Archief - Immobiliënkantoren: oneerlijke concurrentie?

coillie · 20 mrt 2008

ja ok, maar het gaat om de echte intrensieke waarde van het huis in dit geval hé, de grond + ruwbouw + faciliteiten - ouderdomsaftakeling. dat is toch de waarde, maar zo vind je niks meer...

SoliD · 20 mrt 2008

Ligging en prijzen van vergelijkbare woningen in de buurt behoort ook tot de taxering tegenwoordig. Die waarde die jij voorstelt is bij gedwongen verkoop.

coillie · 20 mrt 2008

ja dat kan, 't is vraag en aanbod hé, maar ik heb het enkel over de intrensieke waarde van het gebouw, dat ligt blijkbaar veel onder de 'normale' verkoopprijs van tegenwoordig. ik hoorde net op het nieuws dat ze binnenkort ook btw gaan heffen op bouwgrond

zo word het helemaal ondoenbaar om nog betaalbare grond te vinden

nite · 20 mrt 2008

coillie zei:
ja dat kan, 't is vraag en aanbod hé, maar ik heb het enkel over de intrensieke waarde van het gebouw, dat ligt blijkbaar veel onder de 'normale' verkoopprijs van tegenwoordig. ik hoorde net op het nieuws dat ze binnenkort ook btw gaan heffen op bouwgrond zo word het helemaal ondoenbaar om nog betaalbare grond te vinden

Raar dat je een scheiding maakt tussen de intrinsieke waarde en de waarde door vraag en aanbod bepaald. Er is maar 1 waarde van iets en dat is de waarde die door vraag en aanbod bepaald wordt. Intrinsieke waarde wil niets zeggen. Schaarsheid is een belangrijk aspect van waarde, hou je daar geen rekening mee dan maak je gewoon fouten.

¨$^µù^§èçà#&amp;&amp;² · 21 mrt 2008

Inderdaad.
Zoek u een cursus economie voor je dergelijke onzin gaat spuien.

Emerxill · 21 mrt 2008

SoliD zei:
...

Thx voor de heldere uitleg. Ik zag in de rapte dat ge niet ver uit de buurt ligt

. Ik ga zeker overwegen om u binnenkort een bezoekske te brengen als er iets in de aanbieding ligt wat binnen onze "eisen" past.

Veel succes met de oprichting en het behalen van uw BIV nr alleszins

coillie · 21 mrt 2008

nite zei:
Raar dat je een scheiding maakt tussen de intrinsieke waarde en de waarde door vraag en aanbod bepaald. Er is maar 1 waarde van iets en dat is de waarde die door vraag en aanbod bepaald wordt. Intrinsieke waarde wil niets zeggen. Schaarsheid is een belangrijk aspect van waarde, hou je daar geen rekening mee dan maak je gewoon fouten.

wat is daar nu raar aan, huizen kosten gewoon veel meer dan ze eigenlijk waard zijn op dit moment, door vraag en aanbod, zo simpel is het. in amerika is het net het omgekeerde op dit moment, daar kosten ze minder dan ze waard zijn omdat er door de kredietcrisis een instorting was van de marktprijs.

Anarchist12911 · 21 mrt 2008

Er is inderdaad niets raar aan, zij die economie op universitair niveau gevolgd hebben zullen ook weten dat er meer manieren en denkwijzen zijn om de waarde van een produkt te bepalen, buiten de wet van vraag en aanbod ...

Neem gewoon de subjectieve denkwijze waarbij de 'waarde' van een voorwerp puur bepaald wordt door wat prijs een doelgroep er aan zou willen geven of wat voor meerwaarde een bepaalde doelgroep aan een voorwerp geeft, ongeacht het aanbod.

Het is nogal een complex onderwerp omdat het heen en weer kaatst tussen de objectieve (niet bestaande) perceptie van marktwaarde en de individuele (enige bestaande) perceptie van de meerwaarde dat een product heeft voor een persoon.

Als coillie zegt dat voor hem de huizen meer kosten dan ze waard zijn dan klopt dit, natuurlijk, vanuit zijn persoonlijke beoordeling. Ook vanzelfsprekend is onze markt niet puur gebaseerd op vraag en aanbod aangezien er allerlei extra sommen zijn die betaald moeten worden bij aankoop etc. waardoor het normaal is dat je artifiële hogere prijzen krijgt dan de waarde van het product (of zelfs het concept van mogelijke sommen die afgetrokken of teruggetrokken kunnen worden via de belastingen veroorzaken 'onevenwichtigheden' in de markt)... De wet van vraag en aanbod geldt dan ook alleen maar volledig in een compleet vrije markt. (zonder btw, administratieve kosten, fooien, etc.) en zelfs dan nog...

