Archief - Huis kopen (deel 7) - de corona correctie

stungunner zei:

Een half jaar werken ?

Klik om te vergroten...

En dat is ongeveer hoelang het duurt om 5k opzij te zetten voor mij. Zoals gezegd, voor mensen zoals jij, DogFacedGod, etc is dat mss maar een maand of zelfs minder, daarom dat ik ook eg dat ik daar mss een andere kijk op heb dan jullie.

Btw , ook nog niets deftigs doorgestuurd gekregen van al die makelaars dat ik had aangeschreven... Komt gewoon weinig nieuws te koop in die buurt blijkbaar...

phate_13 zei:

Woordbreuk is ook niet echt oké he? We weten natuurlijk niet meer van de situatie. Maar nadat ik wat bekend was met de markt en ging kijken, dan vroeg ik elke keer "als de vraagprijs geboden is, is het pand dan verkocht of krijgt men nog de mogelijkheid om over te bieden," Om te weten waar ik aan toe ben.

Wat zou jij er van vinden als men je zegt dat het pand van u is als je de vraagprijs biedt en dat er dan toch, achter je rug om, het aan iemand anders verkocht wordt?

Klik om te vergroten...

Zo heb ik dat toch niet begrepen uit de oorspronkelijke post. Kandidaat-kopers hebben de vraagprijs geboden onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een krediet.

1. de vraagprijs bieden wil niet zeggen dat de koop tot stand komt, hiervoor is een uitdrukkelijke aanvaarding door de verkoper nodig. De geadverteerde vraagprijs is niets meer dan een uitnodiging voor de kandidaat-koper om een bod uit te brengen. Voor zover ik er zicht op heb was de verkoper tussen de twee verschillende bezoeken nog niet ingelicht over het bod. Een beetje makelaar van niveau zal zich dan t.o.v. dit eerste koppel ook niet opstellen alsof ze de woning al gekocht hebben.

2. een bod zonder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een krediet is gewoon inhoudelijk een sterker bod. Ik begrijp dan wel dat de makelaar uit fatsoen de mogelijkheid biedt aan het eerste koppel om hun bod bij te stellen en ook hun opschortende voorwaarde laten vallen.

Anderzijds had de makelaar ook gewoon moeten openstaan voor een beter bod van Lacucaracha en de mogelijkheid geven om het bod ook financieel te verbeteren. Daar zouden zowel koper als verkoper mee tevreden geweest zijn.

Nu komt het mij over dat de makelaar de verkoop zo snel mogelijk komt af te ronden om zijn commissie binnen te harken en het over en weer bieden aan zich voorbij laat gaan omdat hij daar wellicht nog een paar dagen zoet mee is en het hem bijkomend amper iets opbrengt. Daar ben je als verkoper dus vet mee.

Ik begrijp überhaupt niet waarom mensen die dergelijke gewilde panden verkopen beroep doen op een makelaar. Die makelaar strijkt hier even 25k op door een paar foto's op zijn website te plaatsen en een middag ene paar huisbezoeken te doen. Samen met het feit dat deze makelaar voor de verkoper niet de beste prijs uit de brand sleept kost dit de verkoper hier misschien wel 50k. maar goed, dat is een andere discussie.

Renegadexxripxx zei:

Hmm, leek toen ik er naar keek een andere locatie :d. Wat betreft onroerende voorheffing ben ik er altijd vanuit gegaan dat bij een verkoop deze sowieso herschat wordt. Indien niet, dan is dat iets wat je kunt meenemen. Al zou ik er niet te veel waarde aan hechten, wie weet wat ze binnen dit en 5 jaar gaan doen om hun budgettaire tekorten op te vangen...

