Archief - [deleted]

sandervdw zei:

"locatie: Leuven" . Ga eens in de kempen kijken, of in W-Vlaanderen, of in Limburg, of in Oost-Vlaanderen.
Eigenlijk is enkel Vl-Brabant een dichtbebouwde provincie...

Klik om te vergroten...

Hoe duurder de grondprijzen, hoe meer appartementen dat klopt. Maar achter ons appartement zijn akkers, lopen paarden en geiten, ... dus zo dichtbebouwd is het ook niet

TNTim zei:

Nja, die 20%-40% is dan eenmalig, 4% is jaarlijks.

Als bouwmaatschappij weet je ook dat de appartementen die je verhuurt deftig gezet/afgewerkt zijn. Een zekerheid die je anders niet hebt.
De herstellingskosten nadien + de latere renovatiekosten gaan automatisch ook naar uw bouwmaatschappij. Dan betaal je daar ook al niet andermans winst op.

M.a.w.: ik versta ook niet waarom zo weinig bouwmaatschappijen appartementsblokken plaatsen en nadien verhuren.
Zeker gezien het surplus aan spaargeld in België dat enkel stof verzamelt.

Klik om te vergroten...

1) Het rendement is te laag. Stel dat de bouwmaatschappij een appartement van 200.000EUR kan financieren tegen 2%/maand op 20 jaar. Dan moet zij maandelijks 1.010EUR lening betalen. Maar hoeveel kunt ge werkelijk krijgen voor een appartement van 200k? Misschien 700EUR maandelijks? Dus dan heeft zij nog steeds 300EUR verlies.

2) Risico met te verhuren: niet ieder appartement is volcontinu verhuurd. Huurders vertrekken en het kost tijd en geld om nieuwe huurders te zoeken. Niet alle huurders betalen op tijd en huurders kunnen dingen beschadigen. Gerechtskosten, reparatiekosten, onderhoudskosten,... Aan zo een dingen zijt ge per jaar snel een maand huur kwijt.

3) Bouwmaatschappijen bouwen. Dat lijkt evident, maar een onderneming heeft zich nu eenmaal gespecialiseerd in 1 taak. Bouwen is niet hetzelfde als verhuren. Daar hebt ge andere expertise, andere mensen en andere administratie voor nodig. Dat maakt het allemaal te ingewikkeld. Een bijkomend probleem is dat bouwbedrijven ook niet voldoende eigen vermogen hebben om al die appartementen op hun balans te houden.

Een logischere stap zou zijn dat een bouwmaatschappij, deze dan verkoopt aan het beleggingsfonds dat het verhuren uitbesteed aan een gespecialiseerd verhuurkantoor. Dat gebeurt de laatste tijd iets meer omdat de rente zo laag staat. Maar tis niet dat daar zulke grote winsten op te maken zijn.

TNTim zei:

Nja, die 20%-40% is dan eenmalig, 4% is jaarlijks.

Klik om te vergroten...

TNTim zei:

Stel:
Appartement van 200.000€. Dit wordt gekocht om te verhuren, verwacht rendement is 80% van de verhuurprijs van 700€/maand. Totale aankoopkost: 10% extra op grondwaarde van 50.000€ en 21% extra op resterende 150.000€, hierbovenop nog +- 3.500€ notariskosten. Totaal: 55.000€ + 181.500€ + 3.500€ = 240.000€. 6.720€ winst uit verhuur/jaar (12 x 700 x .80) geeft een rendement van 2,8% + de waardestijging van het pand.

Kost voor een bouwmaatschappij om ditzelfde appartement te zetten: 160.000€. Zelfde 6.720€ inkomsten/jaar. Rendement van 4,2%/jaar + de waardestijging van het pand. Ofwel 25% (40.000/160.000) rendement meteen, ofwel 4,2% voor eeuwig en altijd.

Een bouwmaatschappij met een redelijk kapitaal opteert toch beter voor het laatste?
Als ik grandioos mis in mijn berekening, do tell me.

Klik om te vergroten...

