Vastgoed steeds meer onbetaalbaar

[Enira]

in die PDF, u slaapkamer langs de andere zen living. leuk als gij wilt slapen & de andere zit nog te gamen.

Dat valt nog iet wat mee, de gemiddelde muur in België is niet zoals in de verenigde staten uit orkaanvoer en papier maché. Maar ge hebt gelijk. Slaapkamers liefst aan slaapkamers.

Nog zo'n leuke is een terras op verdieping 1 smijten en dan een slaapkamer op verdieping 2 waarvan het raam ter hoogte staat van het terras van verdieping 1. Sommige mensen moeten weekend werken en in de zomer wordt het wel eens wat warm, dus de ramen vliegen open terwijl buur op verdieping 1 het graag gezellig maakt.

Dit toont vooral aan hoe groen en onervaren de gemiddelde kiekenkot puzzelaar (kan je geeneens volwaardig architect noemen) is in België.

Eens opgelijst wat er te koop staat:

Prijs	Oppervlakte	Slaapkamers	Verdieping
310.000	80	1	Gelijkvloers (met tuin)
319.000	90	2	2
396.500	110	2	2
397.000	129	3	2
499.500	125	2	2
642.000	127	2	3
685.000	168	2	1
679.000	300	3	Penthouse
950.000	226	2	Penthouse

Ik vind dat echt waanzinnig. Als jong gezin kunt of wilt ge zoiets toch niet kopen? Dat is echt een markt voor de ouderen.
Ge ziet dat hier ook aan bevolkingscijfers: de mediaanleeftijd is op 20 jaar van 36 naar 42. Het aantaal 45 plussers stijgt terwijl het aandeel onder de 45 daalt.

Exclusief of inclusief BTW?

Nieuwbouw +21%. Dan wordt het verhaaltje nog gekker.

 

[Général Zantas]

Toch redelijk prijzig voor Gdansk, ik dacht eigenlijk dat de prijzen daar nog stukken lager waren. Voor Warschau snap ik het nog, maar Gdansk ligt toch al meer uit de richting.

Dit is niet eens Gdansk, maar Gdynia. Stadje net ten noorden van Gdansk, met 250.000 inwoners. Ook aan de kust, waardoor de prijzen hier zo omhoog geschoten zijn.

Dit terwijl het gemiddelde salaris in Polen nog altijd maar 1.250 euro is.

 

[anders.]

Jawel, je kan het wel tegenhouden.

Het is wel héél kort door de bocht om te gaan stellen dat je door huurinkomsten te belasten een ineenstuiking zou krijgen van de vastgoedmarkt. Dan zou de vastgoedmarkt in quasi de ganse Westerse wereld al lang in elkaar gestuikt zijn, aangezien we in België als één van de weinige landen niet durven belasten op reële huurinkomsten.

Daarenboven moet de ECB maar eens dringend stoppen met geld printen waarmee ze rechtstreeks de kloof tussen arm en rijk blijft vergroten. Voor wie een lening kan aangaan wordt geld nog goedkoper, met hefboomeffecten tot gevolg. Voor wie niet kan lenen en enkel een klein beetje geld kan sparen, rest er niets van opbrengsten. Dat is gewoon een schandalig beleid. De ECB gedraagt zich als junkie die verslaafd is aan goedkoop geld.

En dat ik de vergrotende kloof tussen rijk en arm een groot probleem vind, is geen socialistisch standpunt. Het is bewezen dat de ganse economie eronder kan lijden wanneer die kloof een bepaalde grootte aanneemt. Het zou een maatschappelijke bekommernis moeten zijn.

Die vastgoedmarkt stuikt wel in elkaar als je zo'n maatregel in 1x invoert. Want mensen beleggen hun geld met het idee van een bepaald rendement. Je haalt dat rendement onderuit, dus gaan mensen hun geld ergens anders in beleggen.
Hierdoor komen er plots hopen woningen beschikbaar op de markt waardoor de prijzen instorten.

 

[OempaLoempa]

Je snapt niet dat mensen een maximum budget hebben?

Jawel - Maar als je weet dat het een markt is waarin standaard wordt overgeboden, dan zoek je best huizen in een prijscategorie waar je nog ruimte hebt om dit spel van overbieden mee te spelen. Ieder zijn strategie en aanpak.. M.i. ga je veel koude douches krijgen wanneer je huizen bezoekt die al tegen uw maximum budget liggen.. Nogal kort door de bocht, maar ge snapt mn punt.
soit, iedereen doet wat hij wil

 

[phate_13]

Die vastgoedmarkt stuikt wel in elkaar als je zo'n maatregel in 1x invoert. Want mensen beleggen hun geld met het idee van een bepaald rendement. Je haalt dat rendement onderuit, dus gaan mensen hun geld ergens anders in beleggen.
Hierdoor komen er plots hopen woningen beschikbaar op de markt waardoor de prijzen instorten.

