Archief - Onderkelderen nieuwbouw

Tkan ook rap veranderen hoor. Wij waren super tevreden van onze architect, tot er een probleem was met onze riolering. Omdat hij fout heeft ingeplant kwam die net te laag uit.
Van de ene dag op de andere was hij onbereikbaar en moest ik het maar oplossen. In het begin met veel sier vertellen dat architecten zo duur zijn omdat ze aansprakelijk zijn en die verzekering veel geld kost, maar tussenkomen in graafwerken om die afvoer te verhogen van 700 EUR dat was er voor hem teveel aan (de diamantboring en de waterdichting heb ik zelf gedaan omdat ik wou dat het vooruit ging)

Dat hangt ook wel af van hoe de onderhandeling tot het contract is verlopen. Als je hem toen al naar beneden hebt gepraat zal hij in de bouw niet geneigd zijn tussenkomsten op zich te nemen.

Bij ons bestond het contract uit de twee delen. Een deel contract en een deel handleiding "werkzaamheden in de bouw" van 30 pagina's. Dat gaf een goed idee van wat wij konden verwachten van hem en hij van ons. Totnogtoe loopt dat eigenlijk goed en we hebben zelfs al de aannemer ruwbouw aan de deur gezet met zijn volledige support.

Ik spreek hier alleen voor mijzelf. Wij hebben besloten niet lastig te doen over de verloning van de architect om goede wil te tonen. Als uw bouw vlekkeloos verloopt betaal je dan waarschijnlijk teveel. Maar zoals ik al zei hebben wij al echt serieuze shit gehad. En dan helpt het als de relatie met uw architect monetair oké is.

Mijn mening natuurlijk he

Avilowca zei:

Dat hangt ook wel af van hoe de onderhandeling tot het contract is verlopen. Als je hem toen al naar beneden hebt gepraat zal hij in de bouw niet geneigd zijn tussenkomsten op zich te nemen.

Klik om te vergroten...

Dit dus hé, als je op voorhand al hebt zitten zagen en kreften op het feit dat die architect te duur is, hem bijna hebt uitgeknepen, tja, dan moet je niet verschieten dat hij achteraf zijn staart voor veel dingen gaat intrekken.

Pas op, ik vind een architect die meer dan 7% vraagt er ook over, maar wanneer ze ook een deel coördinatie moeten doen, meetstaten moeten schrijven, offertes moeten opvragen,... is minstens 5% excl BTW toch wel logisch.

Mijn architecten werken doorgaans aan 3.5% of 4% excl BTW, maar dat is enerzijds omdat ik zelf voorontwerpen teken in autocad en sketchup, dus het hele voortraject heb ik al gedaan met mijn klanten, de architect moet dat enkel in een BA-plan gieten, en anderzijds vragen wij ook geen coördinatie en meetstaten van hen, ook de uitvoeringsplannen tekenen wij volledig zelf. Dan kan het ereloon natuurlijk wel wat lager.

Bimmer zei:

Dan moet je al veel fundering storten om dat prijsverschil te krijgen.
Het feit dat je dan nog eens onder kelderd, zorgt er al voor dat u fundering een pak dieper zit, dus is de nood al minder om extra zaken te voorzien. Ik denk dat u sondering rapport al een ramp moet zijn als je een kelder steekt van 2,5m diep met een volledig gegoten vloerplaat van zo'n 35cm dik, dat je dan nog eens 18k extra kosten moet uitbesteden voor extra fundering.

Dat er verschil zit op aannemers dat kan, maar ik woon nu ook niet bepaald in goedkope streek. Ik merk dat enkel op in de streek limburg (mijn gevelbezetters was een firma van limburg en daar zat wel veel verschil op, maar dat was niet de helft goedkoper ofzo)
Zijn kelder kost 37k en in totaal was het 45k, dus heeft hij voor de rest 8k betaald (droogzuiging,uitgraven, grond afvoeren,...) Dat komt overeen met het geen ik ook heb betaald, voor die zaken.

Edit; Net eens gekeken. De aannemers die ik heb gecontacteerd zitten tussen mijn streek en zijn streek, dus is even ver rijden voor die mannen. De meerderheid komen eigenlijk net van zijn streek.

Klik om te vergroten...

