Archief - Huis kopen deel 4

Immo's hebben het quasi altijd hoog in hun bol.
Huis van mijn grootmoeder was een zeer mooie villa op een stuk van 17 are in Everberg, maar helaas niet in een "mooie" wijk. Volgens de immo ging dat zonder moeite 600.000 EUR opbrengen.
Ik heb toen is goed met dat mens gelachen en gezegd dat als ze het voor 600 verkocht kreeg dat ik haar commissie nog eens zelf zou verdubbelen. In mijn ogen (er waren wat kosten aan, maandelijks onderhoud was vrij hoog door imposante aangelegde tuin en hoge plafonds, overal kwaliteitsmaterialen maar allemaal 25j oud natuurlijk, look was vrij klassiek) was dat huis tussen de 450 en 480 waard. Tis na bijna een jaar leeg staan verkocht aan een projectonwikkelaar voor 465.
Die van dat eerste immokantoor was toen nog slecht gezind dat ze hun na 6 maand aan de deur hebben gezet, want die was nog steeds rotsvast overtuigd dat ze 600k ging krijgen :')

600k + aanschafkosten komt neer op 661.000 EUR, daarvoor zet ge begot een heel schone nieuwbouw op een redelijke lap grond...

desolation zei:

Immo's hebben het quasi altijd hoog in hun bol.
Huis van mijn grootmoeder was een zeer mooie villa op een stuk van 17 are in Everberg, maar helaas niet in een "mooie" wijk. Volgens de immo ging dat zonder moeite 600.000 EUR opbrengen.
Ik heb toen is goed met dat mens gelachen en gezegd dat als ze het voor 600 verkocht kreeg dat ik haar commissie nog eens zelf zou verdubbelen. In mijn ogen (er waren wat kosten aan, maandelijks onderhoud was vrij hoog door imposante aangelegde tuin en hoge plafonds, overal kwaliteitsmaterialen maar allemaal 25j oud natuurlijk, look was vrij klassiek) was dat huis tussen de 450 en 480 waard. Tis na bijna een jaar leeg staan verkocht aan een projectonwikkelaar voor 465.
Die van dat eerste immokantoor was toen nog slecht gezind dat ze hun na 6 maand aan de deur hebben gezet, want die was nog steeds rotsvast overtuigd dat ze 600k ging krijgen :')

600k + aanschafkosten komt neer op 661.000 EUR, daarvoor zet ge begot een heel schone nieuwbouw op een redelijke lap grond...

Klik om te vergroten...

Waarom heb je dan niet gezegd dat als hij dan toch zo zeker is, dat je het aan hem verkocht voor 510k€. Als hij het dan verkocht kreeg voor 600k had hij een mooie winst gehaald :d.

Ik ben nu ook aan het rondzien om te kopen en heb een appartementje op het oog waar de elektriciteit niet gekeurd is. Dit zijn de opmerkingen volgens het verslag:

1. De installatie is niet voorzien van een ééndraadschema en situatieschema (art. 16, 268, 269).
2. De onder spanning staande delen in de kast moeten worden afgeschermd (art. 49.01).(verdeelkam)
3. De stroombanen zijn niet (allemaal) van een duidelijke verklaring voorzien (art. 16 en 252).
4. In de aardgeleider is geen onderbreker aangebracht of de onderbreker is niet toegankelijk of niet te openen. Hierdoor kan de
aardspreidingsweerstand niet worden gemeten (art. 28, 70.05, 15, 86.01).

Heeft iemand een idee of dat dat grote problemen zijn of relatief goedkoop op te lossen? De makelaar zegt "kleine opmerkingen" maar op enkel zijn mening wil ik nu ook niet verdergaan.

EPC-waarde is ook maar 313 en zou oa verbeterd kunnen worden door bvb een condensatieketel te plaatsen. Ik heb eens snel rondgekeken en ik zie ketels met prijzen tussen 1.000 en 2.000 euro. Lijkt mij nog acceptabel, maar zijn daar dan nog dingen waar ik rekening mee moet houden? Dat lijkt mij iets dat niet al te moeilijk is om te plaatsen?

