Archief - Immobiliënkantoren: oneerlijke concurrentie?
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
SoliD
Legacy Member
Laat mij wel stellen dat immobiliënkantoren niet speculeren op vastgoedprijsstijgingen, akkoord de commissie die wij ontvangen is een bepaald percentage op de verkoopsprijs. Maar het wordt steeds moeilijker om een pand te verkopen doordat de prijzen niet echt gunstig zijn voor jonge koppels, de prijzen zijn echter zo hoog omdat particulieren niet willen onderdoen voor kennissen of buren die een zeker bedrag voor hun woning hebben gekregen. Als makelaar kan je dan niet anders dan een vergelijkbare prijs te geven, doe jij het niet, dan komt er wel een andere langs die het wel belooft.
Ik heb momenteel een verse cursus taxatieleer, maar in de praktijk zijt ge daar niet veel meer mee aangezien toch alles boven de intrinsieke waarde ligt.
Ik heb momenteel een verse cursus taxatieleer, maar in de praktijk zijt ge daar niet veel meer mee aangezien toch alles boven de intrinsieke waarde ligt.
?coillie
Legacy Member
Commissar12911 zei:Omdat er al genoeg huizen en appartementen overal staan te bekommeren en te verkrotten, zeker in grote steden zoals Antwerpen en Brussel. Dat men daar eerst maar gaat wonen.
En ik heb ruim voldoende ervaring met verbouwingen en restauraties om te weten dat het ver van even duur is als een nieuwbouw.
En dan hebben we het nog niet over de regressie van de hedendaagse relaties, waardoor een langdurige investering afhankelijk van beide partners sowieso al geen al te best idee is.
1. als die bestaanswaardig zijn, zijn die inderdaad beter ingevuld, maar ook deze zijn veelal te duur voor jonge koppels, zeker als je ze wil omvormen naar de huidige normen
2. ik heb sterk mijn twijfels of je moet een koopje kunnen doen qua aankoop van een oud huis
3. tja het is nooit verloren geld, tenzij je veel te veel hebt betaalt. dit heeft weinig met de prijs van woningen te maken
@ solid: ik heb daar gedeeltelijk m'n twijfels bij, natuurlijk willen mensen zoveel mogelijk geld krijgen voor hun woning (lijkt me logisch). feit is dat ik al van verschillende personen gehoord heb dat, wanneer ze een woning te koop zetten, ze onmiddelijk gecontacteerd worden door een immokantoor. wanneer ze een realistisch (naar de huidige prijzen, dus hoog) bedrag vragen. dan geeft die persoon snel de indruk dat hij er nog een heel stuk meer zal kunnen uitslaan, om zo snel mogelijk een contract te laten tekenen. ze prijzen alle pluspunten zoveel mogelijk de lucht in en alle negatieve of slechte punten worden proffesioneel verzwegen of verborgen. daarna staat het dan lang leeg omdat de prijs van de immogast meestal nog een stuk hoger dan de vooraf gewenste hoge prijs ligt en zakt men af tot de eerst gewenste prijs die men voor ogen had. ondertussen hebben ze wel een contract aan hun been en moeten ze een % afgeven terwijl het hen geen cent meer heeft opgebracht.
SoliD
Legacy Member
@Coillie: dat zijn de parasieten van de vastgoedmakelaars, wij zijn gebonden aan deontologische codes en één daarvan is het pand naar een realistische prijs schatten. Natuurlijk wordt onder realistisch zowel de bouwwaarde in aanmerking genomen, als de ligging, maar de prijs overschatten is zeker niet toegestaan en behoort tot de technieken van sommige makelaars om verkopers snel een contract te laten tekenen. De meerwaarde van een makelaar moet net eruit bestaan dat hij zijn beroepskennis aanwendt om de verkoop vlot en optimaal te laten verlopen, spijtig genoeg worden er teveel 'verkopers' de baan opgestuurd.. Dit brengt natuurlijk heel de sector in een kwaad daglicht en is er de laatste tijd enorm veel argwaan tegenover vastgoedmakelaars.
coillie
Legacy Member
je weet hoe dat gaat hé, als er geld te verdienen valt, dan vervagen normen en waarden heel snel, zeker als het zeer moeilijk is om zwart op wit te bewijzen dat er fouten gemaakt worden tegen gelijk wat. ik beweer ook niet dat iedereen op die manier werkt, maar de mensen die ik ken die ermee in contact kwamen vertellen telkens een gelijkaaridg verhaal als dit
passero
Legacy Member
ik zal even het mijn uit de doeken doen...