Let's just say da mijn vloerplaat redelijk dik moest zijn en er door bepaalde stabiliteit issues in de grond en me mijn ontwerp hier en daar ook veeeeeeeel dikkere muren moesten gestoken worden

That said, ik ben redelijk zeker da door het bedrag van mijn huis hier en daar aannemers er gewoon 10k meer op hebben gesmeten omdat het kan.

Ik zal mijn draagbaar thermometerke nekeer in het open stuk zetten.

De kelder is net geen 100m², 3 kamerkes tussen de 18 en 13.6 en dan 1 stuk dat 51 is, komt naeer op 99.6 ofzo.

De meeste muren zijn 35cm dik en dan is er nog ene van 70 vloerplaat eerlijk gezegd geen idee van.

Ik heb in het algemeen mij heel heel heeeeeel weinig aangetrokken van den bouw dus als mensen mij vragen stellen haal ik meestal mijn schouders op xD

EDIT: Net de thermometer/vochtsensor uit men rack gehaald en in het stuk van 51m² gezet.

In rack zat em op 20.9 en 42% vochtigheid

mijn ontvochtiger da er naast staat gaf een temperatuur vaan van 21 graden en vochtigheid van 60% maar neem ik met korreltje zout want tis pak frisser in de kelder dan in men living en in de living ist momenteel 22.4

desolation zei:

15.800 ex BTW voor een architect vind ik begot duur hoor om enkel dat te doen. Wij hebben 11k BTW in betaald. Ook gewoon alle autocad plannen ed gekregen. Bouwproject van vergelijkbare prijs.
Die deed daar int begin wat onnozel over tot ik hem zei "of ik nu een keuken van 10.000 EUR of een keuken van 100.000 zet, dat maakt toch geen verschil in hoeveel werk gij hebt?"

Prijzen variëren wel voor zot als ik dat zo zie. Onze buren hun architect zit ergens op een 25.000 EUR

Klik om te vergroten...

Volkomen akkoord maar op welke basis dan wel werken? Per M2 als je dan je kelder wat groter neemt (volledig ipv dan half) dan stijgt de prijs ook, lijkt me ook raar. Procentueel op basis gemiddelde M2 prijs zal wel vrij corrent zijn. Dit kan of wordt bij finaal ontwerp in een vaste prijs gezet. (we hebben nu bvb wat vergroot).
Dat de architect niet de goedkoopste is, weten we. Hebben bij vier bureaus offerte gevraagd en prijzen lagen min of meer in zelfde lijn.

welk percentage mag je verwachten bij een renovatie? (bijbouw + keuken + terras) Ga je dan naar meer of minder dan die 7%?

Musk zei:

welk percentage mag je verwachten bij een renovatie? (bijbouw + keuken + terras) Ga je dan naar meer of minder dan die 7%?

Klik om te vergroten...

Renovatie is altijd duurder. Ik denk dat de orde gemiddeld 12% zegt.

EvilSwordfish zei:

Let's just say da mijn vloerplaat redelijk dik moest zijn en er door bepaalde stabiliteit issues in de grond en me mijn ontwerp hier en daar ook veeeeeeeel dikkere muren moesten gestoken worden

That said, ik ben redelijk zeker da door het bedrag van mijn huis hier en daar aannemers er gewoon 10k meer op hebben gesmeten omdat het kan.

Ik zal mijn draagbaar thermometerke nekeer in het open stuk zetten.

De kelder is net geen 100m², 3 kamerkes tussen de 18 en 13.6 en dan 1 stuk dat 51 is, komt naeer op 99.6 ofzo.

De meeste muren zijn 35cm dik en dan is er nog ene van 70 vloerplaat eerlijk gezegd geen idee van.

Ik heb in het algemeen mij heel heel heeeeeel weinig aangetrokken van den bouw dus als mensen mij vragen stellen haal ik meestal mijn schouders op xD

EDIT: Net de thermometer/vochtsensor uit men rack gehaald en in het stuk van 51m² gezet.

In rack zat em op 20.9 en 42% vochtigheid

mijn ontvochtiger da er naast staat gaf een temperatuur vaan van 21 graden en vochtigheid van 60% maar neem ik met korreltje zout want tis pak frisser in de kelder dan in men living en in de living ist momenteel 22.4

Klik om te vergroten...

Als het maar enkel u muren verdikken is, dat is uiteindelijk vooral maar meer beton en beton ijzer, dat is zijn nu niet super zware kosten. Voor de rest blijft veel hetzelfde.

