Archief - Huis kopen deel 4

dacuba zei:

Eigenaars hier die bewust groter kopen om dan één of meerdere wooneenheden te verhuren?

Klik om te vergroten...

Ben het aan het overwegen, maakt het ook veel aantrekkelijker voor banken ( hier) om je een lening te geven. Vraag is gewoon of ik daarmee wil bezig houden en of ik anderen op 'mijn eigendom' wil heel de tijd.

dacuba zei:

Eigenaars hier die bewust groter kopen om dan één of meerdere wooneenheden te verhuren?

Klik om te vergroten...

Wat versta je onder wooneenheden? Volwaardige appartementen of eerder kamers?
Ik heb dit overwogen, maar enkel met volwaardige appartementen. Hoeve/boerderij die heel mooi geprijsd stond en wat makkelijk kon omgevormd worden naar 3 volwaardige appartementen. Heb het uiteindelijk niet gedaan, maar eens mijn huis afbetaald is zou ik het wel overwegen. Wel enkel met compleet onafhankelijke delen, niet met kamers.
Zou het ook overwegen bij een pand gemengd gebruik en dan winkel/kantoorruimte verhuren.

Airbnb, is dat al beter geregeld in België? In Gent mag je afaik maar 60 dagen verhuren.

dacuba zei:

Ik zou vooral naar het rendement kijken, ie. brengt een tweeslaapkamer-appartement meer op dan pakweg twee slaapkamers aan studenten te verhuren?

Ik bekijk dit wel vanuit 't standpunt om in de stad (Antwerpen) een eigendom aan te schaffen.

Klik om te vergroten...

Voor het rendement moet je koten niet meer doen denk ik. Tenzij je de kant van huisjesmelker wilt opgaan
En ook te zien hoe je het bekijkt hé. Een 2-slaapkamer appartement verhuren brengt inderdaad meer op dan wat je zou verdienen aan 2 koten. Maar als je een 3-slaapkamer appartement koopt dat je zelf bezet en je verhuurt 2 kamers, zal het rendement vrij hoog zijn. Daarom de vraag wat je als wooneenheid zag
Verliespost bij koten (zeker kleinschalig) zijn de gemeenschappelijke kosten. Dit zit meestal in de kotprijs in.

Tip: Als je iets zo wil doen: bemeubeld verhuren op middellange termijn. Ttz: aan bvb expats of gedetacheerden die hier voor paar weken tot paar maanden komen wonen/werken.
Goedkoper dan hotel. En toch ook geen lange verhuurcontracten zoals we kennen.
Daar zit nog verdienste in.
Zeker in stad als Antwerpen met zn haven.

Collega die 'per ongeluk' een relatief groot huis in Gent gekocht had (had een laag bod uitgebracht op OV, in de overtuiging dat hij overboden ging worden, maar hij had het winnende bod ) heeft dat gerenoveerd en op de boven twee kamers ingericht die hij verhuurt aan studenten. Het is wel zoals in de Kotmadam (gedeelde keuken en badkamer), maar omdat hij zo quasi geen bijkomende verbouwkosten heeft brengt het wel aardig op. Je moet dat natuurlijk wel zien zitten, maar 't is nogal een socialen dus die vindt dat super .

Als je er echt volwaardige woonunits van wil maken denk ik niet dat het de moeite is. Meer kosten en moeite, en verhuurrendement is ook betrekkelijk laag (<5%). In veel steden mag het opdelen van één woning in meerdere wooneenheden ook niet meer.

Als je geld wil verdienen met je verbouwkunsten renoveer je beter je woning om die daarna te verkopen. Dat heeft een andere collega dan weer gedaan. Begonnen met een bungalow aan te kopen en te renoveren, en na vijf jaar en nog een woning later een schone nieuwbouw op een groot perceel laten zetten. Zonder iets meer te moeten lenen dan het bedrag om die bungalow aan te kopen. Maar vijf jaar verbouwen moet je natuurlijk ook zien zitten .

There is no easy money.

dacuba zei:

Eigenaars hier die bewust groter kopen om dan één of meerdere wooneenheden te verhuren?