Je vergeet volledig het feit dat het bedrijf die inkomsten uit verkoop opnieuw herinvesteert.
Maw, die 20% - 40% is helemaal niet éénmalig. (geen idee of die marge trouwens zo hoog is)

TNTim zei:

Als jij me een spaarboek kan aanwijzen die risicoloos is én 4,2% rendement of meer geeft op jaarbasis, waardestijging pand niet meegerekend, hoor ik het graag. Tot dan vind ik jouw post ook enorme bs.

Klik om te vergroten...

Dit is net het gevaar, in het algemeen denkt Jan met de pet (waaronder gij dus) dat vastgoed risicoloos is, omdat het al zo lang onophoudelijk aan het stijgen is. Maar vastgoed is een markt zoals een ander, en die kan stijgen en dalen. Maar het is algemeen geweten dat vastgoed trager beweegt dan bv. een beurs. Veranderen op bv. fiscaal vlak kunnen dus heel lang duren tegen dat ze doorwegen op de vastgoedmarkt.

Die zero-interest policy van de laatste 7 jaar heeft de prijzen dan nog eens verder opgepompt, en er zijn ook veel meer eigenaars bijgekomen juist omwille van die lage rentes. Er zullen velen door een zure appel moeten bijten de komende jaren wanneer die rentes dan uiteindelijk toch weer naar boven gaan, met als gevolg dat de waarde van hun huisje zal kelderen. De prijzen liggen al astronomisch hoog, maar met hogere rentes zal het nu eenmaal onhoudbaar worden.

TNTim zei:

Edit: net even gekeken, het beste rendement momenteel op Belgische spaarrekeningen is 1,5%. Als je opteert voor periodiek sparen zit je aan een whopping 1,6%.

Klik om te vergroten...

Je moet de spaarrentes ook bekijken gekoppeld aan de inflatie. Vroeger kon men idd een veel hogere rente krijgen op een spaarboekje, maar de inflatie stond ook veel hoger in die tijden. Tegenwoordig zweeft de inflatie rond het nulpunt, dus ge maakt effectief op jaarbasis nog winst op een spaarboekje. Ik weet niet hoeveel de spaarrentes waren een tiental jaar terug, maar ge zult waarschijnlijk wel procentueel gezien dezelfde winst gemaakt hebben als nu.

hawkattack zei:

Dit is net het gevaar, in het algemeen denkt Jan met de pet (waaronder gij dus) dat vastgoed risicoloos is, omdat het al zo lang onophoudelijk aan het stijgen is. Maar vastgoed is een markt zoals een ander, en die kan stijgen en dalen. Maar het is algemeen geweten dat vastgoed trager beweegt dan bv. een beurs. Veranderen op bv. fiscaal vlak kunnen dus heel lang duren tegen dat ze doorwegen op de vastgoedmarkt.

Klik om te vergroten...

De waarde van de panden heb ik nooit risicoloos genoemd op korte termijn, het stukje dat je quote ging over de huurinkomsten. Omdat de waarde van de panden op korte termijn idd onvoorspelbaar zijn, heb ik deze ook niet meegenomen in de berekening. Vanuit het oogpunt van een bouwmaatschappij dien je eigenlijk ook niet te rekenen vanaf de verkoopprijs, maar vanaf materiaalkost + uurlonen.
Maar dat vastgoed op lange termijn in stijgende lijn gaat, lijkt mij onvermijdelijk.

hawkattack zei:

Die zero-interest policy van de laatste 7 jaar heeft de prijzen dan nog eens verder opgepompt, en er zijn ook veel meer eigenaars bijgekomen juist omwille van die lage rentes. Er zullen velen door een zure appel moeten bijten de komende jaren wanneer die rentes dan uiteindelijk toch weer naar boven gaan, met als gevolg dat de waarde van hun huisje zal kelderen. De prijzen liggen al astronomisch hoog, maar met hogere rentes zal het nu eenmaal onhoudbaar worden.

Klik om te vergroten...

