Archief - Huis kopen

ik zou ook wel eens het verschil willen zien tussen de gewone woonhuizen en de villa's.
op http://bestat.economie.fgov.be/BeStat/BeStatMultidimensionalAnalysis?loadDefaultId=101 zie je toch duidelijk (zoals ook wel geweten is) dat villa's stabiliseren qua nominale prijs, maar gewone woonhuizen er nog altijd op "vooruit" gaan. Afwachten tot de gedetailleerde cijfers van 2012 erin staan


Oja, dit is een leuke infografiek: Gemiddelde prijs van de verkopen van woonhuizen - Statistieken & Analyses - Home

Welke kosten zijn er eigenlijk verbonden aan het hebben van een grond met een huis op? Ik spreek dan over taxen en dergelijke.

archytas zei:

Met die cijfers van de FOD Economie moet je oppassen. Een villa wordt er doorgaans gedefinieerd als zijnde 'open bebouwing'.

Klik om te vergroten...

lijkt me ook logisch, is de enige mogelijke strikte scheiding zonder dat je discussies begint te krijgen over wat nu al dan niet groot/luxueus genoeg is om een villa te zijn. Bungalows staan trouwens ook onder dezelfde categorie die dan ook villa/bungalow/landhuizen ofzoiets heet.

JPV zei:

lijkt me ook logisch, is de enige mogelijke strikte scheiding zonder dat je discussies begint te krijgen over wat nu al dan niet groot/luxueus genoeg is om een villa te zijn. Bungalows staan trouwens ook onder dezelfde categorie die dan ook villa/bungalow/landhuizen ofzoiets heet.

Klik om te vergroten...

Ze zouden eigenlijk beter eens het KI serieus updaten zodat je huisprijsen op een eerlijke manier zou kunnen vergelijken op basis van KI, mits ze het KI herwerken naar een parameter die effectief op een degelijke manier representeerd wat de waarde van de woning is zoals dat nu is met die energie certificaten en dergerlijke.

sneax zei:

Welke kosten zijn er eigenlijk verbonden aan het hebben van een grond met een huis op? Ik spreek dan over taxen en dergelijke.

Klik om te vergroten...

als je het hebt over een enige woning die bewood wordt (de normale situatie): enkel de onroerende voorheffing. Die roerende voorheffing hangt af van het KI en kan zelfs dan héél veel verschillen.

- KI = kadastraal inkomen, dat is de fictieve verhuurwaarde van de woning. Komt al lang niet meer overeen met de realiteit, maar wordt toch nog gebruikt omdat er niet direct een beter alternatief is. Er is 1 belangrijke grens: 745 euro (behalve als je 3 of meer kinderen hebt). Zit je eronder, dan betaal je bij aankoop van je eerste woning normaal slechts 5% registratierechten, anders 10%)

Op basis van het KI berekent men dan de onroerende voorheffing. De formule daarvoor (in Vlaanderen) is:

(1+ (opcentiemen provincie/100) + (opcentiemen gemeente/100)) * 2,5% * geindexeerd KI

Voor brussel is de berekening iets anders en is de onroerende voorheffing veel meer.

nzr zei:

Ze zouden eigenlijk beter eens het KI serieus updaten zodat je huisprijsen op een eerlijke manier zou kunnen vergelijken op basis van KI, mits ze het KI herwerken naar een parameter die effectief op een degelijke manier representeerd wat de waarde van de woning is zoals dat nu is met die energie certificaten en dergerlijke.

Klik om te vergroten...

klopt, maar dat is wel hééééél moeilijk om te doen. Ik vermoed dat ze ooit wel wat van plan zijn op basis van de huurcontracten, het is niet voor iets dat die zaken sinds enkele jaren geregistreerd moeten worden.

Zou ik jullie mening mogen vragen over dit appartement?