Maar zoals je zegt flappen ze er snel nogal een stuk bij en zeker dat daar nog eens wat tussenpersonen tussen zitten.
Omdat we het er nu over hadden, had ik nog eens wat offertes bekeken van toen. Een firma van heist-op-den-berg vroeg eerst €23 600 incl BTW, toen die mij een week later opbelde om te horen of ik nog interesse had en ik toen zei van, ik heb andere interessantere offertes gekregen, krijg ik een uur later een nieuwe offerte in de mail van €18.400 incl Btw. Ik was die zijn eerste offerte al vergeten, maar dat was al 5,2k minder voor krak dezelfde opdracht.

Ik kan daar echt niet tegen, dus zo'n firma's vallen bij mij uit de boot. Ik heb uiteindelijk 200 euro meer betaald aan een ander firma, maar ik betaal dan liever 200 euro meer aan iemand die op eerste moment een correcte prijs geeft.

Temperatuur van 21°C in u rack zelf, dat kan ik nog snappen.

Onze architect was 5k en zelfs in Cuba bereikbaar
Toch 1 kost die bij SOD lager is

Bimmer zei:

Als het maar enkel u muren verdikken is, dat is uiteindelijk vooral maar meer beton en beton ijzer, dat is zijn nu niet super zware kosten. Voor de rest blijft veel hetzelfde.

Maar zoals je zegt flappen ze er snel nogal een stuk bij en zeker dat daar nog eens wat tussenpersonen tussen zitten.
Omdat we het er nu over hadden, had ik nog eens wat offertes bekeken van toen. Een firma van heist-op-den-berg vroeg eerst €23 600 incl BTW, toen die mij een week later opbelde om te horen of ik nog interesse had en ik toen zei van, ik heb andere interessantere offertes gekregen, krijg ik een uur later een nieuwe offerte in de mail van €18.400 incl Btw. Ik was die zijn eerste offerte al vergeten, maar dat was al 5,2k minder voor krak dezelfde opdracht.

Ik kan daar echt niet tegen, dus zo'n firma's vallen bij mij uit de boot. Ik heb uiteindelijk 200 euro meer betaald aan een ander firma, maar ik betaal dan liever 200 euro meer aan iemand die op eerste moment een correcte prijs geeft.

Temperatuur van 21°C in u rack zelf, dat kan ik nog snappen.

Klik om te vergroten...

Och man, voor mijne grond ook. Die manne in Heist 7k duurder dan manne van tegen kanten Haacht. Ni normaal gewoon.

Kheb ondertussen men thermometerke gaan bekijken, 17.8graden en 50% vochtigheid in het groot gedeelte int midden vant kot.. Op de grond wel, want daar staat letterlijk niks

Dus daar ist wa frisser dan waar de rack enal staat

Kzat dus wa verkeerd, temperatuur inschatten is moeilijk als alles buiten het warme boven hetzelfde lijkt

Om het wat te schetsen: wij hebben niet onderhandeld voor de prijs van onze architect. Wij hebben wel klaar en duidelijk gezegd dat we niet in zee gaan met iemand die procentueel werkt maar een vaste prijs afspreken.
Het was ook geen groot werk eigenlijk: Hij moest de winddichte ruwbouw actief opvolgen, en dan bij de binnenafwerking die we zelf deden enkel adviseren bij kleine vragen.
Geen offertes opvragen, geen meetstaten opmaken, nul niks de botten.
Voorontwerp maken, plannen maken, bouwaanvraag doen, werf opvolgen en de eindoplevering mee overlopen. Dan vond ik 11.000 EUR BTW in toch behoorlijk goed betaald. Hij heeft nauwelijks meer werk gehad dan voor een SOD project en bijna 3x die tarieven kunnen tellen.
Het gaat dan ook niet over tussenkomsten he, wel over uw verantwoordelijkheid nemen over uw eigen professionele fouten. Gij hebt de inplanting verkeerd gedaan én de riolering niet aangevraagd alvorens de inplanting te doen, ipv een tussenkomst had die verdorie 100% van de kosten moeten betalen. Zijn eerste voorstel was "dat ik maar een pompput moest zetten, dat hadden nog al klanten moeten doen". Wil dus zeggen dat hij al meerdere huizen te laag ingeplant had.
Hetzelfde voor zijn meetfout op de buitenmuren. In de breedte is onze woning te smal omdat de blokken niet gelijk staan met de kelderwand maar een insprong maken voor de isolatie. Netto is dat 2m² dat heel het huis kleiner is.
Als ge dan te leeg zijt om uw verantwoordelijkheid te nemen, zijde het beroep niet waardig.



