Archief - De grote spaarvermogen en spaargeld enquete!

Ik ben economisch/wiskundig eigenlijk totaal een sukkel, maar hoe bereken je het rendement op je opbrengsteigendom?

Dat is dan ook alleen maar wanneer je met geld dat je hebt iets gekocht hebt?

Want wat als je dat met bij de bank geleend geld gekocht hebt en de huur de afbetaling dekt?
Oke, dan heb je het feit dat je slechts een stuk kapitaal afbetaald hebt en de rest rente was, maar alles is door je huurder betaald.
En hoe neem je eventuele meerwaarde van het pand doorheen de jaren mee op in de berekening?

Pieter3770 zei:

Ik ben economisch/wiskundig eigenlijk totaal een sukkel, maar hoe bereken je het rendement op je opbrengsteigendom?

Dat is dan ook alleen maar wanneer je met geld dat je hebt iets gekocht hebt?

Want wat als je dat met bij de bank geleend geld gekocht hebt en de huur de afbetaling dekt?
Oke, dan heb je het feit dat je slechts een stuk kapitaal afbetaald hebt en de rest rente was, maar alles is door je huurder betaald.
En hoe neem je eventuele meerwaarde van het pand doorheen de jaren mee op in de berekening?

Klik om te vergroten...

Als je een lening hebt, is het niet zo heel simpel omdat je assumpties moet maken over inflatie en dergelijke. Maar je kunt wel een basic iets doen met wat Excel wizardry.

Wat is return? Alles wat je er uit haalt tgo alles wat je er in steekt op x aantal jaren.

Wel, neem vb een app van 200k waarvoor je 150k leent. Je zult dat ongeveer kunnen verhuren voor hetgene je afbetaalt op 20 jaar.

Dat zal vb ~75k eigen inbreng zijn (alle kosten/registratie etc inbegrepen). Elke maand 0-operatie (ongeveer). Veronderstel 20 jaar 2% inflatie voor app prijzen. Dan is die 75k op 20 jaar 310k, wat een rendement is van 7%. Je kunt in de Excel sheet wat meer kosten in rekening brengen (zoals onderhoudskosten, leegstand, belastingen) en opbrengsten ook (vb belastingsaftrek of huur > afbetaling op termijn).

Dat is natuurlijk serieus gesimplificeerd, want veel kleintjes maken een groot verschil. vb 2.5% ipv 2% zal een gigantisch effect hebben. Idem met inflatie zodat je huur kan indexeren. Als je enkele jaren met 4-5% inflatie hebt, zal de huur naar boven schieten en zul je alle jaren die erna komen vb 20 of 30 euro extra over hebben tgo je afbetaling en dat geeft een serieuze duw in de rug..

Dus, bottom line kun je het eigenlijk niet berekenen zonder een hele hoop assumpties.

Dat dacht ik dus al wel.
Ik geraakt er in mijn situatie alleszins niet echt wijs uit.

Racing_Genk zei:

Geef me hier eens de concrete berekening & cijfers van want lijkt me quasi onmogelijk in België.

Klik om te vergroten...

Tien jaar geleden app gekocht aan 110k, is twee jaar geleden geschat op venale waarde 180k dus 60% waardestijging op 10 jaar = gemiddeld 6% jaarrendement.
Afgelopen 6 jaar verhuurd aan 650 euro/maand dus bruto 7800 euro huurrendement per jaar minus belastingen en onkosten is opnieuw gemiddeld 6% jaarrendement.

Als je uitgaat van gemiddelde aankoopprijzen en gemiddelde waardestijgingen zul je idd uitkomen op een gemiddeld rendement van 4%. Dat wil niet zeggen dat meer rendement onmogelijk. Het hangt er vanaf wat je koopt aan welke prijs en hoeveel huur je kan vragen. Afgaan op de vraagprijs van vastgoed is sowieso al een vertekening want de koopprijs ligt gemiddeld 12% lager.

bassie82 zei:

ik ga niet akkoord met je redenering dat iedereen grootste deel in een woning woont en niet in appartement.
zeker niet omdat er veel meer appartementen worden gebouwd de laatste jaren dan gewone woningen
https://cibweb.be/nieuws/belgen-bouwen-massaal-appartementen
Het aantal vergunningen voor eengezinswoningen bleef ongeveer gelijk (19.452 in 2016, tegen 19.143 in 2015). Maar het aantal vergunningen voor appartementen nam met ruim 13 procent toe, tot 30.711

edit : meer argumenten dat je redenering niet klopt https://www.hln.be/geld/economie/1-...nt-en-dat-worden-er-straks-nog-meer~aad9eaf6/
1 op 3 Belgen woont in een appartement (en dat worden er straks nog meer)

Klik om te vergroten...