Ik ben met de vriendin op zoek naar een appartement regio Gent, 10tal jaar in wonen & dan deze verhuren/verkopen afhankelijk van de marktconjunctuur op dat moment. Ons budget gaat momenteel tot een 175k max

ruime duplex op eerste verdiep in rustige buurt | Immoweb ref:4069684

Inco zei:

Zou ik jullie mening mogen vragen over dit appartement?

Ik ben met de vriendin op zoek naar een appartement regio Gent, 10tal jaar in wonen & dan deze verhuren/verkopen afhankelijk van de marktconjunctuur op dat moment. Ons budget gaat momenteel tot een 175k max

ruime duplex op eerste verdiep in rustige buurt | Immoweb ref:4069684

Klik om te vergroten...

Voor dat geld is dat zeker knap. Reken wel dat de keuken/badkamer nu al gedateerd zijn en dit binnen 10 jaar dus zeker nog een stuk erger zal zijn.
Moet je dus best in de loop der jaren vervangen wil je dan kopers of huurders aantrekken.

check es wat de gebreken zijn qua electriciteit en hoe het zit met het EPC. Indien redelijk ok, lijkt het een goeie koop. Je zit natuurlijk maar met 2 "echte" slaapkamers (1 kamer is een doorganskamer) en de buurt is een achtergesteld.

Maar de ligging lijkt me in de praktijk goed mee te vallen qua bereikbaarheid en veiligheid (tjah, met de politie als overburen ), ik zou er zelf ook voor durven gaan .

FrodoXI zei:

Quotiteit van 76%. Woning kost 329,000, maar zoveel bieden we niet. Er zijn nog kosten voor de renovatie, en die betalen we met spaargeld.

Klik om te vergroten...

Wij hebben gekocht. De prijs na twee en half uur van 329,000 naar 295,000 onderhandeld, ruim binnen ons budget. Na contact met de bank blijkt dat de rentes de afgelopen dagen sterk aan het stijgen zijn. 3,68% stond bij ons nu vast, gelukkig.

FrodoXI zei:

Wij hebben gekocht. De prijs na twee en half uur van 329,000 naar 295,000 onderhandeld, ruim binnen ons budget. Na contact met de bank blijkt dat de rentes de afgelopen dagen sterk aan het stijgen zijn. 3,68% stond bij ons nu vast, gelukkig.

Klik om te vergroten...

Proficiat met de aankoop

Inco zei:

Zou ik jullie mening mogen vragen over dit appartement?

Ik ben met de vriendin op zoek naar een appartement regio Gent, 10tal jaar in wonen & dan deze verhuren/verkopen afhankelijk van de marktconjunctuur op dat moment. Ons budget gaat momenteel tot een 175k max

ruime duplex op eerste verdiep in rustige buurt | Immoweb ref:4069684

Klik om te vergroten...

Bedankt voor de antwoorden al, we gaan nu zaterdagmiddag gaan kijken, spannend want het is de eerste woonst die we gaan bezoeken! De vragen i.v.m. EPC & toestand electriciteit stel ik zeker.

joshetei zei:

Ale, stel nu een huis van 200k
Persoon A spaart eerst 100k en moet dan nog 100k lenen
Persoon B leent direct 200k

Dat is nu heel simpel voorgesteld maar 100k lenen betekent toch veel minder intrest betalen dan 200k lenen???

Klik om te vergroten...

Net dat probeer ik uit te leggen. Het feit van te lenen of niet te lenen is neutraal. Ja, je betaalt meer interesten, maar:
- (een deel van )de interesten kan je aftrekken van je belastingen,
- de inflatie ligt relatief hoog momenteel.
Een koppel dat vorig jaar 100K leende (max aftrekbaar van de belastingen), een huis kocht en 3,6 % interesten betaalt, is nu rijker dan diegene die de 100€ een jaar spaarde.
1. Dat huis is nu 110K waard
2. ze kunnen tot 5.860€ aftrekken van hun belasting, dus de 3.600 interest die betaald is, kan integraal afgetrokken worden, dus (als ze in de 50% bracket vallen) trekken ze 1800€ terug van de belastingen. Dus uiteindelijk 1.800€ betaald aan interesten.

