouwwaardig te maken naar isolatieniveau hoog zijn
2) Men tot de constatatie komt dat huurders zagen en eisen stellen.
3) Men tot de constatatie komt dat in de oude panden die geërfd worden er zaken kapot gaan die moeten hersteld worden en die een drain zijn op de inkomsten uit de verhuur. Waardoor de verwachte ROI niet is hetgeen ze dachten.
4) er zoiets als slechte huurders bestaan waar de beste verzekering ertegen is om meerdere panden te hebben met een back-up. Omdat als je er 1tje verhuurt en je begint pas met de verhuur dan maakt 1 slechte huurder een krater in uw financiën.
En laat ons eerlijk zijn, bij oudere panden. Die meestal uit erfenissen komen of... Is er weinig goesting (en in veel gevallen ook geen budget) om daar even 150 - 250k in te steken om die pico bello te maken naar isolatie, esthetisch uitzicht etc. Om premium prijzen te vragen. Waardoor men dan ook meestal enkel het hoogst noodzakelijke doet waardoor je ook een groter risico hebt op een bepaald cliënteel. Al kan dan hoogst noodzakelijke ondertussen ook al 30 - 50k doen als je het niet zelf kan of wil doen.
En als je dan qua kosten ineens 20 - 30k mag gaan zoeken over de tijd heen, naast het niet krijgen van de huur om het pand terug verhuurbaar te krijgen.
Ja neen, dat helpt niet echt. En gaat ook niet helpen in de toekomst om betaalbare huurwoningen te garanderen.
Uiteindelijk moet je ook al wat jaartjes wachten voordat je uw kosten eruit hebt voordat je de gehoopte winst eruit haalt. Als particulier kan je nu eenmaal geen kosten aftrekken zoals dit in een bedrijfsomgeving van toepassing is. En dan heb je nog het geluk bij een erfenis dat je niet 200 - 500k hebt moeten neerleggen om dan maandelijks wat 850 - 1400€ te vangen?
Ik ken weinig particulieren waar de ouders of grootouders een paar huurpanden hebben waar de generatie erna dit doorzet. Of men moet er een echt businessmodel van gemaakt hebben. En toegang hebben tot mensen die voor een goedkope prijs het onderhoud doen (of in het zwart, zelf, familie aan vriendenprijsje of met een ploeg oostblokkers (of gelijkaardig) / gepensioneerde bijverdieners).
De meesten die ik ken die hebben het verkocht.
Een vertrekkende huurder moet natuurlijk wel een pand proper achterlaten (zoals een goede huisvader) enkel is dat zeer moeilijk om in een objectieve wettekst te gieten.
Anderzijds zal een nieuwe huurder toch na zijn verhuis opnieuw moeten schoonmaken, wat heeft het dan voor zin dat de woning kraaknet is? En al zeker als het pand niet onmiddellijk verhuurd is.
Waarom zou het NIET kraaknet moeten zijn? Als je het kraaknet gekregen hebt, dan lijkt het mij persoonlijk ook logisch dat je het kraaknet teruggeeft. Waarom moet de verhuurder dan opdraaien voor de kost van het pand kraaknet te zetten?
Al weet ik dat het in de realiteit zo wel is. En dat het allemaal niet evident is om te definiëren wat kraaknet is.
Maar de realiteit zorgt er op termijn dan ook voor dat alles wat ten laste gelegd wordt aan de verhuurder door de verhuurder ook gaat ingerekend worden in de huurprijs. En als dat niet kan, omdat er vb geen mensen zijn die het kunnen betalen, dan zullen die particulieren (tot zelfs bedrijven) uit die markt stappen.
Al zie ik voorlopig eerder bedrijven erin stappen. Zie je ook gebeuren ondertussen bij immo bedrijven of ontwikkelaars. Die toch al mensen betalen en die dit dan complementair doen. Of effectief mensen die bedrijven hebben zoals de appeltansen of whatever hun naam ook weer is of was. Waar het gemakkelijker is of kan zijn om dit allemaal te organiseren zonder dat men hoofdelijk die kosten moet dragen. Al verwacht ik niet dat die die panden dan gaan verkopen...