Het is nu niet dat ik naar een Binst ben gestapt en heb gevraagd om een project van 2 miljoe te tekenen met binneninrichting op maat, tuinontwerp en heel de santeboetiek bij he. Waar uw architect eigenlijk het totale project management doet. Dan snap ik dat het geld kost.



Van die mensen die met dertien prijzen goochelen krijg ik het ook op mijn heupen. Bij keukenbouwers was ik dat na 3 keer al zo kotsbeu dat ik bij DSM (hebben we ook gekocht) gewoon het omgekeerde heb gedaan. Die begon aan 24.000 EUR en begon dan met zijn tovenarij om op ongeveer 14k uit te komen. Ik heb daar tegen gezegd "sorry maar ons budget is 10.000 EUR dus dat gaat niet lukken". Met de gerant gaan spreken, ineens kon em al zakken naar 11.800 EUR maar dat kon hij wel enkel als we datzelfde weekend nog beslisten.
"Schoon voorstel. Ik ga er u nu een doen. 10.000 EUR inclusief BTW en ik tekenen nu onmiddellijk en betaal 30% voorschot. Anders wandel ik weg en koop ik elders een keuken".

Getekend voor 10.000 EUR + 207 EUR transport

Een keuken van 10k.. dan hebt ge ofwel een extreem goeie deal gedaan ofwel is uw werkblad van geperste karton en uw toestellen van Medion

Musk zei:

Een keuken van 10k.. dan hebt ge ofwel een extreem goeie deal gedaan ofwel is uw werkblad van geperste karton en uw toestellen van Medion

Klik om te vergroten...

Ons is van geperst karton en zelfs dan nog meer dan 10k.
Als je desolation soms bezig hoort dan denk je dat zijn huis 150k was maar hier zegt hem dan wat hoger dat het meer dan dubbel was dus vraag ik me af waar hij dan wel veel geld aan heeft betaald

Kan je toch niet veel over zeggen zonder afmetingen en keuze toestellen te kennen?

Musk zei:

Een keuken van 10k.. dan hebt ge ofwel een extreem goeie deal gedaan ofwel is uw werkblad van geperste karton en uw toestellen van Medion

Klik om te vergroten...

10k enkel voor de meubels he sjoe
Mijn toestellen zijn een 93cm full flex Neff plaat, Siemens IQ700 oven/micro en oven/stoomoven, een of andere AEG vaatwasser, Siemens 120cm dampkap en een 180cm bosch koelkast. Komt allemaal van bij Electromax en heb daar +- 5000 EUR voor betaald.

En eigenlijk was dat nog te duur, maar ik ben er pas achteraf achter gekomen dat die allemaal gemaakt worden door Ballerina Kuchen in Duitsland. Had ik daar rechtstreeks geweest waren we er voor pakt 8k vanaf geweest.

Onze bouwkost was 311k inclusief btw (met het terras, schilderwerken en keerwanden inbegrepen)
Grootste deel daarvan (na de winddichte ruwbouw) was technieken, net geen 37k incBTW.
Daarna onze houtafwerking aan de gevel met ingewerkte sectionaalpoort. Voor nog geen 30m² hout zal dat toch tegen de 10k gelegen hebben
Al die fratsen uiteraard enkel mogelijk door veel te onderhandelen en scherpe deals te zoeken op de rest

desolation zei:

10k enkel voor de meubels he sjoe
Mijn toestellen zijn een 93cm full flex Neff plaat, Siemens IQ700 oven/micro en oven/stoomoven, een of andere AEG vaatwasser, Siemens 120cm dampkap en een 180cm bosch koelkast. Komt allemaal van bij Electromax en heb daar +- 5000 EUR voor betaald.

En eigenlijk was dat nog te duur, maar ik ben er pas achteraf achter gekomen dat die allemaal gemaakt worden door Ballerina Kuchen in Duitsland. Had ik daar rechtstreeks geweest waren we er voor pakt 8k vanaf geweest.