De theorie van vraag en aanbod is extreem simplistisch. Het houdt onder andere geen enkele rekening met plaats, tijd (toekomstige productie), de gedachtegang van de verkopers en kopers (waardespeculatie, prijsbepaling, competentie, ...), etc. enkel een computersimulatie zou in een compleet vrije markt steeds de correcte waarde van een produkt kunnen bepalen als hij op elk moment al de factoren die inspelen op de markt als input zou kunnen verwerken. Er zullen altijd een oneindig aantal marktsectoren zijn waar de prijs kunstmatig te hoog of te laag gehouden wordt, ongeacht mogelijke vraag of aanbod, puur omwille van de subjectieve keuze van de verkopers.

Emerxill · 21 mrt 2008

Commissar12911 zei:
Er is inderdaad niets raar aan, zij die economie op universitair niveau gevolgd hebben zullen ook weten dat er meer manieren en denkwijzen zijn om de waarde van een produkt te bepalen, buiten de wet van vraag en aanbod ...

Zelfs zij die int middelbaar een economische richting hebben gevolgd en een beetje interesse in het vak hebben

Voor de rest volledig mee eens

nite · 21 mrt 2008

Commissar12911 zei:
Er is inderdaad niets raar aan, zij die economie op universitair niveau gevolgd hebben zullen ook weten dat er meer manieren en denkwijzen zijn om de waarde van een produkt te bepalen, buiten de wet van vraag en aanbod ...

Neem gewoon de subjectieve denkwijze waarbij de 'waarde' van een voorwerp puur bepaald wordt door wat prijs een doelgroep er aan zou willen geven of wat voor meerwaarde een bepaalde doelgroep aan een voorwerp geeft, ongeacht het aanbod.

Het is nogal een complex onderwerp omdat het heen en weer kaatst tussen de objectieve (niet bestaande) perceptie van marktwaarde en de individuele (enige bestaande) perceptie van de meerwaarde dat een product heeft voor een persoon.

Als coillie zegt dat voor hem de huizen meer kosten dan ze waard zijn dan klopt dit, natuurlijk, vanuit zijn persoonlijke beoordeling. Ook vanzelfsprekend is onze markt niet puur gebaseerd op vraag en aanbod aangezien er allerlei extra sommen zijn die betaald moeten worden bij aankoop etc. waardoor het normaal is dat je artifiële hogere prijzen krijgt dan de waarde van het product (of zelfs het concept van mogelijke sommen die afgetrokken of teruggetrokken kunnen worden via de belastingen veroorzaken 'onevenwichtigheden' in de markt)... De wet van vraag en aanbod geldt dan ook alleen maar volledig in een compleet vrije markt. (zonder btw, administratieve kosten, fooien, etc.) en zelfs dan nog...

De theorie van vraag en aanbod is extreem simplistisch. Het houdt onder andere geen enkele rekening met plaats, tijd (toekomstige productie), de gedachtegang van de verkopers en kopers (waardespeculatie, prijsbepaling, competentie, ...), etc. enkel een computersimulatie zou in een compleet vrije markt steeds de correcte waarde van een produkt kunnen bepalen als hij op elk moment al de factoren die inspelen op de markt als input zou kunnen verwerken. Er zullen altijd een oneindig aantal marktsectoren zijn waar de prijs kunstmatig te hoog of te laag gehouden wordt, ongeacht mogelijke vraag of aanbod, puur omwille van de subjectieve keuze van de verkopers.

De theorie van vraag en aanbod is niet extreem simplistisch. Meestal wordt die vereenvoudigd voorgesteld als -ap + b = cp + d. Dit is echter puur om didactische redenen. De vraag wordt niet enkel bepaald door prijzen maar ook door speculatie, tijd en al de andere factoren die je noemde.

Een vraagcurve is een rangschikking van de subjectieve waardering die kopers aan een bepaald goed hechten gegeven de economische situatie. In deze waardering houden ze rekening met een hele hoop elementen oa met kunstmatig hoog gehouden prijzen en belastingen.

Het is de intrinsieke waardering van een gebouw die geen rekening houdt met al de bovenstaande elementen. Een intrinsieke waardering zegt bvb: moest er geen speculatie zijn, dan is een huis zoveel waard. Maar we leven nu echter in een wereld met speculatie. Als er toekomstige prijsstijgingen verwacht worden, gaat dit een effect hebben op de huidige waarde van een huis. Of deze prijsstijgingen nu gebeuren of niet maakt niet veel uit voor de huidige waarde, herinner dat een vraag een subjectieve waardering is van een goed.

