Archief - [deleted]

Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
R

Renegadexxripxx

Legacy Member
dan kon dat immobilliënkantoor mij gestolen worden... en dat huis ook. Gewoon bod doen met de opschortende voorwaarde in vermeld. Immobilliënkantoor is verplicht om dat door te geven aan de eigenaar. Het is dan de eigenaar die beslist of het bod aanvaard wordt.

Of het immobiliënkantoor nu wel of niet wilt om die opschortende voorwaarde te integreren.
R

RB26DETT

Legacy Member
Ik heb ook een compromis getekend zonder opschortende voorwaarde, daar was het op vraag van de verkoper. Normaal gezien weet je ongeveer ook wel hoeveel je kan lenen en ga je voor je een compromis tekent al eens bij een bank horen.
l

livelovelaugh

Legacy Member
Renegadexxripxx zei:
dan kon dat immobilliënkantoor mij gestolen worden... en dat huis ook. Gewoon bod doen met de opschortende voorwaarde in vermeld. Immobilliënkantoor is verplicht om dat door te geven aan de eigenaar. Het is dan de eigenaar die beslist of het bod aanvaard wordt.

Of het immobiliënkantoor nu wel of niet wilt om die opschortende voorwaarde te integreren.
Klik om te vergroten...

Tja, nochtans durven die immobiliënkantoren dat wel vaker eisen. Bij ons was dat ook het geval - gelukkig hadden we op voorhand al voldoende research gedaan en wisten we perfect waar, hoeveel en tegen welke rentevoet we konden lenen.
Voorbereiding is alles - anders kan je je droomhuis wel eens mislopen.
M

MisterV

Legacy Member
Als je in uw bod opschortende voorwaarden zet en eigenaar aanvaard dit bod, is men verplicht om deze op te nemen in de compromis, punt. Immokantoren gaan misschien wat zagen, maar hebben geen poot om op te staan. Eénmaal bod aanvaard is kunnen ze niet terugkrabbelen (en jij ook niet trouwens).
I

Inco

Legacy Member
MisterV zei:
Als je in uw bod opschortende voorwaarden zet en eigenaar aanvaard dit bod, is men verplicht om deze op te nemen in de compromis, punt. Immokantoren gaan misschien wat zagen, maar hebben geen poot om op te staan. Eénmaal bod aanvaard is kunnen ze niet terugkrabbelen (en jij ook niet trouwens).
Klik om te vergroten...

Dit. En niets houdt jullie tegen om een bod met deze voorwaarden in uit te brengen. Jullie zeggen wel dat je op voorhand wel weet of je de lening kan krijgen of niet maar zolang je de goedkeuring van de bank niet hebt op papier sta je nergens. Er kan heel veel mislopen tussen de compromis & akte-ondertekening.

Klein voorbeeldscenario:
* Je doet je toer langs de banken, krijgt te horen dat een lening van 200k mits 10% eigen inbreng geen probleem mag zijn
* Compromis wordt ondertekend, zoals afgesproken bezorg je een voorschot van 5-15% aan de verkoper
* De week na deze ondertekening gebeurt er iets ernstigs (ontslag? (werk)-ongeval? ziekte? partner verbreekt relatie? je huidige woning brand af? je nieuwe auto in de prak gereden? en ga zo maar door) waardoor de bank de krediet niet meer wil verschaffen
* Je bent minimaal je voorschot kwijt, wie weet nog meer als de andere partij dit als contract breuk voor de rechter brengt.

Ik wil maar aanduiden dat er wel degelijk serieuze risico's mogelijk zijn en het gevaar in een klein hoekje schuilt. Wees dus zeer voorzichtig met wat je ondertekend. Ik zou er niet aan denken om een bod uit te brengen zonder deze opschortende voorwaarde als ik niet het geld staan heb om de bank om deze kost te kunnen dragen als de lening niet zou worden geodgekeurd!
I

Inco

Legacy Member
Ter informatie, enkele clausules die wij extra hebben laten opnemen in de compromis:

De verkoper verbindt er zich toe bij het verlijden van de notariële akte een herkeuringsverslag
van de elektrische installaties door een erkend organisme conform de bestaande wetgeving af te
leveren, waaruit zal blijken dat de installatie conform is bevonden.

