Archief - Oud huis kopen en volledig renoveren: lucratief of niet?

MrKend54l · 5 sep 2017

Bimmer zei:
Liever een voorgevel dat was schever staat, als elektriciteit dat op niks trekt om eerlijk te zijn. Voorgevel heeft geen dragend structuur, kan dat nu makkelijk afbreken en opnieuw plaatsen. elektriciteit dat op niets trekt en geen keuring krijg (dus kan niet aansluiten op het net), dat leg ik niet zomaar even opnieuw. soit dat terzijde
Tenslotte volgde de metser ook maar het plan van de architect en bij de dragende structuren de beschrijving van de stabiliteit ingenieur, materiaal wordt ook gekozen door de architect. Enkel wat hij moest doen was meten en de stenen pas metsen. Maar zoals ik zeg, hoe hij mets, dat gaat ongelofelijk vooruit. Moest ik deze ruwbouw opnieuw bouwen, zou het zelf kunnen doen, maar ik zal daar wel 10x zo lang overdoen, als het niet meer is.

Het is niet omdat het door de keuring raakt en functioneel zijn ding doet dat het daarom goed is aangelegd. Ik kan u verschillende elektrische installaties laten zien die beiden door de keuring zijn geraakt, met echt een immens verschil in kwaliteit.

Zo zijn er nog altijd veel mensen overtuigd dat je op een soepele draad geen aderhuls moet knijpen.

Zo zijn er ook nog altijd mensen overtuigd dat als de lamp niet brandt het veilig is om eraan te werken. Totaal niet bewust van welke netstructuur ze hebben.

M°°nblade · 5 sep 2017

oxbow1 zei:
Dat was net mijn punt, men zal eerder 250K uitgeven aan iets dat "gerenoveerd" is, als al die werken zelf/laten uitvoeren en meer kwijt zijn.
Men will idd minder in het vuil zitten en al zeker niet met kinderen erbij.

Of ... men wil dat het tegoei gedaan is door een echte vakman?

Sloopwerk, daar kan je weinig mis mee doen. Maar reken maar dat verschil in kwalitatieve afwerking zichtbaar is en ook mee ingebracht wordt wanneer het huis ooit naar waarde geschat wordt.
Je moet allereerst je eigen kunde en kennis tegoei inschatten en dat mee in rekening brengen wanneer je de keuze wil maken om het zelf te doen.

Ik zal bv. ook wel zelf een bekaert afspanning kunnen zetten, maar als ik dat zelf doe ben ik 2 tot 3 keer zolang bezig als een vakman. En de kans is groter dat het na x aantal jaren scheef staat, als ik hem als recht krijg.
Nu is dat 110 meter lang kaarsrecht. En ik heb maar 2 of 3 werkdagen aan een team van 2 man moeten betalen.

Zelfs het plaatsen van een schaduwdoek, klinkt heel simpel. En toch zie je dat 9 van de 10 mensen die het zelf doen het ofwel compleet verkeerd doen zodat de doek gaat wegwaaien bij stormweer, en ik heb nog nergens een afspanning met doek zo strak zien hangen als bij ons.

Er is een groot verschil tussen iets 'zelf' kunnen doen en 'kwaliteit' kunnen leveren.

Riverdale27 · 5 sep 2017

TNTim zei:
@Riverdale27
Hoeveel heb je dan nu al uitgegeven voor fase 1 en 3?
Aan de hand van jouw posts is het moeilijk uit te maken of je bij de aankoop ook de aankoopkosten hebt mee gerekend...

Wij hebben heel grondig gerenoveerd, véél zelf gedaan (maar ook een pak uitbesteed, o.a.: ramen, grondwerken, metselwerk, dakwerken) en we hebben er in totaal +- 90.000€ ingestoken.

200k aankoop
26k kosten
127k renovatie

Totaal dikke 350.000 euro. Als ik vandaag verkoop haal ik dat er wel niet uit... Afwerking is not niet in orde, moeten nog veel kasten op maat komen, etc... Zit je rap weer aan 40.000 kosten.

't Is fucking duur allemaal...

Bimmer · 5 sep 2017

MrKend54l zei:
Het is niet omdat het door de keuring raakt en functioneel zijn ding doet dat het daarom goed is aangelegd. Ik kan u verschillende elektrische installaties laten zien die beiden door de keuring zijn geraakt, met echt een immens verschil in kwaliteit.

Zo zijn er nog altijd veel mensen overtuigd dat je op een soepele draad geen aderhuls moet knijpen.

Zo zijn er ook nog altijd mensen overtuigd dat als de lamp niet brandt het veilig is om eraan te werken. Totaal niet bewust van welke netstructuur ze hebben.

Was dan ook maar een voorbeeld wat ik gaf. Bij elektriciteit zijn heel veel zaken dat er mis kunnen gaan en de keuring is inderdaad al een joke.