Daarom is de TS ook fout wanneer hij zegt dat huizen boven hun waarde verkocht worden. Speculanten in huizen hebben een hoge subjectieve waardering van een huis dan gezinnnen omdat zij het huis later met winst denken te verkopen. Om ervoor te zorgen dat zij het huis kunnen kopen, moeten zij meer bieden dan de gezinnen. Door dit opbieden stijgt de prijs van het huis tot boven subjectieve waardering van de gezinnen en de gezinnen gaan het huis niet kopen. Het maximum dat speculanten voor een huis willen betalen is hun subjectieve waardering. Bij iedere prijs onder deze subjectieve waardering kopen de speculanten, bij iedere prijs erboven kopen ze niet. Niemand gaat iets kopen waarvan hij vindt dat het hem meer kost dan het hem opbrengt. Huizen worden dus niet boven hun waarde verkocht.

Zelfs als de speculanten verkeerd zijn en de huizenprijzen stijgen niet , dan nog worden huizen niet boven hun waarde verkocht. Het belangrijkste is dat je goed onhoudt dat het een subjectieve waardering is op een bepaald tijdstip. Dalen huizenprijzen dan zal hun waardering dalen, en zal blijken dat ze een slechte investering gedaan hebben. Deze informatie was echter niet beschikbaar op het moment dat men de koopbeslissing nam, dus werd de waarde van het huis op dat moment bepaald zonder deze informatie.

Dit is wat een universitaire opleiding economie u zou moeten geleerd hebben.

Emerxill · 21 mrt 2008

TS zegt nergens dat de huizen boven hun waarden worden verkocht

. Alleen dat ze boven hun waarde worden gekocht om daarna met winst verkocht te worden.
Dus de theorie volgende (die zeer netjes is onderbouwd btw) kan TS geïnterpreteerd worden als: de speculanten kopen de huis boven hun waarde op het moment van kopen en verkopen ze, als de perceptie van de (imo domme :cry:

) kopers gewijzigd is, daarna met winst.

Anarchist12911 · 21 mrt 2008

nite zei:
De theorie van vraag en aanbod is niet extreem simplistisch. Meestal wordt die vereenvoudigd voorgesteld als -ap + b = cp + d. Dit is echter puur om didactische redenen. De vraag wordt niet enkel bepaald door prijzen maar ook door speculatie, tijd en al de andere factoren die je noemde.

Een vraagcurve is een rangschikking van de subjectieve waardering die kopers aan een bepaald goed hechten gegeven de economische situatie. In deze waardering houden ze rekening met een hele hoop elementen oa met kunstmatig hoog gehouden prijzen en belastingen.

Het is de intrinsieke waardering van een gebouw die geen rekening houdt met al de bovenstaande elementen. Een intrinsieke waardering zegt bvb: moest er geen speculatie zijn, dan is een huis zoveel waard. Maar we leven nu echter in een wereld met speculatie. Als er toekomstige prijsstijgingen verwacht worden, gaat dit een effect hebben op de huidige waarde van een huis. Of deze prijsstijgingen nu gebeuren of niet maakt niet veel uit voor de huidige waarde, herinner dat een vraag een subjectieve waardering is van een goed.

Daarom is de TS ook fout wanneer hij zegt dat huizen boven hun waarde verkocht worden. Speculanten in huizen hebben een hoge subjectieve waardering van een huis dan gezinnnen omdat zij het huis later met winst denken te verkopen. Om ervoor te zorgen dat zij het huis kunnen kopen, moeten zij meer bieden dan de gezinnen. Door dit opbieden stijgt de prijs van het huis tot boven subjectieve waardering van de gezinnen en de gezinnen gaan het huis niet kopen. Het maximum dat speculanten voor een huis willen betalen is hun subjectieve waardering. Bij iedere prijs onder deze subjectieve waardering kopen de speculanten, bij iedere prijs erboven kopen ze niet. Niemand gaat iets kopen waarvan hij vindt dat het hem meer kost dan het hem opbrengt. Huizen worden dus niet boven hun waarde verkocht.

Zelfs als de speculanten verkeerd zijn en de huizenprijzen stijgen niet , dan nog worden huizen niet boven hun waarde verkocht. Het belangrijkste is dat je goed onhoudt dat het een subjectieve waardering is op een bepaald tijdstip. Dalen huizenprijzen dan zal hun waardering dalen, en zal blijken dat ze een slechte investering gedaan hebben. Deze informatie was echter niet beschikbaar op het moment dat men de koopbeslissing nam, dus werd de waarde van het huis op dat moment bepaald zonder deze informatie.

Dit is wat een universitaire opleiding economie u zou moeten geleerd hebben.