Deze overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een
lening/kredietopening van ........ tegen het gebruikelijke marktpercentage.
Indien de opschortende voorwaarde niet kan worden vervuld, verbindt de koper er zich toe om
uiterlijk tegen ..... per aangetekend schrijven (postdatum geldt als bewijs) melding te maken
van het niet kunnen vervullen van de opschortende voorwaarde, zo niet wordt de verkoop als
definitief beschouwd en zal de onderhavige overeenkomst overgemaakt worden aan de aangestelde
notarissen, teneinde de notariële akte te verlijden. Indien de koper geen hypothecaire lening
verkrijgt, zal hij in voormeld schrijven het bewijs moeten voorleggen van minstens drie financiële
instellingen dat geen hypothecaire lening kan worden verkregen.
De koper zal er zich van weerhouden met een derde een overeenkomst te sluiten waarin met deze
derde wordt overeengekomen dat de opschortende voorwaarde niet werd vervuld zodat er geen
verkoop tot stand is gekomen en elke partij zijn vrijheid bekomt.

In de periode tussen de ondertekening van onderhavige verkoopovereenkomst en het verlijden van
de authentieke akte, verbindt de verkoper zich ertoe geen nieuwe huurovereenkomst af te sluiten,
noch de lopende huurovereenkomsten te verlengen, noch de woonvoorwaarden te wijzigen zonder de
schriftelijke instemming van de koper. Bij miskenning van deze bepaling zal de koper de keuze hebben
om lastens de verkoper ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen met schadeloosstelling,
ofwel enkel de vergoeding van de schade die hieruit voor hem ontstaat. De instemming van de koper is
niet vereist voor het toestaan van een tijdelijk bewoningsrecht dat ten laatste bij de ondertekening van
de authentieke akte afloopt.
k

koebeest

Legacy Member
Ik moet eerlijk zijn. Ik heb deze thread zien staan en er kwam een vraag in mij op. Ik heb niet heel de thread nagelezen en stel me die vraag al langer dan vandaag.

Pakt dat ik vandaag een huis wil kopen van ongeveer 250 000. Ik zeg maar iets. Hoeveel is dan best uw eigen inbreng en hoeveel ga je dan gaan lenen? Een huis kopen zit er momenteel nog niet in omdat mijn vriendin nog studeert maar binnen een tweetal jaar zou ik toch graag een eigendom hebben.
s

sandervdw

Legacy Member
koebeest zei:
Ik moet eerlijk zijn. Ik heb deze thread zien staan en er kwam een vraag in mij op. Ik heb niet heel de thread nagelezen en stel me die vraag al langer dan vandaag.

Pakt dat ik vandaag een huis wil kopen van ongeveer 250 000. Ik zeg maar iets. Hoeveel is dan best uw eigen inbreng en hoeveel ga je dan gaan lenen? Een huis kopen zit er momenteel nog niet in omdat mijn vriendin nog studeert maar binnen een tweetal jaar zou ik toch graag een eigendom hebben.
Klik om te vergroten...

Dit is een vraag zonder antwoord. Het beste: 250.000 euro eigen inbreng...
realistisch in de meeste gevallen is 250.000 gaan lenen en zelf de notariskosten+beschrijf betalen.
I

Inco

Legacy Member
sandervdw zei:
Dit is een vraag zonder antwoord. Het beste: 250.000 euro eigen inbreng...
realistisch in de meeste gevallen is 250.000 gaan lenen en zelf de notariskosten+beschrijf betalen.
Klik om te vergroten...

Waarom 250.000 eigen inbreng? Je laat dan de kans liggen op een mooie aftrekbare belastingsinbreng, dat rendement haal je niet zomaar op de beurs.

Ik denk dat in dat geval het beste is om te bekijken op welke termijn je leent (bvb: 15 jaar). Leen het geoptimaliseerd fiscaal bedrag voor die 15 jaar (relatief makkelijk te berekenen, alleen de inflatie moet je een beetje gokken) en de rest breng je zelf in.
s

sandervdw

Legacy Member
Inco zei:
Waarom 250.000 eigen inbreng? Je laat dan de kans liggen op een mooie aftrekbare belastingsinbreng, dat rendement haal je niet zomaar op de beurs.

Ik denk dat in dat geval het beste is om te bekijken op welke termijn je leent (bvb: 15 jaar). Leen het geoptimaliseerd fiscaal bedrag voor die 15 jaar (relatief makkelijk te berekenen, alleen de inflatie moet je een beetje gokken) en de rest breng je zelf in.
Klik om te vergroten...