Dat is een mogelijk scenario, maar dat werd enkele jaren geleden ook voorspeld door praktisch iedereen. Huizenmarkt crasht in Amerika/GB/Spanje/NL/..., dit komt er ook onvermijdelijk van in België voorspelden ze. Nu zijn we een paar jaar verder en dienden de personen die hun aankoop toen uitstelden in afwachting van een crash elk jaar flink gespaard te hebben om hetzelfde huis te kunnen kopen. Ze gebruikten toen zelfs dezelfde bewoordingen, de prijzen waren toen astronomisch hoog. Nu zijn ze dan astronomisch hoger.

hawkattack zei:

Je moet de spaarrentes ook bekijken gekoppeld aan de inflatie. Vroeger kon men idd een veel hogere rente krijgen op een spaarboekje, maar de inflatie stond ook veel hoger in die tijden. Tegenwoordig zweeft de inflatie rond het nulpunt, dus ge maakt effectief op jaarbasis nog winst op een spaarboekje. Ik weet niet hoeveel de spaarrentes waren een tiental jaar terug, maar ge zult waarschijnlijk wel procentueel gezien dezelfde winst gemaakt hebben als nu.

Klik om te vergroten...

Kan zijn. Ik vergeleek de huuropbrengst met de rente op spaarrekeningen.
4,2% - nulinflatie = 4,2%
1,5% - nulinflatie = 1,5%

hawkattack zei:

Die zero-interest policy van de laatste 7 jaar heeft de prijzen dan nog eens verder opgepompt, en er zijn ook veel meer eigenaars bijgekomen juist omwille van die lage rentes. Er zullen velen door een zure appel moeten bijten de komende jaren wanneer die rentes dan uiteindelijk toch weer naar boven gaan, met als gevolg dat de waarde van hun huisje zal kelderen. De prijzen liggen al astronomisch hoog, maar met hogere rentes zal het nu eenmaal onhoudbaar worden.

Klik om te vergroten...

Ik heb mijn huis gekocht en als ik mijn lening van 1200/maand met vaste rentevoet mooi blijf afbetalen mogen de huizenprijzen doen wat ze willen, dat gaat voor mij geen sikkepit uitmaken.
En dat is bij velen zo ... dus ik zie niet in wat daar de zure appel van zou moeten zijn.

Ik zie mijn huis niet als een investering maar als een kost. Net zoals huren een kost is.
Ik en mijn gezin hebben een dak boven hun hoofd nodig en daar moet je nu eenmaal voor betalen.
Op lange termijn verwacht ik dat het minder kost om eigenaar te zijn dan huurder.
Maar wat zeker is is dat het zekerheid en gemoedsrust geeft.
Ik ben zeker dat niemand mij uit mijn huis zal zetten zolang ik mijn lening afbetaal. (Iets wat ik niet kan zeggen bij huishuur)
Ik ben nu ook zeker dat het mij altijd 1200/maand gaat kosten en dat dat niet geïndexeerd wordt.

@MilM1
Afhankelijk van het orderboekje én van het werk dat ze kunnen uitvoeren. Een firma met bijvoorbeeld 5 man in dienst kan niet elke maand volledig een nieuwbouw zetten. (a-z van grondwerken tot verven)

@dacuba
Dat is juist, maar dat geldt maar tot op een bepaald bedrag denk ik. Een deel hou je idd risicovrij en op de rest wens je dan toch ook een goede rente/winst/... .
Ik vermoed ook niet dat de 260 miljard euro in België op spaarboekjes enkel bij gepensioneerden zit die risico-avers zijn.
(Kapitaal wordt volgens mij zelfs eerder opgebouwd in families die wel risico's nemen en het ermee gepaard gaand hoger rendement halen.)

Die vermelde rendementen zijn brutorendementen. Niet de rendementen na aftrek van alle kosten. Dit is inclusief de BTW die je nu als bouwfirma niet meer kunt aftrekken en dus extra als kost moet inboeken alsook inclusief de verhoogde vorm van KI belastingen.