1) die opmerkingen zijn relatief beperkt. Maar afhankelijk wat je tegenkomt kan dat toch nog een duit kosten. Of je moet zelf iets van elektriciteit kennen. Anders gaat u dat toch vlot 1000 - 2000€ kosten, maar eerder 1000. Op voorwaarde dat je niets moet uitbreken of dergelijke om dat in orde te brengen
2) De ketel, mazout of gas ? Nieuwe ketel is maar helft van de prijs, zit ook nog met de plaatsing ervan. 2000 - 3000€ zul je wel toekomen voor een versie gas - mazout verdubbel dat maar.

Maar condensatieketel gaat niet groot verschil maken in die cijfers. Basispunt is isolatie van het dak / gevel en tussenverdiepingen. Maar bij een appartement is het een pak moeilijker om daar iets aan te doen. Best vragen naar de jaarfacturen van de verwarming van de vorige gebruiker ( 2 - 3 jaar) en vragen op welke temperatuur de thermostaat dan ingesteld stond.
Daarnaast navragen of er nog openstaande zaken zijn die je moet betalen vanuit de medeeigendom ? (ergo nieuw dak, nieuw verflaag, nieuwe lift (is vlot 20 - 40k€...), etc...). Ook nakijken wat de maandelijkse last is. Dat je die meeneemt in uw aankoopprijs.

Als ik maandelijks 200€ moet geven aan een vaste kost voor syndicus etc.. dan kan ik evengoed 200€ meer afbetalen op maandbasis voor een woning voor x jaar, komt voordeliger uit dan 200€ meer over 50+ jaar..

Renegadexxripxx zei:

1) die opmerkingen zijn relatief beperkt. Maar afhankelijk wat je tegenkomt kan dat toch nog een duit kosten. Of je moet zelf iets van elektriciteit kennen. Anders gaat u dat toch vlot 1000 - 2000€ kosten, maar eerder 1000. Op voorwaarde dat je niets moet uitbreken of dergelijke om dat in orde te brengen
2) De ketel, mazout of gas ? Nieuwe ketel is maar helft van de prijs, zit ook nog met de plaatsing ervan. 2000 - 3000€ zul je wel toekomen voor een versie gas - mazout verdubbel dat maar.

Maar condensatieketel gaat niet groot verschil maken in die cijfers. Basispunt is isolatie van het dak / gevel en tussenverdiepingen. Maar bij een appartement is het een pak moeilijker om daar iets aan te doen. Best vragen naar de jaarfacturen van de verwarming van de vorige gebruiker ( 2 - 3 jaar) en vragen op welke temperatuur de thermostaat dan ingesteld stond.
Daarnaast navragen of er nog openstaande zaken zijn die je moet betalen vanuit de medeeigendom ? (ergo nieuw dak, nieuw verflaag, nieuwe lift (is vlot 20 - 40k€...), etc...). Ook nakijken wat de maandelijkse last is. Dat je die meeneemt in uw aankoopprijs.

Als ik maandelijks 200€ moet geven aan een vaste kost voor syndicus etc.. dan kan ik evengoed 200€ meer afbetalen op maandbasis voor een woning voor x jaar, komt voordeliger uit dan 200€ meer over 50+ jaar..

Klik om te vergroten...