Daarenboven: als je op een lening 3% interest moet betalen, en de inflatie is 3%, dan was die lening gratis. Net zoals met een inflatie van 3% een spaar boekje van 3% absoluut niets opbrengt.

En die spaarder:
100K op een spaarrekening die 1% verlies lijdt (inflatie: mijn grootouders hun huis kostte in 1936 5.000 BEF)
En wat win je: wie 200K leent, krijgt slechtere voorwaarden, dus bv 4%, terwijl wie 100K inbrengt 3.6% krijgt. Het sop is de kool niet waard.

En ja, huizen kunnen duurder of goedkoper worden, inflatie kan wijzigen, het fiscaal voordeel kan afgeschaft worden. Maar morgen kan je ook doodvallen in de living van mama met je 100K op de bank.

Als je een huis kán kopen, en je bent in de levensfase dat het aangeraden is (vaste vriendin, je weet waar je gaat werken), dan ben je momenteel (!) beter af om te kopen dan door te sparen.

Ik zeg ook niets over het feit dat huren duurder is dan kopen, dat maandelijks afbetalen je dwingt om geld opzij te zetten (die skireis met de maten is verleidelijk als je 40K op de bank staan hebt, been there, done that).

Mijn huis is de laatse 4 jaar sinds ik het gekocht heb, met gemiddeld 5%/jaar gestegen. Ik betaal 4.15% aan de bank, trek het max af van de belastingen, en lach met 3% inflatie. Eigenlijk is de bank mijn huis aan het betalen.

Smiles_ zei:

100K lenen betekent ook meer gemoedsrust, itt 200K waarbij je iedere avond gaat slapen met in het achterhoofd "wat als het foutloopt.

Klik om te vergroten...

Neen. Zuiver economisch niet. Of je nu 100K in baar geld hebt, of een huis van 200K met 100K schulden, je vermogen blijft hetzelfde. Ik slaap goed, wetende dat als er ooit iets gebeurd (afkloppen): verkoop van het huis, de bank krijgt haar deel, wij het onze.
Voor mijn vriendin is "ons huisje" iets emotioneel, voor mij is het iets rationeler (akkoord 't zou voor mij ook pijn doen). Maar ik lig absoluut niet wakker over het feit dat ik nog tot 2035 moet afbetalen (again, it's free money)

Het eerste jaar zat de schrik er wel in, bij het eind van de verbouwingen. We hebben bijna alles afgebroken, ook het dak er af. Was op er op dat moement iets gebeurt, dan was het een drama geweest (wel schulden, waardeloze activa). Maar zodra we er zijn ingetrokken, is het voordeel aan onze kant.

Als uw huis verzekerd is, dan moet het al burgeroorlog worden, of Doel moet ontploffen, voor je vermogen in het rood gaat (cue nu JPV met een betoog over snel moeten verkopen, transactiekosten, niet-recupereerbare schrijfkosten, terugvorderbare subsidies,... ;-)

Kingfisher zei:

Het feit van te lenen of niet te lenen is neutraal. Ja, je betaalt meer interesten, maar:
- (een deel van )de interesten kan je aftrekken van je belastingen,
- de inflatie ligt relatief hoog momenteel.

Klik om te vergroten...

Lenen of niet lenen is niet altijd neutraal he. Die uitspraak geldt niet over het hele spectrum. Het hangt af van situatie tot situatie en een berekening is altijd van belang. Als je korf al vol zit kan het beeld rap veranderen.

Je zegt ook dat de inflatie hoog ligt. Eigenlijk ligt die vrij laag: op 2.1%, waar die een jaar geleden op 3.2% lag. Dus nu ligt het een beetje op de doelstelling van de ECB: 2%.