Toen wij het huis gingen kopen zaten ze blijkbaar aan het einde van de termijn waarop ze het gingen verkopen, wat wil zeggen dat als ze het niet verkocht kregen, ze een schadevergoeding ofzo aan de verkopers moesten betalen of weet ik veel..
De moment dat mijn vriendin en ik een bod gedaan hebben was blijkbaar de laatste dag dat hun overeenkomst liep met de verkopers, dus was echt net op tijd. Het was zodanig dat ze de andere mensen die een lager bod dan wij hebben gedaan, niet eens de kans meer gaven om boven ons bod te gaan (op zich voor ons niet erg maar zeker niet eerlijk tegenover de andere mensen).
We wisten dat we een voorschot van 10% moesten betalen maar niemand had ons gezegd dat we dat moesten betalen de dag dat we de compromis gingen tekenen. We hadden dan een afspraak gemaakt om de compromis te bekijken en eens samen te zitten met de verkopers om te zien wat er allemaal in de compromis moest komen.
Ik had al eens laten vallen dat ik toch de compromis eerst wou laten nakijken door mijn notaris. Op het moment we dus gingen voor de compromis bleek dat we die moesten tekenen... De CEO van gaudi daar had me gezegd dat hij de compromis had doorgestuurd naar onze notaris en dat ze gezegd had dat alles ok was (leek me vreemd ma bon). We wouden ook nog een opschortende voorwaarde in de compromis voor het geval we geen lening gingen krijgen maar de makelaar zei dat dat bijna nooit gedaan wordt en dat de notaris zei dat dat niet nodig was. In de compromis stond ook dat het voorschot op rekening van de makelaar (gaudi) zou komen. Normaal wordt die vastgezet bij de notaris en bij het tekenen van de akte wordt die dan overgedragen aan de verkopers.
De makelaar beloofde de verkopers dat ze na een 3 tal dagen het voorschot op hun rekening gingen krijgen...
Wanneer ik dan de dag erna het voorschot ging betalen (lopen en vliegen naar de bank om de cheque te krijgen...) dacht ik dat alles in orde ging zijn...
Het was ook zo dat we eerst in juni wouden verhuizen (terwijl de akte in mei getekend zou worden) dus stond in de compromis dat de verkopers ons een vergoeding gingen betalen voor die maand die gelijk waas aan de huur dat ik nu betaal voor ons appartement. Door de voorwaarde die de bank ons geven moest de akte op 3 maand in plaats van 4 maand getekend worden dus heb ik contact opgenomen met de makelaar om dit te laten wijzigen in de compromis. Hij al nie goe gezind dat we dat wouden en hij zei dat hij contact ging opnemen met de verkopers en ons iets ging laten weken...
3 Weken later niets gehoord... wij hebben dan contact opgenomen met de verkopers om nog eens naar het huis te komen kijken en wat maten opnemen enzo... Toen hebben we het verhaal eens langs hun kant gehoord... De verkoper heeft blijkbaar op een dag gewoon een enveloppe in de bus gekregen met de gewijzigde compromis met een kruisje waar ze moesten tekenen, ze wisten totaal niet waarom.
Hun voorschot hebben ze ook niet direct gekregen, diene vent is hem serieus kwaad gaan maken na 2 weken omdat ze het voorschot nog niet gekregen hebben.
Het leuke moet nog komen... Na een week of 2 na het tekenen van de compromis kreeg ik telefoon van de notaris die me zei dat ze graag enkele zaken anders wou formuleren in de comrpomis. Toen ik haar gezegd heb dat we die al getekend hebben viel ze compleet uit de lucht. Ze had de compromis effectief gekregen maar gaudi had nooit gebeld om te vragen of alles in orde was. Een complete leugen dus... Toen ik haar dan vertelde over die opschortende voorwaarde zei ze dat dat altijd gedaan wordt voor de kopers.