Klik om te vergroten...

Denk dat het niet helemaal uw vraag is, maar ik heb een huis gebouwd met enige intentie om te verhuren (te ver van werk, zie me er zelf nooit wonen).

Ondanks dat het opbrengt (aka maandhuur > aflossing) zou ik het nooit meer doen, zowel het bouwen als verhuren ...

dggie zei:

Maar je hoeft maar 1x pech te hebben en uw rendement is helemaal om zeep.

Klik om te vergroten...

... dit dus, alle rotzooi is het mij niet waard.
Tbh vant moment dat ik een goed bod heb verkoop ik den brol.

Lint zei:

Tbh vant moment dat ik een goed bod heb verkoop ik den brol.

Klik om te vergroten...

Wat heb je dan juist meegemaakt?

MrKend54l zei:

Wat heb je dan juist meegemaakt?

Klik om te vergroten...

Idd, ik vraag me af in welke mate en op welke manier mensen hier persoonlijke negatieve ervaringen opgedaan hebben.

Momenteel verhuren we een app. en een huis. Tot nog toe weinig problemen gehad maar we hebben wel op enkele momenten wat water bij de wijn moeten doen (miscommunicatie, niet nakomen van mondelinge afspraken) om de goede vrede te bewaren. De impact hiervan op ons rendement is wel beperkt gebleven. Groot onderhoud (vervanging nachtaccumulatiekachel en nieuwe boiler) heeft ons 2,5 maandlonen gekost op in totaal 5 jaar verhuur. Dat is in totaal 4% rendementverlies.

Ik verhuur een appartement in Aarschot.
Sinds het begin dezelfde huurders, nu 5 jaar, en ze zijn nog niet van plan te vertrekken.
Huur elke maand op dezelfde dag, bewijs van keuring ketel elke keer mooi op tijd,...
Ben in die 5 jaar 2x een kijkje gaan nemen en ziet er nog uit zoals ik het achtergelaten heb. Nog geen kosten gehad. Enige is dat ik de indexactie al paar keer overgeslagen heb om ze niet te bruuskeren. Ik denk dat ik die vanaf nu ook niet meer toepas als ze er nog 3 bijkomende jaren in blijven na hun 6de jaar.
Niks te klagen dus hier.

ik denk dat iedereen wel verhalen heeft van huurders

Het huis naast ons is gebouwd om te verhuren en daarna de dochter te laten inwonen.
Dus die eigenaars hebben niet bespaard met als resultaat een huis van 500.000 euro.

Nu zitten er huurders die maandelijks 1.000 euro betalen maar absoluut de woning verloederen.

roken in huis, kuisen niet, ik zie daar af en toe potten door het huis vliegen en de achterdeur is al kapotgeschopt.
bovendien betalen ze af en toe niet en staat de verwarming quasi nooit aan.

mijn ouders hebben nog een appartement verhuurd vroeger waar een notabel man uit het dorp woonde.
toen hij wegging, moesten we gaan opkuisen.

ik vergeet nooit wat ik daar zag; latijnse verzen op de muur geschreven met bloed, binnendeuren half doorgezaagd, lege flessen overal,...

Goh, zoals Diggie zei, 1 slechte huurder en rendement om zeep.

Zit hier op skivakantie en op gsm typt ni makkelijk, dus beknopt:
- huurders die op bepaald moment stoppen met betalen (door rechter uispraak dat ze ons nog 11 maand huur moeten, gaan we nooit zien.
- dingen kapot maken (deuren, verwarming, vloeren, ruit).
- voortuin verloederen (maar echt verloederen) waardoor buren komen klagen
- etensresten in tuin laten staan => rattenplaag (mijne pa woont er langs)
- zonder vragen zaken aanpassen, maar niet goed gedaan (bvb een muur uitslaan !!!)

... en probeer zo een zaken maar eens terug te verhalen. Rechspraak geeft u gelijk, maar uitvoering of enforcement is a joke ...

