Archief - De grote spaarvermogen en spaargeld enquete!
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
JPV
Legacy Member
coldvinc zei:
Het is niet omdat veel mensen investeren in een tweede woning, dat ze er niet van overtuigd zijn dat vastgoed minder rendement opbrengt dan aandelen. Echter vinden ze aandelen te risicovol om dat geld ook te gebruiken. Dat is een appreciatie die iedereen voor zich moet maken.
M°°nblade
Legacy Member
Exact.GADGET zei:
Vastgoed is de enige vorm van belegging waarin je tegen een historisch lage rente bij de bank kapitaal kan lenen om dat aan te kopen. Net omdat het zijn waarde vast houdt. Als je naar de bank gaat om 300k te lenen om op de beurs te beleggen gaan ze daar nogal lachen.
Als je 300k leent en opbrengsteigendommen koopt heb je daarnaast onmiddelijk een vast, continue, maandelijks rendement op je geleende startkapitaal van 300k via verhuurinkomsten. Ten eerste heb je die garanties nooit op de beurs. Ten tweede heb je dankzij die mogelijkheid tot een hypothecaire lening onmiddelijk rendement op vastgoed ter waarde van 300k startkapitaal. Ook al kan je op de beurs een hoger rendement halen, je gaat maw. nooit een startkapitaal van 300k krijgen om dat te doen.
Dat is meteen ook de grote beperking van het voorstel hierboven om je huis te verkopen en alles op de beurs smijten: Ik weet niet hoeveel 40- en 50-ers hier actief zijn maar je moet dat huis dus eerst afbetaald hebben vooraleer het na 20 jaar volledig van u is en je dit kan doen. En leg het dan maar eens aan de vrouw thuis uit dat je op je 50ste het kot wil verkopen om op de beurs te gaan spelen. Die verklaart je voor zot.
Beleggen in vastgoed daarintegen kan al van zodra je wat spaargeld en vast werk hebt wanneer je 22 ofzo bent.Is toch normaal? Ik ken heel veel mensen die hun geld in iets investeren maar niet de nodige kennis of interesse hebben om dat via de aandelenbeurs te doen. Antiek, kunst, oldtimers, zelfs postzegels zijn beleggingsproducten die je onder de marktprijs kan kopen en daarna hoger verkopen.coldvinc zei:
De opkomst van ETF's heeft het aankopen van aandelen wat instapbaarder gemaakt, maar vroeger was stock picking een hobby op zich die in beleggingclubs beoefend werden. Je weet wel, voor de opkomst van al die online exchanges waarbij je via een app terwijl je op het werk op het toilet zit nog rap ff een paar orders kan doen.
Daarmee vergeleken is vastgoed verhuren of gronden bezitten quasi slapend rijk worden is wat dichter aanleunt bij passive income.
JPV
Legacy Member
Denk dat je dit idd niet mag onderschatten. In de jaren 80 was ik op millimeterpapier voor een beleggingsclub bezig met het illustreren van de rendementen van de door hen gekochte aandelen. Een clubje van allemaal bankiers, die uiteindelijk met verlies de club gesloten hebbenM°°nblade zei:
. Nu kan je letterlijk vanop toilet met duizenden euro's spelen en 200 keer traden per dag. Vroeger moest je daarvoor fysiek naar de bank (tenzij de bankagent je vertrouwde en telefonische orders toeliet).
TNTim
Legacy Member
Ik denk dat er nog wel (veel) meer mensen zijn zoals in uw geval.Soeplepel zei:Ik ben het huis uit, maar heb wel nog 600 euro gekregen van mijn papa, 100 van oma en opa, 200 van mijn pepe en 100 van mijn mama voor verjaardag en nieuwjaar
Zei het enkel om aan te tonen dat dat op een 20tal jaar wel fameus kan oplopen.
Een paar tienduizend euro op die tijdspanne is niet abnormaal.
coldvinc
Legacy Member
JPV zei:
En een tweede woning om te verhuren met al het gezever erbij, is geen risico? Leegstand, (verborgen) onderhoudskosten, slechte huurders (die alles kort en klein maken voor ze eruit trekken, etc.?
Een eigen huis [kopen] wil ik na deze discussie en je Excel aanzien als een goede investering omwille van de bepaalde (belastings)voordelen, maar als ik zie wat voor gezever mijn familie moet doorstaan om hun andere huizen te doen opbrengen, steek ik het toch liever in GVV's en ETF's.