Ik zeg niet dat IEDEREEN het grootste deel in een woning woont, wel dat ik van de standaardsituatie van een woning uitga.
Waarom:
- omdat 1 op 3 in een appartement woont, maar dus 2 op 3 in een woning.
- omdat zij die in een appartement wonen, méér (maar niet noodzakelijk) dit doen omdat ze een kleiner gezin zijn (gepensioneerd, starters, ...). Ik ga van een normale gezinsverloop uit.
- omdat die 1 op 3 ferm vertekend wordt door Brussel (meer dan de helft van de appartementsgebouwen zijn in Brussel gesitueerd)

bassie82 zei:

Ook mag je de huurprijs niet verhogen behalve indexering of bij verbouwingen. Wat jij nu argumenteert is dat de huurprijzen sneller stijgen dan indexatie.
Ik begrijp je redenering dat bij nieuwe huurders de prijs wel stijgt.

Klik om te vergroten...

ik baseer me hierop: Huurprijzen blijven meer stijgen dan de inflatie - VHP
Huurprijs laat ik TIJDENS het huurcontract niet verhogen, maar ik ga er wel vanuit dat een huurder 3 keer verhuist (2 keer uit eigen wil, 1 keer geforceerd). Daarbij wordt 2 keer (1 keer bij de forcering, 1 keer uit eigen wil) de huurprijs aangepast aan de waardestijging van de woningen (dus een index boven inflatie).

Je hebt wel gelijk dat de bepaling van de huurprijs belangrijk is. Als ik verder zoek, zie ik véél verschillende bedragen qua huurprijs, van hoge bedragen zoals hier: https://www.immoweb.be/nl/te-huur/a...prijzen.htm?mycurrent_section=rent&artid=4087 (met daling van de nominale huurprijs) tot lage bedragen zoals bij het huurdersplatform (maar duidelijk stijgend boven de index)

Ik wil gerust 3 modellen maken met de volgende situaties:
- altijd rijwoning
- altijd appartement
- eerste 10 jaar appartement, daarna rijwoning

Maar dan blijft de vraag: welke bedragen huur/koop verbind je aan elkaar? Kan jij of iemand anders een voorstel doen?

bassie82 zei:

De belastingsvoordeel : ik wist dat je een koppel ging gebruiken. Daarom ook dat ik al voordien zei om het niet te doen.
Maar ja als je het wil doen dan moet je de mogelijke investeringen en opbrengsten van aandelen ook maal 2 doen. Logisch dat beiden kunnen investeren.

Klik om te vergroten...

Echt niet. Het model negeert alle inkomsten van een koppel. Het kijkt gewoon naar het bedrag dat de huurder/koper voordeel doet tegenover de andere en investeert dat bedrag op de beurs. Of iemand nu 3000 euro of 10000 euro verdient (dat laatste bvb als koppel), heeft dus geen invloed.

Algemeen (koppel + baby)
-Hoe oud ben je? beide 26 jaar
-Hoe lang werk je al? beide 5 jaar

Spaarvermogen:
-Hoeveel verdien je maandelijks netto? samen +- 3800 + 1 bedrijfswagen
-Wat zijn je maandelijkse kosten? 750 lening, kinderopvang +- 250, totaal +- 2500
-Hoeveel kan je maandelijks sparen? €750 vast naar spaarrekening, de rest naar investeringen in het huis

Spaargeld:
-Hoeveel heb je tot nu toe al gespaard?
- Huis: waarde +- 350K (lening nog 150K)
- Spaarrekeningen: +- 65K

-Hoeveel hiervan heb je zelf gespaard?
- 50K gekregen bij aankoop huis
- 150K erfenis onlangs, 100K afgelost aan de lening, nieuwe auto gekocht en de rest op spaarrekening gezet.
- 75K zelf gespaard

De kosten zijn ferm omhoog gegaan met de komst van onze baby
Ik heb momenteel veel op de spaarrekeningen staan, het lijkt me interessant om hier een deel van te beleggen, maar nog aan het rondzoeken wat de beste optie is.

snowking zei:

Algemeen (koppel + baby)
-Hoe oud ben je? beide 26 jaar
-Hoe lang werk je al? beide 5 jaar

