Archief - Oud huis kopen en volledig renoveren: lucratief of niet?
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Crashtestdummy
Legacy Member
tklinkt misschien dromerig, maar als ik uiteindelijk mijn huis verbouwd heb naar een huis met tamelijk grote leefruimte met vloerverwarming, 2 badkamers en 5 slaapkamers (waarvan het kleinste 14 vierkante meter) en een grote garage/werkruimte van een 35 vierkante meter dan zal ik al meer te bieden hebben dan een gemiddelde nieuwbouw van 300kDieter85 zei:
ik heb meer dan 2 jaar gezocht naar een buitenkansje en dit is er toch wel ene, wel natuurlijk ene waar er aanzienlijk wat tijd gaat inkruipen...
TNTim
Legacy Member
@Riverdale27
Hoeveel heb je dan nu al uitgegeven voor fase 1 en 3?
Aan de hand van jouw posts is het moeilijk uit te maken of je bij de aankoop ook de aankoopkosten hebt mee gerekend...
Wij hebben heel grondig gerenoveerd, véél zelf gedaan (maar ook een pak uitbesteed, o.a.: ramen, grondwerken, metselwerk, dakwerken) en we hebben er in totaal +- 90.000€ ingestoken.
Hoeveel heb je dan nu al uitgegeven voor fase 1 en 3?
Aan de hand van jouw posts is het moeilijk uit te maken of je bij de aankoop ook de aankoopkosten hebt mee gerekend...
Wij hebben heel grondig gerenoveerd, véél zelf gedaan (maar ook een pak uitbesteed, o.a.: ramen, grondwerken, metselwerk, dakwerken) en we hebben er in totaal +- 90.000€ ingestoken.
M°°nblade
Legacy Member
Maar nu komt de belangrijkste vraag: denk je dat je het aan die prijs ook verkocht gaat krijgen aan iemand?Crashtestdummy zei:
In de buurt staan er nog huizen te koop die op papier veel geld waard zijn maar niet verkocht geraken omdat het publiek dat binnen deze prijscategorie een huis zoekt, beter opties heeft.
In het meest extreme geval: er heeft hier een arbeidershuisje te koop gestaan van rond de 180k ofzo, waarin de eigenaars renovatie na renovaties, een grote bijbouw aan gezet hebben met een jakuzi en een zwemdok. Als ik me goed herinner hadden ze de verkoopprijs hierna opgetrokken naar 350k. Hebben ze nooit verkocht gekregen omdat de meeste mensen die een huis zoeken geen 350k willen steken in een arbeidershuiske met jakuzi en zwemdok. Uiteindelijk hebben ze de 'renovatie'kosten er nooit 100% uit kunnen halen ...
Verbouwen is mooi, maar je moet je afvragen wie er op zoek is naar een huis met 5 slaapkamers en 2 badkamers als 1 tot 2 kinderen de norm is ...
Kopers zijn niet stom. Zeker als je meerwaarde probeert te krijgen uit gerenoveerde, oudere huizen. Die weten ook wel dat het veel goedkoper is als ze zelf kunnen verven en behangen. En die gaan liever hun geld aan extra bouwgrond, etc ... geven dan aan een complete renovatie.
Met de ruimte die je schetst, ga je dan best voor 2 gescheiden HOB'en.
---
Legacy Member
M°°nblade zei:Niet perse.
https://belastingen.vlaanderen.be/verminderd-tarief-voor-de-aankopen-door-beroepsverkopers
Jezelf laten registreren als beroepsverkoper en in dat geval betaal je slechts 4% registratiekosten.
Mijn huis:
- bouwjaar 1952
- redelijk goed onderhouden keuken en badkamer jaren 80
- schatting 285k
-> gerealiseerde upgrades:
- omheining bekaert draad 1,80m hoog
- 5 meter automatische stalen poort + deur met videofoon
- gelijkvloers volledig opnieuw behangen + geverfd
-> te realiseren upgrades:
- Enkelglas ramen laten vervangen door HR glas
- Spouwmuur isolatie
- Dak isolatie
- Zolder renovatie: upgrade bewoonbare ruimte van 220 m² naar 270 m²
Alles is binnen 5 jaar af. Dan laten we eens opnieuw schatting en zien we of de kosten er terug volledig uitgehaald zijn. Intussen staat de kostenteller op pakweg 20k.
dat kan toch ook allemaal op half jaar of een jaar als je je tijd neemt.
waarom nog vijf jaar?
