Archief - [deleted]
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
the_fox
Legacy Member
JPV zei:
Ah, ge bedoelt zoals cege, die 2j na het afstuderen iets (van ~200k) gekocht heeft als twintiger na al jaren te huren?
Ik denk dat sommige definities tussen ons gewoon verschillen. Jongeren, of jong zijn, is in mijn ogen niet persé net afgestudeerden. Net zoals alleenstaanden voor u hoedanook jong en kinderloos zijn, bekijk ik dat ook zo niet.
Straddle
Legacy Member
Riverdale27 zei:Ik geloof je perfect hier, maar dit strookt voor mij enorm met wat JPV in de andere topic rond kopen/huren beweert. Namelijk dat zijn rekensom aantoont dat huren veel slechter is als kopen (eindvermogen koper >> eindvermogen huurder). Nu stel ik mij de vraag: als huren zo duur is, hoe komt het dan dat een verhuurder amper rendement haalt?
Het rendement van zelf vastgoed te kopen staat op zich los van het rendement van een huurbelegging he. Het kan gerust zijn dat zelf vastgoed kopen 10x interessanter is dan te blijven huren, dat zegt op zich nog niets over het rendement van een huurbelegging an sich. Veel verhuurders verhuren imo omdat ze het vastgoed al in hun bezit hebben of omdat vastgoed op zich ook simpel is. De meeste Vlamingen die ik ken zouden veel liever een tweede woning bezitten die ze kunnen verhuren dan een pak aandelen/futures dat ze niet begrijpen en vaak wantrouwen.
sneeuwzwart
Legacy Member
cege zei:
Hier exact dezelfde situatie, mijn vriendin en ik hebben elk een appartement. In de nabije toekomst gaan we in de woning van mijn vriendin wonen waardoor mijn appartement vrij komt. Beste oplossing op korte termijn is verhuren. Stel dat het fout gaat (waar ik niet vanuit ga), dan heb ik nog altijd een back-up plan. Als we over een 5-tal jaar plannen hebben om iets samen te kopen, dan is het verkopen van 1 of beide appartementen natuurlijk wel een optie.
Plutus
Legacy Member
Voila, is iets dat ik ook vaak merk. Een huis/appartement/... kopen is voor iedereen begrijpbaar. Het daarna verhuren maakt dat je maandelijks cash ziet binnenkomen en in velen hun ogen 'rendeert' dat dus goed. Het spreekt allemaal redelijk voor zich en levert een vrij 'vast' inkomen op. Of dat uiteindelijk een jaarrendement van 4%, 15% of zelfs -2% oplevert zal de gemiddelde Vlaming worst wezen, want men redeneert vaak niet zo.Straddle zei:
JPV
Legacy Member
ik zeg niet dat een jongere/pas afgestudeerde niets mag kopen of huren, hé. Alleen vind ik het niet noodzakelijk dat de overheid rekening houdt met de wens van een alleenstaande die evenzeer woonbonus en dergelijke wil genieten als een koppel) voor een even grote woning. Zie de discussie waar je de quote uit isoleerde.the_fox zei:
(enneuh: alleenstaande is in RVA-terminologie effectief iemand die alleenstaand zonder kinderen is. Iemand mét kinderen is een samenwonende (al dan niet met gezinslast). Want ook met kinderen kan je samenwonen... )
JPV
Legacy Member
Omdat een koper die bewoont en een koper die verhuurt niet identiek is qua fiscale nadelen/voordelen:Riverdale27 zei:Ik geloof je perfect hier, maar dit strookt voor mij enorm met wat JPV in de andere topic rond kopen/huren beweert. Namelijk dat zijn rekensom aantoont dat huren veel slechter is als kopen (eindvermogen koper >> eindvermogen huurder). Nu stel ik mij de vraag: als huren zo duur is, hoe komt het dan dat een verhuurder amper rendement haalt?
- een verhuurder wordt (licht) belast op zijn huurinkomsten (naast de OV), een koper-bewoner heeft enkel de onroerende voorheffing.
- een verhuurder heeft meestal geen fiscale voordelen (behalve soms in code 3146), een koper-bewoner heeft meestal de woonbonus
- een verhuurder rekent in zijn rendement meestal niet de waarde van de woning zelf, dus waardestijgingen worden niet berekend.
- multiplicatoreffect van al die zaken geven na 20 jaar véél verschil
Je vergelijkt dus 2 verschillende zaken en vergeet (opnieuw) fiscale verschillen die net véél uitmaken.