Goh, ik zat al met bedragen van 5000€ + in mijn hoofd dus 1000 valt heel goed mee dan. Zelf ken ik er niets van dus zal inderdaad allemaal moeten gedaan worden.
Ketel is gas, gelukkig blijkbaar.
Het pijnpunt zou inderdaad isolatie van de muren zijn, maar ik verwacht daar weinig aan te kunnen veranderen. Het appartement zelf zit redelijk ingesloten, op het 1ste verdiep, met boven en onder andere woningen en links en rechts ook. Daarom was ik ook verbaasd dat EPC toch nog 313 is. Ik zal inderdaad eens horen wat de huidige eigenaar ongeveer betaalt maandelijks voor verwarming. Het is een klein appartement dus sowieso denk ik nu niet dat dat heel hoog gaat liggen.
Bedankt voor de andere tips! Het is een klein gebouw, dus kosten zijn gelukkig heel beperkt.
Wat ik wel raar vind is dat er geen syndicus is, ik dacht dat dat verplicht was? Ik ben dat nu ondertussen al regelmatig tegengekomen als pluspunt "geen syndicus". Dat is inderdaad tof vanwege de lage kosten, maar als er dan eens problemen zijn..

Noukiemonster zei:

Goh, ik zat al met bedragen van 5000€ + in mijn hoofd dus 1000 valt heel goed mee dan. Zelf ken ik er niets van dus zal inderdaad allemaal moeten gedaan worden.
Ketel is gas, gelukkig blijkbaar.
Het pijnpunt zou inderdaad isolatie van de muren zijn, maar ik verwacht daar weinig aan te kunnen veranderen. Het appartement zelf zit redelijk ingesloten, op het 1ste verdiep, met boven en onder andere woningen en links en rechts ook. Daarom was ik ook verbaasd dat EPC toch nog 313 is. Ik zal inderdaad eens horen wat de huidige eigenaar ongeveer betaalt maandelijks voor verwarming. Het is een klein appartement dus sowieso denk ik nu niet dat dat heel hoog gaat liggen.
Bedankt voor de andere tips! Het is een klein gebouw, dus kosten zijn gelukkig heel beperkt.
Wat ik wel raar vind is dat er geen syndicus is, ik dacht dat dat verplicht was? Ik ben dat nu ondertussen al regelmatig tegengekomen als pluspunt "geen syndicus". Dat is inderdaad tof vanwege de lage kosten, maar als er dan eens problemen zijn..

Klik om te vergroten...

Vanaf hoeveel mede-eigenaars is syndicus verplicht? - Livios

Syndicus is eigenlijk nutteloos wanneer het handelt over een beperkte mede-eigendom. Dus daarmee bedoel ik als de appartementen een eigen inkom hebben en geen gemeenschappelijke kelder of garage of zo. Let echter wel op met uw brandverzekering, meestal praktischer en goedkoper om een blokpolis aan te gaan.

Die 5000€+ kan wanneer je alles moet herkoppelen, nieuwe bekabeling moet trekken omdat het niet in orde is (stel nog een appartement van 1950 of zo waarbij de bekabeling niet geïsoleerd is en de stopcontacten ook niet). Of omdat je de vloer wilt vernieuwen of...
Wanneer je van plan bent om structurele werken te doen, dus bijplaatsen stopcontacten, wanden verzetten, etc... dan kan het een redelijke duit kosten. Wanneer het om een likje verf gaat, iets gewoon in orde brengen dan is dat helemaal anders.
Wat je kunt doen is eens vragen bij de buren van dat appartementcomplex ofdat er daar en appartement kortelings is verkocht, kun je nakijken ofdat de aardingsweerstand al in orde is (meestal werd voor appartementen toen al een lus gebruikt die onder de woning zit onder de fundering). Dan is het niet zoveel moeite. Indien dat niet zo is, moet je met eventueel een nieuwe aarding laten kloppen met piketten en moet je tot buiten en uw elektrische kast geraken. Dit gaat namelijk grootste kost zijn. rest zijn kleinere opmerkingen.