Ik spreek tegen mijn eigen belangen als zelf huis-eigenaar :

Maar op welke concrete manier zou een "ineenstorting van de huizenmarkt" een groot probleem zijn? Wellicht zie ik bepaalde zaken over het hoofd, maar an sich zou een "crash" voor vele mensen een goede zaak kunnen zijn door dan wel een eigen eigendom te kunnen veroorloven, of goedkoper te kunnen huren. Deze prijzen voor een basisbehoefte liggen nu heel hoog.

Pas op, ik wil niet ontkennen dat hier ook problemen mee zijn, daarmee de vraag : Welke zijn deze allemaal? Er zullen zeker een stuk mensen zijn die een hoop geld verliezen, dat wil ik zeker niet ontkennen. En dat is enorm pijnlijk voor deze mensen. Maar zou het misschien kunnen dat we er "netto" als maatschappij op vooruit gaan?

 

[phate_13]

Jawel - Maar als je weet dat het een markt is waarin standaard wordt overgeboden, dan zoek je best huizen in een prijscategorie waar je nog ruimte hebt om dit spel van overbieden mee te spelen. Ieder zijn strategie en aanpak.. M.i. ga je veel koude douches krijgen wanneer je huizen bezoekt die al tegen uw maximum budget liggen.. Nogal kort door de bocht, maar ge snapt mn punt.
soit, iedereen doet wat hij wil

Nja, is niet altijd/overal het geval. Het belangrijkste lijkt me om realistisch te zijn in je verwachtingen en altijd duidelijk te communiceren. Ik stelde na verloop van tijd ook altijd de vraag : Op welke manier wordt er geboden? Is het huis verkocht als de vraagprijs geboden is?

 

[anders.]

Ik spreek tegen mijn eigen belangen als zelf huis-eigenaar :

Maar op welke concrete manier zou een "ineenstorting van de huizenmarkt" een groot probleem zijn? Wellicht zie ik bepaalde zaken over het hoofd, maar an sich zou een "crash" voor vele mensen een goede zaak kunnen zijn door dan wel een eigen eigendom te kunnen veroorloven, of goedkoper te kunnen huren. Deze prijzen voor een basisbehoefte liggen nu heel hoog.

Pas op, ik wil niet ontkennen dat hier ook problemen mee zijn, daarmee de vraag : Welke zijn deze allemaal? Er zullen zeker een stuk mensen zijn die een hoop geld verliezen, dat wil ik zeker niet ontkennen. En dat is enorm pijnlijk voor deze mensen. Maar zou het misschien kunnen dat we er "netto" als maatschappij op vooruit gaan?

Het feit dat de meeste mensen een hypotheek hebben op hun woning die dan dus meer is dan de waarde die erachter ligt.

 

[phate_13]

Het feit dat de meeste mensen een hypotheek hebben op hun woning die dan dus meer is dan de waarde die erachter ligt.

Dat is an sich toch ook niet direct een probleem?
Ik denk dat er veel grotere potentiële problemen mee zijn dan dat.

Je hebt nog steeds eenzelfde dak boven je hoofd in die situatie. Het enige wat veranderd is bij wijze van spreke "jaloersheid" van "andere mensen betalen minder". Dat heb ik overigens nu ook al naar mensen die 15 jaar geleden gekocht hebben een fractie afbetalen tov. mij. Zolang je niets doet met de waarde van je huis, heeft dit verder geen impact op je leven.

Of mijn huis nu verdubbelt of halveert in waarde, ik zal er toch nog in blijven wonen. Heeft verder geen impact op mij.

 

[rubenvb]

Of mijn huis nu verdubbelt of halveert in waarde, ik zal er toch nog in blijven wonen. Heeft verder geen impact op mij.

Het heeft wel impact op de waarde die tegenover een lening staat, waardoor de bank nu in moeilijk vaarwater komt (ongedekte lening) en dus moeilijker andere leningen kan gaan uitgeven, wat de haalbare prijs voor velen dan weer de kop indrukt.

Het is natuurlijk niet zo 1-op-1, maar dit speelt wel mee (en was onder andere) ook een issue in 2008 (waar natuurlijk veel afgeleide producten bovenop zulke leningen werden verhandeld).

 

[anders.]

Dat is an sich toch ook niet direct een probleem?
Ik denk dat er veel grotere potentiële problemen mee zijn dan dat.