Onze bouwkost was 311k inclusief btw (met het terras, schilderwerken en keerwanden inbegrepen)
Grootste deel daarvan (na de winddichte ruwbouw) was technieken, net geen 37k incBTW.
Daarna onze houtafwerking aan de gevel met ingewerkte sectionaalpoort. Voor nog geen 30m² hout zal dat toch tegen de 10k gelegen hebben
Al die fratsen uiteraard enkel mogelijk door veel te onderhandelen en scherpe deals te zoeken op de rest

Klik om te vergroten...

Ben blij dat ge niet bij mij geweest zijt, ik haat onderhandelen met pingelaars gelijk gij

Ons kelderklimaat.

Verstuurd vanaf mijn ONEPLUS A5010 met Tapatalk

stungunner zei:

Ben blij dat ge niet bij mij geweest zijt, ik haat onderhandelen met pingelaars gelijk gij

Klik om te vergroten...

Dat creëer je eigenlijk zelf.
Het grootste deel van de offertes heb ik goedgekeurd zonder veel gezever. Als de prijs goed is, is em goed. Chape & vloerisolatie bv heb ik 3 offertes opgevraagd en wat referenties bekeken, getekend zonder zever. Pleisterwerken net hetzelfde, 2 werven gaan bekijken en zijn prijs was zeer goed.
Wel kleine dingen onderhandelen zoals bv gratis levering op onze tegels, ik heb daar als particulier toch een goeie 200m² gekocht met het terras bij dus daar mag dan wel iets tegenover staan.
Bij Easykit gaven ze 5% op 1 techniek toen voor Batibouw, heb daar 5% op alles gekregen omdat ik ook echt alles bij hun heb genomen.
Electromax juist hetzelfde. Laten weten wat we zochten van toestellen, van zodra dat binnen was mail gekregen met 3 voorstellen qua pakket en eigenlijk het duurste van de 3 gepakt. 100% vooraf betaald en in ruil gratis opslag gekregen tot levering.

Maar als ge met van die tommy teleshopping verkoopstruuken afkomt en van 24k begint en dan wat ligt te doorstrepen met allemaal "speciaal voor u" en "enkel dit weekend" acties om 5 correcties later op de helft uit te komen, ja dan zet ik u met uw rug tegen de muur met uw eigen technieken. Maak van de eerste keer een deftige en eerlijk prijs, punt.

En los daarvan: het is bouwen. Dat zijn allemaal individuele, niet terugkerende transacties. Ik moet geen lange-termijn partnership opbouwen met bv DSM he, ik doe daar een eenmalige aankoop dus dat moet gewoon zo scherp mogelijk zijn. Nog iets anders als een SOD die komt onderhandelen voor op een jaar 100 keukens af te nemen

desolation zei:

Maar als ge met van die tommy teleshopping verkoopstruuken afkomt en van 24k begint en dan wat ligt te doorstrepen met allemaal "speciaal voor u" en "enkel dit weekend" acties om 5 correcties later op de helft uit te komen, ja dan zet ik u met uw rug tegen de muur met uw eigen technieken. Maak van de eerste keer een deftige en eerlijk prijs, punt.

Klik om te vergroten...

Geef ik je helemaal gelijk in. Ik strooi bij mijn offertes ook niet met kortingen, ik probeer mijn prijs correct te zetten en verdedig die dan. Ik krijg dan soms wel de opmerking "ja maar, bij de keuken krijgen we 10k korting op een keuken van 25k, bij BMW heb ik 15k korting gekregen op mijn auto van 55k, en op een huis van 250k krijgen we amper iets?". Ik zeg dan ook dat de firma's die gigantische kortingen geven hun prijs gewoon veel te hoog hebben ingesteld, en wanneer je niet om een korting zou vragen ze eens goed in hun handen zullen wrijven en gij schoon gejost zijt.

Nog zo een dooddoener: "wat doet ge voor Batibouw...". Wanneer ik dan zeg dat elke firma die uitpakt met gigantische promo's tijdens Batibouw zoals gratis PV-panelen of gratis dakpannen, eerst al hun prijzen voor Batibouw met 5% hebben verhoogd om dan extra's te kunnen geven, dan zeggen ze meestal "ahja, ik dacht dat al, zo van die truken...". Maar toch vragen ze er allemaal naar.

't is logisch dat ze er naar vragen, omdat er nu eenmaal veel firma's zijn die dat proberen hé, kan je echt de klanten niet kwalijk nemen, want ze worden op genoeg plaatsen wel in de zeik gezet. (en dan bedoel ik niet op u hé, maar het kan wel een reden zijn dat klanten dat nu eenmaal vragen...)