Archief - Vastgoedbubbel, ja of nee?
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Smiles_
Legacy Member
-Vergrijzing: veel oude mensjes gaan sterven, dus veel huizen komen vrij.
-De verhouding vastgoedprijs/inkomen is scheefgetrokken. Vroeger kon je met één inkomen een eigendom verwerven, nu is dat onmogelijk.
Ik heb eens gelezen (ik kan mij vergissen) dat vroeger de gemiddelde huizenprijs gelijk was aan 4 jaar inkomen. Nu is dat 10 jaar of meer.
-Veel lucht in de vastgoedmarkt geblazen door de opkomst van immo-kantoren (meer immo-kantoren dan bakkers en slagers).
-Leningen op 40 jaar geen uitzondering meer. Onhoudbaar.
En last but not least: wat stijgt, daalt ook terug. Alles is cyclisch. Na een top komt een daling.
Ik denk dat het voor nieuwe woningen (goed geïsoleerd) én op goede locaties wel zal meevallen, maar de huizen uit de jaren 70 waar men nu nog overdreven prijzen durft voor vragen zulen wel een duik nemen qua prijs. Om van de arbeidershuisjes waar men een klein fortuin voor vraagt nog maar te zwijgen.
-De verhouding vastgoedprijs/inkomen is scheefgetrokken. Vroeger kon je met één inkomen een eigendom verwerven, nu is dat onmogelijk.
Ik heb eens gelezen (ik kan mij vergissen) dat vroeger de gemiddelde huizenprijs gelijk was aan 4 jaar inkomen. Nu is dat 10 jaar of meer.
-Veel lucht in de vastgoedmarkt geblazen door de opkomst van immo-kantoren (meer immo-kantoren dan bakkers en slagers).
-Leningen op 40 jaar geen uitzondering meer. Onhoudbaar.
En last but not least: wat stijgt, daalt ook terug. Alles is cyclisch. Na een top komt een daling.
Ik denk dat het voor nieuwe woningen (goed geïsoleerd) én op goede locaties wel zal meevallen, maar de huizen uit de jaren 70 waar men nu nog overdreven prijzen durft voor vragen zulen wel een duik nemen qua prijs. Om van de arbeidershuisjes waar men een klein fortuin voor vraagt nog maar te zwijgen.
Renegadexxripxx
Legacy Member
Smiles_ zei:
Is ook mijn mening. Ook zal de plaats van het huis de grootste invloed hebben, isolatie is voor mij maar van randbelang. Of ik het geld moet spenderen aan extra mazout of elektriciteit in plaats van leggen van isolatie is voor mij egaal. Vergeet ook niet dat je deze extra kosten kunt verkleinen door simpelweg minder plaatsen warm te stoken (kortom je maakt het zo duur als je zelf wilt). Tegelijkertijd zoeken ook meer en meer personen naar een kleiner huisje / appartementje tengevolge van:
a) minder huiswerk (minder poetswerk, oplapwerk etc)
b) meer 1 ouder gezinnen / alleenstaanden
Als je weet dat voor de kredietcrisis dit al het geval was in Engeland. En dat voor de kredietcrisis dit al een tijdje het geval is geweest in Amerika, en tijdens de kredietcrisis dit enkel verergerd is in Amerika dan weet je wat er hier nog te wachten staat.
Nu ja ik verwacht een reductie in prijs van de oudere modellen met zo'n 15 - 30% in een tijdsspanne van 2 jaar, met een serieuze ineenstuiking van de bouwsector beginnende volgend jaar, eens de voor de crisis geplande orders uit de orderboeken zijn geflusht.
DogFacedGod
Legacy Member
volgens een rapport van het IMF
De Tijd: Belgische woningen 17 procent te duur 2008
Een andere artikel (waar weet ik niet meer) gaf wat mogelijke prognoses op dit vlak en hun prognose was dat er geen instorting zou gebeuren hier maar dat de stijging in de toekomst voor lange tijd lager dan de inflatie zou gebeuren en zo langzaam de situatie zou corrigeren.
Daarbovenop moet je nog altijd rekening houden met de rente voor je lening. Het heeft weinig zin om nu te wachten als de rente een stuk zal stijgen.
Ik zou nu gewoonweg niet speculeren op korte termijn met huizen
De Tijd: Belgische woningen 17 procent te duur 2008
Een andere artikel (waar weet ik niet meer) gaf wat mogelijke prognoses op dit vlak en hun prognose was dat er geen instorting zou gebeuren hier maar dat de stijging in de toekomst voor lange tijd lager dan de inflatie zou gebeuren en zo langzaam de situatie zou corrigeren.