Een elektricien kost per uur meer als een metser.Desondanks heb ik op mijn ruwbouw meer bespaart, met behulp van een aannemer, dan ik met mijn elektriciteit heb gedaan, dat ik zelf heb geplaatst.
Was dan ook mijn punt dat ik wilde bedoelen met het geen wat jij eerst had gequoted. Als ik zie wat mensen dan voor willen betalen, zou ik dat ook het liefst zien zitten om te doen. En het zo verkopen, maar ik weet niet of daar echt een markt voor is.

oxbow1 · 5 sep 2017

M°°nblade zei:
Of ...
Sloopwerk, daar kan je weinig mis mee doen.
Ik zal bv. ook wel zelf een bekaert afspanning kunnen zetten, maar als ik dat zelf doe ben ik 2 tot 3 keer zolang bezig als een vakman. En de kans is groter dat het na x aantal jaren scheef staat, als ik hem als recht krijg.
Nu is dat 110 meter lang kaarsrecht. En ik heb maar 2 of 3 werkdagen aan een team van 2 man moeten betalen.

Zelfs het plaatsen van een schaduwdoek, klinkt heel simpel. En toch zie je dat 9 van de 10 mensen die het zelf doen het ofwel compleet verkeerd doen zodat de doek gaat wegwaaien bij stormweer, en ik heb nog nergens een afspanning met doek zo strak zien hangen als bij ons.

Er is een groot verschil tussen iets 'zelf' kunnen doen en 'kwaliteit' kunnen leveren.

Daar ga ik volledig mee eens, maar dit topic gaat er over of het lucratief is om ZELF iets te doen.
Groot probleem in deze topic is dat we allemaal redeneren alsof we er zelf gaan in wonen voor de rest van ons leven, daar gaat het hier niet over. oud kot =>meerwaarde/huurinkomsten.

Stel dat je al netjes gesetteld zit, en je koopt een pand/krot om meerwaarde te creëren of om huur te cashen. Dan wil ik gerust het risico nemen dat daar mijn bekaert draad na 8 jaar lichtjes schuin weggezakt is.(volgens optie 1 is het dan al lang verkocht, optie 2 zit er een brave huurder in die het mogelijk zelf oplost.)

Riverdale27 · 5 sep 2017

oxbow1 zei:
Dan wil ik gerust het risico nemen dat daar mijn bekaert draad na 8 jaar lichtjes schuin weggezakt is.(volgens optie 1 is het dan al lang verkocht, optie 2 zit er een brave huurder in die het mogelijk zelf oplost.)

Mensen bezeiken is al lucratief geweest sinds het begin der tijden. Maar dat wil niet zeggen dat het netjes is

M°°nblade · 5 sep 2017

oxbow1 zei:
Daar ga ik volledig mee eens, maar dit topic gaat er over of het lucratief is om ZELF iets te doen.
Groot probleem in deze topic is dat we allemaal redeneren alsof we er zelf gaan in wonen voor de rest van ons leven, daar gaat het hier niet over. oud kot =>meerwaarde/huurinkomsten.

Stel dat je al netjes gesetteld zit, en je koopt een pand/krot om meerwaarde te creëren of om huur te cashen. Dan wil ik gerust het risico nemen dat daar mijn bekaert draad na 8 jaar lichtjes schuin weggezakt is.(volgens optie 1 is het dan al lang verkocht, optie 2 zit er een brave huurder in die het mogelijk zelf oplost.)

Of een goed geïnformeerde huurder die van jou eist dat je het herstelt, omdat dit eigenlijk onder 'groot onderhoud' en dus de verantwoordelijkheden van de verhuurder valt. ;-)

Ik begrijp je punt wel, zeker voor opbrengstwoningen. Je koopt een onbewoonbaar verklaard krot dat je vervolgens optrekt tot de 'bare minimum' aan wettelijke voorwaarden om te kunnen verhuren bv.

Reken wel dat bij vele van deze woningen die te koop staan, de potentiele meerwaarde al meer verrekend zit. Rond Tienen heb je bv. overpriced ruines bij de vleet omdat ze de meerwaarde dat je het omtovert tot je droomvierkantshoeve al mee verrekend zit.
Ik denk dat er bar weinig woningen voor zo'n prijzen van de hand gaan dat je winst maakt op de renovaties. Net omdat de meerwaarde van je huis na renovatie verrekend is op de geschatte renovatiekosten. En dan rest er je een ding: je moet goedkoper dan gemiddeld renoveren door bv. het zelf te doen.