Het is al even geleden dat ik nog lessen economie heb gehad, maar we hebben hier een klassiek probleem door de verschillende interpretaties die mensen geven aan bepaalde woorden, in dit geval het woord: "waarde". En ik weet dat al de elementen die ik opgesomt heb onder het vraag en aanbod verwerkt kunnen worden, maar het probleem is dat je dan komt bij een splitsing van het theoretische en de praktijk. Of om het anders uit te drukken, je gaat marktsectoren hebben waar kopers en verkopers, dmv hun (in)competentie, artificiëel en 'onevenwichtig' hoge prijzen gaan creeëren, en zo dus een te hoge waarde aan een produkt gaan geven. Wat dan uiteindelijk tot "marktcrashes" leidt, dit natuurlijk verklaarbaar door vraag en aanbod of door het feit dat de gespeculeerde markt niet overeenkomt met de theoretische markt of de werkelijkheid.

Het is dus best mogelijk dat vastgoed momenteel aan veel te hoge prijzen verkocht wordt, waarbij de prijzen maar blijven stijgen, wat uiteindelijk een crisis zal veroorzaken. Waardoor misschien wel de prijs wel opnieuw zal dalen (of instorten), maar onderweg naar de crisis zitten er toch wel een hoop kopers met 'de gebakken peren' omdat de prijs te hoog is voor wat het product werkelijk waard is.

Ik had het bij mijn uiteenzetting over vraag en aanbod dan ook enkel over de mogelijke praktische toepassing van het vraag en aanbod model. De theorie achter vraag en aanbod is gewoon een manier om de realiteit te beschrijven en te verklaren, maar ik doelde eerder op de praktische toepassingen die men soms gebruikt om speculaties te kunnen maken, en daar is het probleem dat, logischerwijze, als mens, je geen rekening kan houden in je curves, berekeningen etc. omdat er geen mathematische waarden zijn voor marktvoorspellingen zoals verkopersspeculatie, subjectieve willekeurigheid, plaats, onverwachte concurrentie, etc.

Ik ga er ook niet mee akkoord dat de prijs van al onze produkten vandaag de dag, puur afhangen van de basisvormen van vraag en aanbod. Bijvoorbeeld, de prijs hangt momenteel niet enkel af van het hypothetische voorbeeld dat er 5 appelen (aanbod) zijn en er vraag is naar 10 appels (vraag). Maar hij hangt van nog vele andere factoren... belastingen, inkomens(zekerheid), tijd, plaats, etc. Ik weet natuurlijk wel dat in de geavanceerde modellen men gewoon het volgende doet, als wijze van voorbeeld: "Jamaar omdat er belastingen op gehoffen worden en dit misschien Jantje's laatste centen zijn gaat de vraag dalen."

Het blijft echter onontkenbaar dat de prijs en de waarde van een produkt niet rechtstreeks aan elkaar verbonden zijn. Ze kunnen perfect los van elkaar bestaan.

nite · 21 mrt 2008

Emerxill zei:
TS zegt nergens dat de huizen boven hun waarden worden verkocht . Alleen dat ze boven hun waarde worden gekocht om daarna met winst verkocht te worden.
Dus de theorie volgende (die zeer netjes is onderbouwd btw) kan TS geïnterpreteerd worden als: de speculanten kopen de huis boven hun waarde op het moment van kopen en verkopen ze, als de perceptie van de (imo domme ) kopers gewijzigd is, daarna met winst.

TS zei het wel in zijn eerste post: Ze kopen huizen op tegen prijzen die heel wat boven de eigenlijke waarde liggen om ze dan met een forse winst te verkopen.

De fout die hij maakt is door te denken dat toekomstige waarde niet verwerkt zit in de huidige waarde. Voor sommige mensen is dit inderdaad zo. Ze kopen een huis en blijven er heel hun leven inwonen. Toekomstige prijsstijgingen gaan dan geen invloed hebben op de waarde. Maar er zijn ook mensen die huizen kopen om later door te verkopen. De toekomstige waarde van een huis maakt dan wel deel uit van de huidige waardering. Het is duidelijk dat waardering subjectief is. Iedereen vindt andere factoren belangrijk. Het prijsmechanisme zorgt ervoor dat huizen toegekend worden aan de personen die de hoogste subjectieve waardering hebben (zij willen er ook het meest voor betalen) en bij gebrek aan een groter aanbod huizen blijven degenen met de lagere waardering zonder huis over.