Daarbovenop moet je nog altijd rekening houden met de rente voor je lening. Het heeft weinig zin om nu te wachten als de rente een stuk zal stijgen.
Ik zou nu gewoonweg niet speculeren op korte termijn met huizen
k995
Legacy Member
Renegadexxripxx zei:
bouwsector ja, alhoewel je dat met belastingsverminderingen kan verbeteren. 15-30% gemiddeld: denk hiet niet. De prijzen nu zijn amper gedaald, eerder een correctie door een tijdlang een stabilisatie die door de inflatie zal zorgen dat huizen iets goedkoper worden.
Probleem blijft dat mensen gewoonweg te veel willen, niet de prijs va huizen.
2 auto's ,reizen, uitgaan, kleren, PC, ... en daarboven op hun 25-30ste een volledig gebouwd huis met de modernste snufjes en volledig afgewerkt.
Als ik dat vergelijk met mijn ouders: amper vakantie, woonde nog bij "moeder" samen. geen reizen maar sparen en een huis op hun 35ste waar de helft door familie en waar nog veel over de jaren aan afgewerkt is.
Renegadexxripxx
Legacy Member
k995 zei:
Mja, heb meerdere voorbeelden al gezien van:
1) huurprijzen die door leegstand met 9% dalen (en in C nog zouden moeten dalen).
2) huizen die op een bepaald bedrag geschat worden (vb 180k) en waarvan het geboden bedrag 11.1% lager ligt (kortom 160k) en er niet boven gaan (na +- 1 jaar ). En dan zijn we nu bezig, het moment waar de vastgoedsector nog niet echt de crisis voelt, maar nog maar aan het begin is.
Belastingsverminderingen zijn allemaal dandy. Maar helpt geen jota. Iedereen is nu voorzichtiger. En voor elke investering die je doet moet je eerst wel de uitgave doen, en in een crisisperiode is de generale tendens nu eerder vinger op de pols. Deze maatregelen zijn goed als het goed gaat om eindelijk mensen de stap te laten zetten om verbetering die in C puur geldverspilling zijn, of te laag renderen toch uit te geven. Kortom personen over de streep te trekken, appetizers, niet aanzwengelaars van de economie. Daar heb je grotere breekijzers voor nodig, en moet je stoppen met onze destructieve incestueuze economie.
Ari Gold
Legacy Member
Geloof me, binnen dit en een jaar/anderhalf jaar komt er sowieso al een correctie van minimum 20%, hoe het er nu voor staat is gewoon onhoudbaar. Vergelijken met andere landen is ook nutteloos, je moet het relatief bekijken in plaats van absoluut, huizen zijn hier idd goedkoper, maar je vergeet wel dat we hier ook een hogere belastingsdruk hebben.
k995
Legacy Member
We hebben ons appartement juist verkocht en volgens die makelaar voelde die dat al sinds eind vorig jaar hoor. Het effect volgens hem is dat de prijzen stabiel zijn tov vorig jaar en dat het langer duurt om iets verkocht te krijgen.Renegadexxripxx zei:
Schattingen zijn trouwens heel subjectief en die kunnen sterk uiteenlopen, ons appartement was redelijk nieuw dus hebben we naar nieuwbouw gekeken en we zitten iets onder die prijs wat ons dus heel correct lijkt.
Ach "iedereen is voorzichtiger" is niet juist dan zou amper nog iemand bouwen wat niet het geval is (en ja ik weet veel van deze waren al gepland voor de crisis maar zelfs dan afwerking ed bepaal je pas op het einde ) Ik en mijn vrouw zijn beide redelijk gerust in onze job, net zoals de meeste mensen die we kennen als je dan van 21 naa 6% belastingen gaat voor nieuwbouw betekened dat toch 25-40 000 euro verschil op de eindfactuur en dat is heeeeeeeeel verlokkelijk.
?
Ari Gold
Legacy Member
stynl zei:Lol serieus? Vergrijzing wil net zeggen dat er meer en meer gepensioneerden zullen zijn. Ok er zullen er meer sterven, maar er zullen er nog meer bijkomen, dit is dus eerder een argumenten TEGEN het instorten!
Voor de rest ben ik het wel met je eens.
