Archief - [deleted]

Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
P

Pan

Legacy Member
Wij hebben nieuwe welfsels gelegd dus was het vrij eenvoudig een extra muur te metsen. Erachter hebben we 'partywall' gestopt. Is een vorm van geluidsisolatie. Je verliest er wel een 15 a 20 cm met. Je zou het ook kunnen doen met een gyprocmuur (metalstuds en daarachter vol isolatie duwen), maar ben toch voorstander van volle muren.
K

KaZhAn

Legacy Member
botchla zei:
Dan nog een laatste opmerking en dat is dat die woning wrs wel SOD zal zijn geweest, maar het wel om een afgewerkt huis (min keuken) betreft dat reeds gebouwd werd. Waarschijnlijk een koppel dat uit elkaar gegaan is of het laatste stuk waar de aannemer zelf heeft gebouwd. Waar ik op doel is dat die 15% bovenop de SOD lokprijs hier niet van toepassing is.

15K zal je nog wel uitgeven gezien er nog een keuken in moet, spots en een likje verf tegen de muur. Meer moet dat ook niet kosten want de mensen die dat kopen hebben voor die laatste zaken (en de tuin).

Voor een nieuwbouw is die prijs trouwens ver van overdreven gezien het niveau van afwerking en het feit dat er al een terras en een oprit ligt (hence nogmaals mijn vermoeden dat het een koppel is dat uit elkaar gaat).
Klik om te vergroten...

Had ik even niet door dat het al gebouwd was, dacht aan een voorbeeldwoning. Maar nu ik het wat meer in detail bekijk, vind ik het toch duur voor die prijs en het feit dat je niks meer aan je eigen wensen kunt aanpassen. Nu is dees misschien mierenneukerij, maar dit zijn dingen waar ik mij aan zou ergeren. Of het nu oud of nieuw is, zou ik dit veranderen:
- Een woning die verkocht wordt voor 184m² bewoonbare oppervlakte, maar waar de garage en de zogenoemde 'bijkeuken' in meegerekend zijn (2 verdiepingen - grondoppervlakte 92m²). Vind ik al wanpraktijken van makelaar.
- Een miniscuul kleine keuken.
- Radiatoren ipv vloerverwarming?
- Overal dezelfde moeilijk te onderhouden vloer (ik heb dezelfde in mijn bergruimte liggen - donkere vloeren zijn zowiezo al een merde).
- Een vreemde open (en buitenmaat) doorgang tussen garage en bijkeuken. Zie het nut er niet van in aangezien je langs het huis gemakkelijk de tuin in kunt.
- Garage niet bezet.
- Goedkoopst mogelijke afwerking als je kijkt naar gebruikte stopcontacten / verfdeuren / deurbeslag...
- Een badkamer met zo goed als geen betegeling.
- Badkamermeubel met weliswaar dubbele lavabo, maar waar je nauwelijks plaats hebt om een tandenborstel te leggen.

Ik ben geen fan als dit 362k moet kosten + nog een keuken erin + afwerking :(
b

botchla

Legacy Member
Dat brengt me weer naar mijn beginpunt, ik zou deze woning gewoon verkiezen boven een shitty oude woning dat u minstens even veel kost om dat maar in de buurt te krijgen van die nieuwbouw. Dus los van het feit of ik een huis met die afwerking zou willen :).

Natuurlijk is dat niet top notch maar wat verwacht ge voor die prijs. Ik ken de regio niet maar vlak boven Gent een klein stukje grond van 3a zal toch al 80-100K gaan, dat zetten kost een aannemer ook al snel 220K materialen en dan moet hij nog niet te zot doen.

Nu goed, zoals ik al zei zou ik in de meeste gevallen met u akkoord gaan dat het wel de moeite loont om te renoveren, zeker in onze regio (grond is schaars, peperduur, kleine opp. en hier staan genoeg "villa's" die wel te verbouwen zijn) maar in die vergelijking, nope.
D

Dragees

Legacy Member
- Hoge EPC
- Geen centrale verwarming. (al 10k meer kost ofzo om dat te laten steken).
- Tuin is niet erg groot als ik de fotos bekijk?
- Toch wel paar dingen die toch wel te moderniseren zijn
- Ligging weet ik eerlijk gezegd niet echts iet van. Doenbaar voor mensen die in Gent of Brussel werken messchien.
- 8 garages is dan wel zeer nice. En er zijn er al 7 verhuurt dus goeie inkomsten.