In grote lijnen ga ik akkoord met wat je zegt maar ik zou toch nog een kleine toevoeging doen:

De speculanten kopen een huis boven de waarde die niet-speculanten eraan hechten op het moment van kopen en verkopen ze, als de perceptie van de (imo domme ) kopers gewijzigd is, daarna met winst.

nite · 21 mrt 2008

@Commissar12911: Ik denk dat ons grootste verschilpunt (correct me if im wrong) onze definitie van waarde is. Jouw definitie van waarde is het punt waar vraag en aanbod met elkaar in evenwicht zijn. Natuurlijk zijn vraag en aanbod op korte termijn meer in onevenwicht dan wat anders. Jouw definitie van waarde is het sociale optimale. Vanuit die optiek kan je inderdaad zeggen dat huizenprijzen boven het sociale optimum liggen.

Mijn definitie van waarde is anders. Ik hanteer als waardebegrip de subjectieve waardevoorkeur van individuele economische agenten. Dit staat los van al dan niet sociale optimaalheid. Iedere economische agent beslist voor zichzelf welke waarde hij aan een huis hecht. Is deze waarde hoger dan de kostprijs, dan koopt hij. Is deze lager, dan koopt hij niet. Welke mogelijke marktfaling er ook mag zijn, een huis gaat nooit boven zijn waarde worden verkocht. Of dit sociaal optimaal is, is een andere zaak.

Anarchist12911 · 21 mrt 2008

Je kan niet weten of de niet-speculanten daadwerkelijk dom zijn of niet door geen hoge prijzen te willen betalen voor die produkten. Het kan goed zijn dat de speculanten verkeerde speculaties aan het maken zijn, of als extremer geval, de prijs bewust proberen op te drijven om toch nog winst te kunnen maken op produkten die ze maar amper verkocht krijgen.

Het probleem met vastgoed is ... dat het plaatsgebonden is en dat hierdoor je niet meteen kartels of andere illegale instanties nodig hebt om in bepaalde regios de prijs van uw produkten legaal de lucht in te laten schieten. Dit laatste komt wel vaker voor in kleinere dorpjes. (Bijvoorbeeld een immokantoor dat in een bepaald dorpje meer dan 90% van alle huizen koopt voor vreemd hoge prijzen en ze nadien probeert te verkopen voor nog extremere prijzen. Een zeer risicovolle investering, maar daarom niet minder succesvol.)

Emerxill · 21 mrt 2008

Commissar12911 zei:
Je kan niet weten of de niet-speculanten daadwerkelijk dom zijn of niet door geen hoge prijzen te willen betalen voor die produkten. Het kan goed zijn dat de speculanten verkeerde speculaties aan het maken zijn, of als extremer geval, de prijs bewust proberen op te drijven om toch nog winst te kunnen maken op produkten die ze maar amper verkocht krijgen.

Klopt, dat was gewoon effe een toegeving aan de frustratie die ik momenteel ondervind.

¨$^µù^§èçà#&amp;&amp;² · 21 mrt 2008

Commissar12911 zei:
De theorie van vraag en aanbod is extreem simplistisch. Het houdt onder andere geen enkele rekening met plaats, tijd (toekomstige productie), de gedachtegang van de verkopers en kopers (waardespeculatie, prijsbepaling, competentie, ...), etc.

Natuurlijk wel.

Hier trouwens een uitleg van iemand op een ander forum over de housing bubble:

Goed, huizenzeepbel dus. Welnu, het gebeurt regelmatig dat bepaalde dingen duurder worden en andere goedkoper, dus dat is op zich niet zo vreemd. Maar wat er raar is, is als dat blijft duren.

Normaal gezien zorgen stijgende prijzen er namelijk voor dat mensen hun aankoop gaan uitstellen of zelfs helemaal niét verrichten.

We zouden dus verwachten dat de vraag naar huizen toch minstens een beetje zal afnemen als de prijzen stijgen met tien, twintig, veertig... procent. Tenslotte zijn de kopers van huizen doorgaans gezinnen, en zij hebben 1) niet de beschikking over belachelijk veel geld, en 2) ook de mogelijkheid om een huis te huren. Samen geeft dat: gezinnen moeten lenen om een huis te kopen, terwijl ze ook zouden kunnen huren.

Nu gaan mensen natuurlijk ook een huis kopen omdat ze dan eigenaar zijn - kopen en huren is niet helemaal hetzelfde. We kunnen dus verwachten dat mensen meer willen geven om een huis te kopen dan om het te huren, m.a.w. dat ze bereid zijn maandelijks meer af te betalen dan ze normaal als huur zouden betalen.

Dat zouden we kunnen verwachten. Maar de huurprijzen zijn de afgelopen tien jaar elk jaar braafjes gestegen met iets van een twee procent (er is geen groot verschil tussen de stijging van de huurprijzen en de stijging van alle andere prijzen).

