JPV zei:
Auto en dergelijke zijn dan ook technologische producten die elkaar voorbij steken. De aansluiting voor een mobilofoon in een auto is nu niks waard. Ik ken maar weinig huizen die nu niks meer waard zijn (wel afgeleefde huizen). Compleet verkeerde vergelijking.
Mijn punt was dat prijs in een vrije markt niet noodzakelijk meebeweegt met de stijgende kwaliteit van een product. Een auto was daar gewoon een mooi voorbeeld van. Bij huizen kan je die lijn doortrekken voor zaken zoals dubbele beglazing e.d.m. puur doordat ze door massaproductie en technologische vooruitgang veel betaalbaarder zijn geworden.
Sommige zaken zorgen natuurlijk voor een langdurige meerwaarde (toevoeging zonnepanelen bv) maar verklaren geenszins het grote verschil in vastgoedprijzen. Sterker nog, ook die zaken zullen op langere termijn meer en meer een 'common good' worden en goedkoper in plaatsing en gebruik worden.
Jij haalt mobilofoons en waardeloze huizen aan, een vergelijking en link die ik helemaal niet leg. Met zo'n opmerking heb je mijn punt niet begrepen of trek je het expres uit z'n context. Al mag ik toch het eerste vermoeden waarbij de schuld bij mij ligt. Hopelijk is het bij deze beter uitgelegd.
Nu, op langere termijn kan een dergelijke lichte stijging in prijs misschien voorkomen, maar zoals ik al aanhaalde leert de praktijk ons iets heel anders. Huizen zijn op 20 jaar niet 4x meer waard geworden in Noorwegen door technologische vooruitgang en algemene kwaliteit. Dat is lachwekkend.
JPV zei:
En natuurlijk is de prijs van een huis een correctie die én op basis van inflatie én op basis van effectieve kwaliteitsstijging én op basis van puur stijgende prijzen (door al dan niet fictieve schaarste) gebaseerd is.
Zoals reeds aangegeven kan een lichte blijvende stijging in prijs op langere termijn misschien voorkomen door kwaliteit, luxe en technologie die verbeteren, akkoord. Maar zoals ik reeds aanhaalde zeggen de praktijkvoorbeelden ons iets heel anders. Huizen zijn op 20 jaar niet 4x meer waard geworden in Noorwegen door technologische vooruitgang en algemene kwaliteit. Dat is lachwekkend. Ook schaarste is in Noorwegen geen probleem en ook hier is die schaarste relatief (buiten de kernen om dan...) en komt een 68% stijging niet louter voort uit dit en kwaliteit die verbeteren.
JPV zei:
Een huis van minstens 20 jaar heeft trouwens zeker al redelijk wat aanpassingen ondergaan: betere ketels, installatie van badkamer, leidingen voor telefonie, ... Wij hebben zo'n huis van 20 jaar geleden (1991) gekocht en zowel onze voorgangers als wijzelf nu al aanpassingen gedaan: installatie electriciteit/verlichting buiten, tuinhuis, aanleg terras, zonnepanelen, inrichting badkamer, dakisolatie, vervangen ruiten, installatie schuifraam ipv gewone ruiten, ... Ik kan de exacte prijs van onze woning bij bouw in 1991 niet terugvinden, maar er zijn dus duidelijk al essentiële veranderingen (telkens uitbreidings/verbeteringswerken, niet gewoon veranderingswerken) doorgevoerd en dat zal niet de enigste woning zijn (zeker niet bij woningen die ouder zijn).
Onzin dat het allemaal loutere uitbreidings/verbeteringswerken waren. Die badkamer, keuken, verlichting, ... waren vroeger evenzeer van goede kwaliteit. Dat doet veroudering nu eenmaal met een woning.
Verder heeft een gemiddeld huis van 1991 helemaal niet zoveel uitbreidings- en verbeteringsaanpassingen. En als die er gemiddeld wél waren, dan zou het nog steeds de stijgingen in woonprijzen niet verklaren.
JPV zei:
het rekenkundig gemiddelde. Niet "het" gemiddelde.
Ah, je weet best dat ik er het rekenkundig gemiddelde mee bedoel.
Waarom heb je btw niet meer gereageerd op mijn post waar ik o.a. aangaf dat een huurder momenteel veel meer kan sparen dan iemand die nu een eigen huis koopt? Een groot detail dat je vergeten bent in je berekening. Ook mijn post over het volume van de verkopen tegenover de prijsstijging van 10% werd door de 'bulls' genegeerd. Toch ook een vrij belangrijk punt als je het mij vraagt.