The Prophet
Legacy Member
Als iemand goede huurders heeft gaan ze daar ook niet over praten/klagen he 
Altijd zo overroepen die cafépraat van slechte huurders die de boel afbreken
. Er zijn al genoeg signalen die erop kunnen wijzen dat je met een slechte huurder zal zitten nog vooraleer je je huurder kiest.
Sent from my iPhone using Tapatalk
Altijd zo overroepen die cafépraat van slechte huurders die de boel afbreken
. Er zijn al genoeg signalen die erop kunnen wijzen dat je met een slechte huurder zal zitten nog vooraleer je je huurder kiest. Sent from my iPhone using Tapatalk
coldvinc
Legacy Member
The Prophet zei:Als iemand goede huurders geeft gaan ze daar ook niet over praten/klagen he
Altijd zo overroepen die cafépraat van slechte huurders die de boel afbreken
Sent from my iPhone using Tapatalk
Haha, ja dan praten ze er idd minder over, maar het is toch wel frequent bij ons
. Ook, ik zeg: "kort en klein slagen", maar dat is natuurlijk het extreme. Meestal laat ze het rommelig achter en kost het tijd (en beetje geld) om het terug proper te krijgen. Hoe dan ook zie ik toch regelmatig dat ze extra kosten moeten maken, ookal doen ze het zelf.
M°°nblade
Legacy Member
Je weet zelf ook wel dat zolang je die risico's die je opsomt niet kwantificeert die opsomming van horrorscenario's niet hanteerbaar is om eender wat waardevol te kunnen zeggen ivm. risico's.coldvinc zei:
Als je uitgaat van wat de banken voor zichzelf berekenen dan trekken zij voor de gemiddelde opbrengstwoning 20% van de bruto huurinkomsten af om al die risico's, belastingen en onderhoudskosten te coveren.
Is natuurlijk gemiddeld, want aan een klein app zijn minder onderhoudskosten dan aan een verhuurhuis en als je niet aan marginalen verhuurt heb je ook minder wanbetalers en brokken dan gemiddeld.
We verhuren wel al 6 jaar zonder problemen. Goede huurders. Enige onkosten waren nieuwe elektrische nachtaccumulatiekachel en vervanging stokoude lekkende waterboiler, geen onkosten die je binnen de 2 maanden verhuurinkomsten niet terug gedekt hebt. Mijn netto huurinkomen ligt na aftrek van KI en deze onkosten maar 8.8% lager dan de bruto huurinkomsten.
coldvinc
Legacy Member
M°°nblade zei:
Uiteraard. Het is dan ook eerder anecdotisch bedoelt. Ik beheer de huizen niet dus kan ik geen harde cijfers geven.
Laat me zeggen dat ik dit eerder vermelde om aan te geven waarom ik niet overtuigd ben van meerdere huizen/appartementen te verhuren.
Ik lees nog geregeld via De Tijd dat een brutorendement van 3% a 4% mogelijk is. Dit zal dus rond de 2% a 3% netto liggen waar je dus toch wel wat onzekerheid of op zen minst vervelende situaties moet bijnemen. Je hebt dan nog de waarde van het huis zelf maar dat is vooral meegegaan met de inflatie en niet meer.
Voor mij persoonlijk lijkt het dan gemakkelijker om in GVV's te investeren.
P.S.: Dit staat uiteraard los van de discussie over het al dan niet bezitten van een eigen (eerste) woning.
Bloembak
Legacy Member
coldvinc zei:
Iemand die van thuis uit gegoed is en waar ze al wat vastgoed in een patrimonium hebben zitten, die worden toch slapend rijk hoor. De leningen staan nog steeds supergoedkoop, dus bij de bank krijg je een lening die lager ligt dan de inflatie. Je hoeft er je eigen geld nog niet eens in te steken. En die nieuwe aankoop betaalt zichzelf weer terug aan de bank...
JPV
Legacy Member
ik heb nergens geïnsinueerd dat een tweede woning om te verhuren géén risico is. Wel dat het risico lager is.coldvinc zei:
Zet eens het belastingsvoordeel in die excel-tabel op 0? Het ligt niet enkel aan dat belastingsvoordeel hoor. Zelfs met een gemiddelde winst op de beurs sinds de start van de S&P500 van 7,68% is het verschil na 40 jaar op een mediane rijwoning telkens gebruik gemaakt van historische gegevens voor de onzekere zaken (waar mogelijk) nog zo hoor. De sterkte van FIRE (samengestelde intrest) wordt in mijn excel net de zwakte.coldvinc zei:
De (belangrijkste) verschillen tussen de excel-file van die link en mijn excel-file:
- bij die excel-file is de huurinflatie gelijk aan de waardestijging van de woning. Dat betekent dus dat hij uitgaat van geen enkele reële waardestijging van de woning.