Je betaalt ook rente op je lening. Je zal nooit meer terug kunnen trekken dan de intrest die je betaalt op je geld. Als je niet gaat lenen betaal je geen extra kosten op het geld dat je gebruikt en hierdoor ben je altijd beter af als je niet gaat lenen. Wat jij zegt is: Als jij ons 50000 euro geeft, geven wij u 30000 euro terug. :)
I

Inco

Legacy Member
sandervdw zei:
Je betaalt ook rente op je lening. Je zal nooit meer terug kunnen trekken dan de intrest die je betaalt op je geld. Als je niet gaat lenen betaal je geen extra kosten op het geld dat je gebruikt en hierdoor ben je altijd beter af als je niet gaat lenen. Wat jij zegt is: Als jij ons 50000 euro geeft, geven wij u 30000 euro terug. :)
Klik om te vergroten...

Waarom zou je niet meer kunnen terugtrekken dan hetgeen je betaald op je lening..? De staat kijkt niet naar je interestmarge hoor.

Zodra teruggave belastingen > interest bank maak je winst, en dit is zelf nog een simplistische weergave aangezien ik geen rekening houdt met inflatie.

Je kan het heel gemakkelijk narekenen op Hoeveelkostmijnhuis.be - Bereken je belastingvoordeel
k

koebeest

Legacy Member
sandervdw zei:
Dit is een vraag zonder antwoord. Het beste: 250.000 euro eigen inbreng...
realistisch in de meeste gevallen is 250.000 gaan lenen en zelf de notariskosten+beschrijf betalen.
Klik om te vergroten...

Notariskosten+beschrijf. Wat moet ik me daar bij inbeelden? 10k, 20k, 50k?
I

Inco

Legacy Member
Zelf een fiscale optimalisatie berekend voor een lening op 10 jaar:

Datum: 26/09/2013
Bedrag van de hypotheek: € 62 200 (= korf maximaal gevuld)
Rentevoet: 3,00% (Schatting op basis van de Q% en de looptijd)
Looptijd: 10 jaar
Maand van eerste afbetaling: januari
Lening aangegaan door 2 personen, met hoogste aanslagvoeten 50% en 50% (= Optimale situatie)
Gemeentebelasting: 7,00% (= gemiddeld aanslagvoet)
Gezin zonder kinderen (kinderen hebben een marginale invloed: de korf groeit met 80 euro per kind)

Dit geeft ons volgend resultaat:

Maandelijkse afbetaling 963,73
Korven voor het fiscaal voordeel (per ontlener)
Korf voor de eerste 10 jaar 3 010,00
Korf na 10 jaar 2 260,00
Totalen voor ontlener 1
Betaald (kapitaal en interesten) 57 823,80
Betaald na inflatiecorrectie* 52 501,71
Teruggave belastingen 16 103,50
Effectief betaald 36 398,21
Totalen voor ontlener 2
Betaald (kapitaal en interesten) 57 823,80
Betaald na inflatiecorrectie* 52 501,71
Teruggave belastingen 16 103,50
Effectief betaald 36 398,21
Eindtotaal
Geleend kapitaal 100 000,00
Betaald (kapitaal en interesten) 115 647,60
Betaald na inflatiecorrectie* 105 003,42
Teruggave belastingen 32 207,00
Effectief betaald 72 796,42


Conclussie:
winst van 27k euro. Indien ik geen rekening houdt met de inflatiecorrectie is dit alsnog een winst van 17k euro. Verder 'risocovrij' als je de lening kan dragen en een rendement die je met je spaarboekje niet zal halen.
I

Inco

Legacy Member
koebeest zei:
Notariskosten+beschrijf. Wat moet ik me daar bij inbeelden? 10k, 20k, 50k?
Klik om te vergroten...

Ik denk dat je dringend eens wat moet gaan rondlezen als je wilt kopen, al deze info vind je gratuit op het internet..

