Archief - De grote spaarvermogen en spaargeld enquete!
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
JPV
Legacy Member
@coldvinc: niet direct een artikel gezien over huren/kopen op die site van jou. Link gerust waar dat zou zijn.bassie82 zei:
Simpel voorbeeld van waar selectief mee rekening gehouden wordt op die andere site:
"The associated costs with buying are also high. Buying and selling a property entails a lot of expenses, including the cost of getting a mortgage, inspection expenses, moving costs, real estate agents’ commissions, and title insurance. To cover these transaction costs plus the additional costs of ownership, a property needs to appreciate about 15 percent during the tenure of your ownership."
inspection expenses, moving costs, real estate agents' commissions and title insurance: allemaal zaken die ook bestaan bij huren, maar vergeten worden. OK, verzekering ligt hoger bij een eigenaar en real estate agent's commission mag in theorie niet gevraagd worden als je huurt (in de praktijk gebeurt het wel via de plaatsbeschrijving). Maar dingen zoals een waarborg, verhuiskosten (die op zich even hoog liggen als bij kopen), inspection expenses (idem), ... waarom staan die er niet bij?
Onderhoudskosten? Ah, enkel bij eigenaars... huh? Huurders hebben geen onderhoudsverplichtingen?
En dan het rendement: van aandelen gaat men in die excel uit van het historisch rendement van in de USA, terwijl bij huiseigenaar je enkel van de huidige inflatie mag uitgaan? Hmm... Pas op, ik ga ook niet zeggen dat je de huidige kleinere stijgingen van woningen moet negeren, maar 't zijn beide extremen, hé. Dat het vroegere rendement van de beurs (9%?) de komende jaren niet meer van toepassing zal zijn, lijkt me niet zo vreemd. Net zoals je ook geen stijgingen van huizenprijzen van 10%/jaar zal krijgen. Ter info: een woning in 2018 Q3 is in Vlaanderen met 6,4% gestegen tegenover 2017 Q3.
Dan de vergelijking tussen huurprijs en aankoopprijs: een gemiddelde aankoopprijs van 220000 euro voor een appartement wordt vergeleken met een gemiddelde huurprijs van 640 euro voor een appartement. Men vergeet even dat de duurste appartementen (veelal) niet verhuurd worden, maar verkocht worden. Als je dan toch wil vergelijken, neem dan de mediaan prijs van een appartement. Dat is 185000 euro en geen 220000 euro. En dan zal je meestal nog een stuk beter appartement hebben.
Registratierechten: ah, de volle 7%. Met een gedeeltelijke vrijstelling, nochtans niet onwaarschijnlijk bij een kleine woning/appartement (gezien de prijs), wordt geen rekening gehouden. Meeneembaarheid? Geen rekening mee gehouden. De kost die je hebt als huurder als je door de eigenaar uit je woning gezet wordt omdat hij er zelf in komt wonen? Niet te onderschatten, maar niet in rekening genomen.
Lenen? Doe je volgens die calculator op 25 jaar. Dit terwijl slechts een minderheid van de leningen op 25 jaar gebeuren.
Voordeel dat je als eigenaar haalt uit je eigen investeringen te kunnen doen als ze voordelig zijn? (bvb zonnepanelen)? Geen enkele rekening mee gehouden...
Ik zou eens graag samen met een "FIRE-R" mijn situatie concreet uitrekenen. In 2010 een woning gekocht en daarna wat investeringen gedaan. Deels economisch (zonnepanelen), deels comfort (waarvoor ik dan zou moeten verhuizen indien ik huurde), deels puur esthetisch (die investeringen hoef je niet mee te rekenen omdat ik zie vanuit een FIRE-standpunt ze evengoed niet had kunnen doen als ik niet wou). Vergelijk dat eens met huren. Reken dan bvb 2 keer verhuizen (omwille van extra comfort) en 1 keer verhuizen omdat de woning verkocht wordt. Reken dan wat mij betreft 1 keer verkopen en opnieuw kopen na 10 jaar om een verhuis bij kopen te simuleren.
En vergelijk telkens met de prijzenevoluties en verwachtingen qua inflatie etc op lange termijn.
Iemand die dat ziet zitten? Ik maak gerust de excel-sheet, iedereen mag hier commentaar op geven wat er niet juist zou zijn.
bassie82
Legacy Member
Dus geen vergeten nadelen van huren
Waarborg is waarborg en zou je normaal terugkrijgen = geen kost.
Onderhoudsplicht voor een huurder is anders. Alle grote kosten zijn voor de eigenaar zoals nieuwe boiler, nieuw dak, nieuwe keuken etc
Een kraan vervangen, gasketel onderhouden en dergelijk kosten de wereld niet. En moet je ook doen mocht je als eigenaar wonen in je huis.