Awel, dan een andere :

https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/herenhuis/te-koop/aartselaar/2630/8734848?searchId=5f0582c4a9c7f
Voldoet aan uw wensen, 7 minuten wandelen van het station van aartselaar. Is niet 100% uw smaak denk ik, maar voldoet wel.

https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/huis/te-koop/aartselaar/2630/8749406?searchId=5f0582c4a9c7f
Deze voldoet meer aan uw smaak denk ik. Maar ligt boven uw budget. Qua oppervlakte, nabijheid etc is dit allemaal in orde in relatie tot de eisen. 12 minuten met de fiets van het station.

https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/huis/te-koop/aartselaar/2630/8770948?searchId=5f0582c4a9c7f
Als je u kunt zetten over het feit dat deze HOB is, voldoet deze. 4 minuten fietsen van het station. 1000m2+ grondoppervlakte. En bewoonbaar boven de 180m2.

Klik om te vergroten...

Is volgens mij niet het geval hoor... KI ordt enkel herschat als je het renoveert of andere veranderingswerken doorvoert ( en dan wordt het verhoogd, neit verlaagd )

KI van dat huis in Aartselaar komt neer op een +- 2.400 OV per jaar... Toch behoorlijk stevig imo.

LaCucaracha zei:

Ik vind dat de makelaar correct heeft gehandeld... Hij zei dat hij voor wat betreft overbieden ook duidelijke afspraken had met de eigenaars...
Niets op aan te merken dus

Klik om te vergroten...

Dat is uiteindelijk het belangrijkste dat je er zelf geen wrang gevoel aan over houdt.

Chilliewillie88 zei:

Anderzijds had de makelaar ook gewoon moeten openstaan voor een beter bod van Lacucaracha en de mogelijkheid geven om het bod ook financieel te verbeteren. Daar zouden zowel koper als verkoper mee tevreden geweest zijn.

Klik om te vergroten...

Dat is wettelijk verboden, dacht ik.
Dan komt de makelaar in het vaarwater van notarissen, want dan is hij per opbod aan het verkopen.

Die makelaar gaat voor 5.000€ (of zelfs 50.000€) niet riskeren van een beroepsverbod te krijgen.

TNTim zei:

Dat is wettelijk verboden, dacht ik.
Dan komt de makelaar in het vaarwater van notarissen, want dan is hij per opbod aan het verkopen.

Die makelaar gaat voor 5.000€ (of zelfs 50.000€) niet riskeren van een beroepsverbod te krijgen.

Klik om te vergroten...

Wettelijk verboden?

Er is echt niks mis mee om te melden aan een kandidaat-koper dat iemand anders al de vraagprijs geboden heeft en dat het aangewezen is om uw bod te verhogen als je meer kans wilt hebben dat de verkoper finaal uw bod zal aanvaarden. Want uiteindelijk is het gewoon de verkoper die verkoopt, helemaal niet de makelaar.

Wat is in jouw voorbeeld dan juist het verschil met een verboden verkoop per opbod?

Net daarom wordt er wel met een 'gesloten omslag' gewerkt. Kopers tegen elkaar laten opbieden mag enkel een notaris.

TNTim zei:

Wat is in jouw voorbeeld dan juist het verschil met een verboden verkoop per opbod?

Net daarom wordt er wel met een 'gesloten omslag' gewerkt. Kopers tegen elkaar laten opbieden mag enkel een notaris.

Klik om te vergroten...

Je mag mensen niet tegen elkaar laten opbieden. Maar je mag wel meedelen dat de vraagprijs reeds geboden is.
Wat jij dan met die info doet is uw zaak.

Het is een dunne lijn natuurlijk. Maar het is ook niet zo dat de vraagprijs bieden een garantie op het feit is dat je het pand hebt.
In deze situatie koppelt de makelaar ook terug naar de eerste partij die hun bod aanpassen. Een hoger bod uitbrengen staat u altijd vrij, en daar heb in principe altijd recht op. Het is nog altijd de verkoper die beslist aan wie hij verkoopt en voor hoeveel.

Li1quid zei:

https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2020/07/07/vastgoedbarometer/



Daar sta ik dan als single zonder woonbonus ad:

Klik om te vergroten...

Kat uit de boom kijken, het is mogelijk een korte termijn-effect.

Ik ga als single vooral voor een sociale koopwoning, al moet je dan wel onder die discriminerende inkomensgrens blijven tot je het hebt.