- de huurprijs: hij gaat uit van een stijging volgens de huurindex (gelijk aan inflatie). Dat is niet de realiteit, er is de laatste jaren altijd al een reëel rendement geweest bij een woning (op enkele kwartalen na). Ik heb het historisch rendement van België gebruikt. 1,8% reëel, dus 5,58% nominaal (voor de inflatie: zie later)
- de huurprijs²: hij gaat uit van een beginnende huurprijs van 640 euro (omdat hij een appartement neemt), ik van 769. Beide dezelfde bron, maar ik ga er vanuit dat je het grootste deel van je leven in een woning leeft, niet in een appartement (in mijn scenario kan je 3 keer de huurprijs veranderen, speel er gerust mee door bvb toch eerst een appartement te kiezen en daarna pas een woning te nemen)
- de huurprijs³: de huurprijs stijgt, maar véél meer dan de index. En dat voel je als huurder: enerzijds als je verhuurder gebruikt maakt van de wettelijke mogelijkheid (bij verbouwingen) om de huurprijs te verhogen, anderzijds als je verandert van woning (waar ik van uit ga dat een huurder 3 keer op zijn leven doet (logisch als je dat als een echt voordeel beschouwt). Ik ga er vanuit dat de woning die je wil huren, qua huurprijs meestijgt met de waarde van de woning. Dat zorgt voor een enorm verschil.
- de winst op de beurs: hij gebruikt 9,65% als gemiddelde winst. Arbitrair gerekend vanaf 1970, ik heb hier gebruikt waar anderen mee akkoord gingen.
- de inflatie: hij gebruikt de Belgische inflatie van november, 2,78%. Die gemiddelde inflatie is echter 3,66%. In Amerika, want je moet die gebruiken omdat je ook de Amerikaanse S&P500 gebruikt (en je dus de dollarwaardering moet gebruiken). Wil je de Belgische gemiddelde sinds 1957 (start S&P): da's 3,44%. Niet veel minder. Je mag dan ook gerust de BEL20 gebruiken (start 1990): gemiddeld rendement (zonder dividenden)4,46%, neem nu nog 6,5% (netto) inclusief dividenden.
- belastingsvoordeel: hij gebruikt het belastingsvoordeel slechts voor 1 persoon, terwijl je die voor 2 personen kan gebruiken.
bassie82
Legacy Member
ik ga niet akkoord met je redenering dat iedereen grootste deel in een woning woont en niet in appartement.
zeker niet omdat er veel meer appartementen worden gebouwd de laatste jaren dan gewone woningen
https://cibweb.be/nieuws/belgen-bouwen-massaal-appartementen
Het aantal vergunningen voor eengezinswoningen bleef ongeveer gelijk (19.452 in 2016, tegen 19.143 in 2015). Maar het aantal vergunningen voor appartementen nam met ruim 13 procent toe, tot 30.711
edit : meer argumenten dat je redenering niet klopt https://www.hln.be/geld/economie/1-...nt-en-dat-worden-er-straks-nog-meer~aad9eaf6/
1 op 3 Belgen woont in een appartement (en dat worden er straks nog meer)
Ook mag je de huurprijs niet verhogen behalve indexering of bij verbouwingen. Wat jij nu argumenteert is dat de huurprijzen sneller stijgen dan indexatie.
Ik begrijp je redenering dat bij nieuwe huurders de prijs wel stijgt.
De belastingsvoordeel : ik wist dat je een koppel ging gebruiken. Daarom ook dat ik al voordien zei om het niet te doen.
Maar ja als je het wil doen dan moet je de mogelijke investeringen en opbrengsten van aandelen ook maal 2 doen. Logisch dat beiden kunnen investeren.
zeker niet omdat er veel meer appartementen worden gebouwd de laatste jaren dan gewone woningen
https://cibweb.be/nieuws/belgen-bouwen-massaal-appartementen
Het aantal vergunningen voor eengezinswoningen bleef ongeveer gelijk (19.452 in 2016, tegen 19.143 in 2015). Maar het aantal vergunningen voor appartementen nam met ruim 13 procent toe, tot 30.711
edit : meer argumenten dat je redenering niet klopt https://www.hln.be/geld/economie/1-...nt-en-dat-worden-er-straks-nog-meer~aad9eaf6/
1 op 3 Belgen woont in een appartement (en dat worden er straks nog meer)
Ook mag je de huurprijs niet verhogen behalve indexering of bij verbouwingen. Wat jij nu argumenteert is dat de huurprijzen sneller stijgen dan indexatie.
