Berekening aankoop huis VS huur

[seventhsoyl]

Ik ben een berekening aan het maken hoeveel het me zou kosten voor een woning te kopen tegenover huren. Klopt onderstaande berekening?
Aankoopprijs: 300.000
Stel: lening aan 190.000
Interest: op 25 jaar: is een 2600€/ jaar momenteel aan 2.5% geteld = ongeveer 220€ per maand.
Stel Kadastraal inkomen: 800€/ jaar = 65€ / maand
Onderhoud woning/ appartement: 250€/ maand ( ongeveer 1% van de aankoopprijs).

Kosten aankoop: 11000€

Huur momenteel: 840€

Winst is dus als ik koop per maand: 840 € - 535 € =€305,00

Dus : 11000/305 =36,0656 maanden duurt het eer ik breakeven ben en is het pas voordelig om te kopen.

Zie ik wat over het hoofd?

 

[Remake]

Waar zit de afbetaling van het kapitaal? Of kijk ik nu zo daar over?

 

[Andrieske]

Je ziet over het hoofd dat je met kopen na 25 jaar een huis hebt. Na 25 jaar huur heb je niets. Dus ik snap niet goed hoe je met huren op winst uitkomt.

Ik zou het anders zien. Bij huren verlies je 840€ per maand bij kopen 535€, volgens jou berekening.

 

[the_fox]

Je ziet heel veel over het hoofd en ik snap je berekening zelfs niet eens. Waarom reken je enkel de geschatte kosten?

Maar kom, als je met een glazen bol en nattevinger werk wilt rekenen, moet je hier ook nog rekening mee houden:

• Indexatie huur
• Indien variabel hypothecair krediet, best worst-case rekenen
• Initiële kosten bij aankoop (notaris, registratie hypotheek, dossierkosten, waarschijnlijk SSV, registratiebelasting)
• Wat doe je met je eigen inbreng in geval van blijven huren, ga je die investeren of niet?
• Verkoopwaarde eigendom op het einde van de rit

En dit zijn maar vlug-vlug de eerste dingen waar ik denk, er zijn wel nog factoren.

 

[seventhsoyl]

Je ziet over het hoofd dat je met kopen na 25 jaar een huis hebt. Na 25 jaar huur heb je niets. Dus ik snap niet goed hoe je met huren op winst uitkomt.

Ik zou het anders zien. Bij huren verlies je 840€ per maand bij kopen 535€, volgens jou berekening.

ik wou vnl de breakeven tijd berekenen. Dus ik kom uit op 3 jaar .
Dit is 11.000 ( wat ik betaal aankoop kosten notaris etc) : 305.

 

[the_fox]

Je ziet over het hoofd dat je met kopen na 25 jaar een huis hebt. Na 25 jaar huur heb je niets. Dus ik snap niet goed hoe je met huren op winst uitkomt.

Ik zou het anders zien. Bij huren verlies je 840€ per maand bij kopen 535€, volgens jou berekening.

Het is mogelijk, maar enkel als je het verschil investeert. En dan nog is het niet zo voordehandliggend om dit deftig te gaan simuleren. Volgende simpele berekening houdt geen rekening met tal van factoren en er is geen zekerheid over wat de komende 25j gaat gebeuren.

In zijn voorbeeld:
Kopen = alle spaargeld op, maandelijks €850 aan lening bij 2.5% vast.
Huren = €110k spaargeld, maandelijks €840 aan huur. Dit moet nog geïndexeerd worden, maar ga ik niet doen omdat ik geen glazen bol heb.

Na 25j:
Kopen = alle spaargeld op, huis afbetaald met een initiële waarde van €300.000. Wat het dan gaat zijn na inflatie en slijtage, weet niemand.
Huren indien de 110.000 aan spaargeld geïnvesteerd werd en 7%/jaar intrest (wat ook al geen zekerheid is) = €600.000 aan aandelen.

 

[seventhsoyl]

Je ziet heel veel over het hoofd en ik snap je berekening zelfs niet eens. Waarom reken je enkel de geschatte kosten?

Maar kom, als je met een glazen bol en nattevinger werk wilt rekenen, moet je hier ook nog rekening mee houden:

• Indexatie huur
• Indien variabel hypothecair krediet, best worst-case rekenen
• Initiële kosten bij aankoop (notaris, registratie hypotheek, dossierkosten, waarschijnlijk SSV, registratiebelasting)
• Wat doe je met je eigen inbreng in geval van blijven huren, ga je die investeren of niet?
• Verkoopwaarde eigendom op het einde van de rit

En dit zijn maar vlug-vlug de eerste dingen waar ik denk, er zijn wel nog factoren.

Omdat ik niks concreet op het oog heb en overal 1% zie van de aankoopprijs per jaar.
Notaris kosten zijn ongeveer 11.000 tel ik uit.

 

[the_fox]

Omdat ik niks concreet op het oog heb en overal 1% zie van de aankoopprijs per jaar.

Ik bedoel: waar reken je enkel met de kosten en hou je geen rekening met de eigen inbreng, kapitaalaflossing en restwaarde? Want van wat bereken je de break-even tijd? Het is dat dat ik niet snap

Je geeft maandelijks €10 meer uit bij kopen, want je totale afbetaling (intrest + kapitaalaflossing) gaat in je situatie €850 zijn. Dus je zit break-even in maandelijkse uitgaven zolang de huurprijs niet indexeert. Als de huurprijs indexeert, zal huren duurder zijn.