En als lener heb je inderdaad baat bij hoge inflatie als je loon aan de index gekoppeld is. Je loon stijgt gewoon mee, terwijl de maandelijkse afbetaling vast blijft en dus eigenlijk minder inkomen opvreet. Maar hoe lang blijft die indexering van het loon nog zeker? Als dat ooit gedaan is, dan gaat die afbetaling veel langer een groter deel van je inkomen opvreten.

Ik zie ook niet volledig waarom een lening met 3% rente gratis zou zijn in jaren wanneer de inflatie 3% zou zijn. Bedoel je omdat de waarde van je huis ook aan 3% zal stijgen en die stijging die 3% uitgaande rente compenseert? En als dat inderdaad is wat je bedoelt: dan is inflatie toch niet belangrijk, maar het rendement op vastgoed? Het zou mij sterk lijken of dat rendement gelijk zou zijn aan de inflatie, waarschijnlijk iets hoger, dus dat is op zich niet slecht voor de koper.

Anderzijds ga je het rendement op je huis waarschijnlijk zelf nooit in handen krijgen. Hoeveel mensen wonen hun hele leven in hun huis? Je kan minder consumeren omdat je rente betaalt op je lening, maar je kan niet meer consumeren omdat je huis in waarde stijgt, tenzij je zou verkopen. Maar een huis is voor ons eerder een hold-to-maturity investering he

Kingfisher zei:

Neen. Zuiver economisch niet. Of je nu 100K in baar geld hebt, of een huis van 200K met 100K schulden, je vermogen blijft hetzelfde. Ik slaap goed, wetende dat als er ooit iets gebeurd (afkloppen): verkoop van het huis, de bank krijgt haar deel, wij het onze.

Klik om te vergroten...

De meeste mensen verkopen hun huis liever niet. Ik zou er ook van wakker liggen als ik mijn huis moest verkopen om een lening te kunnen betalen, en opeens 20 jaar terug in de tijd gebombardeerd zou worden om alles weer opnieuw te moeten doen of een leven lang te moeten huren.

Riverdale27 zei:

De meeste mensen verkopen hun huis liever niet. Ik zou er ook van wakker liggen als ik mijn huis moest verkopen om een lening te kunnen betalen, en opeens 20 jaar terug in de tijd gebombardeerd zou worden om alles weer opnieuw te moeten doen of een leven lang te moeten huren.

Klik om te vergroten...

Maar je wordt niet 20 jaar terug gegooid. Huis van 300K, lening over 20jaar. in jaar nul heb je een huis van 300K, en een lening van 300K, vermogen is 0. In jaar 10 heb je een huis van 300K en een lening van 150K, vermogen is nu 150K. Stel nu dat je in jaar 10 moet scheiden/de job van je leven vindt in Los Roques, en je moet je huis verkopen, dan verkoop je het huis aan 300, 150K voor de bank, 150K voor jou.

Zolang de waarde van een huis niet daalt, is elke 1.000€ die je er in pompt, nog steeds daar. Het is alleen minder liquide dan wanneer je het op een rekening zet.

Wie elke maand 2.000 spaart, of elke maand 2.000 afbetaalt, het blijft een vorm van beleggen en vermogensvermeerdering.

Uw grootste rem is liquiditeit: hoeveel kan ik maandelijks afbetalen.

Vergelijk het een beetje met die andere vraag; welke auto is duurder:
Een Citroen die 15.000 kost, en die je na drie jaar verkoopt aan 5.000, of een nearly new mercedes, die je aan 30.000 koopt, en drie jaar erna verkoopt aan 22.000.

Riverdale27 zei:

Je zegt ook dat de inflatie hoog ligt. Eigenlijk ligt die vrij laag: op 2.1%, waar die een jaar geleden op 3.2% lag. Dus nu ligt het een beetje op de doelstelling van de ECB: 2%.

Klik om te vergroten...

Vandaar dat ik ook in het voorbeeld de cijfers van vorig jaar gebruikte.