Door de doe-het-zelver te spelen maak je 'winst', maar dat is ook alleen maar omdat je er onbetaalde werkuren van jezelf in stopt. Dus ik zie het nut niet. Je kan even goed in het weekend in het zwart bij de bakker gaan bijklussen en in het zwart een bouwvakker uitbetalen? Dat is waarschijnlijk winstgevender dan het zelf te doen.
Zeker als je rekent dat je als particulier geen schaalvoordeel hebt en niet aan dezelfde prijzen als een vakman je bouwmateriaal kan kopen en waarschijnlijk ook niet beschikt over professioneel werkgerief dat je bijkomend moet kopen of huren en ook niet een evenwaardig resultaat zal bekomen.

oxbow1 · 5 sep 2017

Je begrijpt mijn punt idd, maar ik maak wel het verschil door fatsoenlijk te renoveren.

Ik maak echter bijvoorbeeld het verschil in budget tussen profel ramen + screens (25K) of de poolse variant met ook kwaliteitsglas in maar zonder rollen. (10K) (voor mijzelf pak ik de profel, voor een huuropbrengst volstaat de poolse variant ruim.)
Ik werk bij een aannemer dus ik krijg als particulier ook de aannemerskortingen voor mij prive. ( zoals elke particulier die bij een grotere bouwhandel binnenstapt voor en hele bouw)

Mij gaat het ook helemaal niet om de herverkoopwaarde direct na renovatie. Eerder hoeveel huuropbrengst staat tegenover mijn projectkost.

zarathustra · 5 sep 2017

M°°nblade zei:
Door de doe-het-zelver te spelen maak je 'winst', maar dat is ook alleen maar omdat je er onbetaalde werkuren van jezelf in stopt. Dus ik zie het nut niet. Je kan even goed in het weekend in het zwart bij de bakker gaan bijklussen en in het zwart een bouwvakker uitbetalen? Dat is waarschijnlijk winstgevender dan het zelf te doen..

Maar dat is dan weer wel illegaal natuurlijk

Five-seveN · 5 sep 2017

Het is niet illegaal om een huis te kopen, dit te verbouwen en duurder door te verkopen en zo 50k winst nemen.
Het is wel illegaal om een vriend zijn huis in het zwart te verbouwen, en daar 50k zwart geld voor krijgen.
Waar zit het verschil dan? Moet er in dat eerste geval geen 21% BTW bij de verkoop gevraagd worden (toegevoegde waarde)?

Anoniem03 · 7 sep 2017

Kopen en direct verkopen = niet zo slim omwille van meerwaardebelasting. Het verhuurverhaal kan mits enige inspanning wel een succes zijn. Mijn vriendin haar huis is ingedeeld in 3 appartementen.

Aankoopprijs 150K, investering in renovaties : 40K
Af te betalen/ maand: 802 euro nog minder dan 13 jaar.

In het begin wel wat miserie gehad met huurders ( de werkloze, drugsgebruikende ballast van de samenleving), die alles uitgewoond hadden en niet wou vertrekken. Nadien hadden ze al hun vuil achter gelaten en waren met de noorderzon verdwenen. Dan nog paar huurders ( randgevallen en nieuwe Belgen gehad) gehad die telkens na paar maand weg waren, dus telkens energiecontract overnemen, dus turteltaks. De laatste maanden gaat het goed en kunnen we voor het eerst van een licht succes spreken.

1 app is verhuurd voor 550 euro, andere 2 na herhaaldelijke miserie met huurders recent in seizoensverhuur gestoken . Uiteraard is dit geen spik en span gebouw en moet er dikwijls iets vermaakt worden, maar voor verhuur gebruik je ikea keuken en gewone simpele radiatoren, simpele kranen, lik verf en simpele verlichting. Nadeel is wel dat je op seizoensverhuur belast wordt plus taks tweede verblijven, voordeel is direct geld omdat ze eerst moeten betalen. Mensen zijn bereid om 600 euro te betalen voor een week aan de Belgische kust. Er kruipt veel tijd in, maar je bent zeker van je geld. Gewone verhuur zouden we ons niet meer aan wagen. Als die ene huurder nog vertrekt steken we dat ook nog in seizoensverhuur. Dit brengt mij op idee om nog paar dergelijke gebouwtjes te zoeken en ook te verhuren, nadeel is natuurlijk dat dit weer als tweede verblijf wordt gezien.

Riverdale27 · 7 sep 2017

RETYPE zei:
Kopen en direct verkopen = niet zo slim omwille van meerwaardebelasting. Het verhuurverhaal kan mits enige inspanning wel een succes zijn. Mijn vriendin haar huis is ingedeeld in 3 appartementen.

Aankoopprijs 150K, investering in renovaties : 40K
Af te betalen/ maand: 802 euro nog minder dan 13 jaar.