Spaarvermogen:
-Hoeveel verdien je maandelijks netto? samen +- 3800 + 1 bedrijfswagen
-Wat zijn je maandelijkse kosten? 750 lening, kinderopvang +- 250, totaal +- 2500
-Hoeveel kan je maandelijks sparen? €750 vast naar spaarrekening, de rest naar investeringen in het huis

Spaargeld:
-Hoeveel heb je tot nu toe al gespaard?
- Huis: waarde +- 350K (lening nog 150K)
- Spaarrekeningen: +- 65K

-Hoeveel hiervan heb je zelf gespaard?
- 50K gekregen bij aankoop huis
- 150K erfenis onlangs, 100K afgelost aan de lening, nieuwe auto gekocht en de rest op spaarrekening gezet.
- 75K zelf gespaard

De kosten zijn ferm omhoog gegaan met de komst van onze baby
Ik heb momenteel veel op de spaarrekeningen staan, het lijkt me interessant om hier een deel van te beleggen, maar nog aan het rondzoeken wat de beste optie is.

Klik om te vergroten...

Waar verkopen ze huizen waar je €50k erbij krijgt?

FlatSix zei:

Waar verkopen ze huizen waar je €50k erbij krijgt?

Klik om te vergroten...

Van m'n ouders gekregen, als duwtje in de rug.
Ben hen er heel dankbaar voor, zonder had ik niet het huis kunnen kopen dat ik gekocht heb

topic bump

bassie82 zei:

Ik wil gerust 3 modellen maken met de volgende situaties:- altijd rijwoning
- altijd appartement
- eerste 10 jaar appartement, daarna rijwoning


Maar dan blijft de vraag: welke bedragen huur/koop verbind je aan elkaar? Kan jij of iemand anders een voorstel doen?

Klik om te vergroten...

https://www.kadaster.be/Belgie/West...ne589=Ieper&commune589=Ieper&commune589=Ieper

https://www.kadaster.be/Belgie/West_Vlaanderen/Ieper/Vastgoed/Te-huur
https://www.kadaster.be/Belgie/West_Vlaanderen/Ieper/Vastgoed/Te-huur

en deze beetje verouderd onderzoek : 2012-2015
https://steunpuntwonen.be/Documente...dag-private-huurmarkt-15-mei-2012/deel-ii.pdf

Voor een halfopen bebouwing leg je zo’n 680 euro per maand neer, een hoeve, beletagewoning, en een bungalow volgen. Duurder nog dan het doorsnee rijhuis is een duplex-appartement (627 euro), dit is een appartement over twee verdiepingen, en een appartement in een residentie (622 euro), wat in dit bestand bijna steeds staat voor een appartement in een residentie aan de kust (zie verder). Bij zo’n 5260 wooneenheden werd een verwijzing opgenomen naar een residentie, waarbij vaak geen verdere specificatie van woningtype. Ze worden voor ongeveer 600 euro per maand verhuurd.

Gemiddelde verkoopprijs voor woning en appartment in Ieper zijn zo goed als gelijk.



nu op zich doet er niet toe want ik dacht dat je eigen als voorbeeld ging nemen?

bassie82 zei:

https://www.kadaster.be/Belgie/West...ne589=Ieper&commune589=Ieper&commune589=Ieper

https://www.kadaster.be/Belgie/West_Vlaanderen/Ieper/Vastgoed/Te-huur
https://www.kadaster.be/Belgie/West_Vlaanderen/Ieper/Vastgoed/Te-huur

en deze beetje verouderd onderzoek : 2012-2015
https://steunpuntwonen.be/Documente...dag-private-huurmarkt-15-mei-2012/deel-ii.pdf

Klik om te vergroten...

kadaster.be is ondanks de naam van de site niet zo specifiek betrouwbaar, da's gwoon een site van Livios.

bassie82 zei:

Voor een halfopen bebouwing leg je zo’n 680 euro per maand neer, een hoeve, beletagewoning, en een bungalow volgen. Duurder nog dan het doorsnee rijhuis is een duplex-appartement (627 euro), dit is een appartement over twee verdiepingen, en een appartement in een residentie (622 euro), wat in dit bestand bijna steeds staat voor een appartement in een residentie aan de kust (zie verder). Bij zo’n 5260 wooneenheden werd een verwijzing opgenomen naar een residentie, waarbij vaak geen verdere specificatie van woningtype. Ze worden voor ongeveer 600 euro per maand verhuurd.