PS : 1 en 3 kun je zelf doen, is redelijk snel te doen. Uw automaten nummeren (A -> ...), dan gewoon al uw lampen aanzetten, pitslamp in de geburen hebben. Zoeken naar de automaten van 16A en er daar 1 van afzetten. Bijhouden welke nummer dat heeft en dan zien welke niet aanstaan. Die verbind je op uw plannetje met een lijn en elk punt met een subnummer (vb A1, A2,A3, etc...) == situatieschema. En op een blad papier heb je per automaatnummer dan genummerd A met een lijntje die A1, A2,... verbindt. Dat is dan uw eendraadschema (dan weet je dat als je die automaat afzet dat daar iets scheelt en dat je bij die punten moet gaan kijken). Hetzelfde doe je dan voor al uw automaten van 16 A. Dan heb je in principe al uw verlichting al eropstaan. En daarna doe je hetzelfde met uw stopcontacten (is normaliter 20A). Daarna met een bureaulamp of een mixer of... ga je de stopcontacten af en probeer je dat toestel om te zien of er stroom op staat. Soms kan het zijn dat een lamp op hetzelfde circuit staat als de stopcontact. Dat werd vroeger al eens gedaan. Maar is eerder uitzondering dus eerst rest testen.

Zou in een 2 tal uurtjes zeer zeker moeten af zijn. En bespaart u vlot een 250 - 500€. Lijkt mij makkelijk verdiend.

Noukiemonster zei:

Ik ben nu ook aan het rondzien om te kopen en heb een appartementje op het oog waar de elektriciteit niet gekeurd is. Dit zijn de opmerkingen volgens het verslag:

1. De installatie is niet voorzien van een ééndraadschema en situatieschema (art. 16, 268, 269).
2. De onder spanning staande delen in de kast moeten worden afgeschermd (art. 49.01).(verdeelkam)
3. De stroombanen zijn niet (allemaal) van een duidelijke verklaring voorzien (art. 16 en 252).
4. In de aardgeleider is geen onderbreker aangebracht of de onderbreker is niet toegankelijk of niet te openen. Hierdoor kan de
aardspreidingsweerstand niet worden gemeten (art. 28, 70.05, 15, 86.01).

Heeft iemand een idee of dat dat grote problemen zijn of relatief goedkoop op te lossen? De makelaar zegt "kleine opmerkingen" maar op enkel zijn mening wil ik nu ook niet verdergaan.

Klik om te vergroten...

Dit zijn inderdaad maar kleine opmerkingen.

1. Ken je niemand in de familie of vriendenkring die wat elektrisch onderlegd is? Eenddraadschema en situatieschema is een eitje met iemand die wat kennis heeft en een meet toestel. Heb ik ook bij mijn broer gedaan, dat was ook een opmerking bij hem, 3 uurtje werk en je hebt heel de boel uitgemeten. Nadien thuis op de Pc de plannen getekend.

2.Als het enkel de verdeel kam is dan zul je wrs wel nieuwe verdeellammen moeten kopen, normaal zijn die standaard al afgeschermd. Maar dat is ook weer geen moeite om dat te vervangen, is enkel de zekeringkast openen en los vijzen.

3.Je moet u automaten ook benamen in de kast, dus gewoon A schrijven bij de automaat die je A noemt op u schema's.

4.Vele sluiten hun aardpennen of aardingslus aan met een klem. Dus hier moet je een aardingsonderbreker kopen, dat is zo'n T stuk, kost u denk ik 6 euro.

Bimmer zei:

Dit zijn inderdaad maar kleine opmerkingen.

1. Ken je niemand in de familie of vriendenkring die wat elektrisch onderlegd is? Eenddraadschema en situatieschema is een eitje met iemand die wat kennis heeft en een meet toestel. Heb ik ook bij mijn broer gedaan, dat was ook een opmerking bij hem, 3 uurtje werk en je hebt heel de boel uitgemeten. Nadien thuis op de Pc de plannen getekend.

2.Als het enkel de verdeel kam is dan zul je wrs wel nieuwe verdeellammen moeten kopen, normaal zijn die standaard al afgeschermd. Maar dat is ook weer geen moeite om dat te vervangen, is enkel de zekeringkast openen en los vijzen.