Je hebt gelijk: in Vlaanderen is de prijs met 6,4% gestegen enkel voor halfopen en gesloten bebouwingen.
Ook vergeet je dat 2016-2017 er maar een stijging was van 1.4%
Open bebouwingen was 2016-2017 zelf 0%, gelukkig 2017-2018 is het wel 3.1%
Appartementen hebben dan beter rendement.
Als je dan nog de gemiddelde rendement neemt van een beurs over meerdere decennia ga je zien dat het ook wel meer ga zijn dan 6%
Kosten van verhuizen heb je inderdaad maar gaat dat duizenden euro's kosten? Dacht ik niet.
Maar dat is dan ook het voordeel van huren, je bent veel flexibeler.
Waarborg is waarborg en zou je normaal terugkrijgen = geen kost.
Onderhoudsplicht voor een huurder is anders. Alle grote kosten zijn voor de eigenaar zoals nieuwe boiler, nieuw dak, nieuwe keuken etc
Een kraan vervangen, gasketel onderhouden en dergelijk kosten de wereld niet. En moet je ook doen mocht je als eigenaar wonen in je huis.
Je hebt gelijk: in Vlaanderen is de prijs met 6,4% gestegen enkel voor halfopen en gesloten bebouwingen.
Ook vergeet je dat 2016-2017 er maar een stijging was van 1.4%
Open bebouwingen was 2016-2017 zelf 0%, gelukkig 2017-2018 is het wel 3.1%
Appartementen hebben dan beter rendement.
Als je dan nog de gemiddelde rendement neemt van een beurs over meerdere decennia ga je zien dat het ook wel meer ga zijn dan 6%
Kosten van verhuizen heb je inderdaad maar gaat dat duizenden euro's kosten? Dacht ik niet.
Maar dat is dan ook het voordeel van huren, je bent veel flexibeler.
Racing_Genk
Legacy Member
ahmed.elr zei:
Dat is wat de gemiddelde Belg denkt, echter zijn er genoeg rijken die hun woning huren ipv kopen, net omdat zij (naar hun mening) financieel beter af zijn in dat geval.
Met de nadruk op de gemiddelde Belg, België is zowat het enigste land ter wereld waar we de laatste 30 jaar geen grote vastgoed correctie hebben gezien, dit geeft een vals gevoel van veiligheid.
Hier nog een artikel (je vindt er 100'en op google): https://www.linkedin.com/pulse/why-wealthy-people-choosing-rent-ray-wei/
De belangrijkste argumenten imo zijn:
Maar nogmaals, indien de meesten hier geen investeringen vinden die vastgoed outperformen doen ze een goede zaak om vastgoed te kopen. Ik denk echter dat ik persoonlijk mijn geld beter kan laten renderen op een andere manier. Anderen geven het "quality of life" argument vaak mee, daar ben ik het volledig mee eens. Over het algemeen is het aangenamer om in een huis te wonen dat je bezit ipv dat je huurt.
JPV
Legacy Member
zie mijn eerste 2 alinea's als voorbeelden...bassie82 zei:
toch wel. Een kost aan gemiste (hoge) intresten.bassie82 zei:
strikt genomen geen verplichting voor de eigenaar. Zal je natuurlijk wel doen, maar dan mogelijks ook zaken die comfortabeler zijn. die gewone kraan vervangen door een thermostatische bvb. Is geen monetair voordeel, maar wel niet zomaar te negeren.bassie82 zei:
Een appartement heeft een historisch rendement (statbel, vanaf 1973) van 5,7%. Een mediane woning zelfs 7,1%. Is het logisch om een van die cijfers te gebruiken?bassie82 zei:
yep, een rendement uit het verleden is geen garantie voor de toekomst. Of telt dat enkel voor woningen en niet voor andere beleggingen?)bassie82 zei:
.
da's geen monetair voordeel. Wil gerust de niet-monetaire voordelen meenemen, hoorbassie82 zei:
. Soit, ben bezig aan een excel. Laat jullie die dan eens zien en dan kunnen jullie de kritiek erop geven.
JPV
Legacy Member
daar zou ik nu wel eens cijfers van willen zien... bijna geen andere landen waar er geen grote vastgoedcorrectie zou geweest zijn? Ja, er zijn redelijk wat landen geweest. Maar ook veel landen die geen correctie hebben gehad, zou ik denken.Racing_Genk zei:
En tiens, een link van iemand die bezig is met verhuren die verhuren promoot... pfew.