Beschrijf: klein (5%) of groot (10%), wordt berekend op basis van de kostprijs van je woning. Een woning van 200k zal dus een klein beschrijf hebben van 10k en een groot beschrijf van 20k. Of je al dan niet in aanmerking komt voor een klein beschrijf kan je makkelijk nagaan op basis van de voorwaarden

De notariskosten, dossierkosten, leningskosten etc: hangen ook af van de waarde van je woning, het concreet bedrag dat je leent etc. Ik denk dat 1-2% kosten een goede schatting is maar andere mensen kunnen dit mischien beter inschatten.
R

Rainbow*

Legacy Member
Ok merci voor de reacties!

Nog een vraag
Bij de beschrijving van het huis staat : Elektrisch keuringsattest verkregen --> Neen
Wat wilt dit juist zeggen?

Op internet vind ik wel informatie dat dit moet gebeuren bij woningen die ouder zijn dan 1981, maar dit huis is van 1996
Morgen zien we de eigenares wel, maar ik wil dit toch ff op voorhand al weten :)
B

Bubba

Legacy Member
Rainbow* zei:
Ok merci voor de reacties!

Nog een vraag
Bij de beschrijving van het huis staat : Elektrisch keuringsattest verkregen --> Neen
Wat wilt dit juist zeggen?

Op internet vind ik wel informatie dat dit moet gebeuren bij woningen die ouder zijn dan 1981, maar dit huis is van 1996
Morgen zien we de eigenares wel, maar ik wil dit toch ff op voorhand al weten :)
Klik om te vergroten...

Zoals je zelf al zegt: attest is enkel voor een woning/appartement dat gebouwd werd voor 1981. Aangezien dit huis van 1996 is, is dit attest niet nodig.
R

Renegadexxripxx

Legacy Member
BuBbA zei:
Zoals je zelf al zegt: attest is enkel voor een woning/appartement dat gebouwd werd voor 1981. Aangezien dit huis van 1996 is, is dit attest niet nodig.
Klik om te vergroten...

Zo'n attest is 20+ jaar geldig. Niets stopt u echter om het attest dat destijds is afgegeven geweest op te vragen. Hiernaast kun je in uw bod altijd eisen om een gekeurde installatie te krijgen. Indien ze dat attest dan niet meer hebben liggen moeten ze dat opnieuw laten opmaken.
J

JazElle

Legacy Member
In de hoop dat iemand mij hier kan helpen... Ik heb bevestiging van Immo kantoor ivm koop van een huis. Ik wil mijn lening graag dit jaar nog afsluiten (onzekerheid fiscale aftrek). Wanneer begint een lening te lopen? Als je akkoord hebt met bank? Bij eerste afbetaling? Bij verlijden akte?

Het immokantoor vraagt ook op welke termijn we graag hadden aangekocht, maximum is 4 maanden maar ze vragen of we het sneller hadden beschreven. Moeten we hier ook kortere termijn nemen (voor einde jaar) om lening dit jaar nog te laten ingaan?

Complete leek op dit vlak, zo vaak doen we dat niet een huis kopen :). Maar hopelijk zit er hier iemand die ons wijzer kan maken. Ik bel in ieder geval vandaag ook nog naar een notaris maar wou hier toch ook al eens wat info krijgen.
n

n9ne

Legacy Member
Bij ons is dat de eerste dag van de volgende maand nadat ge uw akte getekend hebt. 4 maanden is het maximum dat ge hebt om uw akte in orde te brengen. Uw lening ligt vast op het moment dat ge uw akkoord hebt met de bank e (leg ze maar zo snel mogelijk vast).
J

JPV

Legacy Member
datum van verlijden akte zal van belang zijn mocht er een verandering zijn op basis van datum 1/1/2014. Dan is de verkoop officieel en start de lening te lopen. De eerste betaling is meestal wel pas op het einde van de eerste volle maand (dan betaal je wel de intrest op de onvolledige maand erbij).

Probeer de verkoop nog dit jaar te regelen (zou normaal nog moeten lukken) en neem dit misschien zelfs op als uitdrukkelijke voorwaarde voor het doorgaan van de verkoop. Je zal dan wel zelf moeten ervoor zorgen dat je wat voort maakt met het onderhandelen voor je lening, maar normaal moet dit wel kunnen lukken.

Waarom? Als je dit jaar de schuldsaldoverzekering in 1 keer kan betalen (dus niet jaarlijks), zal je dit jaar al meer dan waarschijnlijk je volledige fiscaal voordeel gebruiken. Scheelt toch wel een paar duizend euro's in je voordeel.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Terug
Bovenaan