Je hebt nog steeds eenzelfde dak boven je hoofd in die situatie. Het enige wat veranderd is bij wijze van spreke "jaloersheid" van "andere mensen betalen minder". Dat heb ik overigens nu ook al naar mensen die 15 jaar geleden gekocht hebben een fractie afbetalen tov. mij. Zolang je niets doet met de waarde van je huis, heeft dit verder geen impact op je leven.

Of mijn huis nu verdubbelt of halveert in waarde, ik zal er toch nog in blijven wonen. Heeft verder geen impact op mij.

Dat probleem komt er als mensen op pensioen gaan en naar een rusthuis gaan. Ze hebben heel hun leven lang die hypotheek betaald als investering, ze verkopen hun huis en krijgen er (even gedramatiseerd) maar de helft voor terug. Dat bedrag moet echter dienen op de rusthuisfactuur te betalen, en dat lukt dus niet meer.

Dus een gevolg van het feit dat vastgoed een pensioenpijler is in België.

 

[phate_13]

Dat probleem komt er als mensen op pensioen gaan en naar een rusthuis gaan. Ze hebben heel hun leven lang die hypotheek betaald als investering, ze verkopen hun huis en krijgen er (even gedramatiseerd) maar de helft voor terug. Dat bedrag moet echter dienen op de rusthuisfactuur te betalen, en dat lukt dus niet meer.

Dus een gevolg van het feit dat vastgoed een pensioenpijler is in België.

Voor alle duidelijkheid, ik ben iets-of-wat advocaat van de duivel aan het spelen nu he. Maar ik vind het wel een interessante denk-oefening.

Goed, dus als dat de grootste impact is, dan moet er daar mogelijks wat aan gedaan worden. Aan de andere kant sparen we dan tegelijkertijd heel wat geld uit aan sociale woningen, huursubsidies, gaat de woonkwaliteit van heel wat mensen met lagere inkomens er op vooruit. Dit zijn ook zaken waar nu reeds een hoop geld naar toe gaat.

Is denk ik ook gewoon eigen aan heel veel beleidsdomeinen, en waarom er zoveel "gekakt" wordt op boomers : Verworvenheden zijn verworvenheden en mogen nooit aan gekomen worden. Ook al waren het heel slechte ideeën/vormen van beleid/... er mag achteraf niet aan geraakt worden, zelfs als dit beter zou zijn voor de maatschappij.

Pas op, dat snap ik ook, daar niet van.

 

[anders.]

Voor alle duidelijkheid, ik ben iets-of-wat advocaat van de duivel aan het spelen nu he. Maar ik vind het wel een interessante denk-oefening.

Goed, dus als dat de grootste impact is, dan moet er daar mogelijks wat aan gedaan worden. Aan de andere kant sparen we dan tegelijkertijd heel wat geld uit aan sociale woningen, huursubsidies, gaat de woonkwaliteit van heel wat mensen met lagere inkomens er op vooruit. Dit zijn ook zaken waar nu reeds een hoop geld naar toe gaat.

Is denk ik ook gewoon eigen aan heel veel beleidsdomeinen, en waarom er zoveel "gekakt" wordt op boomers : Verworvenheden zijn verworvenheden en mogen nooit aan gekomen worden. Ook al waren het heel slechte ideeën/vormen van beleid/... er mag achteraf niet aan geraakt worden, zelfs als dit beter zou zijn voor de maatschappij.

Pas op, dat snap ik ook, daar niet van.

Maar dan krijg je het effect dat @rubenvb zegt. De bank heeft x€ uitgeleend, en kan dat geld niet recupereren. Bijgevolg kunnen ze geen leningen meer uitkeren aan mensen met lagere quotiteit en moet de eigen inbreng dus omhoog. Daardoor vallen die lage inkomens weer uit de boot.

Het punt is dat er best veel aan een "gezonde" vastgoedmarkt gelinkt is. En een crash daarin kan verdragende gevolgen hebben (cfr: 2008).

Maar het is oprecht een goeie denkoefening, en er zijn zéker scenarios waarin het niet slecht zou zijn. En op écht lange termijn is dat hier misschien ook zo. Maar dan spreken we over een termijn van meerdere generaties en dat ligt zelden goed bij de bevolking.

 

[phate_13]

Maar dan krijg je het effect dat @rubenvb zegt. De bank heeft x€ uitgeleend, en kan dat geld niet recupereren. Bijgevolg kunnen ze geen leningen meer uitkeren aan mensen met lagere quotiteit en moet de eigen inbreng dus omhoog. Daardoor vallen die lage inkomens weer uit de boot.