3.Je moet u automaten ook benamen in de kast, dus gewoon A schrijven bij de automaat die je A noemt op u schema's.

4.Vele sluiten hun aardpennen of aardingslus aan met een klem. Dus hier moet je een aardingsonderbreker kopen, dat is zo'n T stuk, kost u denk ik 6 euro.

Klik om te vergroten...

Bij 4 is het probleem dat die kabels die men vroeger getrokken heeft daar niet noodzakelijk lang genoeg voor zijn om gewoon effe de kniptang erin te zetten en dat dan vlotjes er dat ding tussen te zetten. Maar klopt is niet het probleem. Probleem is grotendeels ofdat die aarding in orde is... en dat meten zonder correcte meetapparatuur is toch wat irritanter... heb daar bij mijn grootmoeder destijds nog effe een ampèremeter en voltmeter schakeling voor ineengeknutseld omdat ik dat toestel niet had maar wel dergelijke meters...

Renegadexxripxx zei:

Bij 4 is het probleem dat die kabels die men vroeger getrokken heeft daar niet noodzakelijk lang genoeg voor zijn om gewoon effe de kniptang erin te zetten en dat dan vlotjes er dat ding tussen te zetten. Maar klopt is niet het probleem. Probleem is grotendeels ofdat die aarding in orde is... en dat meten zonder correcte meetapparatuur is toch wat irritanter... heb daar bij mijn grootmoeder destijds nog effe een ampèremeter en voltmeter schakeling voor ineengeknutseld omdat ik dat toestel niet had maar wel dergelijke meters...

Klik om te vergroten...

Ikzeg toch niet dat je daar u kniptang in moet zetten? Moest ik dit nu afknippen zou het ook geen ramp zijn, omdat u T stuk groter is dan een gewone klem.

Bij mijn broer was dit ook, hun hadden daar toen gewoon de aardingspennen verbonden met een gewone klem op de installatie, dus dat is verkeerd.
Het is uiteraard afhankelijk wat de preciezen omstandigheden zijn. Over het algemeen komt u aarding ook binnen bij u zekeringkast dus is het makkelijk om dat te verlengen. Bij mijn broer moest ik dat dan ook maar gewoon vervangen door een T stuk, dus oude klem verwijderen en nieuwe T stuk ertussen.

Maar heb ook al een paar keer tegen gekomen dat ze de hoofd aardgeleider (geleider van u T stuk naar u zekeringkast) werd verbonden met een klem ertussen. De controleurs deden daar niet moeilijk over. In princiepen moet u equipotentiale verbindingen ook volledig door gelust worden, maar vele verbreken deze verbinding bij het doorlussen. Over het algemeen zien ze dit door de vingers, ik weet nu niet of u hoofd aardgeleider onderbroken mag worden met een klem. Vind daar niet direct iets van terug.

We hadden huis gezien in regio Brasschaat. Oorspronkelijke verkoop prijs 340.000, erna 315000 en dan 299. We hebben nu overeenkomst aan 275000.

Nu bezig met bankenronde voor q100%. Tot hier toe Kbc 2,36 vast 25 jaar en argenta 1,95 met resem voorwaardes. Iemand nog tips v andere banken te bezoeken? Fortis is geen optie.

jerri zei:

We hadden huis gezien in regio Brasschaat. Oorspronkelijke verkoop prijs 340.000, erna 315000 en dan 299. We hebben nu overeenkomst aan 275000.

Nu bezig met bankenronde voor q100%. Tot hier toe Kbc 2,36 vast 25 jaar en argenta 1,95 met resem voorwaardes. Iemand nog tips v andere banken te bezoeken? Fortis is geen optie.

Klik om te vergroten...