Hiernaast moet je ook van die winst (en de grote initiële investering) extra budgetten aan de kant houden om reserves te creëren voor de komende onderhoudskosten en verplichtingen van de eigenaar die je niet noodzakelijk allemaal zomaar kunt doorrekenen aan de huurder.

Nu je bent niet de enigste die die piste heeft overwogen. Men heeft destijds vastgoedconglomeratien gehad die dergelijke zaken in portfolio hebben maar die destijds hebben gedivesteerd hiervan naar enerzijds rusthuizen, overheidsleases en anderzijds serviceflats juist omdat de ROI tengevolge van optimalisatie (samen met andere geïntegreerde services) hoger lag, deze vaste gegarandeerde lange termijns inkomsten betrof, alsook dat de budgetten van de huurders hier hoger lagen. Heb het maar voor dat uw huurders wijgeren te betalen voor maanden aan een stuk en ze daarna in schuldbemiddeling gaan. Als je dan een huis verhuurt dat al jaren is afbetaald dan is dat een OK investering (daar de kosten hier ook hoger kunnen liggen). Als je een nieuwbouw zet en je hebt het dan aan uw rekker dan van de 20 appartementen je 2 niet verhuurt krijgt, 4 ervan 1 jaar lang niet betalen en hun achterstallige schulden als niet inbaar gecategoriseerd staan... dat doet die verwachte ROI als een pudding in mekaar storten... en wees maar zeker dat dit is geen uitzondering.

JPV zei:

Heb je al gezegd dat je al dan niet akkoord gaat om de meetkosten op jou te nemen? Want het document dat je nu getekend hebt is, vanaf dat er een akkoord is, op zich al een compromis.

Klik om te vergroten...

telefonisch zei de makelaar dat er een akkoord was op 90.000, dus ik ging ook akkoord.

erna via mail werd alles nog eens bevestigd, behalve door 1 verkoper die zei dat ie ermee akkoord ging als ik ook de meetkosten op mij zou nemen, waar ik nog niet mee akkoord ben gegaan

Crashtestdummy zei:

telefonisch zei de makelaar dat er een akkoord was op 90.000, dus ik ging ook akkoord.

erna via mail werd alles nog eens bevestigd, behalve door 1 verkoper die zei dat ie ermee akkoord ging als ik ook de meetkosten op mij zou nemen, waar ik nog niet mee akkoord ben gegaan

Klik om te vergroten...

dan is er geen akkoord. De makelaar heeft waarschijnlijk geen volmacht om in naam van die ene verkoper te spreken en die ene verkoper stelt extra voorwaarden die jij niet zomaar moet aanvaarden.

Vanaf het moment dat die ene verkoper ermee akkoord gaat om te verkopen, heb je een compromis.Dat je het compromis dan later in een versie giet die door de notaris opgesteld is, verandert niks aan het feit dat de koop een feit is als de tegenpartij tegen 6 oktober akkoord gaan.

stvw zei:

...
Ik zie mijn huis niet als een investering maar als een kost. Net zoals huren een kost is.
Ik en mijn gezin hebben een dak boven hun hoofd nodig en daar moet je nu eenmaal voor betalen.
Op lange termijn verwacht ik dat het minder kost om eigenaar te zijn dan huurder.
...

Klik om te vergroten...

eindelijk iemand die het doorheeft
Ik heb het hier ook al gezegd, maar werd afgeschoten met de bewering dat een huis een investering is.
Met een (dure) spaarpot opbouwen ga ik akkoord, investering :naughty:

Tefal zei:

eindelijk iemand die het doorheeft
Ik heb het hier ook al gezegd, maar werd afgeschoten met de bewering dat een huis een investering is.
Met een (dure) spaarpot opbouwen ga ik akkoord, investering :naughty:

Klik om te vergroten...

een investering is altijd een kost, een kost is niet altijd een investering. De aankoop van een huis is in economische termen een van de meest duidelijke vormen van een investering die er is, omdat je het rendement van de investering er niet op (héél) korte termijn uithaalt. Of je dat al dan niet met een lening aankoopt, doet op het vlak van al dan niet investering er niet toe.