Vergeef mij als ik een dezer plotsklaps ook te lui ben om te reageren op een opmerking waarvan mijn wenkbrauwen gaan fronsen. ;x
Kingfisher zei:
Is dat een significante stijging? Ja. Is dat een bubble? Neen, een stijging van gemiddeld 5.5% per jaar is geen bubble.
Dat hangt er maar net van af hoe lang die stijging aanhoudt.
Kingfisher zei:
Een huis zal in een natuurlijke, theoretische markt meer opbrengen dan een spaarboekje of een kasbon: langere termijn, hoger risico, mensen steken er energie in. Ik vind een ROI van 5.5% netto geen overdreven cijfer, hoor. Bel me als we in de dubbel digits zitten.
Ik zal je bellen als mijn kinderen binnen 40 jaar 1,76 miljoen euro moeten betalen voor een gemiddeld woonhuis in Vlaanderen. Dat is namelijk het cijfer dat je bekomt met een ROI van 'slechts' 5.5% netto, exclusief inflatie that is.
Als jij gelooft dat een dergelijke prijsstijging op lange termijn houdbaar is, vrees ik dat we uitgepraat zijn.
Heb je die presentatie van Shiller überhaupt gezien? Die toont anders wel mooi dat een woning op lange termijn helemaal niet meer opbrengt dan een spaarboekje. But hey, "this time is different.".
Kingfisher zei:
Belg in tien jaar 18 procent rijker - De Standaard
"De koopkracht van het financieel vermogen, de som van alle spaargeld en beleggingen, daalde in tien jaar echter met 11 procent. Zowel de portefeuille obligaties en kasbons (-54%), de beleggingsfondsen (-39%) als de aandelenportefeuille (-34%) kregen zware klappen.
Beleggers investeerden de jongste tien jaar veel minder in obligaties en kasbons, omdat de langetermijnrente daalde."
Waar denk je dat dat geld naartoe is? Inderdaad: bakstenen.
Stating the obvious? Dus omdat het geld uit obligaties, beleggingsfondsen en aandelen an sich verdwijnen, is de stijging van vastgoed gerechtvaardigd? Dus toen geld eind jaren '90 naar aandelen vloeide, was dat gerechtvaardigd omdat... het gebeurde?
Ik neem aan dat ik je hier verkeerd begrijp.
hyperon zei:
Vermoed dat de ECB gewoon de huizenprijzen heeft genomen zoals beschikbaar bij de FOD economie en dat gemiddelde ingevuld heeft in een regressievergelijking die opgesteld is op basis van empirische LT gegevens van andere landen. Omdat huizenprijzen nogal uiteenlopende evoluties hebben gekend in de wereld (er is veel ruis), krijg je een groot betrouwbaarheidsinterval. Zo'n betrtowbaarheidsinterval hoeft trouwens niet symmetrisch te zijn.
Heb lang genoeg economie gestudeerd om weinig vertrouwen te hebben in dergelijke modellen. Het zijn vb. dat soort modellen die steevast beweren dat onze LT groei rond de 2% is en die nog nooit in staat zijn geweest om recessies e.d. goed te voorspellen...
Dus zoals steeds, ik heb geen flauw idee hoe huizenprijzen gaan evolueren. Ze kunnen instorten (uitdiepende crisis, etc.), ze kunnen nog jarenlang blijven stijgen (bevolkingsdruk, veel zwart geld dat wit gewassen moet worden, etc.)
Mijn ironische opmerking was enkel bedoeld om het relatief karakter van alle uitspraken over vastgoedwaarde te benadrukken. Koop vastgoed als je een huis nodig hebt en je het je kunt veroorloven maar beleg er niet in of speculeer er niet mee.
Ik ga volledig akkoord met je algemene conclusie wat betreft de toekomst en het relatief karakter van vastgoed. (Dat wil echter niet zeggen dat je alle bewustzijn over wat je betaalt overboord mag gooien. Je koopt tenslotte een huis voor een groot deel van je leven, niet enkele jaren.) Bovendien is het inderdaad zo dat economische modellen vaak te wensen overlaten.
Desondanks kan je de algemene trend niet ontkennen, hoe hard de twee heren hierboven ook lijken te proberen. Het is opmerkelijk dat zowel The Economist, R. Shiller als de ECB tot een soortgelijke bevinding komen en dat die bevinding mooi strookt met wat we zien in price/rent-ratio's etc. Daarbij is, zoals reeds aangehaald, de exacte overwaardering onbelangrijk en is het nutteloos om te trachten deze te achterhalen.
Madness of the crowds... 'Extraordinary popular delusions' = must read.
Maw meer landelijk misschien in bepaalde gebieden gemiddeld slechts 15% overwaardering en dichter bijgrootsteden gemiddeld tot 60% overwaardering?
.