Hij bedoelt de babyboomers, de tijdelijke piek na WOII, rond 1950-1955 is het geboortecijfer terug volgens een normaal patroon beginnen lopen. Betekent dus dat we de komende jaren er massaal veel mensen van geboortejaar 1945-1950 op pensioen gaan, naar rusthuizen vertrekken of komen te overlijden waardoor er een pak huizen vrij komen, ook al omwille van zo goed als verplichte verkoop om de rusthuisfactuur te kunnen betalen.
k995 zei:
Brutolonen akkoord, maar de nettolonen liggen hier nog altijd een pak onder onze die van onze buurlanden hoor.
boe
Legacy Member
20% op een jaar, dat wil ik nog wel eens zien. De daling zal enkel merkbaar zijn op bestaand, ouder vastgoed (lees : te renoveren) & appartementen, en zal zich eerder in de 5à10% regio bevinden.
Nieuwbouw daalt hier in de streek niet, dat schrijf ik u op papier.
Ten eerste is er hier een schaarste aan bouwgrond. 200 000 euro voor 5 are is hier in de gemeente geen uitzondering, ik weet zo 3 gronden liggen, en dat zijn dan de énigen in't dorp die te koop staan. Stel dan nog dat ze zakken, zelfs met 2verdieners zijn zo'n prijzen onhaalbaar; dat wordt dus uitwijken... Nu goed, paar gemeentes verder heb je voor't zelfde geld 10 are, dus geen ramp voor mij. Maar ook daar geraakt het op, dus ga je ook daar uiteindelijk eerder een stijgende dan wel een dalende tendens zien in de prijzen van bouwgrond.
Ten tweede blijft een nieuwbouw (de bouw zelf) evenveel kosten. Zolang de lonen niet zakken, kan dat niet noemenswaardig zakken: materialen zakken niet in prijs, en lonen ook niet, dus uw kostenplaatje blijft gelijk. Integendeel : stijgen! Volgend jaar kan je waarschijnlijk fluiten naar de 7500 euro BTW-korting (staatskas is leeg, kans is slechts 50/50 dat die regeling verlengd wordt). Bovendien moeten woningen in 2010 voldoen aan strengere energienormen. Een grote bouwfirma (Verelst, voor de geinteresseerden) stelde dat ze om eraan te voldoen moesten overgaan tot :
- dikkere spouw-isolatie
- dikkere dak-isolatie
- dubbel glas met een hogere isolatiewaarde
- dikkere isolatiechappe
- een actief ventilatiesysteem met bewegingssensoren in bepaalde ruimtes
- en als kers op de taart een kleine zonneboiler
Als die BTW regeling niet verlengd wordt, en je moet bovenstaande zaken extra voorzien, kom je al gauw aan 15-20K extra kosten, en dat op 1 jaar tijd. Dat krijg je zelfs niet netto verdiend op een jaar. Op een bouw van 200 000 euro excl kosten (~200m², en een eerder bescheiden afwerkingsniveau) is dat 10%. Een deel haal je er op termijn misschien weer uit door minder energieverbruik, maar de aanvankelijke kostprijs stijgt alweer aanzienlijk, waardoor het steeds minder en minder haalbaar wordt om een nieuwbouw te zetten.
Kijk maar eens naar het aandeel van de 3gevel- en rijwoningen, nu, tov pakweg 15 jaar geleden, dat zegt meteen genoeg over de haalbaarheid van nieuwbouw voor jonge gezinnen.
Gelukkig heb ik nog ongeveer 1 jaar tijd om de kat uit de boom te kijken. Maar qua bouwgrond/nieuwbouw zie ik het vrij somber in, hier in de regio.
Nieuwbouw daalt hier in de streek niet, dat schrijf ik u op papier.
Ten eerste is er hier een schaarste aan bouwgrond. 200 000 euro voor 5 are is hier in de gemeente geen uitzondering, ik weet zo 3 gronden liggen, en dat zijn dan de énigen in't dorp die te koop staan. Stel dan nog dat ze zakken, zelfs met 2verdieners zijn zo'n prijzen onhaalbaar; dat wordt dus uitwijken... Nu goed, paar gemeentes verder heb je voor't zelfde geld 10 are, dus geen ramp voor mij. Maar ook daar geraakt het op, dus ga je ook daar uiteindelijk eerder een stijgende dan wel een dalende tendens zien in de prijzen van bouwgrond.