Conclusie: ze trekken hun geen reet aan van wat de kopers/verkopers willen, zolang ze maar het huis verkocht krijgen. Eens het verkocht is dan zijn ze zelf niet eens vriendelijk meer en moet ge hen ook niets vragen
Toen wij het huis gingen kopen zaten ze blijkbaar aan het einde van de termijn waarop ze het gingen verkopen, wat wil zeggen dat als ze het niet verkocht kregen, ze een schadevergoeding ofzo aan de verkopers moesten betalen of weet ik veel..
De moment dat mijn vriendin en ik een bod gedaan hebben was blijkbaar de laatste dag dat hun overeenkomst liep met de verkopers, dus was echt net op tijd. Het was zodanig dat ze de andere mensen die een lager bod dan wij hebben gedaan, niet eens de kans meer gaven om boven ons bod te gaan (op zich voor ons niet erg maar zeker niet eerlijk tegenover de andere mensen).
We wisten dat we een voorschot van 10% moesten betalen maar niemand had ons gezegd dat we dat moesten betalen de dag dat we de compromis gingen tekenen. We hadden dan een afspraak gemaakt om de compromis te bekijken en eens samen te zitten met de verkopers om te zien wat er allemaal in de compromis moest komen.
Ik had al eens laten vallen dat ik toch de compromis eerst wou laten nakijken door mijn notaris. Op het moment we dus gingen voor de compromis bleek dat we die moesten tekenen... De CEO van gaudi daar had me gezegd dat hij de compromis had doorgestuurd naar onze notaris en dat ze gezegd had dat alles ok was (leek me vreemd ma bon). We wouden ook nog een opschortende voorwaarde in de compromis voor het geval we geen lening gingen krijgen maar de makelaar zei dat dat bijna nooit gedaan wordt en dat de notaris zei dat dat niet nodig was. In de compromis stond ook dat het voorschot op rekening van de makelaar (gaudi) zou komen. Normaal wordt die vastgezet bij de notaris en bij het tekenen van de akte wordt die dan overgedragen aan de verkopers.
De makelaar beloofde de verkopers dat ze na een 3 tal dagen het voorschot op hun rekening gingen krijgen...
Wanneer ik dan de dag erna het voorschot ging betalen (lopen en vliegen naar de bank om de cheque te krijgen...) dacht ik dat alles in orde ging zijn...
Het was ook zo dat we eerst in juni wouden verhuizen (terwijl de akte in mei getekend zou worden) dus stond in de compromis dat de verkopers ons een vergoeding gingen betalen voor die maand die gelijk waas aan de huur dat ik nu betaal voor ons appartement. Door de voorwaarde die de bank ons geven moest de akte op 3 maand in plaats van 4 maand getekend worden dus heb ik contact opgenomen met de makelaar om dit te laten wijzigen in de compromis. Hij al nie goe gezind dat we dat wouden en hij zei dat hij contact ging opnemen met de verkopers en ons iets ging laten weken...
3 Weken later niets gehoord... wij hebben dan contact opgenomen met de verkopers om nog eens naar het huis te komen kijken en wat maten opnemen enzo... Toen hebben we het verhaal eens langs hun kant gehoord... De verkoper heeft blijkbaar op een dag gewoon een enveloppe in de bus gekregen met de gewijzigde compromis met een kruisje waar ze moesten tekenen, ze wisten totaal niet waarom.
Hun voorschot hebben ze ook niet direct gekregen, diene vent is hem serieus kwaad gaan maken na 2 weken omdat ze het voorschot nog niet gekregen hebben.
Het leuke moet nog komen... Na een week of 2 na het tekenen van de compromis kreeg ik telefoon van de notaris die me zei dat ze graag enkele zaken anders wou formuleren in de comrpomis. Toen ik haar gezegd heb dat we die al getekend hebben viel ze compleet uit de lucht. Ze had de compromis effectief gekregen maar gaudi had nooit gebeld om te vragen of alles in orde was. Een complete leugen dus... Toen ik haar dan vertelde over die opschortende voorwaarde zei ze dat dat altijd gedaan wordt voor de kopers.