TNTim zei:

Wat is in jouw voorbeeld dan juist het verschil met een verboden verkoop per opbod?

Net daarom wordt er wel met een 'gesloten omslag' gewerkt. Kopers tegen elkaar laten opbieden mag enkel een notaris.

Klik om te vergroten...

Een makelaar laat niemand tegen elkaar opbieden. Een makelaar legt een bod voor aan de verkoper die dat op zijn beurt kan weigeren of accepteren. Vervolgens communiceert de makelaar dit aan de kandidaat-koper. Deze kan dan vervolgens wel of niet een aangepast bod uitbrengen. Daar is helemaal niks mis mee.

In die optiek zou je als particulier uw huis zelf ook niet mogen verkopen aan de hoogste bieder?

Rasetsu zei:

Kat uit de boom kijken, het is mogelijk een korte termijn-effect.

Ik ga als single vooral voor een sociale koopwoning, al moet je dan wel onder die discriminerende inkomensgrens blijven tot je het hebt.

Klik om te vergroten...

Korte termijn-effect?
De prijzen gaan er heus niet goedkoper op worden.




Bron:
https://statbel.fgov.be/en/themes/housing/real-estate


Sent from my iPhone using Tapatalk

Chilliewillie88 zei:

Daar is helemaal niks mis mee.

Klik om te vergroten...

Let's agree to disagree.

Nineshots zei:

Als je 2000 netto verdient op een maand, heb je geen 2000 netto op een maand gespaard eh

Klik om te vergroten...

zarathustra zei:

En dat is ongeveer hoelang het duurt om 5k opzij te zetten voor mij. Zoals gezegd, voor mensen zoals jij, DogFacedGod, etc is dat mss maar een maand of zelfs minder, daarom dat ik ook eg dat ik daar mss een andere kijk op heb dan jullie.

Klik om te vergroten...

Ja nee ok, mijne frank viel erna ook, maar ik interpreteerde het echt wel als inkomen, niet spaarvermogen.

Enneuh, wij sparen ook geen 5000€ per maand hoor.

Chilliewillie88 zei:

Nu komt het mij over dat de makelaar de verkoop zo snel mogelijk komt af te ronden om zijn commissie binnen te harken en het over en weer bieden aan zich voorbij laat gaan omdat hij daar wellicht nog een paar dagen zoet mee is en het hem bijkomend amper iets opbrengt. Daar ben je als verkoper dus vet mee.

Klik om te vergroten...

Ja, even een hoger bod overbrengen aan de eigenaar en die andere kandidaat op de hoogte brengen dat zijn bod niet aanvaard werd, daaaaaaaaagen werk zeg. Allé kom, dat geloof je nu toch echt zelf niet. Is het nu echt zo moeilijk te geloven dat die makelaar en de eigenaar het gewoon correct wilden spelen en mss een goede klik hadden met die kopers?

En wat hier werd geschreven klopt wel, een makelaar mag niet zomaar openbaar kopers tegen elkaar laten opbieden, mag enkel onder gesloten omslag. En als je andere partijen op de hoogte aan het brengen bent van andere biedingen en de hoogte daarvan, ben je openbaar bezig. En dat mag dus niet.

stungunner zei:

Ja, even een hoger bod overbrengen aan de eigenaar en die andere kandidaat op de hoogte brengen dat zijn bod niet aanvaard werd, daaaaaaaaagen werk zeg. Allé kom, dat geloof je nu toch echt zelf niet. Is het nu echt zo moeilijk te geloven dat die makelaar en de eigenaar het gewoon correct wilden spelen en mss een goede klik hadden met die kopers?

En wat hier werd geschreven klopt wel, een makelaar mag niet zomaar openbaar kopers tegen elkaar laten opbieden, mag enkel onder gesloten omslag. En als je andere partijen op de hoogte aan het brengen bent van andere biedingen en de hoogte daarvan, ben je openbaar bezig. En dat mag dus niet.

Klik om te vergroten...