Klik om te vergroten...

probleem met die studie is dat alles op 1 hoop gegooid, wordt, zoals ze zelf ook aangeven:

"Om een doorsnee appartement te huren moet je zo’n 517 euro per maand neerleggen. De huurprijzen in
functie van het aantal slaapkamers (zie verder) doen vermoeden dat in de mediaanhuurprijs voor appartementen de kleine wooneenheden met één slaapkamer sterk doorwegen. Het zou een foute indruk creëren
deze mediaanhuurprijs naar voor te schuiven als de huurprijs voor de doorsnee huurwoning. "(zie ook PFD-pagina 35, waar je al met een serieus verschil zit tussen een appartement en een eengezinswoning).

Ma soit, ok als ik de woningprijs van 2010 gebruik van 621 euro voor een gemiddelde woning/appartement met 3 slaapkamers (zie PDF-pagina 32 van die studie)?

Ik wil gerust mijn eigen situatie nemen hoor (heb ik ook in een andere versie van de excel gedaan), maar omdat ik o.a. zonnepanelen gelegd heb en héél goedkoop leen, dacht ik dat men het daarop zou steken als het zo voordelig uitkomt...

JPV zei:

kadaster.be is ondanks de naam van de site niet zo specifiek betrouwbaar, da's gwoon een site van Livios.

Klik om te vergroten...

Welke gegevens vertrouw je niet?

paradijsappel zei:

Welke gegevens vertrouw je niet?

Klik om te vergroten...

't leek alsof hij de huurprijzen die daarop geafficheerd staan hoger achtte dan die van andere sites. (ter info: op de eerste pagina krijg ik bij de link van appartementen 600,125 euro als gemiddelde huurprijs, die van een woning 687,5 euro.

(maar da's maar een steekproef, alhoewel een appartement gemiddeld kleiner is dan een woning)

Algemeen
-Hoe oud ben je? 22 jaar
-Hoe lang werk je al? 3 jaar

Spaarvermogen:
-Hoeveel verdien je maandelijks netto? 1900 euro
-Wat zijn je maandelijkse kosten? GSM €25, verzekering auto-motor €350, benzine €50
-Hoeveel kan je maandelijks sparen? een kleine €1000
optioneel-Wat zijn je maandelijkse kosten in de toekomst? Eigen huis, verbouwen,...
optioneel-Wat zijn je maandelijkse spaarplannen in de toekomst?

Spaargeld:
-Hoeveel heb je tot nu toe al gespaard? +-60k
-Hoeveel hiervan heb je zelf gespaard? +-35k

bambino zei:

Algemeen
-Hoe oud ben je? 22 jaar
-Hoe lang werk je al? 3 jaar

Spaarvermogen:
-Hoeveel verdien je maandelijks netto? 1900 euro
-Wat zijn je maandelijkse kosten? GSM €25, verzekering auto-motor €350, benzine €50
-Hoeveel kan je maandelijks sparen? een kleine €1000
optioneel-Wat zijn je maandelijkse kosten in de toekomst? Eigen huis, verbouwen,...
optioneel-Wat zijn je maandelijkse spaarplannen in de toekomst?

Spaargeld:
-Hoeveel heb je tot nu toe al gespaard? +-60k
-Hoeveel hiervan heb je zelf gespaard? +-35k

Klik om te vergroten...

Woon je nog bij je ouders of huur je al iets?
In het geval van dat eerste kunnen de frugal experts je nog wat tips geven. Wel al mooie som.

Ik woon nog thuis.

350 euro per maand aan verzekering alleen?

Tomski zei:

350 euro per maand aan verzekering alleen?

Klik om te vergroten...

22 jaar + Motor & Auto, zit je er snel aan hoor. Waarom je het niet op de ouders hun naam zet is me een raadsel.

FlatSix zei:

22 jaar + Motor & Auto, zit je er snel aan hoor. Waarom je het niet op de ouders hun naam zet is me een raadsel.

Klik om te vergroten...

Aan 1 kant heb je gelijk. Maar de verzekering kan er wel moeilijk over doen bij een incident als uit het onderzoek naar voren komt dat het kind de primaire gebruiker is. Dan zou de verzekering zich eventueel kunnen terugtrekken.

Renegadexxripxx zei:

Aan 1 kant heb je gelijk. Maar de verzekering kan er wel moeilijk over doen bij een incident als uit het onderzoek naar voren komt dat het kind de primaire gebruiker is. Dan zou de verzekering zich eventueel kunnen terugtrekken.

Klik om te vergroten...

Neen, dat is ondertussen al lang niet meer zo. Bij KBC mag dat bijvoorbeeld perfect zonder zorgen.