In het begin wel wat miserie gehad met huurders ( de werkloze, drugsgebruikende ballast van de samenleving), die alles uitgewoond hadden en niet wou vertrekken. Nadien hadden ze al hun vuil achter gelaten en waren met de noorderzon verdwenen. Dan nog paar huurders ( randgevallen en nieuwe Belgen gehad) gehad die telkens na paar maand weg waren, dus telkens energiecontract overnemen, dus turteltaks. De laatste maanden gaat het goed en kunnen we voor het eerst van een licht succes spreken.

1 app is verhuurd voor 550 euro, andere 2 na herhaaldelijke miserie met huurders recent in seizoensverhuur gestoken . Uiteraard is dit geen spik en span gebouw en moet er dikwijls iets vermaakt worden, maar voor verhuur gebruik je ikea keuken en gewone simpele radiatoren, simpele kranen, lik verf en simpele verlichting. Nadeel is wel dat je op seizoensverhuur belast wordt plus taks tweede verblijven, voordeel is direct geld omdat ze eerst moeten betalen. Mensen zijn bereid om 600 euro te betalen voor een week aan de Belgische kust. Er kruipt veel tijd in, maar je bent zeker van je geld. Gewone verhuur zouden we ons niet meer aan wagen. Als die ene huurder nog vertrekt steken we dat ook nog in seizoensverhuur. Dit brengt mij op idee om nog paar dergelijke gebouwtjes te zoeken en ook te verhuren, nadeel is natuurlijk dat dit weer als tweede verblijf wordt gezien.

Sorry, maar kunt ge na een gesprek met mensen niet afleiden of het van die randgevallen zijn? Als ik een half uur met iemand praat kan ik al wel inschatten wat voor personen dat min of meer zijn. Sure, niet bulletproof, maar zo haal je de junkies er toch uit, nee?

Pompi · 7 sep 2017

En verhuren via sociaal kantoor?
Dat doen wij momenteel met 1 vd 2 appartementen.. meisje dat er woont met haar vriend is een simpel geval maar word opgevolgd door de sociaal werkster; die ook de financien regelt..

Bimmer · 7 sep 2017

Riverdale27 zei:
Sorry, maar kunt ge na een gesprek met mensen niet afleiden of het van die randgevallen zijn? Als ik een half uur met iemand praat kan ik al wel inschatten wat voor personen dat min of meer zijn. Sure, niet bulletproof, maar zo haal je de junkies er toch uit, nee?

Probleem is dat het in praktijk niet zo makkelijk is. Mijn ouders letten daar ook zeer hard op, maar op einde van de dag kun je die dan niet weigeren om die redenen. Zo hebben ze ook wel een lijstje met de mensen die ze niet graag willen hebben als huurders. Maar dat is discriminatie.

Je moet dan al zeer voorzichtig te werk gaan, om te zorgen dat zo'n randgevallen uiteindelijk u woning niet kiezen.

Om die redenen zijn mijn ouders het ook allemaal wat beu, de verhuurder heeft bijna niks van rechten. In 2020, gaat dat verhuurhuis dan ook richting de koopmarkt. Momenteel zitten er redelijk goede huurders in, hebben dan nog bijgetekend voor 3 jaar en dan ist gedaan.

(nuja, last van junkies enzo hebben we nu ook weer niet gehad.

Type woning trekt dat ook niet aan. )

Anoniem03 · 7 sep 2017

Riverdale27 zei:
Sorry, maar kunt ge na een gesprek met mensen niet afleiden of het van die randgevallen zijn? Als ik een half uur met iemand praat kan ik al wel inschatten wat voor personen dat min of meer zijn. Sure, niet bulletproof, maar zo haal je de junkies er toch uit, nee?

De eerste echte marginalen waren er al toen ze het kocht, zaten in schuldbemiddeling, wel hele dagen joints smoren. Nadien waren het vooral randgevallen, dus wel werk, maar geen lange blijvers, meestal wisselende gezinssituaties. Je probeert dat wel te screenen, maar je kan dat niet altijd voorzien.

Anoniem03 · 7 sep 2017

Pompi zei:
En verhuren via sociaal kantoor?
Dat doen wij momenteel met 1 vd 2 appartementen.. meisje dat er woont met haar vriend is een simpel geval maar word opgevolgd door de sociaal werkster; die ook de financien regelt..

Ja ook voor gekeken, maar svk zocht geen huizen meer. Nu is het voorlopig goed.

Archief - Oud huis kopen en volledig renoveren: lucratief of niet?

MrKend54l

Legacy Member

M°°nblade

Legacy Member

Riverdale27

Legacy Member

Bimmer

Legacy Member

oxbow1

Legacy Member

Riverdale27

Legacy Member

M°°nblade

Legacy Member

oxbow1

Legacy Member

zarathustra

Legacy Member

Five-seveN

Legacy Member

Anoniem03

Legacy Member

Riverdale27

Legacy Member

Pompi

Legacy Member

Bimmer

Legacy Member

Anoniem03

Legacy Member

Anoniem03

Legacy Member