Ten tweede blijft een nieuwbouw (de bouw zelf) evenveel kosten. Zolang de lonen niet zakken, kan dat niet noemenswaardig zakken: materialen zakken niet in prijs, en lonen ook niet, dus uw kostenplaatje blijft gelijk. Integendeel : stijgen! Volgend jaar kan je waarschijnlijk fluiten naar de 7500 euro BTW-korting (staatskas is leeg, kans is slechts 50/50 dat die regeling verlengd wordt). Bovendien moeten woningen in 2010 voldoen aan strengere energienormen. Een grote bouwfirma (Verelst, voor de geinteresseerden) stelde dat ze om eraan te voldoen moesten overgaan tot :
- dikkere spouw-isolatie
- dikkere dak-isolatie
- dubbel glas met een hogere isolatiewaarde
- dikkere isolatiechappe
- een actief ventilatiesysteem met bewegingssensoren in bepaalde ruimtes
- en als kers op de taart een kleine zonneboiler
Als die BTW regeling niet verlengd wordt, en je moet bovenstaande zaken extra voorzien, kom je al gauw aan 15-20K extra kosten, en dat op 1 jaar tijd. Dat krijg je zelfs niet netto verdiend op een jaar. Op een bouw van 200 000 euro excl kosten (~200m², en een eerder bescheiden afwerkingsniveau) is dat 10%. Een deel haal je er op termijn misschien weer uit door minder energieverbruik, maar de aanvankelijke kostprijs stijgt alweer aanzienlijk, waardoor het steeds minder en minder haalbaar wordt om een nieuwbouw te zetten.
Kijk maar eens naar het aandeel van de 3gevel- en rijwoningen, nu, tov pakweg 15 jaar geleden, dat zegt meteen genoeg over de haalbaarheid van nieuwbouw voor jonge gezinnen.
Gelukkig heb ik nog ongeveer 1 jaar tijd om de kat uit de boom te kijken. Maar qua bouwgrond/nieuwbouw zie ik het vrij somber in, hier in de regio.
EvilTwin
Legacy Member
Die prijzen moeten gewoon zakken. Als je ziet hoe hard die zijn gestegen. Wij hebben ons eerste huis gekocht aan 190.000 Euro en na 5 jaar opnieuw verkocht aan 275.000 Euro. We hadden wel den boel wat opgekalefaterd en een nieuwe keuken gezet, maar dat was samen hooguit 15.000 Euro.
Die krijgen dat nooit meer verkocht aan diezelfde prijs.
Nieuwbouw is nu al niet meer te doen. 150k-200k voor ne grond en de grondstoffen prijzen voor de huizen zelf zijn ook gestegen de laatste jaren.
Die krijgen dat nooit meer verkocht aan diezelfde prijs.
Nieuwbouw is nu al niet meer te doen. 150k-200k voor ne grond en de grondstoffen prijzen voor de huizen zelf zijn ook gestegen de laatste jaren.
boe
Legacy Member
Je stelt dat de prijzen moeten zakken, maar ik lees nergens in uw post waarom ze dan zouden zakken? (niet aanvallend bedoeld)Eviltwin zei:
Volgens mij gaan meer en meer mensen simpelweg verplicht worden om te huren ipv te kopen, wat eigenlijk een verarming van de bevolking betekent (armen worden armer, rijken worden rijker). Ja, zelfs 2-verdieners.
Zoals ik in mijn vorige post aanhaalde : meer en meer 3gevelwoningen, meer en meer rijwoningen, meer en meer appartementen. Zie je de trend? Meer en meer mensen die op termijn dus genoodzaakt zullen zijn om te gaan huren, omdat ze een lening van 30 jaar (terecht) absurd vinden, of voor wie een appartement te klein is door de gezinssituatie.
Onlangs nog gehoord op de radio: In de jaren 60 zette je een huis voor 275000 belgische franken. Vandaag de dag koop je datzelfde huis (50 jaar oud, dringend te renoveren) aan 275000 euro.
En nog eentje (waar ik wel versteld van stond) : Vastgoed verwisselt gemiddeld om de 8 jaar van eigenaar in België.
EvilTwin
Legacy Member
boe zei:
De prijzen moeten zakken. In mijn voorbeeld geef ik aan dat ik persoonlijk ongeveer 35% meer kreeg voor een huis over een tijdsspanne van 5 jaar. Dat is toch niet normaal?
Maw, de prijzen liggen momenteel veel te hoog (ga maar eens naar een immo-kantoor, daar zie je dezelfde prijzen).
boe
Legacy Member
Van bestaande woningen zal van de prijs af moeten. Maar verwacht geen terugval van 35%, of 20%. Er heeft iemand geboden op jouw huis, en er staan nog mensen klaar om te bieden, zelfs vandaag. Mensen voor wie een appartement van 190000 te klein is, en voor wie een nieuwbouwwoning van 330a350000 (3gevel) te duur is.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.