Waarom kan de bank dat niet recupereren? En waarom zou de eigen inbreng hoger moeten wanneer de vastgoedprijzen lager liggen? Als, om het in extremen te blijven benoemen om het gemakkelijk te houden, dan verdubbelt, verhoudingsgewijs, je eigen inbreng bij een halvering van de woningprijzen. (50k op 250k = 20% eigen inbreng, bij 125k is dat 40% eigen inbreng).

Het punt is dat er best veel aan een "gezonde" vastgoedmarkt gelinkt is. En een crash daarin kan verdragende gevolgen hebben (cfr: 2008).

Crash in 2008, bedoel je de Amerikaanse toestanden die in België per definitie niet mogelijk zijn?

 

[rubenvb]

Waarom kan de bank dat niet recupereren? En waarom zou de eigen inbreng hoger moeten wanneer de vastgoedprijzen lager liggen? Als, om het in extremen te blijven benoemen om het gemakkelijk te houden, dan verdubbelt, verhoudingsgewijs, je eigen inbreng bij een halvering van de woningprijzen. (50k op 250k = 20% eigen inbreng, bij 125k is dat 40% eigen inbreng).

Stel: je koopt een huis aan 200k, leent 180k. Jaar later halveert de woningprijs, je pand is effectief nog maar 100k waard (on a good day). Jaar later verlies je je job, want tja, crisis. Je kan de lening niet meer afbetalen. Bank verkoopt zijn onderpand, krijgt 90k (want moet snel gaan). Je openstaande krediet was 170k (optimistisch). De bank komt dus 80k tekort.

Dit is een risico, en banken moeten, zeker sinds 2008, dit soort incalculeerbare risico's, verantwoorden en vermijden.
Als er ineens door de daling van waarde van onderpand van hypotheekleningen, veel leningen een vergroot risico krijgen, mag de bank gewoonweg geen "minder goede" leningdossiers meer aannemen. Minder goed wil hier niets meer zeggen dan lage quotiteit, hoge afbetaling. Net de groep mensen die je dacht te helpen met een vastgoedcrisis.

Natuurlijk is dit allemaal in extremen getrokken en is het uiteindelijke plaatje verre van zo eenduidig, maar dit is ongeveer waar ik op doelde.

 

[anders.]

Waarom kan de bank dat niet recupereren? En waarom zou de eigen inbreng hoger moeten wanneer de vastgoedprijzen lager liggen? Als, om het in extremen te blijven benoemen om het gemakkelijk te houden, dan verdubbelt, verhoudingsgewijs, je eigen inbreng bij een halvering van de woningprijzen. (50k op 250k = 20% eigen inbreng, bij 125k is dat 40% eigen inbreng).

Crash in 2008, bedoel je de Amerikaanse toestanden die in België per definitie niet mogelijk zijn?

Je leent 300k (=100%) van de bank, maar moet uw huis verkopen aan 200k. De bank gaat die 100k niet meer vast krijgen. Bijgevolg stijgt het risicoprofiel van hypothecaire leningen waardoor banken dus meer eigen inbreng (procentueel) gaan vragen.
Jij rekent in bedragen die mensen al hebben, en dan klopt dat inderdaad. Maar voor "nieuwe" starters, die moeten dan dus 40% van hun bedrag als eigen inbreng gaan geven (ipv de 20% nu).
In harde euros gaat dat over hetzelfde bedrag, dus als je dat geld al hebt is dat geen issue. Maar de kans is groot dat de lonen worden afgestemd op de "kostprijs van het leven" waar vastgoed dan weer een grote rol in speelt. Al is dat meer een "gok" dan een voorspelling van wat er zou gebeuren.

En die crisis heeft ook hier effecten gehad he. Er wordt vaak gezegd dat de crisis tegen 2011 opgelost was omdat we toen terug op hetzelfde niveau zaten als 2008. Dat klopt echter niet volledig, want je moet de trendlijn van 2008 doortrekken en daarmee vergelijken.

 

[phate_13]

Ik snap dat het voor personen die wegens omstandigheden plots hun huis moeten verkopen, dat dit inderdaad voor grote problemen kan zorgen.

Maar, kijkend naar het extreem voorbeeld, snap ik niet hoedat een halvering van de woningprijzen het moeilijker zou maken voor personen die dan een woning zouden aankopen. Zelfs met inderdaad een vraag van de bank om percentueel dubbel zoveel zelf te voorzien (wat evenveel is als daarvoor in absolute cijfers), blijft de afbetaling verder maar een fractie van voor de crash en is het risico op dat moment juist enorm veel lager.