Conclusie: ze trekken hun geen reet aan van wat de kopers/verkopers willen, zolang ze maar het huis verkocht krijgen. Eens het verkocht is dan zijn ze zelf niet eens vriendelijk meer en moet ge hen ook niets vragen
SoliD
Legacy Member
Passero, dat is echt een schreiend verhaal Gaudi heeft zich aan geen enkele verplichting gehouden, dit kan natuurlijk wel komen doordat het de laatste dag was.
Maar zelfs dan nog, want je moet weten dat:
- Als hun termijn ten einde loopt moeten ze geen schadevergoeding betalen, alleen verliezen ze dan hun exclusiviteit.
- Indien hij met u contact had in zijn termijn, dan wordt de verkoop ook geacht tot stand zijn gekomen door zijn bemiddeling en heeft hij dus ook recht op commissie ook al valt de verkoop buiten zijn termijn (6 maanden limiet).
Dus het is vrij duidelijk dat hier oneerlijke praktijken gebeuren, spijtig genoeg weet het BIV hier bijna nooit van aangezien niemand het aankaart.
Paar dingen die mij toch opvallen en die'k wil verduidelijken:
- Opschortende voorwaarde: schering&inslag, ik kan mij geen compromis meer inbeelden zonder opschortende voorwaarde van bijvoorbeeld een lening of verkoop van hun eigen huis.
- voorschot moet inderdaad betaald worden, maar wel op een derdenrekening! De makelaar heeft hier geen enkel recht op, tot bij het verlijden van de authentieke akte.
Als ik u was zou ik klacht neerleggen bij http://www.biv.be enkel op deze manier kan er iets gedaan worden.
Gaudi heeft zich aan geen enkele verplichting gehouden, dit kan natuurlijk wel komen doordat het de laatste dag was.Maar zelfs dan nog, want je moet weten dat:
- Als hun termijn ten einde loopt moeten ze geen schadevergoeding betalen, alleen verliezen ze dan hun exclusiviteit.
- Indien hij met u contact had in zijn termijn, dan wordt de verkoop ook geacht tot stand zijn gekomen door zijn bemiddeling en heeft hij dus ook recht op commissie ook al valt de verkoop buiten zijn termijn (6 maanden limiet).
Dus het is vrij duidelijk dat hier oneerlijke praktijken gebeuren, spijtig genoeg weet het BIV hier bijna nooit van aangezien niemand het aankaart.
Paar dingen die mij toch opvallen en die'k wil verduidelijken:
- Opschortende voorwaarde: schering&inslag, ik kan mij geen compromis meer inbeelden zonder opschortende voorwaarde van bijvoorbeeld een lening of verkoop van hun eigen huis.
- voorschot moet inderdaad betaald worden, maar wel op een derdenrekening! De makelaar heeft hier geen enkel recht op, tot bij het verlijden van de authentieke akte.
Als ik u was zou ik klacht neerleggen bij http://www.biv.be enkel op deze manier kan er iets gedaan worden.
Emerxill
Legacy Member
Zeer weinig "immobielen makelaars" is dit blijkbaar gegeven. Wij hebben iets gelijkaardig meegemaakt bij de koop van een stuk grond,via een projectontwikkelaar om er uiteindelijk met hem een huis op te zetten.passero zei:Conclusie: ze trekken hun geen reet aan van wat de kopers/verkopers willen, zolang ze maar het huis verkocht krijgen. Eens het verkocht is dan zijn ze zelf niet eens vriendelijk meer en moet ge hen ook niets vragen
Die mens wou nogeens het voorakkoord met opschortende voorwaarden niet aan ons meegeven om te laten nakijken bij onze notaris. Naar eigen zeggen had hij daar zelf een aantal zaken tussenuit gehaald omdat deze artikels ontworpen waren om de mensen te pesten.
Daarnaast kwam hij nog ens af met 5% bovenop de gevraagde prijs int zwart aan hem te betalen als zijn "factuur".
Wij zijn het dan ook afgebold. Precies niet als enige, want 1,5 jaar later liggen de bouwkavels (6 in totaal) nog steeds braak. En hebben ze op een nabij liggend stuk grond 3 appartementsblokken van 3 hoog gebouwd.
Ook heel erg voor de verkopers, de kinderen van een bejaarde vrouw die hun erfenis nog niet onmiddellijk gecashed zien.