Met die garages erbij is de prijs denk ik wel schappelijk.
J

JPV

Legacy Member
Dragees zei:
- Hoge EPC
- Geen centrale verwarming. (al 10k meer kost ofzo om dat te laten steken).
- Tuin is niet erg groot als ik de fotos bekijk?
- Toch wel paar dingen die toch wel te moderniseren zijn
- Ligging weet ik eerlijk gezegd niet echts iet van. Doenbaar voor mensen die in Gent of Brussel werken messchien.
- 8 garages is dan wel zeer nice. En er zijn er al 7 verhuurt dus goeie inkomsten.

Met die garages erbij is de prijs denk ik wel schappelijk.
Klik om te vergroten...
- hope EPC: klopt en zal terecht zijn, isolatie is wenselijk :)
- tuin is niet erg groot, door de vele garages. Je kan 4 garages behouden en een grote tuin creëren
- moderniseren: zeker. Badkamer op gelijkvloers ligt ook bvb naast de keuken. Als je van de 2 appartementen 1 woning maakt (vlot doenbaar), is dat natuurlijk geen belemmering.
- ligging vind ik persoonlijk het beste punt van de woning: op 300m van de ring rond kortrijk, op 1km van oprit naar E403/E17/A19. Niet dat ik mensen naar Brussel zou willen sturen, hier is er werk genoeg, hé. Een woning in deze streek wordt ook niet gekocht met het oog op "hoe dicht lig ik tegen Brussel".
- 8 garages, 5 zijn er écht van verhuurd (mét inkomsten), 2 worden door m'n pa gebruikt ("gratis verhuurd") en zou hij tegen dezelfde voorwaarden als de anderen wel waarschijnlijk nog verder huren.
K

KaZhAn

Legacy Member
JPV zei:
Ben eens benieuwd wat jullie hiervan vinden:
- ERA 8560 Wevelgem Kortrijkstraat 546

M'n grootmoeder woonde tot voor kort hier op het gelijkvloers, zit nu in het rusthuis en daarom verkoopt m'n pa deze woning.
Klik om te vergroten...

Ik zou er niet aan beginnen om dit te renoveren. Ben niet bekend met ligging/bouwvoorschriften etc, maar lijkt me een perfecte hoekgrond voor een aannemer om op te kopen, plat te smijten en er een appartementsblok op te zetten. Lijkt me ook jullie bedoeling met deze prijszetting en als ik de beschrijving doorneem...
s

sandervdw

Legacy Member
JPV zei:
Ben eens benieuwd wat jullie hiervan vinden:
- ERA 8560 Wevelgem Kortrijkstraat 546

M'n grootmoeder woonde tot voor kort hier op het gelijkvloers, zit nu in het rusthuis en daarom verkoopt m'n pa deze woning.
Klik om te vergroten...

Er is wel wat werk aan om te vernieuwen (vooral CV lijkt me). Voor de rest lijkt me dat wel een deftig huis.
De vraagprijs is mss 110-15k te hoog, maar dan aanvaard je gewoon een bod he...
t

the_fox

Legacy Member
Goh, alles wat hierboven al vermeld is maar nog het volgende:
-Is vrij veel opknapwerk aan
-Aan hoeveel worden de garageboxen momenteel verhuurd? (Ik bezie dit momenteel puur als opbrengstenwoning, dus dit kan wel handige info zijn om kosten-baten te analyseren)
-Ligging is echt niet ideaal, ik zou Kortrijk-Brussel niet willen doen (noch met openbaar vervoer, noch met de wagen) dus dit is vooral gericht op mensen werkzaam in de buurt van Kortrijk of eventueel Gent. Verder ook gelegen aan een drukke baan, vlakbij de luchthaven van Wevelgem (niet zoveel overlast, maar toch) & een industriezone. Ook tussen 4 autostrades (ja, ik reken de ring en a19 als autostrade).

Beste optie is iemand die het zou kopen als opbrengstenwoning, incl de garageboxen. Maar dan moet je rekenen dat er enorm veel geld in gestoken moet worden (gezien hoge EPC, en algemene staat eigenlijk; het is leefbaar maar niet meer van deze tijd). Dus veel hangt af van de inkomsten van garageboxen + de regularisatie van de indeling van 2 appartementen.

