Archief - Huis kopen

oke, thanks

ff googlen op Vincotte

botchla zei:

Tuurlijk, ik lach intussen al 4 maand met iedereen die mij gek verklaart omdat ik grond gekocht heb en er een huisje op ga poten "allé jong waar zijt gij mee bezig alles is te duur momenteel".

Het kan zelfs veel korter door de bocht, mocht er een prijsdaling komen als de economie zich herstelt (wat ook al niet echt logisch is met de verhoging van de koopkracht en het feit dat huizen zelfs nu nog steeds van de hand gaan als zoete broodjes - de realistisch geprijsde alleszins) dan gaan de rentes ook weer stijgen en dan geef je, best case dus als de prijzen zakken, het uitgespaarde geld aan extra interestlasten.

Dalen de prijzen niet, dan ben je twee keer genaaid.

Het is echt een topmoment om te kopen, net als in elke crisis. Zolang je maar iets koopt dat een relatief correcte prijs heeft en je over de koopkracht beschikt. Ik denk niet dat ik de komende jaren nog iets ga aankopen met zo een hoog gegarandeerd rendement.

Klik om te vergroten...

En hoeveel bedraagt uw rendement als ik vragen mag?
Als ik zo rondkijk kom ik meestal niet hoger uit dan een brutorendement van 6%

Met wat chance nog een afspraak vanavond met de bank om onze lening te gaan tekenen.

198k op 25j. We weten waarvoor we gaan werken de volgende 25 jaar. Maar in mijn ogen is het nog altijd de beste investering. Nog een geluk dat het huis voor 95% af en dat we er bijna geen werk (buiten wat schilderwerk) in moeten steken.

Weer een obstakel gepasseerd. Dan pas de sleutel halfweg 16 januari.

hyperon zei:

Enkel als je zelf een stuk grond hebt en je wil sleutel-op-de-deur kopen, kan je de verschillende firma's vergelijken. Maar dan nog moet je rekening houden met de mogelijkheid van veel "verborgen" kosten. Ze kunnen hun extra's vrij redelijk prijzen, maar wel afkomen met hoge meerkosten achteraf vanwege allerlei techniciteiten waar je als leek weinig vanaf kent (de bodemkwaliteit voor de fundering, aansluiten nutsvoorziening, etc.) of je bewust niet wijzen op bepaalde onvolkomendheden in de plannen ("de elektriciteit van de automatische toegangspoort zit niet in de prijs", etc.)

Klik om te vergroten...

Projectontwikkeling is sowieso een afrader, je bent altijd in je hemd gezet. Die mannen moeten hun euro's verdienen en aangezien je daar hen alle macht geeft kunnen ze u gewoon droogzuigen. Beste wat je dan kan doen is ruwbouw winddicht project zoeken en dan verder afhandelen.

Ik zit zelf met een stuk grond en ga het merendeel door 1 hoofdaannemer laten doen, zaken zoals o.a. stukadoorwerken werk ik apart. Dat is allemaal mooi op contract gezet. Daarbij is met (bijna) alles rekening gehouden dat voor meerprijzen kan zorgen.

Heb al zelf een goede architect onder de arm genomen, zelf de volledige landmeting gedaan inclusief niveauverschillen en de organisatie van de bodemsondering gedaan. Daarvan ben ik nu op het resultaat aan het wachten maar bij de boring kreeg ik al het goede nieuws dat op een halve meter de grond al "amai, zeer hard meneer, da komt in orde alleen een kelder graven is misschien wat duurder".

Uw architect en uw eigen logische verstand (vooral veel rondsnuffelen, naar nieuwbouws op bezoek gaan, ...) zorgen ervoor dat je een offerte krijgt die zowat alles wat maar mogelijk is omvat.

Natuurlijk, als je dingen vergeet dan komen ze af met de rekening. Het is ook geen wondermiddel alles zelf uitrekenen, je komt altijd met een duurdere offerte uit dan bij die supergoedkope SOD met zijn basisuitrusting, maar als je zo aan de eindmeet vergelijkt ben je altijd beter met een goed uitgeplanned traject.

The magic trick is vooral een architect pakken die niet samenwerkt met de sleutel op de deur, want deze is verantwoordelijk als "meester van de werf" en wilt de bouwheer tevreden houden.

Alles wat in de offerte staat kunnen ze achteraf niets meer aan wijzigen of over discussiëren, met dank aan de wet Breyne.

themummy123 zei:

En hoeveel bedraagt uw rendement als ik vragen mag?
Als ik zo rondkijk kom ik meestal niet hoger uit dan een brutorendement van 6%

Klik om te vergroten...

Is nogal moeilijk een procent op te plakken voor mij want je werkt met een aantal variabelen dus zal mijn omkadering geven:

Inflatie woningprijzen bedraagt van 1992 tot 2012 1e kwartaal gezien 6,96%.