De prijzen van vastgoed zijn echter de afgelopen jaren telkens met minstens tien procent gestegen... Het lijkt wel alsof iets ervoor zorgt dat de vraag naar huizen hoog blijft.

Dat 'iets' is de rentevoet. Wie een spaarboekje heeft, heeft al lang vastgesteld dat hij eigenlijk peanuts krijgt voor zijn spaargeld. Ook kasbons, staatsbons, en andere beleggingen met een vaste rentevoet brengen zeer weinig op.

Langs de andere kant betekent dat natuurlijk ook dat lenen zeer goedkoop is... De lage rentevoet zorgt ervoor dat je "veel huis" kunt kopen voor "weinig afbetaling". Of omgekeerd: dat je redelijk hoge afbetalingen en redelijk hoge prijzen kan betalen.

Nu is het zo dat die intrestvoet, op papier, de "prijs" van geld of kapitaal is. (Het verschil tussen "geld" en "kapitaal" is hier gewoon een afspraak: geld is een lening op minder dan één jaar, kapitaal op meer dan één jaar. Kapitaal wordt natuurlijk ook nog in andere betekenissen gebruikt, bv. machines en fabrieksgebouwen, maar hier hebben we het over leningen en dergelijke.)

Prijzen worden normaal gezien gevormd door de Wet van Vraag en Aanbod (die is zo belangrijk dat ik 'm even in hoofdletters schrijf. ). De vraag is hier: mensen die geld willen uitgeven, maar het (nog) niet hebben. Het aanbod is hier: mensen die geld hebben, maar het (nog) niet willen uitgeven.

Een intrestvoet geeft normaal gezien aan, hoe groot de verhouding is tussen mensen die hier en nu geld willen uitgeven dat ze nog niet hebben, en mensen die geld niet meteen nodig hebben - of met een coolere term, de "tijdsvoorkeur" van een samenleving.

Maar intrestvoeten komen niet op die manier tot stand, ook al zou dat best een goeie manier zijn. In werkelijkheid worden interestvoeten gemanipuleerd door centrale banken. Je hoort regelmatig dat de 'Fed', de Federal Reserve Bank, de Amerikaanse interestvoeten verhoogt of verlaagt; ook de Bank of England en onze eigen ECB veranderen zo nu en dan hun interestvoeten. Hoe doen ze dat?

Banken kunnen geld lenen bij de centrale bank. De centrale bank zelf moet daar weinig moeite voor doen: met een druk op de knop wordt er geld gecreëerd op de computer; dat wordt dan overgeschreven naar de rekening van Fortis of ING, en dan kunnen die banken dat geld uitlenen aan hun cliënten.

Aangezien de centrale bank eigenlijk maar aan een kraantje moet draaien om 'geld' in de economie te stoppen, is die interestvoet haar belangrijkste instrument: als ze de interestvoet hoger maakt, is de vraag naar geld kleiner; als ze de interestvoet verlaagt, kan ze de vraag naar geld groter maken. Zelf past ze het aanbod voortdurend aan aan de vraag, zodat er geen 'schaarste' is aan geld.

Fortis en ING gebruiken dan onder andere dat geld om leningen te verstrekken. (Dat is niet het hele verhaal, want centrale banken werken meestal met kortetermijn-instrumenten terwijl banken doorgaans langetermijnleningen geven enzovoorts).

Nu: in de jaren negentig heeft de Amerikaanse centrale bank de geldhoeveelheid redelijk snel laten groeien. De rentevoeten stonden laag. Investeringen werden op die manier aangemoedigd.

Maar wat er dan gebeurt, is het volgende: dat geld van de centrale bank is in feite lucht; het is geen echt geld. De lage interestvoet is dus nep: ze geeft géén goed beeld van de "tijdsvoorkeur" van de samenleving. Ondernemers beginnen te investeren en beginnen dus grond, gebouwen, technologie ... te kopen in de hoop hun afgewerkte producten te kunnen verkopen, maar ze hebben de marktomstandigheden verkeerd ingeschat, want iederéén denkt dat het interessant is om grond, gebouwen, technologie, en ook personeel te kopen. Er begint een opbod om de productiefactoren te kopen, en we zien dat alle prijzen van "kapitaalsgoederen" (grond, industrieel vastgoed, lonen van mensen die in de kapitaalsgoederensector werken, aandelen) beginnen te stijgen. Dat is een serieuze streep door de rekening van al die bedrijven en er gaan er een heleboel failliet.