Belfius misschien, maar ik denk dat je met 1.95 bij argenta al redelijk goed zit als je 100% nodig hebt

Idd, Q100 is echt wel iets wat ze niet in dank afnemen.
Waarom Fortis geen optie ?

jerri zei:

We hadden huis gezien in regio Brasschaat. Oorspronkelijke verkoop prijs 340.000, erna 315000 en dan 299. We hebben nu overeenkomst aan 275000.

Nu bezig met bankenronde voor q100%. Tot hier toe Kbc 2,36 vast 25 jaar en argenta 1,95 met resem voorwaardes. Iemand nog tips v andere banken te bezoeken? Fortis is geen optie.

Klik om te vergroten...

Ter info: gaat het om nieuwbouw of bestaande woning. Voor het tweede zijn zowat alle banken gelijke qua addertjes, voor nieuwbouw echter niet, dan was Argenta bij mij veruit de beste en gezien die hun rentevoet dan ook nog eens onder KBC dook...

Q99% bij Argenta gekregen voor 1,8%

Vraagje, we hebben een datum voor het verlijden van de akte over een 3 weken. Hoe gaat alles nu concreet in zijn werk? Krijg je een afrekening dat je weet wat er nog precies betaald moet worden? Komt dat van de bank of de notaris?

Wanneer krijg je de facturen van de schuldsaldo's?

jerri zei:

We hadden huis gezien in regio Brasschaat. Oorspronkelijke verkoop prijs 340.000, erna 315000 en dan 299. We hebben nu overeenkomst aan 275000.

Nu bezig met bankenronde voor q100%. Tot hier toe Kbc 2,36 vast 25 jaar en argenta 1,95 met resem voorwaardes. Iemand nog tips v andere banken te bezoeken? Fortis is geen optie.

Klik om te vergroten...

Bij ons was Axa de laagste. Gewoon zoveel mogelijk banken proberen te doen.

Xirtanneke zei:

Vraagje, we hebben een datum voor het verlijden van de akte over een 3 weken. Hoe gaat alles nu concreet in zijn werk? Krijg je een afrekening dat je weet wat er nog precies betaald moet worden? Komt dat van de bank of de notaris?

Wanneer krijg je de facturen van de schuldsaldo's?

Klik om te vergroten...

Normaal krijg je een afrekening van de notaris met daarin alles verrekend (aankoop, notariskosten, voorschot etc). Die som moet je normaal voor het verlijden van de akte betalen aan de notaris.
Schuldsaldo krijg je van de bank, afhankelijk van hoe snel die is vlak voor of iets na het tekenen van de akte.

Voor onze solovliegers:

https://www.kbs-frb.be/nl/~/media/Files/Bib/Publications/2017_PUB_Solovliegers_NL.pdf

Eerste folders van SOD type bedrijven binnen gekregen, lijkt me dat ~530k euro ongeveer zou moeten volstaan om iets van een 160-180 vierkante meter te zetten. *als* ik een relatief goedkope grond kan vinden

Vraagje. Mijn moeder (70+ en een erg klein pensioentje) is sedert 6 jaar alleen gevallen en haar huis (open bebouwing met grote tuin) is nu te groot en ze zou dit eventueel willen verkopen. Maar ze twijfelt tussen iets nieuw kopen (Een appartement) of iets huren.

Iemand zo een idee wat de beste optie is? Thanks. Wat valt aan te raden?

zarathustra zei:

Eerste folders van SOD type bedrijven binnen gekregen, lijkt me dat ~530k euro ongeveer zou moeten volstaan om iets van een 160-180 vierkante meter te zetten. *als* ik een relatief goedkope grond kan vinden

Klik om te vergroten...

530k voor het huis zelf? Want da lijkt me wel veel voor ocharme 160m²

EvilSwordfish zei:

530k voor het huis zelf? Want da lijkt me wel veel voor ocharme 160m²

Klik om te vergroten...

Nope huis en grond. Basisprijs voor het 160m huis is +/- 330k zonder enige aanpassingen natuurlijk.


Sent from my iPhone using Tapatalk