Investering zou ik het ook niet noemen. Mocht het een investering zijn dan zou een groter/duurder huis, beter zijn als 'investering'.
Maar een groter/duurder huis brengt wel hogere brandverzekering, grondlasten, onderhoud, ... mee.
Het is eerder een consumptiegoed dan een investeringsgoed in economische termen omdat het beetje bij beetje verslijt.

TNTim zei:

Investering zou ik het ook niet noemen. Mocht het een investering zijn dan zou een groter/duurder huis, beter zijn als 'investering'.

Klik om te vergroten...

waarom? Het is niet omdat een dubbele oplegger bestaat, dat een enkele oplegger geen investering is. Een huis heeft in principe een levensduur van >100 jaar, dus zeker een investering.

TNTim zei:

Maar een groter/duurder huis brengt wel hogere brandverzekering, grondlasten, onderhoud, ... mee.

Klik om te vergroten...

hangt sterk af van de soort woning, ligging, ... Overigens: een groter/duurder huis zou je net méér als een consumptiegoed kunnen zien, omdat er een hoop kosten aan gedaan worden die niet als een "slimme" investering kunnen gezien worden (omdat het de waarde ervan niet evenredig verhoogt), maar gewoon luxe/consumptie zijn (genre zwembad, veranda, wellness-ruimte, marmeren badkamer, ...)

TNTim zei:

Het is eerder een consumptiegoed dan een investeringsgoed in economische termen omdat het beetje bij beetje verslijt.

Klik om te vergroten...

het huis op zich verslijt nauwelijks. Vloer, keuken, ... wel. Een machinepark verslijt véél vlugger, maar is ook nog altijd een investering. Het feit dat iets al dan niet "beetje bij beetje verslijt" is imho geen argument. Als je zo redeneert kunnen enkel beleggingen in aandelen en consoorten investeringen zijn.

Een (eigen) huis is normaal gezien geen belegging, geen consumptiegoed, wel een investering

Een dubbele oplegger heeft enkel zin als goede investering als het ook ten volle gebruikt wordt in een onderneming. Een gezin kan perfect aan haar woonbehoefte voldoen in zowel een klein als een groot huis. Een groter huis dan de woonbehoefte van jouw gezin is puur financieel gezien dom.
Een kapitaalgoed (=investeringsgoed) wordt trouwens enkel en alleen maar gekocht om winst mee te genereren, bij de aankoop van een huis is dit in het overgrote deel niet het geval.

Het heeft iets van beide volgens mij, zowel consumptiegoed als investeringsgoed.
Een huis dat je voor jezelf koopt is voor het grootste deel een consumptiegoed, een huis dat je koopt om te verhuren is een investeringsgoed.

JPV zei:

een investering is altijd een kost, een kost is niet altijd een investering. De aankoop van een huis is in economische termen een van de meest duidelijke vormen van een investering die er is, omdat je het rendement van de investering er niet op (héél) korte termijn uithaalt. Of je dat al dan niet met een lening aankoopt, doet op het vlak van al dan niet investering er niet toe.

Klik om te vergroten...

Ik denk dat als je het totaal uitrekent dat je de volgende 50j in je huis gestopt hebt (index bijrekenen) en op het einde de afrekening maakt (verkoop), dat je eens flink zou kunnen verschieten wat je "investering" je opgebracht heeft.

TNTim zei:

Een dubbele oplegger heeft enkel zin als goede investering als het ook ten volle gebruikt wordt in een onderneming. Een gezin kan perfect aan haar woonbehoefte voldoen in zowel een klein als een groot huis. Een groter huis dan de woonbehoefte van jouw gezin is puur financieel gezien dom.

Klik om te vergroten...

niet noodzakelijk dom, maar niet noodzakelijk investeringsgewijs een slimme beslissing, idd. Vraag is dan hoe je confort/luxe inrekent.

TNTim zei:

Een kapitaalgoed (=investeringsgoed) wordt trouwens enkel en alleen maar gekocht om winst mee te genereren, bij de aankoop van een huis is dit in het overgrote deel niet het geval.