Als je het op 25j, of langer, wilt bekijken moet je echter met alles rekening houden en niet enkel die kosten.

 

[seventhsoyl]

Ik bedoel: waar reken je enkel met de kosten en hou je geen rekening met de eigen inbreng, kapitaalaflossing en restwaarde? Want van wat bereken je de break-even tijd? Het is dat dat ik niet snap

Je geeft maandelijks €10 meer uit bij kopen, want je totale afbetaling (intrest + kapitaalaflossing) gaat in je situatie €850 zijn. Dus je zit break-even in maandelijkse uitgaven zolang de huurprijs niet indexeert. Als de huurprijs indexeert, zal huren duurder zijn.

Als je het op 25j, of langer, wilt bekijken moet je echter met alles rekening houden en niet enkel die kosten.

Of het beter is om een huis te kopen op lange termijn twijfel ik niet aan.
Mijn berekening kijkt vooral naar de break even: dus 11.000 die ik investeer in notariskosten. Die moet ik terug hebben om break even te zijn. Dat is pas na 3 jaar.
Is ook persoonlijk: ik weet niet of ik nu al ergens langer dan 3 jaar ga wonen. Vandaar de initiële vraag. Is het dan wel interessant om te kopen. Ik las dat er breakeven punten zijn als je snel terug verkoop het verlieslatend kan zijn…

 

[seventhsoyl]

Ik bedoel: waar reken je enkel met de kosten en hou je geen rekening met de eigen inbreng, kapitaalaflossing en restwaarde? Want van wat bereken je de break-even tijd? Het is dat dat ik niet snap

Je geeft maandelijks €10 meer uit bij kopen, want je totale afbetaling (intrest + kapitaalaflossing) gaat in je situatie €850 zijn. Dus je zit break-even in maandelijkse uitgaven zolang de huurprijs niet indexeert. Als de huurprijs indexeert, zal huren duurder zijn.

Als je het op 25j, of langer, wilt bekijken moet je echter met alles rekening houden en niet enkel die kosten.

Interest is toch ook geld weg, neen ?

 

[the_fox]

Of het beter is om een huis te kopen op lange termijn twijfel ik niet aan.
Mijn berekening kijkt vooral naar de break even: dus 11.000 die ik investeer in notariskosten. Die moet ik terug hebben om break even te zijn. Dat is pas na 3 jaar.
Is ook persoonlijk: ik weet niet of ik nu al ergens langer dan 3 jaar ga wonen. Vandaar de initiële vraag. Is het dan wel interessant om te kopen. Ik las dat er breakeven punten zijn als je snel terug verkoop het verlieslatend kan zijn…

Maar dan nog is het koffiedikkijken. Je geschatte kosten voor onderhoud zijn gemiddeld. Als je geluk hebt, is het op 3j €0, als je pech hebt is het veel meer.
Je vergeet je SSV nog steeds (en mogelijks nog andere kosten) bij aankoop.
Zelfs op 3j kan de woningmarkt keren. Wederom glazen bol. Je gaat er blijkbaar van uit dat aankoopprijs = verkoopprijs maar daar is geen enkele zekerheid voor. Dit kan positief of negatief uitdraaien.

En dan laatste punt neem ik samen met dit:

Interest is toch ook geld weg, neen ?

Hangt er vanaf wat je na die 3j gaat doen. Koop je iets anders waarvoor je ook een lening afsluit, dan kan je altijd een pandwissel/hypotheekoverdracht doen. Dan is het niet verloren.

 

[Eland]

Je zegt zelf dat de huur momenteel €x bedraagt, dus je begrijpt al dat je bij huren een indexatie kan hebben. Bij een hypotheek is dit uiteraard niet en zorgen stijgende huizenprijzen er zelfs voor dat jouw aankoop meer waard wordt.

Dit speelt dus op twee zaken in: Wil je binnen 25 jaar verhuizen, kan je je huidige huis mogelijk voor meer verkopen dan wat je er vandaag voor betaald hebt als je het gekocht hebt, zelfs als je relatief weinig kosten maakt. Als je echter 25 jaar lang hetzelfde huis huurt, zal je binnen 25 jaar vermoedelijk een stuk meer dan €840/maand betalen.

 

[Straddle]

Zie ik wat over het hoofd?

Ik kan verschillende scenario's simuleren waarin zowel als huur als kopen het zal winnen, alles hangt af van je assumpties.
Het enige scenario waaronder huur imo echt beter is, is als je al je geld goed kan investeren in bijv. trackers of aandelen en die 20-30 jaar lang voor je kan laten renderen en dan met dat geld een huis kopen.

 

[Biljart]

Al heel wat nalatenschappen zien passeren, in de meeste gevallen is de eigendom de grootste asset, en eigenaars sparen om de één of andere reden ook meer dan huurders.

Enfin, ik moet de eerste “rijke” huurder nog tegenkomen.

Mooi in theorie, beleggen en meerwaarde tov eigendom. Gebeurt het? Amper tot nooit.