Wat er dan volgt, is een golf van faillissementen en saneringen waarbij de economie eigenlijk haar verkeerde beslissingen uitwist. Alle projecten die haalbaar leken omdat de intrestvoet laag was, blijken nu verlieslatend en worden stopgezet. Prijzen van kapitaalsgoederen beginnen te dalen (in verhouding tot de consumptiegoederen; het kan dus zijn dat de prijzen nog steeds stijgen maar minder snel dan van consumptiegoederen).

Die fase hebben we gehad rond 2000. (Het omslagpunt was niét elf september, zoals sommige mensen denken; het was al vroeger begonnen.)

Het beste dat een centrale bank dan kan doen, is in feite de boel gerustlaten en de economie toestaan om te recupereren, om de ongezonde investeringen te snoeien.

Maar de Amerikaanse centrale bank heeft de geldkraan laten openstaan. Economen uit de Oostenrijkse School (want het is hun theorie die ik hier geef; 'n theorie die volgens mij waardevol en juist is, maar die niet algemeen aanvaard wordt) vroegen zich toen al af welke sector van de economie het volgende slachtoffer zou worden van de losse geldpolitiek.

Lage intrestvoeten hebben veel mensen overtuigd om toch een huis te kopen. Mensen die het eigenlijk niet zouden kunnen betalen mocht die intrestvoet op zijn 'natuurlijk' niveau gestaan hebben (het niveau van vraag en aanbod dus).
Veel banken hebben ook vlotjes leningen toegestaan aan mensen die het eigenlijk niet konden betalen - die leningen leken winstgevend te zijn, maar nu begint stilletjes aan duidelijk te worden dat de zgn. subprime mortgages een doos van pandora zijn.

Het is door de lage intrestvoeten dat de vraag naar huizen een pak hoger ligt dan mogelijk zou zijn bij een 'normale' intrestvoet. (daarmee bedoel ik een intrestvoet die op de markt tot stand komt; dat kan gerust een relatief hoge of lage interestvoet zijn, afhankelijk van de tijdsvoorkeur van de samenleving).

In het algemeen is het zo dat prijzen (van huizen, boter, kleren, computers, auto's) normaal gezien zouden moeten dalen. Bedrijven worden elk jaar efficiënter, en elk jaar kunnen ze meer produceren met minder grondstoffen, minder kapitaal en minder arbeiders - dus meer productie met minder kosten, dus: lagere eenheidskosten per product.
Bij GSM's en PC's zie je dat nog, omdat het daar om spectaculaire dalingen gaat. Maar normaal gezien zouden gemiddeld alle prijzen moeten dalen.

Dat dat niet gebeurt, komt ook door die toename van de geldhoeveelheid. Een stuk van de "inflatie" (de term werd oorspronkelijk gebruikt voor "het vergroten van de geldhoeveelheid", en niet voor "prijsstijgingen", die het logische gevolg zijn) wordt dus gecompenseerd door productiviteitswinsten.

Nu is de markt altijd in beweging en sommige prijzen zullen dalen en andere zullen stijgen, dat is onvermijdelijk, maar gemiddeld zouden alle prijzen dalen zonder constante verhoging van de geldhoeveelheid...

Je kan je afvragen waarom al die fenomenen dan gebeuren, als het toch allemaal zo simpel is. De waarheid is dat er over al die zaken nogal wat discussie bestaat. De meeste economen zijn doodsbang voor prijsdalingen (maar dat is een lang verhaal en het zal voor een andere keer zijn. ). Alleszins, ik wil wel beklemtonen dat ik 'n aanhanger ben van de zogenaamde Oostenrijkse SChool. Op veel punten bereikt die net dezelfde conclusie als de 'mainstream'-economen maar via andere redeneringen; op een aantal punten wijkt de Oostenrijkse school echter volledig af. Inflatie, geldpolitiek en conjunctuurgolven zijn daar één voorbeeld van.

Als je meer gedetailleerde info wil over die "housing bubble", kan je enorm veel vinden op de website van het Mises Institute (hier bijvoorbeeld).
In feite is heel die website een aanrader. Ludwig von Mises is min of meer de patroonheilige van de Oostenrijkse School.

nite · 21 mrt 2008

¨$^µù^§èçà#&&² zei:
Hier trouwens een uitleg van iemand op een ander forum over de housing bubble:

Welk forum is dat? Die persoon maakt een mooi oostenrijks punt.

Æro · 23 mrt 2008

¨$^µù^§èçà#&&² zei:
Dat slaat op niets, denk er maar 'ns over na. Een kantoor dat winst wil maken zal huizen kopen voor minder dan ze waard zijn, en proberen om ze te verkopen voor meer dan ze waard zijn.

De wet van vraag en aanbod is u allicht onbekend.

Enkel uw arrogantie is me bekend.