Zelfde bedragen als voorheen 250k en 125k met 50k eigen inbreng, is een lening van 200k of eentje van 75k. Dat is bijna maar 1/3de.
Op 20 jaar aan 1.5% is dat 965.09 euro/maand of 361.91 euro/maand. Het risico voor de bank is dan toch gewoon nihil.

 

[mac-bc]

Die vastgoedmarkt stuikt wel in elkaar als je zo'n maatregel in 1x invoert. Want mensen beleggen hun geld met het idee van een bepaald rendement. Je haalt dat rendement onderuit, dus gaan mensen hun geld ergens anders in beleggen.
Hierdoor komen er plots hopen woningen beschikbaar op de markt waardoor de prijzen instorten.

Je beschrijft hier mooi hoe die markt kan afkoelen, klopt. You're point being? Afkoelen van oververhitting tot verhitting is nog steeds niet "instorten", toch?
Mede door de ECB is alle kapitaal wanhopig op zoek naar rendement, dat effect zal heus niet teniet gedaan worden door wat belasting op reële huurinkomsten.

En ik herhaal mijn punt: in alle andere Westelijke landen is de huizenmarkt dan al jaren aan het ineenstorten door hun belasting op reële huurinkomsten ofzo? Lijkt me van niet.

Het is niet normaal dat je in België als jonge starter geen eigen huis meer kan kopen omdat je constant overboden wordt door kapitaal op zoek naar rendement om quasi belastingsvrije huurinkomsten mee te genereren? En het is niet die sporadische miljonair, neen, het zijn in dit land vaak gewoon (hogere) middenklassers.

 

[anders.]

Je beschrijft hier mooi hoe die markt kan afkoelen, klopt. You're point being? Afkoelen van oververhitting tot verhitting is nog steeds niet "instorten", toch?
Mede door de ECB is alle kapitaal wanhopig op zoek naar rendement, dat effect zal heus niet teniet gedaan worden door wat belasting op reële huurinkomsten.

En ik herhaal mijn punt: in alle andere Westelijke landen is de huizenmarkt dan al jaren aan het ineenstorten door hun belasting op reële huurinkomsten ofzo? Lijkt me van niet.

Het is niet normaal dat je in België als jonge starter geen eigen huis meer kan kopen omdat je constant overboden wordt door kapitaal op zoek naar rendement om quasi belastingsvrije huurinkomsten mee te genereren? En het is niet die sporadische miljonair, neen, het zijn in dit land vaak gewoon (hogere) middenklassers.

Point being: je haalt een pensioenpijler onderuit. Dat is hetzelfde als zeggen "wettelijk pensioen, dat schaffen we af".
Rendement op vastgoed is zo'n 4%, dat is vergelijkbaar met de beurs, dus "op zoek naar rendement" kan heel snel kantelen als je dat rendement van vastgoed met een procent laat zakken.

En nee, niet alle huizenmarkten zijn aan het instorten. Dat komt omdat die belasting daar altijd (of al veel langer) actief is. Waardoor je met een kleinere groep zit die vastgoed heeft als belegging.

 

[Racing_Genk]

Point being: je haalt een pensioenpijler onderuit. Dat is hetzelfde als zeggen "wettelijk pensioen, dat schaffen we af".
Rendement op vastgoed is zo'n 4%, dat is vergelijkbaar met de beurs, dus "op zoek naar rendement" kan heel snel kantelen als je dat rendement van vastgoed met een procent laat zakken.

En nee, niet alle huizenmarkten zijn aan het instorten. Dat komt omdat die belasting daar altijd (of al veel langer) actief is. Waardoor je met een kleinere groep zit die vastgoed heeft als belegging.

De overheid geeft nergens een garantie dat vastgoed zijn waarde behoudt. Iedereen die vastgoed koopt weet dat dit onderhevig is aan de vrije markt. De waarde moet net zozeer omhoog als omlaag kunnen gaan, niet enkel dat eerste. Dat het een pensioenpijler is heeft hier eigenlijk weinig mee te maken want voor zover ik weet staat er nergens in een wet gegoten dat vastgoed als pensioenpijler dient, jij maakt dat er van. Jongeren de toegang ontzeggen tot de vastgoedmarkt omdat de prijzen exploderen is even nefast of zelfs nog erger.

 

[zarathustra]

Point being: je haalt een pensioenpijler onderuit. Dat is hetzelfde als zeggen "wettelijk pensioen, dat schaffen we af".

Ik moet anderen hier toch wel bijtreden en vragen waar je dat haalt? Het is toch niet omdat jij het zo ziet dat dat een vast gegeven is?