Nogmaals het gaat niet over kandidaten tegen elkaar laten opbieden. Het gaat over kandidaten zelf de inhoud van hun bod laten bepalen en dit op correcte wijze over te brengen aan de verkoper en partijen hierover correct te informeren. Uiteindelijk is het de eigenaar die verkoopt, niet de makelaar. De manier waarop dat finaal aanbod tot stand komt is juridisch gezien irrelevant.

Chilliewillie88 zei:

Nogmaals het gaat niet over kandidaten tegen elkaar laten opbieden. Het gaat over kandidaten zelf de inhoud van hun bod laten bepalen en dit op correcte wijze over te brengen aan de verkoper en partijen hierover correct te informeren. Uiteindelijk is het de eigenaar die verkoopt, niet de makelaar. De manier waarop dat finaal aanbod tot stand komt is juridisch gezien irrelevant.

Klik om te vergroten...

Daar ben je dus echt wel fout hoor. Dat is juridisch net heel erg relevant. Openbaar verkopen per opbod is het alleenrecht van de notarissen. Wanneer je biedende partijen in kennis stelt van andere biedingen ben je openbaar per opbod bezig. Ook een eigenaar mag dit niet doen.

stungunner zei:

Daar ben je dus echt wel fout hoor. Dat is juridisch net heel erg relevant. Openbaar verkopen per opbod is het alleenrecht van de notarissen. Wanneer je biedende partijen in kennis stelt van andere biedingen ben je openbaar per opbod bezig. Ook een eigenaar mag dit niet doen.

Klik om te vergroten...

God ja als je niet wil lezen kan ik er ook niet aan doen. Ik heb hier nergens gezegd dat er per opbod verkocht moet worden en al helemaal niet openbaar.

Is gewoon een onderhandse verkoop met voldoende communicatie tussen partijen, niemand spreekt hier van een openbare verkoop.

Je stelt andere partijen niet in kennis van elkaars bod. Je weigert gewoon een bod onder de vermelding dat het onvoldoende is. Helemaal niets mis mee dus.

In dit geval had de makelaar gewoon een hoger bod kunnen noteren en dit overmaken aan de verkoper. Het is nogal evident dat de makelaar daar in de praktijk richtlijnen bij kan geven om tot een verkoop te komen. Als jij daar een illegale verkoop per opbod in ziet vermoed ik dat jij niet veel affiniteit hebt met de sector of met juridische zaken in zijn geheel.

om u nog eens helemaal en finaal uit uw droom te helpen: in onderstaande link de richtlijnen van het BIV.

https://www.biv.be/veelgestelde-vra...etten-bij-het-organiseren-van-biedingen-onder

Hoewel er geen wettelijke definitie van het begrip openbare verkoop bestaat, wordt in een vonnis van de rechtbank van Antwerpen duidelijk gesteld dat er drie elementen aanwezig moeten zijn om van een openbare verkoop te kunnen spreken:

er is een openbare tekoopstelling (publiciteit,…); (==> zou hier het geval zijn)
er is sprake van een openbare mededinging (mondeling en openbaar,…); (==> zou hier NIET het geval zijn)
er is een openbare toewijzing. (==> zou hier NIET het geval zijn)

Zolang men de geïnteresseerden dus niet mondeling tegen elkaar laat opbieden en vervolgens het pand ook niet openbaar toewijst, zoals bij een openbare verkoop, betreft het geen openbare verkoop en is er juridisch gezien geen probleem.

het zou hier dus allesbehalve een openbare verkoop geweest zijn. Juridisch gezien geen enkel probleem.

Chilliewillie88 zei:

God ja als je niet wil lezen kan ik er ook niet aan doen. Ik heb hier nergens gezegd dat er per opbod verkocht moet worden en al helemaal niet openbaar.

Is gewoon een onderhandse verkoop met voldoende communicatie tussen partijen, niemand spreekt hier van een openbare verkoop.

Je stelt andere partijen niet in kennis van elkaars bod. Je weigert gewoon een bod onder de vermelding dat het onvoldoende is. Helemaal niets mis mee dus.