En als ge dan WEL goede huurders hebt vertrekken ze vroeger dan ge wilt .
Goede huurders zijn goud waard. Ik doe ook geen indexaties net om ze te houden. Die X€ lost income zijn de gemoedsrust van goede huurders niet waard.

Dus again: 1 slechte huurder is genoeg om u nen degout te doen krijgen, tis het mij ni waard.

pijlman zei:

ik denk dat iedereen wel verhalen heeft van huurders

Het huis naast ons is gebouwd om te verhuren en daarna de dochter te laten inwonen.
Dus die eigenaars hebben niet bespaard met als resultaat een huis van 500.000 euro.

Nu zitten er huurders die maandelijks 1.000 euro betalen maar absoluut de woning verloederen.

roken in huis, kuisen niet, ik zie daar af en toe potten door het huis vliegen en de achterdeur is al kapotgeschopt.
bovendien betalen ze af en toe niet en staat de verwarming quasi nooit aan.

mijn ouders hebben nog een appartement verhuurd vroeger waar een notabel man uit het dorp woonde.
toen hij wegging, moesten we gaan opkuisen.

ik vergeet nooit wat ik daar zag; latijnse verzen op de muur geschreven met bloed, binnendeuren half doorgezaagd, lege flessen overal,...

Klik om te vergroten...

Was die notabele huurder toevallig Walter Michiels (Pico Coppens)?

Mijn ouders hebben jaren appartementjes verhuurd (opbrengsteigendom gekocht met een erfenis). Ze hebben het nooit zo erg gehad als sommige van de zaken hierboven, maar slecht onderhoud en weigeren te betalen zijn wel zaken die ze ook hebben meegemaakt.

Ander voorbeeld was een huurster die hen voor het vredegerecht daagde omdat ze overal schimmel had. Dit dus nadat mijn ouders al waren gaan kijken en niks zagen. De aangestelde expert kon ook niks vinden, dus die vrouw had ofwel psychische problemen of ze dacht zo geen huur te betalen. Dat heeft maanden aangesleept.

Momenteel regelen mijn broer en ik dit na het overlijden van mijn ouders, en van de drie appartementen lijken 2 bevolkt te zijn door voorbeeldige huurders, en één zullen we moeten in het oog houden want we hebben sterke vermoedens dat de huurder dit onderverhuurt.

Sylverscythe zei:

Mijn ouders hebben jaren appartementjes verhuurd (opbrengsteigendom gekocht met een erfenis). Ze hebben het nooit zo erg gehad als sommige van de zaken hierboven, maar slecht onderhoud en weigeren te betalen zijn wel zaken die ze ook hebben meegemaakt.

Ander voorbeeld was een huurster die hen voor het vredegerecht daagde omdat ze overal schimmel had. Dit dus nadat mijn ouders al waren gaan kijken en niks zagen. De aangestelde expert kon ook niks vinden, dus die vrouw had ofwel psychische problemen of ze dacht zo geen huur te betalen. Dat heeft maanden aangesleept.

Momenteel regelen mijn broer en ik dit na het overlijden van mijn ouders, en van de drie appartementen lijken 2 bevolkt te zijn door voorbeeldige huurders, en één zullen we moeten in het oog houden want we hebben sterke vermoedens dat de huurder dit onderverhuurt.

Klik om te vergroten...

Mijn moeder verhuurde ook appartementen en is zo ook al voor vochtproblemen voor het vredegerecht moeten komen. De huurster verluchte nooit en zag ook schimmel waar deze niet was.

Ook hier regelmatig huurders die niet betalen...
Je kan er helaas vaak weinig tegen beginnen.
Ergste dat we hadden was een huurder die niet betaalde en beschermd werd door het gerecht. Na jaren aanslepen kon zijn contract eindelijk stop worden gezet. Vervalsde hij een handtekening en ging hij met de borg lopen...

Niet betalende huurders kom je ook bij alle lagen tegen.

Verhuren is altijd.. tjah.
Ik zou het alleen doen als je zelf ook in het gebouw woont, of er vlak naast.