JPV
Legacy Member
opnieuw: geef eens concrete voorbeelden van rechten die verschillend zitten. Dat geval van in de reepstraat is een geval van een verhuurder die niet uitkijkt (ze zegt zelf dat de huurders enorm stonken toen ze zich aanboden, dus beetje erg onvoorzichtig) én die haar rechten, blijkbaar omwille van ziekte, niet snel genoeg uitput. Een huurder kan dat laatste ook tegenkomen.the_fox zei:
na nog even zoeken blijkt de woning ergens tussen Reepstraat 1 en reepstraat 5 te zijn. "het karakter van de woning" is een verouderde woning in een marginale straat (het gaat trouwens over een slechter stuk van de straat dan ik toonde)the_fox zei:
En dat is ook zo, vanaf dat bewezen was dat de plichten niet voldaan werden. De huur werd, voor de 2 de keer, wel degelijk correct betaald.the_fox zei:
the_fox
Legacy Member
Dat een huurder er moeilijker uit te zetten is als ze het te bont maken, maar dat een huurder vrij snel kan vertrekken indien ze willen (mits betalen verbrekingsvergoeding zelfs direct).JPV zei:
Ik ken genoeg mensen die fysieke arbeid uitvoeren die ook een beetje stinken als ze net van hun werk komen, als de enige mogelijkheid tot bezichtigen net na het werk was; dan zouden die daar ook stinken! Terwijl dat die een kraaknet huis hebben.JPV zei:
Dat is toch enorm kort door de bocht (net zoals het afgeven op de woning die nog midden renovaties zat om je punt te staven, maar dat stukje van de vorige post negeer je wel toevallig...). Ik ken villa wijken waar ook een verwaarloosd krot tussen staat alsook straten waarvan je van buitenaf denkt dat het allemaal krotten zijn maar binnenin mooi afgewerkt zijn (oud begijnhof/straat met arbeiderswoningen; beide met beschermde gevels). Wordt jij graag in hokjes geduwd op basis van je buren?JPV zei:
Het is een en stelling, die plichten; geen of. Ik heb toch niet ontkend dat je gelijk had dat er geen huurachterstand was...JPV zei:
(enneuh: ik gebruik de omschrijving uit een woordenboek; kan goed zijn dat de RVA dit anders omschrijft maar dat is daarom toch niet de definitie? Een alleenstaande is iem. die niet in huwelijks- of samenlevingsverband leeft. Daarom dat ik zeg dat onze definities duidelijk verschillen en op die manier kunnen we blijven discuteren over pietluttigheden omdat we door andere definities verwarring scheppen...)JPV zei:
JPV
Legacy Member
Een huurder die het te bont maakt (in de zin zoals je hierboven in je voorbeeld kan zien), is er op 3 maand uit te zetten. M'n vader heeft het vroeger 2 keer gedaan. Een verhuurder die het te bont maakt (in de zin van dringende zaken niet herstellen), daar zal je zeker ook 3 maand geduld mee moeten hebben als je het zelf niet wil prefinancieren.the_fox zei:
Een huurder kan er idd met 3 maand opzeg (en tot 3 maand verbrekingsvergoeding) uit. Een verhuurder die de huurder weg wil zonder goede reden kan dat idd niet vlug. De afweging die hier gemaakt is, is dat de huurder een héél grote impact op zijn leven heeft als hij binnen 3 maand weg moet. Ik zie, net zoals zelfs de verhuurdersvereniging, op dat vlak geen probleem of enorme discrepantie. Het verschil is er, maar is gerechtvaardigd.
Dat je het niet binnen de 3 maand na vastelling gedaan krijgt, is vaak te wijten aan ondoortastendheid (behalve in de zomermaanden, dan zit het gerechtelijk verlof er voor iets tussen). Bij huurderachterstallen is het een ander verhaal, daar zal je aan véél meer maanden zitten (tenminste als er telkens een stukje betaald werd).
een beetje stinken is nog verschillend van "enorm stinken".the_fox zei:
dat negeer ik omdat ik betwijfel dat er nog renovaties waren, maar geen google street view heb noch de tijd om daar naartoe te gaan. Ik betwijfel echter erg dat die woning nog in renovaties zit.The_fox zei:
dit is geen begijnhof. De straat waar ik woon is trouwens deze: https://www.google.be/maps/@50.8550...4!1s9j9D_FbMLzzWD1F8WfcG7g!2e0!7i13312!8i6656 (yep, arbeiderswoningen met beschermde gevel). Ik ken het verschil tussen een marginale omgeving en gewoon arbeiderswoningen.the_fox zei:
maar je blijft het wel herhalen... die mensen zijn er trouwens binnen de maand na het bewijs (=vonnis+betekening) dat ze de woning niet als goede huisvader beheerden verlaten. Bewijs is er echter nog altijd pas NA een rechtzaak, niet op basis van de vaststellingen van de verhuurder zelf...the_fox zei:
Het ging over belastingen en dergelijke. Zowel RVA, kinderbijslag als fiscus gebruiken alleenstaande zoals ik dat doe. Alleenstaande mét kinderen leeft ook niet gehuwd en heeft ook geen samenlevingsverband. Nu, zie jij dat gerust als een andere definitie, maar val me er dan niet zomaar op aanthe_fox zei:
.ResX
Legacy Member
Het heeft te maken met risico's.