DogFacedGod
Legacy Member
Riverdale27 zei:
Sinds 1 januari 1997 is een belasting ingevoerd op de meerwaarden gerealiseerd op gebouwde onroerende goederen in België. Als je een gebouwd onroerend goed - waarin je niet zelf gedomicilieerd was binnen de vijf jaar na de koop - verkoopt, moet je als verkoper belastingen betalen op de meerwaarde. Deze belasting bedraagt 16,5% op het verschil tussen aan- en verkoopprijs. (...)
De verkoop van een onroerend goed en de meerwaardebelasting | CIBweb
Bimmer
Legacy Member
broak zei:
Ik zou dat ook enkel maar doen, als je dat echt graag doet. Als je het puur doet voor investering en u interesse liggen daar niet in, zou ik dat zeker niet doen.
Zelf ben ik aan het bouwen en probeer het geen wat ik zelf kan doen, doe ik zelf. Al de rest doe ik in overleg met een aannemer en de zaken die belangrijk zijn of ik niet kan, laat ik dan doen door een aannemer.
Het is wel zo dat de werkuren de zwaarste kost is in een factuur. Als ik naar mijn offertes kijk om werken te laten uitvoeren en ik ga vervolgens zelf naar de bouwhandel en vraag exact dezelfde materialen als de aannemers zie ik dat 1/3 van de offerte materiaal kost is en 2/3 uurloon. Als je dus veel zelf kunt doen kun je veel besparen. Maar ja, uiteindelijk is de prijs van de koper belangrijk en niet die op het factuur, als je het als investering bekijkt.
Dus als je iets kunt kopen voor een schappelijke prijs en je houd het voor de rest basic, dan kun je daar wel iets met doen. Op de moment dat je speciale zaken begint te doen, dan kost het veel meer geld en uiteindelijk betaald de koper daar toch niet voor. Ik heb zo mijn woning volledig onder keldert en al mijn ramen zijn voorzien met screens en heb gekozen voor aluminium ramen. Dit heeft mij een meerkost gegeven van 36.000 euro, no way dat ik nu 36.000 euro extra kan vragen. Moest ik het bouwen als een investering zou ik het totaal anders aanpakken. Zo heb ik ook nog gekozen voor domotica, geeft ook weer een grotere meerprijs, die prijs krijg ik niet terug bij verkoop. Zijn allemaal wel leuke zaken dat u huis pimpen, maar als je het puur als investering beziet, zijn zo'n zaken zeer slecht.
Wat ik wel interessant vind, maar weet niet of daar echt een markt voor is. Is een ruwbouw winddicht afleveren. Als ik bij mij kijk is dat de factor dat ik het meeste winst uit heb gehaald en ik ook meest per uur heb verdient. Als ik zie wat mensen voor een ruwbouw betalen en wat de aannemers ervoor vragen, is echt niet normaal. Momenteel als ik kijk naar de fase achter de ruwbouw winddicht, zie ik meerprijs niet veel meer stijgen in verhouding met de kosten dat ik nu heb. Komt natuurlijk ook omdat ik niet voor basic zaken kies, maar dat geld ook voor de ruwbouw. Ik had ook een dure gevelsteen, stuk bepleistering, gelakte L ijzers,....