Investeren in woning i.e. spaargeld niet op bank (2% samengesteld): - 75.000 EUR
lening afbetalen: - 455.000 EUR (op 25J)
gemiste interest op afbetaalde schijven: - 12.000 EUR
belastingvoordeel: + 60.000 EUR

Totaalkost 483.000 EUR over 25 jaar

Dan heb ik nog geen rekening gehouden met het feit dat ik in plaats hiervan moet huren (huurprijzen ook onderhevig aan index) en het feit dat ik dus een deel van die interesten verlies alsook dat huren enkel een kost is. Je werkt dus met geld dat je anders toch niet zou kunnen beleggen.

Het huis zelf zou een geschatte marktwaarde hebben van 450.000 EUR op moment dat het klaar is (dank u ligging, heb nogal geluk gehad met de grond en onderhandelen op de constructie helpt in tijden van crisis).

Als we ervan uitgaan dat het huis ongeveer 75% waard is van wat het kost op 25jaar (rekening gehouden met de eigen inbreng) en de statistieken in dezelfde tendens blijven namelijk: Gemiddelde prijs van de verkopen van woonhuizen

Dan zit ik toch makkelijk aan een 4,5% netto rendement (zonder de huurimpact mee te berekenen) met de belangrijkste caveat, het leeuwendeel van dat geld zou je anders niet kunnen investeren noch lenen aan zo'n sterke vaste rentevoet op dit moment.

Je maakt dus winst op geld dat nog niet van jou is voor een relatief lage kostprijs.

Bon 'k ben hier weer aan't uitwerken.. ik ga verder werken

botchla zei:

Projectontwikkeling is sowieso een afrader, je bent altijd in je hemd gezet. Die mannen moeten hun euro's verdienen en aangezien je daar hen alle macht geeft kunnen ze u gewoon droogzuigen.

Uw architect en uw eigen logische verstand (vooral veel rondsnuffelen, naar nieuwbouws op bezoek gaan, ...) zorgen ervoor dat je een offerte krijgt die zowat alles wat maar mogelijk is omvat.

.

Klik om te vergroten...

Geeff je volledig gelijk, maar dat vertrekt ook van een aanzienlijke eigen inspanning (zelf opzoeken, alles beoordelen, je inwerken in die technische materies, etc.). Ik heb daar geen verstand van en heb ook geen zin om me daar in te werken en mee bezig te zijn. Derhalve ben ik dus ook iemand die bereid is om een meerprijs te betalen voor wat rust en kalmte in mijn leven
Financieel ongetwijfeld heel dom...maar wel een bewuste keuze.

Een keuze die ik volledig begrijp.
Bij ons zijn/waren de centen te nipt na de offerte van de ruwbouw... dus ik kon wel niet anders dan me verdiepen, overal verschillende offertes opvragen, wikken en wegen, ...

Want ik ben dan zo iemand die graag zo veel mogelijk voor z'n geld krijgt

Maar ik begrijp de redenering volledig dat je je hier eigenlijk niets van wil aantrekken. De uren die ik erin gestoken heb zijn al immens.

Caracalla zei:

Een keuze die ik volledig begrijp.
Bij ons zijn/waren de centen te nipt na de offerte van de ruwbouw... dus ik kon wel niet anders dan me verdiepen, overal verschillende offertes opvragen, wikken en wegen, ...

Want ik ben dan zo iemand die graag zo veel mogelijk voor z'n geld krijgt

Maar ik begrijp de redenering volledig dat je je hier eigenlijk niets van wil aantrekken. De uren die ik erin gestoken heb zijn al immens.

Klik om te vergroten...

Zal je eigenlijk veel zelf doen qua afwerking? Elektriciteit, sanitair,...?

Vooral kappen en klieven en dat opkuisen. Daar kruipt veel tijd in. Dat zal toch een week of twee werk zijn.
Helpen met buizen aangeven.
Wanneer de elektriciteit er ligt, de gaten terug toecementeren. Ook daar kruipt heel wat tijd in. (een dag of 3 - 4?)
Zelf alle plaatjes van de elektriciteit erop hangen/vijzen.
Zelf laminaat leggen boven
Zelf badkamerkasten en kranen monteren
Binnendeuren boven zelf plaatsen
Helpen tegels aangeven

Het effectieve leggen van buizen ga ik niet doen. Ik heb liever geen lek
Elektriciteit aansluiten is ook praktisch onmogelijk zelf te doen, zeker omdat we met een LOGO systeem werken voor de schakelaars.
Isoleren van het dak zouden we zelf kunnen, maar is niet nodig (plat dak) want zit in de prijs van de firma.