Ik was 21 jaar in 2000. Als ik toen (1 januari) zou besloten hebben om te investeren in aandelen, dan had die index me 3,1% per jaar opgeleverd (min wat kosten, plus wat aandelen). In de veronderstelling dat ik het bedrag natuurlijk in 1 keer kon beleggen. Voor een risicovolle belegging nu ook niet zo fantastisch. En ja, da's zowat een all time low wss, maar het was wel een realiteit.Racing_Genk zei:
Soit, verder excellen.
bassie82
Legacy Member
JPV zei:zie mijn eerste 2 alinea's als voorbeelden... toch wel. Een kost aan gemiste (hoge) intresten. strikt genomen geen verplichting voor de eigenaar. Zal je natuurlijk wel doen, maar dan mogelijks ook zaken die comfortabeler zijn. die gewone kraan vervangen door een thermostatische bvb. Is geen monetair voordeel, maar wel niet zomaar te negeren.
Een appartement heeft een historisch rendement (statbel, vanaf 1973) van 5,7%. Een mediane woning zelfs 7,1%. Is het logisch om een van die cijfers te gebruiken?
yep, een rendement uit het verleden is geen garantie voor de toekomst. Of telt dat enkel voor woningen en niet voor andere beleggingen?)
Soit, ben bezig aan een excel. Laat jullie die dan eens zien en dan kunnen jullie de kritiek erop geven.
Waarborg is 3 maanden (dacht ik). Ja je verliest intresten maar veel gaat dat niet zijn.
op zich geen verplichting maar in stand houden van je eigendom garandeert wel dat er geen waardeverlies is. Een uitgeleefd krot gaat minder rap en voor minder geld verkocht worden. Of denk ik verkeerd.
je kan historisch bekijken en zien dat je 7,1% haalt. Echter moet je eens goed grafiek bekijken van voor 2000 en na 2000. De grote winnaars zijn de huiseigenaars die voor 2000 hun eigendom hadden.
Idem voor beurzen dat is waar maar het is algemeen geweten dat over langere periodes beurzen meer rendement halen.
In je excel ga je wel per persoon moeten rekenen zoals in voorbeeld btw
Je hebt gelijk dat belastingsvoordeel verspreid kan worden over meer personen en je zo een deel van je kapitaal kan terugkrijgen met de huidige rentevoeten maar dat is meestal als je een gezamelijke belastingsbrief hebt.
GADGET
Legacy Member
Je zou dat geld ook niet kunnen beleggen in andere zaken (beurs bv) want je zou dat geld niet kunnen lenen.
Vastgoed is het enige goed waar ze u het geld praktisch gratis voor geven hé. Als je wil kan je eig 100% lenen aan een belachelijk lage intrest. Zou heel stom zijn om eigen kapitaal te investeren.
Voor beleggers zal je vaak 20% eigen kapitaal moeten hebben.
Gelukkig maken veel mensen de berekening niet. Anders zou ik m'n app niet kunnen verhuren
Vastgoed is het enige goed waar ze u het geld praktisch gratis voor geven hé. Als je wil kan je eig 100% lenen aan een belachelijk lage intrest. Zou heel stom zijn om eigen kapitaal te investeren.
Voor beleggers zal je vaak 20% eigen kapitaal moeten hebben.
Gelukkig maken veel mensen de berekening niet. Anders zou ik m'n app niet kunnen verhuren
sandervdw
Legacy Member
GADGET zei:Je zou dat geld ook niet kunnen beleggen in andere zaken (beurs bv) want je zou dat geld niet kunnen lenen.
Vastgoed is het enige goed waar ze u het geld praktisch gratis voor geven hé. Als je wil kan je eig 100% lenen aan een belachelijk lage intrest. Zou heel stom zijn om eigen kapitaal te investeren.
Voor beleggers zal je vaak 20% eigen kapitaal moeten hebben.
Gelukkig maken veel mensen de berekening niet. Anders zou ik m'n app niet kunnen verhuren
Ons huis kost ons effectief amper iets (combinatie van historisch lage rente + nog de goeie variant van woonbonus) qua intrest. Het grote probleem zit echter in het feit dat vastgoed geen beroep kan doen op accumulerende rente. Dus er is voor beide wel iets te zeggen, geen idee wat nu de "beste" investering is.
M°°nblade
Legacy Member
Die handelen niet naar hun mening maar naar hun vermogen en cash flow. Ik denk niet dat je hun gedrag mag doortrekken om te zeggen dat de gemiddelde belg ook beter af is door te huren.Racing_Genk zei:
Je weet niet eens of ze dit uit financieel gewin doen.
Stel dat ik morgen plots 10.000 euro netto verdien dan zal het makkelijker voor mij zijn om morgen een villa van 2750 euro per maand te huren dan om diezelfde villa van 2-3 miljoen euro te kopen.
Superrijken gaan met hun vermogen ook helemaal geen grote risico's nemen en alles op de beurs smijten om 9% rendement na te streven. Die diversifieren net naar zoveel mogelijk verschillende beleggingsproducten oa. real estate en goud.