Mijn moeder verhuurt 2 app boven haar woning, aan de lagere kant van het segment, dus dat trekt ook meestal een bepaald type huurder.
De eerste huurders waren 14j geleden tot nu toe de beste.
1 was een alleenstaande vrouw die er 5 jaar zat ofzo.. ideaal.
en dan 2 Jonge gasten maar die waren ook heel cava (na hun verhuis nog ne zak pornoDVD's gevonden, in mijn jongemansleven een droom uiteraard)

daarna echt al vanalles gehad. Afrikanen waardoor het hele huis rook naar hun keuken (soms leuk, maar niet op visdag)
russen die constant met hun problemen bij ons moeder kwamen, waarvan de vent na een tijd coke verslaafd was,..


Nu weer terug goede huurders, alleenstaande moeder waar mijn moeder een heel goede band mee heeft, en een simpel koppel dat nu wel per ongeluk een tweeling heeft voortgebracht, maar die begeleid worden door de nodige diensten dus dat komt ook wel goed.

Buiten 1 huurder hebben we wel altijd onze huur gehad, en geen zotte schade.
Die huurder die zit nu in schuldbemiddeling, dus waarschijnlijk krijgen we de komende 35 jaar €2.75 per maand.

AL bij al had er zonder de huurinkomsten nooit zoeen groot huis geweest en heeft mijn moeder een inkomen na haar pensioen.
Wanbetalers heb je altijd en overal, dat zien we in haar patienten ook.
Mensen die de bijdrage van de ziekenkas terugtrekken en dan de rekening toch niet komen betalen. "geld al voor iets anders gebruikt sorry, maar we betalen het wel"
en dat zijn ook niet altijd sukkelaars hoor.

je kan er geen staat op zetten.. het is een geen loterij maar eerder poker, ge bepaald zelf je winstkansen maar kan pech hebben

Sylverscythe zei:

Momenteel regelen mijn broer en ik dit na het overlijden van mijn ouders, en van de drie appartementen lijken 2 bevolkt te zijn door voorbeeldige huurders, en één zullen we moeten in het oog houden want we hebben sterke vermoedens dat de huurder dit onderverhuurt.

Klik om te vergroten...

Wat is eigenlijk de consequentie voor jou bij onderverhuring? Ik zie het altijd staan in huurcontracten maar ik snap niet zo goed wat het uiteindelijk gevolg is voor de eigenaar. OK, ergens is er meer risico op schade of wanbetaling maar voor de rest.
Hoeveel zijn er niet die een appartement huren en een kamer onderverhuren.

Sinds een half jaar verhuur ik mijn appartement ook aan een iets ouder koppel. Betalen maandelijks via domiciliëring en werken beiden voor een schoonmaakbedrijf. Het appartement ziet er properder uit dan het ooit geweest is . Zijn ook zeer vriendelijke mensen en ik kom er ook goed mee overeen, de keren dat ik ben langsgeweest bieden ze spontaan iets te drinken aan. Moeten zowat de meest ideale huurders zijn.

Mijn ouders verhuren ook een appartement, recent met een terras van 40m2, en net iets onder de marktprijs. Gevolg: de huurders staan in de rij om te mogen huren. Dus kiezen ze diegene uit die hen het meest aanstaat. De eerste huurder had smetvrees, je zag niet dat er 4 jaar lang iemand gewoond had. Ze is vertrokken omdat haar nieuwbouw klaar was (die wou nergens wonen waar al eerder iemand had gewoond) :-D

Maar op een algemene vergadering wist een andere eigenaar te vertellen dat de huurder alles uitgebroken had, keuken, wastafels tot zelfs de stopcontacten. Daar staat je dan met je 2 maand borg.

Wij verhuren aan familie. Geen problemen dus.
En ook ik indexeer niet.
Als zij de woning verlaten gaat t pand naar een sociaal verhuurkantoor.
Ik weet bijna zeker dat in the end de lagere huur die ik zal krijgen alle eventuele miserie, leegstand, ... zal compenseren.
Geen zorgen is me wel wat waard.