Tot op heden heb ik ook nog geen enkele positieve ervaring met bouwfirma's en makelaars en ik heb er al een aantal gepasseerd en der was er geen ene die zich correct aan die de regels houdt.
Ik vraag mij trouwens af bij welke firma SoliD werkt
. (Serieus, post het hier of pm)Daarnaast vind ik schandalig hoe er met de prijzen van huizen wordt omgegaan. Mijn ouderlijk huis moest verkocht worden voor de echtscheiding. We laten een beedigd schatter afkomen. Een goed onderhouden en volledig afgewerkt huis van 25j oud met 3 slaapkamers, oppvl van +/-220m², 12a grond, gelegen in een residentiële wijk in Hasselt, net buiten de grote ring. Dicht bij de E313 én E314. Geschatte prijs: 180 000 eur! Toen ik die prijs zag werd ik even heel optimistisch.
Als ik dan de vraagprijzen zie van gelijkaardige huizen in de wijk hier liggen die allemaal rond de 260 000 à 300 000 eur.
Dan vraag ik mij af vanwaar dat verschil komt... Komt het omdat dit met een echtscheiding te maken heeft? Het verschil is alleszins gigantisch en zolang er zotten zijn die dat willen en kunnen betalen zijn wij jongeren gekloot
coillie
Legacy Member
@ emex: bij mij op de cursus zit ook een onafhankelijk schatter. volgens hem mag je ongeveer 50% extra ophoesten als je een woning wil kopen tov de echt intrensieke waarde van de woning en de grond. en het is overal zo ... als hij gaat schatten geeft hij mensen de waarde mee en dan vermeld hij (naar zijn zeggen) hoeveel ze er waarschijnlijk voor zullen moeten betalen als ze het willen hebben. dit omdat het verschil (te) groot is
SoliD
Legacy Member
Emerxill, ik ben jurist van opleiding en heb samen met mijn vader (aannemer en projectontwikkelaar) en een reeds erkend vastgoedmakelaar een immobiliënkantoor opgericht. Http://www.immo-town.be trouwens, website is bijna afgewerkt.
Momenteel ben ik dus vooral bezig met mij in te werken in de vastgoedsector en regel ik vooral de administratieve en juridische kant, terwijl de 'ouderen' voorlopig de makelaardij op zich nemen. Ik ben dus nog in de 'running' voor een BIV-nummer.
Maar we gaan pas echt van start in juli-augustus dit jaar, voorlopig hebben we al wel een nieuwbouwproject in aanbieding.
Maar van het moment dat ik oneerlijke praktijken pleeg t.o.v. kopers-verkopers, mogen ze mijn boeltje komen sluiten. Ik ben er nog altijd van overtuigd dat je geen commercieel succes op korte termijn kunt boeken en dat klanttevredenheid dan ook het belangrijkste is dat er bestaat.
En waarom die beëdigd schatter op een lagere prijs komt, zij nemen de intrinsieke waarde bij een gedwongen verkoop. Ik kan huizen ook zo beginnen schatten want da's pure toepassing van taxatieleer (oppervlakte * bepaalde waarde * afwerkingsgraad etc..), maar in deze tijd ben je dan aan het onderwaarderen.
Momenteel ben ik dus vooral bezig met mij in te werken in de vastgoedsector en regel ik vooral de administratieve en juridische kant, terwijl de 'ouderen' voorlopig de makelaardij op zich nemen. Ik ben dus nog in de 'running' voor een BIV-nummer.
Maar we gaan pas echt van start in juli-augustus dit jaar, voorlopig hebben we al wel een nieuwbouwproject in aanbieding.
Maar van het moment dat ik oneerlijke praktijken pleeg t.o.v. kopers-verkopers, mogen ze mijn boeltje komen sluiten. Ik ben er nog altijd van overtuigd dat je geen commercieel succes op korte termijn kunt boeken en dat klanttevredenheid dan ook het belangrijkste is dat er bestaat.
En waarom die beëdigd schatter op een lagere prijs komt, zij nemen de intrinsieke waarde bij een gedwongen verkoop. Ik kan huizen ook zo beginnen schatten want da's pure toepassing van taxatieleer (oppervlakte * bepaalde waarde * afwerkingsgraad etc..), maar in deze tijd ben je dan aan het onderwaarderen.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.