In dit geval had de makelaar gewoon een hoger bod kunnen noteren en dit overmaken aan de verkoper. Het is nogal evident dat de makelaar daar in de praktijk richtlijnen bij kan geven om tot een verkoop te komen. Als jij daar een illegale verkoop per opbod in ziet vermoed ik dat jij niet veel affiniteit hebt met de sector of met juridische zaken in zijn geheel.

om u nog eens helemaal en finaal uit uw droom te helpen: in onderstaande link de richtlijnen van het BIV.

https://www.biv.be/veelgestelde-vra...etten-bij-het-organiseren-van-biedingen-onder

Hoewel er geen wettelijke definitie van het begrip openbare verkoop bestaat, wordt in een vonnis van de rechtbank van Antwerpen duidelijk gesteld dat er drie elementen aanwezig moeten zijn om van een openbare verkoop te kunnen spreken:

er is een openbare tekoopstelling (publiciteit,…); (==> zou hier het geval zijn)
er is sprake van een openbare mededinging (mondeling en openbaar,…); (==> zou hier NIET het geval zijn)
er is een openbare toewijzing. (==> zou hier NIET het geval zijn)

Zolang men de geïnteresseerden dus niet mondeling tegen elkaar laat opbieden en vervolgens het pand ook niet openbaar toewijst, zoals bij een openbare verkoop, betreft het geen openbare verkoop en is er juridisch gezien geen probleem.

het zou hier dus allesbehalve een openbare verkoop geweest zijn. Juridisch gezien geen enkel probleem.

Klik om te vergroten...

Uw agressieve toon is nergens voor nodig hoor. Ik heb het nl heel duidelijk wel over een situatie waarbij je wel mensen tegen elkaar laat opbieden, wat hier initieel effectief wel de insteek was. En dan is de lijn naar een interpretatie van openbare verkoop heel dun, ook al wordt het niet openbaar toegewezen. Rechtspraak wijkt soms af van de regels van het BIV als er wat in de marge en tussen de lijnen wordt gewerkt. Je zegt het ook zelf, er is een vonnis, er kan heel goed een ander vonnis zijn mocht 1 van de kandidaten die er naast grijpt op die manier er een zaak van maken.

Mijn reactie was trouwens op uw bewering dat de manier waarop een finaal bod tot stand komt juridisch niet relevant is, wat dus onzin is.

Uiteraard mag een makelaar een hoger bod voorleggen aan de verkoper, ik beweer ook niet anders. Maar wanneer de eerste aanbieder het gevoel had dat zijn bod aanvaard was, zowel van de makelaar als de verkoper (wat hier blijkt te zijn), dan heeft die wel een zaak wanneer dan de makelaar kandidaten alsnog tegen elkaar begint uit te spelen.

En aub, als je affiniteit met de sector of juridische kennis erbij haalt, ik heb zelf een BIV nummer en diploma vastgoedmakelaar. Geen idee waarom je zo op de man moet spelen eigenlijk.

stungunner zei:

Ja, even een hoger bod overbrengen aan de eigenaar en die andere kandidaat op de hoogte brengen dat zijn bod niet aanvaard werd, daaaaaaaaagen werk zeg. Allé kom, dat geloof je nu toch echt zelf niet. Is het nu echt zo moeilijk te geloven dat die makelaar en de eigenaar het gewoon correct wilden spelen en mss een goede klik hadden met die kopers?

En wat hier werd geschreven klopt wel, een makelaar mag niet zomaar openbaar kopers tegen elkaar laten opbieden, mag enkel onder gesloten omslag. En als je andere partijen op de hoogte aan het brengen bent van andere biedingen en de hoogte daarvan, ben je openbaar bezig. En dat mag dus niet.

Klik om te vergroten...

Eigenlijk zot hé als je erover nadenkt. Iedereen mag op ebay iets verkopen aan publiek opbod maar notarissen hebben om één of andere reden het legaal monopolie verkregen op de meest lucratieve transacties in de markt.