Vraag en aanbod kan gemanipuleerd worden, net zoals de prijs gemanipuleerd kan worden. Wanneer ik over voldoende kapitaal beschik koop ik ook elk huis op. Trek ik me er iets van aan dat ik 50.000€ boven de prijs zit. Ik weet immers nu al dat mijn collegas soortgelijke stunts uithalen wat maakt dat het aanbod "realistisch geprijsde woningen" slinkt waardoor ik mijn huis, dat ik dus voor 50.000 boven zijn waarde heb gekocht, morgen online kan zetten tegen 150.000 extra.
100.000 in de pocket en geen kat die er iets kan aan doen. Immobiliënkantoren zijn immers verstandig genoeg niet met elkaar te concurreren op dergelijke wijze dat de markt ook voor hen te duur wordt.

Dergelijke praktijken maken dat wij als normale mensen geen keuze meer hebben. Vraag en aanbod is volledig zoek.

Hier moet tegen worden opgetreden want mij is de moed in de schoenen gezakt. Elke openbare verkoop zijn we tegen de pauze al weg omdat men dan reeds boven ons budget zit.
Hoe het mogelijk is snap ik al helemaal niet. Ons inkomen ligt fors boven dat van de doorsnee Vlaming, aldus de bank/immotheker. Ik verdien er ruim 2200 per maand, mijn vriendin 1600. Een normale Belg kan maximaal 30-35% van zijn inkomen aflossen aan een lening, wij kunnen tot 50% gaan. Ons plafond ligt bij de 200.000-225.000€
Zeg mij nu eens wie er dan nog kan concurreren? We zijn immers niet allemaal advocaat, chirurg of topmanager. Wat doet die secretaresse? Fuck her way to the top? En wat dan met die arme winkelbediende die voor 1100 per maand 9u per dag zit te zwoegen? Of wat van de doorsnee arbeider? Om nog maar te zwijgen over beginnende zelfstandigen.

Maar intussen gaat men in dat parlement wel beslissen economische vlichtelingen voortaan toe te laten, subsidies aan allerlei instanties op te drijven, humanitaire hulp uit te breiden etc etc.
Ik begin er van te walgen. Ik vraag me af of de heren uit Kraainem, Knokke en Meise nog überhaupt beseffen hoe het er hier tegenwoordig aan toe gaat.

Indexering zegt men dan. Rad voor de ogen van de mens zeg ik dan. De regering mag nog zoveel indexeringen beloven als ze wil, werkgevers zijn niet verplicht deze ook effectief te volgen zodra ze boven een verwaarloosbaar percentage gaan. FUcked up klote landje hier.

SoliD · 23 mrt 2008

Ge klinkt wel lichtjes gefrustreerd imo, en ik geloof nog altijd niet dat immobiliënkantoren persoonlijk dit risico nemen en dat heeft meerdere redenen. Op een doorsnee huis is er meestal zo'n 6000 euro commissie en op die commissie moeten we meestal 4 maanden wachten (verlijden van de authentieke akte), en dat bedrag is goed om van te leven en om het kantoor draaiende te houden (als we dit maandelijks hebben), maar een simpel rekensommetje leert u wel dat een gewoon immobiliënkantoor nu eenmaal niet genoeg omzet heeft om zo'n risico's te nemen. Dit is ook het enigste beroep in belgië dat nog werkt volgens "no cure, no pay" waardoor voldoende veiligheidsmarge moet worden ingebouwd in de verdiensten.

Dit gaat dan nog over de aankoop van één huis, terwijl volgens u deze huizen systematisch worden opgekocht

. Het enigste waar ik weet van heb, is dat oude huizen vaak worden opgekocht door projectontwikkelaars om hier appartementen op te poten en dat in veel grensstreken de opdracht aan makelaars wordt gegeven om voor een rijke nederlander een villa te zoeken. Maar dat gaat heus niet bij elke openbare verkoop zijn hoor

Archief - Immobiliënkantoren: oneerlijke concurrentie?

coillie

Legacy Member

SoliD

Legacy Member

coillie

Legacy Member

nite

Legacy Member

¨$^µù^§èçà#&amp;&amp;²

Legacy Member

Emerxill

Legacy Member

coillie

Legacy Member

Anarchist12911

Legacy Member

Emerxill

Legacy Member

nite

Legacy Member

Emerxill

Legacy Member

Anarchist12911

Legacy Member

nite

Legacy Member

nite

Legacy Member

Anarchist12911

Legacy Member

Emerxill

Legacy Member

¨$^µù^§èçà#&amp;&amp;²

Legacy Member

nite

Legacy Member

Æro

Legacy Member

SoliD

Legacy Member

¨$^µù^§èçà#&&²

¨$^µù^§èçà#&&²