Klik om te vergroten...

onzin. Een investeringsgoed wordt nog vaker gekocht om besparingen te realiseren, niet noodzakelijk om winst mee te genereren (al kunnen besparingen leiden tot meer winst). De aankoop van een woning is in de meeste gevallen, bij een eerste woning, bedoeld om (vooral op lange termijn) huur uit te sparen.

Tefal zei:

Ik denk dat als je het totaal uitrekent dat je de volgende 50j in je huis gestopt hebt (index bijrekenen) en op het einde de afrekening maakt (verkoop), dat je eens flink zou kunnen verschieten wat je "investering" je opgebracht heeft.

Klik om te vergroten...

Aankoop: 245000 + 17000 kosten. Effectieve kost: 112000 euro + 150000 te lenen die een effectieve kost (WCS) bij een gemiddelde index van 2% (mogelijks nu wat te verlagen) heeft van € 145.636,36. Dus kost: 257.636,36
Verbouwingen: zo'n 65000 euro
Kost totaal: 322636,36
Jaarlijkse kosten eigenaar tov huren: schatting: 3000 euro/jaar (incl hogere verzekering, herstellingen, ...). (even voor het gemak niet geindexeerd, aan huidige prijzen gehouden)

Directe return uit die verbouwingen: 9000 (belastingsvoordeel zonnepanelen) + 9450 GSC's (over 20 jaar: na indexatie zo'n 31476 aan huidige waarde) + 3000 (belastingsvoordeel ketel) = nu 21450, totaal: 43476
Indirecte return uit die zonnepanelen (minder energiekosten): zo'n 600 euro per jaar, stijgt ongeveer met de index (dus indexneutraal)
Uitsparen van huren: minstens zo'n 700 euro per maand, stijgt ongeveer met de index (dus indexneutraal). 8400 euro per jaar opbrengst.

Maw: 322636,36 + 20x3000 = 382636,36 = kost over 20 jaar
Uitgespaard bedrag: 223476 euro.

Verschil: zo'n 160000 euro. Dat moet ik dus binnen 20 jaar, aan huidige prijzen, uit m'n woning krijgen. Eenzelfde woning (buurwoning), maar minder goed onderhouden, is recent verkocht aan 280k.

Ik dénk dat dit wel een goeie investering is, zélfs al moet je deze cijfers nog ergnes corrigeren (héél vlug gemaakt).

Ik dacht dat je als vuistregel moest nemen dat je op lange termijn de helft van u huur nodig hebt voor onderhoud en kosten. Jaarlijks onderhoud van eerder 4200€/jaar. (700 / 2 *12)
Wil je een eerlijke vergelijking moet je ook de opportuniteitskosten van u eigen kapitaal meerekenen. (bvb gemiddeld 4% tijdens u 20 jarige periode) 4500€ / jaar

Maw: 322636 + 20 x 4200 + 20 x 4500 = 496636
uitgespaard bedrag: 223476
Verschil: 273.160€ ligt al veel dichter bij de huidige prijzen

Is het ook, voor velen is een huis zelfs de beste investering die ze ooit in hun leven maken. (Omdat ze het al hun andere geld opsouperen aan consumptiegoederen.)
Een huis enkel als investeringsgoed zien is volgens mij verkeerd, zeker als je bij aankoop of meteen erna voor enorme luxe gaat die binnen 15j-20j waardeloos is. Genre: heel dure badkamer/keuken/domotica/... .

Veel mensen zien 'rijk' als een groot huis, dure auto, verre reizen, merkkledij, ... Veel van die zaken zijn puur financieel gezien enorm dom.
Daarmee doel ik niet op jou, JPV, jouw berekening zal wel kloppen. Geen slechte investering idd dan.

Bij overlijdensdossiers is de woning vaak de grootste asset in de erfenis.

Ik moet de eerste huurder nog tegenkomen die de tegenwaarde van een woning achterlaat als erfenis tbh.