Je moet rekenen, als ze met twee man, 10 uur werken, je ongeveer 700 euro + BTW kwijt bent.

hyperon zei:

Geeff je volledig gelijk, maar dat vertrekt ook van een aanzienlijke eigen inspanning (zelf opzoeken, alles beoordelen, je inwerken in die technische materies, etc.). Ik heb daar geen verstand van en heb ook geen zin om me daar in te werken en mee bezig te zijn. Derhalve ben ik dus ook iemand die bereid is om een meerprijs te betalen voor wat rust en kalmte in mijn leven
Financieel ongetwijfeld heel dom...maar wel een bewuste keuze.

Klik om te vergroten...

Ik denk dat je echt wel véél overschat, ik ben consultant en ik zit ofwel in Brussel ofwel in het buitenland en ben dus ook niet de meest technische mense op aarde.

Er is gewoon een BOM aan informatie op internet (bouwinfo forum o.a.) en ik ben al zo sluw bij mijn organisatie als ik ben met mijn onderhandelingen met klanten .

Wij hebben onze grond gekocht, ik ben eerst een aantal prijzen gaan vragen bij een waaier aan SOD's en opgezocht wat we precies allemaal wouden. Aan de hand daarvan ons budget vastgelegd en background check gedaan op al de SOD's.

Dan heb ik afweging prijs/kwaliteit gedaan op basis materialen en op basis van een hoop SOD ervaringen. Dan ben ik naar de SOD's waarmee ik verder wou teruggegaan en gezegd ja ik wil pakket XYZ (en ik doe niets zelf ) maak mij offerte opgesplitst per onderdeel.

Dan aparte architect gepakt, goed gesprek gehad met hem wat ik wou en besproken hoe we het zouden aanpakken. Had mijn offertes bij met prijzen per stuk, dan bleek dat er 2 heel goede bedrijven tussen zaten die heel competitieve prijzen hadden (waren geen echte SOD's zoals AVL, blavier, ...).

Teruggegaan naar die bedrijven en gezegd ja ik ben geïnteresseerd in gedeelte X & Y op voorwaarde dat architect Y tekent en dat ik dat dat dat en dat nog zelf kan uitbesteden.

Aangezien de meeste bedrijven geen werk op overschot hebben nemen ze ook zo een werk aan.

Paar weken werk dat mij 50K uitspaart terwijl alle risico's en opvolging toch bij de architect en SOD + aannemers liggen, sorry maar.. dat doe ik liever dan werken .

botchla zei:

Ik denk dat je echt wel véél overschat, ik ben consultant en ik zit ofwel in Brussel ofwel in het buitenland en ben dus ook niet de meest technische mense op aarde.

Er is gewoon een BOM aan informatie op internet (bouwinfo forum o.a.) en ik ben al zo sluw bij mijn organisatie als ik ben met mijn onderhandelingen met klanten .

Paar weken werk dat mij 50K uitspaart terwijl alle risico's en opvolging toch bij de architect en SOD + aannemers liggen, sorry maar.. dat doe ik liever dan werken .

Klik om te vergroten...

Klinkt allemaal erg verstandig En dat heb ik ook gedaan in mate van mogelijke
(vergelijken verschillende projecten, belangrijke karakteristieken uitgeplozen via mensen uit de bouw, internet, vragen gesteld/onderhandeld, etc.) Maar daar had ik het ook niet echt over. Je bent net zoals mij iemand die S-O-D heeft gekocht. Ik had het eerder over zelf veel dingen doen, met individuele vakmannen gaan werken, etc.
En daarvan heb ik mijn buik vol na de de renovatiewerken van mijn eerste woning :

• coordinatieproblemen tussen verschillende vakmannen
• afdingen op prijzen door dingen zelf te doen (door vaders eerlijk gezegd ) Nieuwe offertes vragen, etc.
• weken in stof en vuil zitten tgv aanslepende werken
• technische beslissingen moeten nemen over dingen waar ik geen verstand van heb gaande van diameters van water/luchtafvoer tot ligging elektriciteitsleidingen, etc.; ) of waarvan ik op dat moment de implicaties maar half besefte.

Dat zie je mij ook niet doen, daar ken ik niet genoeg van en voor ons is de tijdsfactor ook een kost. Wij wonen niet thuis dus hoe sneller we intrekken, hoe beter het financiële plaatje .

Echt SOD heb ik niet gekocht, heb hier en daar mijn aannemers en de ruwbouwen-winddicht werken zijn "SOD".

Wou mijn ervaring maar meegeven, misschien dat er iemand iets aan heeft .