Heel je kapitaal dat in je bakstenen zit op de beurs smijten uit winstbejag is een risico van jewelste. Dat gaat iedere vermogensbeheerder u afraden.
Het is moelijker om een periode te vinden zonder een of andere beurscrash he. 1987, 2000, 2008, ... om de 8-13 jaar zal er wel iets ontploffen.Racing_Genk zei:
JPV
Legacy Member
bassie82 zei:1. Waarborg is 3 maanden (dacht ik). Ja je verliest intresten maar veel gaat dat niet zijn.
2. op zich geen verplichting maar in stand houden van je eigendom garandeert wel dat er geen waardeverlies is. Een uitgeleefd krot gaat minder rap en voor minder geld verkocht worden. Of denk ik verkeerd.
3. je kan historisch bekijken en zien dat je 7,1% haalt. Echter moet je eens goed grafiek bekijken van voor 2000 en na 2000. De grote winnaars zijn de huiseigenaars die voor 2000 hun eigendom hadden.
Idem voor beurzen dat is waar maar het is algemeen geweten dat over langere periodes beurzen meer rendement halen.
4. In je excel ga je wel per persoon moeten rekenen zoals in voorbeeld btw
5. Je hebt gelijk dat belastingsvoordeel verspreid kan worden over meer personen en je zo een deel van je kapitaal kan terugkrijgen met de huidige rentevoeten maar dat is meestal als je een gezamelijke belastingsbrief hebt.
1. waarborg zal idd maar een beperkt effect hebben, laat het uit de berekening voor het gemak
2. klopt. Ik gebruik het onderzoek uit 2012 van Nederland die stelde dat je ongeveer 1200 euro nodig hebt voor huurdersverplichtingen, 1200 euro voor eigenaarsverplichtingen en 2400 voor comfort. Die laatste haal je er dus uit, omdat je als verhuurder die ook niet doet.
3. Tuurlijk. Maar ik moet iets gebruiken. En waarom bij het ene alle jaren nemen en bij het andere slechts enkele jaren?
4. niet nodig op zich, omdat je voor de berekening er gewoon moet vanuitgaan dat de lening of de huur betaald wordt. Het overschot dat de ene tegenover de andere heeft is belangrijk, de rest is op zich irrelevant, want zowel eigenaar als huurder kunnen de rest beleggen op de beurs aan dezelfde voorwarden.
5. koppel of individu maakt hier ook niks uit, lijkt me.
GADGET
Legacy Member
sandervdw zei:
Als je geen kapitaal hebt accumuleert er ook geen rente hé.
Je 'krijgt' kapitaal in de vastgoedmarkt. Meteen ook de enige markt waar je dat krijgt. (toch bijna 'krijgen' imo)
Als je 200k ter beschikking hebt eigen kapitaal, dan koop je beter 3 huizen/app met 50k kapitaal per huis. Kun je deel mee betalen en kosten /notaris. Overige deel wordt afgelost door de huurder. En dan heb je nog 50k over. Kan je sparen of beleggen met meer risico.
Ik spreek als belegger nu, voor een eigen woonst is het misschien wel beter die 200k in te leggen. Wegens anders niet haalbaar oid.
JPV
Legacy Member
Nogal flauw om te veronderstellen dat iedereen in een goed jaar startRacing_Genk zei:
. Nee, dat was idd bewust. Maar een vraagje voor de excel-berekening. Van welke index gaan we uit: van de S&P 500? En dat vanaf moderne tijden (1957, officiele start als ik het goed voor heb?). Dan logischerwijs ook de amerikaanse inflatie.
Of nemen we de BEL20 vanaf 1991 (samen met de Belgische inflatie)?
bassie82
Legacy Member
Racing_Genk
Legacy Member
JPV zei:Nogal flauw om te veronderstellen dat iedereen in een goed jaar start
Maar een vraagje voor de excel-berekening. Van welke index gaan we uit: van de S&P 500? En dat vanaf moderne tijden (1957, officiele start als ik het goed voor heb?). Dan logischerwijs ook de amerikaanse inflatie.
Of nemen we de BEL20 vanaf 1991 (samen met de Belgische inflatie)?
Neem dan maar de S&P 500 en vergeet de dividenden niet.
JPV
Legacy Member
bassie82 zei:
Ik ga volledig akkoord met deze analyse: beleggen in vastgoed is slechter dan beleggen in aandelen. Logisch, want vastgoed is een stuk veiliger en op lange termijn betaal je daar de prijs voor.
Daar gaat deze discussie echter niet over, want de fiscaliteit van éigen vastgoed is een heel stuk anders dan beleggen in vastgoed. Die 1,8% van waardestijging in vastgoed, daar moet je nog diverse zaken bij en aftrekken, hé.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.