Ik begrijp je redenering dat bij nieuwe huurders de prijs wel stijgt.
De belastingsvoordeel : ik wist dat je een koppel ging gebruiken. Daarom ook dat ik al voordien zei om het niet te doen.
Maar ja als je het wil doen dan moet je de mogelijke investeringen en opbrengsten van aandelen ook maal 2 doen. Logisch dat beiden kunnen investeren.
M°°nblade
Legacy Member
Dat heeft de Tijd nooit geschreven. Wel dat een (netto) rendement van 3-4% aanvaardbaar blijft om investeerders aan te trekken. Dit is dus incluis de onzekerheden en vervelende situaties die je bijkomend aanhaalt.coldvinc zei:
Wat je rendement is hangt puur af van tegen welke prijs je vastgoed op de kop kan tikken, wat je huurprijs en onkosten zijn en niets anders dan dat. Daarvoor heeft de Tijd ook een simulator.
Ik heb jaarlijks 6,5% nettorendement op huurinkomsten van opbrengstwoning 1. Als ik daar ook nog eens de waardestijging van het vastgoed meereken is dat opnieuw jaarlijks 6,4% erbij, een pak meer dan de inflatie die jij rekent en alles tesamen dus netto 12,9% jaarrendement.
Ik heb op 6 jaar tijd 2 keer actie moeten ondernemen om iets te vervangen. Die onzekerheden en vervelende situaties vallen toch echt in het niets vergeleken met de monitoring van je aandelenportefeuille en orders op de beurs.
Tweede opbrengstwoonst wordt nog maar een jaartje of 2 ofzo verhuurd maar ook daar zijn netto huurinkomsten rond 4.5% en nog geen poot aan moeten uitsteken. Vastgoed moet je niet 'actief managen'. Je bent namelijk geen concierge. Je krijgt een mailtje of een telefoontje van je huurder als er een probleem is. Dat is passief managen.
coldvinc
Legacy Member
M°°nblade zei:
4% bruto: dit ben tegengekomen gisteren (al is het artikel ondertussen ook al een dikke 3 jaar oud): https://www.tijd.be/netto/dossier/v...w-huurrendement-te-maximaliseren/9701145.html
minstens 4% tot 5% bruto: Een nog ouder artikel spreekt van 5% bruto: https://www.tijd.be/netto/vastgoed/4-rendement-bij-verhuur-vastgoed/9008505.html
4%: hier is het niet duidelijk of het over bruto dan wel netto gaat: https://www.tijd.be/dossier/finance...-vastgoed-nog-steeds-interessant/9954233.html
Nog meer via Google.
Ik kom dus toch vaak ong. 4% bruto tegen.
Ik was wel serieus mis m.b.t. de netto bedragen, ik dacht dat er meer ging afgaan (had hun calculator nog niet geprobeerd). Dat is dus eigenlijk nog best goed.
M°°nblade zei:
Yep, hier is hij: https://www.tijd.be/netto/vastgoed/...ment-van-uw-vastgoedinvestering/10028391.html
M°°nblade zei:
Dat is toch wel erg goed en ook bovengemiddeld, zie eerder vermelde artikels en zelfs de simulator.
Wat je zegt ga ik echter niet tegenspreken want je kent je eigen financiën beter. Ik kom over het algemeen, toch met bv. Brusselse appartementen, aan ong. 3% a 4% netto. Uiteraard is dit maar 1 voorbeeld en kan het zeker zijn dat je beter kan bereiken op andere locaties zoals De Tijd ook aangeeft in dit artikel:
https://www.tijd.be/netto/vastgoed/4-rendement-bij-verhuur-vastgoed/9008505.html
Dat monitoren van een aandelenportefeuille wil ik toch tegenspreken. Als je dit correct aanpakt is het gewoon "buy and hold".M°°nblade zei:
Ik hou het nauwkeuriger bij omdat ik het graag doe en het toch niet kan laten. Echter, als je je risicotolerantie kent dan moet je niets anders doen dan een jaarlijkse controle van je gekozen beleggingsmix (bv. 60% aandelen/40% obligaties) en dit corrigeren als het bv. 5% afwijkt van je mix. Ook een extra controle van je risicotolerantie iedere 5 jaar is een goede praktijk.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.