Uiteindelijk zal ik mijn huis wel kunnen verkopen met winst, maar dat zal niet zo super veel zijn. Als ik het puur voor de winst had gedaan, zal ik totaal anders gebouwd hebben, zodat ik meer winst zou hebben. Het is ook zo, als ik mijn huis had laten zetten zoals de kostenraming van de architect, dan zou ik dat huis nooit verkocht krijgen voor het geld dat ik erin heb moeten steken. Het verschil tussen wat ik nu betaal en de kostenraming, is wel een enorm verschil. En de kostenraming komt vrij goed overeen met de offertes, van de aannemers.
oxbow1
Legacy Member
cege zei:
Omdat de mensen luier en luier worden, en geen bouwervaring hebben, en onder renoveren schilderen en behangen verstaan.
ik heb hier voor 15K werktools staan, heeft de modale klusser dit ook? (Om goed te verbouwen heb je gewoon een shitload materiaal nodig)
Rondgang met mijn architect is eerder ik die vertel tegen de achitect hoe ik alles ga aanpakken en de onvermijdelijke probleempjes oplos, ipv advies te vragen.
Krijg het alleen bij het vrouwtje niet verkocht dat ik woning 3 wil aankopen volgend jaar voor mijn "huisjesmelker" droom.
MrKend54l
Legacy Member
Dat is dan ook de eerste en belangrijkste stap. Als uw voorgevel al scheef staat dan kan je het al schudden. Dat uw afvoerbuis te dun is, dat uw elektriciteit op niks trekt, dat uw douche zo vochtig blijft gelijk de pest of dat uw muren geverfd zijn met een handdoek daar kan je allemaal nog wel een mouw aan passen of verdoezelen. Maar uw fundering en ruwbouw zijn gewoon essentieel.Bimmer zei:
De doorsnee handige Harry kan wel een chauffage buis leggen of een kabel in de muur proppen. Maar weinige kunnen een deftige muur metsen, laat staan een heel huis. En natuurlijk profiteren aannemers hier ook van. Zij weten ook dat er vele denken dat je met 3 afleveringen dobbit tv heel uw huis kan afwerken, dus daarop moeten ze hun pijlen niet richten.
Al moet ik wel zeggen dat Roger zijn leuze "wat je zelf doet, doe je meestal beter" niet altijd opgaat. Iets deftig laten uitvoeren door iemand die perfect werk levert, maar waar je wel voor betaald hebt, levert vaak een veel grotere meerwaarde op dan het zelf maar wat te bricoleren.
Bimmer
Legacy Member
MrKend54l zei:
Met teveel wil ik bedoelen dat, echt teveel. Als je ziet hoeveel dat je kwijt bent aan materiaal en dan aan werkuren, als je dat vergelijkt met een offerte dat is belachelijk. Moest de prijs overeen komen met de materiaal kost, werkuren en dan nog een extraatje, dan is er geen probleem. Maar geen extraatje van +40%
Het huis van mij is ook gezet door een metser, ik heb daar onvoldoende kennis mee (nu al meer, maar ik zal daar nog steeds veeeeel langer over doen). Ik heb dat daarom dus laten zetten door een metser, maar ik heb wel meegeholpen als metsendiener. Mortel aangeven, stellingen zetten, stenen klaarzetten, kuisen,...
Om het makkelijk af te rekenen heb ik die metser per uur betaald, dus ik kreeg steeds een factuur met materiaal kost (materiaal kost had ik al van tevoren gekregen van de bouwhandel waar de metser mijn lastenboek en plan had binnen gegooid) en de uren. Als ik dan vergelijk wat aannemers vragen voor een offerte voor dezelfde woning en wat andere mensen daarvoor betaald, wil ik dat gerust wel terug op dezelfde manier wegzetten. Had inderdaad niet uitgelegd hoe ik mijn ruwbouw had geplaatst.
Zelf betaal ik ook zelden aannemers met een vaste prijs, ik vind die prijzen steeds veel te hoog. Ik betaal dat enkel als ik zie dat het redelijk is, maar is nog niet voorgevallen of ik geen keuze heb, dit is al wel voorgevallen.