Koop je een nieuwbouwappartement en verhuur je het aan mensen met een meer dan een degelijke job? 2 a 3 % rendement....
Koop je een herenhuis in Anderlecht Kuregem, dan heb je rendementen van 8 a 12%. 3500 huurinkomsten binnenkrijgen en "maar" 2300 euro afbetalen aan de bank is geen uitzondering. Maar dan zit je wel vaak met allochtonen en moet je controleren dat de boel niet wordt onderverhuurd. Maar als je "gratis" 1200 euro bruto verdient, mag je daar wel moeite voor doen imho.
1200 euro bruto is eigenlijk 20uur arbeidswerk/week. maar hier steek je eigenlijk maar 1 bezoek per maand in.(ter controle van appartement). Dus ik vind het risico het zeker waard.
Koop je een nieuwbouwappartement en verhuur je het aan mensen met een meer dan een degelijke job? 2 a 3 % rendement....
Koop je een herenhuis in Anderlecht Kuregem, dan heb je rendementen van 8 a 12%. 3500 huurinkomsten binnenkrijgen en "maar" 2300 euro afbetalen aan de bank is geen uitzondering. Maar dan zit je wel vaak met allochtonen en moet je controleren dat de boel niet wordt onderverhuurd. Maar als je "gratis" 1200 euro bruto verdient, mag je daar wel moeite voor doen imho.
1200 euro bruto is eigenlijk 20uur arbeidswerk/week. maar hier steek je eigenlijk maar 1 bezoek per maand in.(ter controle van appartement). Dus ik vind het risico het zeker waard.
Riverdale27
Legacy Member
Epyon zei:
Het rekenvoorbeeld van JPV in de andere topic rond kopen vs huren toonde duidelijk aan dat een koper/bewoner een veel hoger eindvermogen had dan een huurder. M.a.w. de markt is niet in evenwicht, want in een markt in evenwicht verwacht dat je dat kopers en huurders van een identiek pand even rijk zijn op ieder moment in de tijd (prijzen zullen zich dan zo aanpassen door het spel van vraag en aanbod: wanneer huur relatief te duur is, dalen huurprijzen, wanneer huur relatief te goedkoop is, stijgen huurprijzen, enzovoorts... Je kent het verhaal van perfecte markten wel.).
Kennelijk is de markt dus niet perfect, dus is er een onevenwicht. Zoals die vrolijke Amerikaan altijd zegt, kennelijk: the rent is too damn high. Nog anders gezegd: het verwacht rendement op vermogen is hoger voor eigenaars dan voor huurders.
En dan kom ik in deze topic waar opeens geopperd dat het verwacht rendement op eigenaarschap blijkbaar helemaal niet hoog is, maar laag. Te laag?
Ik volg niet meer... Als huurprijzen relatief te hoog zijn, dan kan je toch niet opperen dat de ontvangers van die huur een te laag rendement halen?
TNTim
Legacy Member
Het is onzeker, vandaar dat JPV er vermoedelijk van uit gaat dat ze het niet mee rekenen.Riverdale27 zei:Als een verhuurder in zijn rendement niet de stijging van het vastgoed rekent kan ik mij inbeelden dat het rendement zo laag lijkt, inderdaad
Omdat het onzeker is, wil niet zeggen dat het er niet is: stijging vastgoedprijzen.
Epyon
Legacy Member
Dat is toch wat ik zeg?Riverdale27 zei:
Een huis financieren kan in België zeer goedkoop, en kan de eigenaar op termijn idd veel opleveren. JPV gaat uit van waardestijging van het pand en het huis, ik heb dit voorlopig even achterwege gelaten. Omdat een huis financieren goedkoop kan moeten de huurprijzen dus voldoende laag zijn zodat potentiële huurders niet meteen geneigd zijn te investeren in een huis.
Ik denk dat je een huis ook teveel puur als een belegging ziet. Idd, waarom zou een huurder geld weggooien als hij het kan investeren in iets dat hem later veel opbrengt? Er spelen echter veel niet-financiële zaken. Zo zijn veel huurders jonge mensen zijn die nog niet toe zijn aan de risico's van een langdurige financiële commitment, bijv. nog geen voldoende stabiele relatie of werkzekerheid. En mensen die blijven huren zijn meestal mensen die net niet genoeg verdienen om de kloof tussen huren en verwerven te overbruggen en dus op huren aangewezen blijven.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.