Riverdale27 zei:

Ik zie ook niet volledig waarom een lening met 3% rente gratis zou zijn in jaren wanneer de inflatie 3% zou zijn. Bedoel je omdat de waarde van je huis ook aan 3% zal stijgen en die stijging die 3% uitgaande rente compenseert? En als dat inderdaad is wat je bedoelt: dan is inflatie toch niet belangrijk, maar het rendement op vastgoed? Het zou mij sterk lijken of dat rendement gelijk zou zijn aan de inflatie, waarschijnlijk iets hoger, dus dat is op zich niet slecht voor de koper.

Klik om te vergroten...

Heeft niets te zien met de waardeverandering van het huis. Lenen is het omgekeerde van sparen. Als er een inflatie is van 3%, betekent dit dat een briefje van 100€ na een jaar 3% minder waard is. Dus een briefje in de matras is na een jaar maar 97€ niet meer waard. Een spaarrekening is net iets beters: je krijgt 2% interest, dus je hebt 99€. Inderdaad, voor wie het nog niet wist: wie momenteel geld op een spaarrekening staan heeft, verloor vorig jaar 1% aan waarde.

Bij lenen ben je gebaat bij een hoge inflatie: ik leende vorig jaar 100€ van de bank, en ik moet ze nu maar 97€ terugbetalen. Als ik een lening had van 3%, dan heb ik eigenlijk een jaar lang 100€ gehad, gratis en voor niets.

Inflatie moet je ook inrekenen in de stijgende huisprijzen: er werd gisteren gemeld dat de prijzen met 10% gestegen zijn, eigenlijk is dat 3% inflatie (alles wordt duurder) + 7% waardestijging.

Riverdale27 zei:

Anderzijds ga je het rendement op je huis waarschijnlijk zelf nooit in handen krijgen. Hoeveel mensen wonen hun hele leven in hun huis? Je kan minder consumeren omdat je rente betaalt op je lening, maar je kan niet meer consumeren omdat je huis in waarde stijgt, tenzij je zou verkopen. Maar een huis is voor ons eerder een hold-to-maturity investering he

Klik om te vergroten...

Ons huis was/is absoluut niet geschikt voor de vorige eigenaars: ouwe mensjes die sukkkelden met hun gezondheid en moeilijk te been zijn (veel trappen). Dus wij weten nu al dat er een houdbaarheidsdatum op ons huis staat.

Het belangrijkste is om niet naar het kapitaal te kijken (150.000-200.000-300.000), dat blijft in België vrij constant. De belangrijkste rekensom is de kostprijs: interest/schuldsaldo/inflatie/fiscale aftrek.

Een huis van 150K is een even groot financiëel risico als eentje van 300K. Wie na 10 jaar aankoop ziek valt/op wereldreis vertrek zal evenmin de onmiddellijke afbetaling kunnen doen op een huis van 75K restwaarde als dat van 150K restwaarde. Het zijn de kapitaalaflossingen die bepalend zullen zijn.

Kingfisher zei:

Heeft niets te zien met de waardeverandering van het huis. Lenen is het omgekeerde van sparen.

Klik om te vergroten...

Heeft dat er écht niks mee te maken?

Sparen brengt niks op wanneer je het onderliggende kapitaal even snel in waarde stijgt dan de inflatie.

Alternatief: lenen kost niks wanneer het onderliggende kapitaal even snel in waarde stijgt dan de inflatie.

Bij lenen is het onderliggende kapitaal toch je huis, en dat neemt in waarde toe volgens het vastgoedrendement, niet volgens de inflatie? Al zit er in dat vastgoedrendement natuurlijk een premie voor inflatie.

M.a.w.: stel dat inflatie = 2% per jaar voor altijd, en dat je huis compleet niet in waarde groeit. Is lenen aan2% dan nog gratis? Het kapitaal dat je achteraf in handen hebt (je huis) is dan immers toch reëel gezien een pak minder waard?