Liever een voorgevel dat was schever staat, als elektriciteit dat op niks trekt om eerlijk te zijn. Voorgevel heeft geen dragend structuur, kan dat nu makkelijk afbreken en opnieuw plaatsen. elektriciteit dat op niets trekt en geen keuring krijg (dus kan niet aansluiten op het net), dat leg ik niet zomaar even opnieuw. soit dat terzijde
Tenslotte volgde de metser ook maar het plan van de architect en bij de dragende structuren de beschrijving van de stabiliteit ingenieur, materiaal wordt ook gekozen door de architect. Enkel wat hij moest doen was meten en de stenen pas metsen. Maar zoals ik zeg, hoe hij mets, dat gaat ongelofelijk vooruit. Moest ik deze ruwbouw opnieuw bouwen, zou het zelf kunnen doen, maar ik zal daar wel 10x zo lang overdoen, als het niet meer is.
(Roger zijn leuze gaat inderdaad niet altijd op. Sommige zaken vragen wel skills waarbij je ervaring mee moet hebben. Alsook zijn de meeste mensen niet geïnteresseerd genoeg om informatie op te zoeken en het dan zomaar op de wilde bof te gaan doen. Dan is het beter dat je het overlaat aan een aannemer)
cege
Legacy Member
oxbow1 zei:
Waarom zou iedereen moeten zijn eigen huis kunnen bouwen? Ik betaal liever 20 of 30k meer voor een huis dan jaren elk vrij moment te mogen opofferen voor in het stof te liggen wroeten.
Ik heb 1x de living gerenoveerd. 2 maanden wroeten en op 2m2 leven. Dat was genoeg. En hoeveel heeft dat bespaard? 2k? Hoeveel heeft dat gekost ? 3 dagen verlof en 8 weekends full time en weekdagen avonden. Laten doen en het was op 2 weken klaar geweest.
Precies of iedereen is een goeie aannemer. De helft van de eigen renovaties trekken op geen hol, voegen geen waarde toe of worden nooit afgewerkt.
Ik werk al genoeg op het werk en verdien daar centen, die ik heel graag spendeer om de bouwwerf snel te zien verdwijnen. Ik heb andere hobby's dan op een bouwwerf rond te lopen. En zo zijn er veel anderen. Dat heeft niks met lui zijn te maken. Je knutselt toch ook je eigen auto niet in elkaar?
Ik hou het wel bij het moestuinieren. Als het goed gaat, verdien ik 200-300 euro op een jaar. Als ik geen zin heb, dan doe ik 10 weekends na elkaar niks en dan komt het project niet in gevaar. Precies of iedereen die geen jaren renoveert een luiaard is??
Five-seveN
Legacy Member
Het punt wasoxbow1 zei:
Dus als ik kan kiezen tussen een huis van 150k die op 1 maand door een aannemer gerenoveerd kan worden voor 50k, of hetzelfde huis van 250k dat al klaar is, dan zullen de mensen liever de 250k betalen? Dus het is hun wel 50k waard om wat sneller in hun huis te kunnen gaan? Dat kan toch niet man, in dat geval zouden alle aannemers alleen nog zelf huizen opkopen en beginnen renoveren en verkopen.
Bimmer
Legacy Member
Dieter85 zei:
Heeft oxbow1 dan toch een antwoord op gegeven? Die 50k ging dan over materiaalkosten en niet met uurloon van een aannemer erin.
Zou een beetje dom zijn als hij de aannemerskosten wel meerekent, in een topic waar het net gaat om zoveel mogelijk zelf te doen.
Waarom betalen mensen 35.000 euro voor een dak, terwijl als je er 10.000 euro ploft aan materiaal, je net hetzelfde dak hebt. Die betalen 35.000 euro om dat ze dat liever door iemand anders willen laten doen en niet zelf uren aan willen spenderen of het niet zelf kunnen.
Waarom maakt een aannemer een offerte voor mijn ruwbouw van 100.000 euro, terwijl de materiaal kost maar 40.000 euro is. Veel mensen betalen dat ook, is ook logisch als een ander dat voor u doet.
Is ook zeer sterk afhankelijk over wat voor huis het gaat. Maar als we over een budget spreken van 150.000 stel ik mij een krot voor. Want het is inderdaad niet altijd zo dat je er geld inpompt dat het ineens veel meer waard is.