Caracalla zei:

Vooral kappen en klieven en dat opkuisen. Daar kruipt veel tijd in. Dat zal toch een week of twee werk zijn.
Helpen met buizen aangeven.
Wanneer de elektriciteit er ligt, de gaten terug toecementeren. Ook daar kruipt heel wat tijd in. (een dag of 3 - 4?)
Zelf alle plaatjes van de elektriciteit erop hangen/vijzen.
Zelf laminaat leggen boven
Zelf badkamerkasten en kranen monteren
Binnendeuren boven zelf plaatsen
Helpen tegels aangeven

Het effectieve leggen van buizen ga ik niet doen. Ik heb liever geen lek
Elektriciteit aansluiten is ook praktisch onmogelijk zelf te doen, zeker omdat we met een LOGO systeem werken voor de schakelaars.
Isoleren van het dak zouden we zelf kunnen, maar is niet nodig (plat dak) want zit in de prijs van de firma.

Je moet rekenen, als ze met twee man, 10 uur werken, je ongeveer 700 euro + BTW kwijt bent.

Klik om te vergroten...

Bwa logo systeem of niet zoveel verschil is dat niet
maar onderschat de werken niet ,ben bezig bij mijn broer en oo kzwaar verschoten opt werk maja gaat vooruit, ben dan zelf ook wel onderhouds elektricien (juist geen ervaringen in woningen) maar ik ken de principes

Correct me if i'm wrong, maar elektriciteitswerken in een huis omvat:
- goten slijpen/kappen in de muren
- gaten boren in plafonds
- kabels trekken
- kabels vastmaken (cement of met nagels) in de grond
- goten dichtmetsen
- alles aansluiten op de zekeringkast

en als afwerking de priese steke enal
Of ontbreek ik enkele stappen ?
(het tekenen van het technisch plan laat ik even buiten de feiten)

BUIZEN steken. Zeer zeker buizen steken zodanig dat wanneer eens iets defect is je die kabels kunt vervangen.

En eerlijk de kostprijs van 1 extra buis is miniem wanneer je 5 jaar later uw ganse vloer moet openbreken om die kabel te vervangen...

Renegadexxripxx zei:

BUIZEN steken. Zeer zeker buizen steken zodanig dat wanneer eens iets defect is je die kabels kunt vervangen.

En eerlijk de kostprijs van 1 extra buis is miniem wanneer je 5 jaar later uw ganse vloer moet openbreken om die kabel te vervangen...

Klik om te vergroten...

Wellicht een stomme opmerking, maar die kabels zitten toch al in een buis?
Voorbeeld

Dragonix zei:

Wellicht een stomme opmerking, maar die kabels zitten toch al in een buis?
Voorbeeld

Klik om te vergroten...

oftewel bedoeld hij gewone pvc buizen daarin is kabels gemakkelijker te trekken dan preflex maar veel meer werk, en in preflex ist ook wel nog te doen om kabels te trekken als bochten meevallen.

Wazzipi zei:

Bwa logo systeem of niet zoveel verschil is dat niet
maar onderschat de werken niet ,ben bezig bij mijn broer en oo kzwaar verschoten opt werk maja gaat vooruit, ben dan zelf ook wel onderhouds elektricien (juist geen ervaringen in woningen) maar ik ken de principes

Klik om te vergroten...

Welja, zo'n zaken laat ik liever aan de vakman over.
Elk z'n stiel

Maar ik weet wat alles inhoudt. Maten van ons hebben een jaartje geleden gebouwd en ik ben daar wekelijks gaan kijken en ook bij die werken gaan helpen. Die werkjes houden qua moeilijkheidsgraad niet veel in, maar er kruipt zoooo veel tijd in.

Zelf stofzuigen voor de PUR gingen we ook nog doen, maar die mannen vroegen maar 1 euro/m², dus ik laat hen dat doen.

Dragonix zei:

Wellicht een stomme opmerking, maar die kabels zitten toch al in een buis?
Voorbeeld

Klik om te vergroten...

Ik ben nog van de oude stempel. Alles zit in niet preflex buizen.

Is een miserie om achteraf een nieuwe kabel in te trekken. Is natuurlijk wel veel makkelijker om te plaatsen dan de basis PVC buizen.

JPV zei:

het lijkt me niet idrect te keren, maar ik zou toch ook niet te lang meer wachten.

Klik om te vergroten...

Ik zou niet te lang wachten, wanneer we miserie krijgen met Dexia restbank zal de langetermijnrente in België rap richting 6% en hoger gaan. We mogen ons begin november reeds aan een kapitaalverhoging verwachten waarvoor Frankrijk heel moeilijk doet. Dat alleen al zou de rente omhoog moeten sturen. Maar dat valt in het niets met het moment waarop de waarborgen zullen aangesproken worden. En ooit zullen ze aangesproken worden. We kunnen enkel hopen dat de ganse EU tegen dan wil instaan voor die waarborg en niet enkel België, Frankrijk en Luxemburg...