Five-seveN
Legacy Member
Dit toppic gaat toch over of het lucratief is of niet.Bimmer zei:
Wat is het verschil tussen een aannemer en iemand die zelf huizen opkoopt, opknapt (met 15k aan tools + architect) en verkoopt?
Als het tweede zoveel lukratiever zou zijn dan aannemer zijn, waarom zijn er dan nog aannemers? Blijkbaar klopt dan toch iets niet aan die redenering want de 2de kan zelfs geen bouwmaterialen goedkoper aanschaffen en heeft geen btw nummer. Zoals cege zei
Bimmer
Legacy Member
Heb daar een paar post terug mijn mening over gegeven of het lucratief is, mijn reactie was dat op u post.Dieter85 zei:
Omdat de meeste aannemers onvoldoende geld hebben om verschillende panden op te kopen, en de aannemers die dat wel kunnen en willen doen dat dan ook. Moest mijn metser veel meer geld hebben dan zal die dat ook wel doen, heeft nu in zijn privé wel wat geld en heeft dat dan ook gedaan, maar dan als particulier. Op zijn zaak heeft die te weinig geld voor zoiets te doen, uiteindelijk zijn de panden waar de aannemers in werken van de eigenaars en die hebben daarvoor betaald. Uiteindelijk komt dat op hetzelfde neer. In het 1 geval moet hij de prijs terug krijgen van het pand + zijn uren en materiaal. In het ander geval niet en is het enkel zijn uren en materiaal dat hij moet terug krijgen.
Wat het verschil is tussen iemand die huizen opknapt als particulier en een aannemer is niet veel. Als ze dezelfde skills hebben, er is wel een verschil met een deftige aannemer en een doe het zelver die zijn klote eraan veegt. Het is nu niet dat je een attest krijgt als u huis is gebouwd door een aannemer. Maar er zijn ook veel zaken die je zelf kunt doen, waar niet veel skills voor vraagt, maar vooral tijd. Mensen die dan niet bereid zijn om die tijd daar in te steken en een huis willen waar ze ineens in kunnen, betalen daar dan ook de prijs voor. Waarom zouden ze dan zelf een huis kopen waar ze dan nog een aannemer voor moeten zoeken en die meer kost betalen, terwijl het geen wat de doe het zelver gedaan heeft meer als voldoende is.
Ik snap eigenlijk niet goed wat je wilt bedoelen. Vind het een vreemde redenatie. (Heb ik trouwens een stuk gemist omdat je zegt van; dat je een huis koopt van 150.000euro en een aannemer er een maand in laat werken tegen 50k en het vervolgens voor 250k verkoopt? Dat zegt Oxbow toch niet, evenals cege)
Het is sterk afhankelijk hoeveel je het huis hebt gekocht en wat je er precies met doet enal. Ik antwoorden op het feit dat het raar is dat jullie antwoorden dat je meer kunt vragen als je zelf veel werken hebt uitgevoerd die wel degelijk een verschil uitmaken.
Waarom moet je een BTW nummer hebben, ik kan alles aankopen voor mijn bouw. De bouwmaterialen kunnen goedkoper worden aangeschaft door aannemers, enkel spijtig dat de aannemers dit in eigen zak steken. Omdat je zelf veel materiaal besteld, krijg je ook veel korting, meer dan ik krijg van de aannemers. De kortingen die je van de aannemers krijgt, zijn meestal de kortingen dat je zelf makkelijk kunt krijgen bij de bouwhandelaars, als je daar aankomt en zegt dat je daar u materiaal komt aankopen voor u project. De aannemers kortingen steken ze meestal in hun eigen zak.Dieter85 zei:
Dan komt het er nog eens bij dat materiaal kost maar 1/3 van de factuur is, 2/3 is uurloon. Als je dus in uurloon iets kunt aanpassen heeft veel meer effect. Uurloon is bij die mannen 40 euro exl BTW, dat maakt het verschil.
Dus je moet niet foefelen met BTW, int zwart werken? snap ik helemaal niet wat hij daarmee bedoelt, is toch niet dat je voor iemand anders werkt. Bijna alles zelf doen, daar gaat de topic toch over?
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.