In mijn ogen dus te duur, maar misschien geraakt het wel weg; momenteel meer vragen dan antwoorden, ik zou u pa dan ook aanraden om het immokantoor aan te sporen om dit meer gedetaileerd op de site te zetten. Momenteel heb ik ook niet echt een zicht op de indeling van de woning met de foto's en beschrijving die online staan.
J

JPV

Legacy Member
- de regularisatie van de 2 appartementen is geen probleem (komt uit de tijd dat m'n 2 grootouders in dat huis woonden). Bouwovertredingen zijn al lang verjaard.
- garageboxen worden nu verhuurd aan 30 euro/maand, als ik het goed voor heb. Onderste appartement werd gratis aan m'n grootmoeder gegeven, bovenste appartement werd verhuurd aan 400 euro/maand afaik (niet meer geïndexeerd de laatste tijd), onderste appartement kan zeker aan 400 euro/maand verhuurd worden.
- vliegveld: geen grote geluidsoverlast (ligt niet in de richting van opstijgen/dalen), zeker niet 's ochtends vroeg/'s avonds laat. - Industriezone, maar op enkele honderden meters ligt een fietspad naar de leie via landbouwvelden. A19 is ook effectief autostrade :p.
- opbrengsteigendom/hoekbebouwing van appartementen is idd een logische stap.

Indeling staat er nog niet op, gezien het ook nog maar enkele dagen op internet staat. M'n ouders vertrekken binnenkort op reis, dus als het vlug verkocht wordt, mag ik nog in hun naam tekenen. Ze zouden op zich dus geen probleem hebben met wat vertraging in de verkoop ;).
L

LSDsmurf

Legacy Member
Als eigen woning zou ik er niet aan beginnen maar als opbrengsteigendom lijkt zoiets wel potentieel te hebben. Indien volledig verhuurd en mits de prijzen wat op te trekken dekken de inkomsten bijna de kost van een lening op 20 jaar.
J

JPV

Legacy Member
ipv 4 van die garageboxen kan je eventueel ook nog een woning optrekken (is te zien op 1 van de foto's). Alleen zit je nu nét onder de 6 meter breedte en blijkbaar zou Wevelgem 6 meter eisen.

Bijkomend nadeel overigens, bij alle bouwplannen: woning ligt halvelings in Wevelgem, halvelings in Kortrijk. Is ook wel te regelen, maar geeft een beetje papierwerk extra :).
t

the_fox

Legacy Member
Dan zou dit voor mij de (enorm simpele) rekensom zijn als investeerder:
Aankoop €225.000
Ongeveer €26.000 kosten (groot beschrijf, geen abattement)
€50.000 renovatiekosten (isolatie, dubbele beglazing, CV, algemene opknapwerken; het zal ooit moeten gebeuren, dus best nu)

Dus dan komt ge al op €300.000
Ik zou de huurprijs (na renovatie) dan op €550/maand zetten (incl 1 garagebox)
Dan nog €30*6 voor de overige garageboxen.

ROI ligt dus niet zo hoog, zeker als je onderhoudskosten, KI, mogelijkse leegstand meerekent.
d

desolation

Legacy Member
30EUR voor ne garagebox lijkt me ook wel érg laag, zelfs regio aarschot staan ze hier allemaal 50 de maand.
t

the_fox

Legacy Member
Als ik mij niet vergis, hebt ge daar in de buurt wel een aantal garageboxen. Misschien is het idee "liever aan een lager bedrag, maar zeker verhuren; gezien de concurrentie" ;)
R

Renegadexxripxx

Legacy Member
JPV zei:
- de regularisatie van de 2 appartementen is geen probleem (komt uit de tijd dat m'n 2 grootouders in dat huis woonden). Bouwovertredingen zijn al lang verjaard.
- garageboxen worden nu verhuurd aan 30 euro/maand, als ik het goed voor heb. Onderste appartement werd gratis aan m'n grootmoeder gegeven, bovenste appartement werd verhuurd aan 400 euro/maand afaik (niet meer geïndexeerd de laatste tijd), onderste appartement kan zeker aan 400 euro/maand verhuurd worden.
- vliegveld: geen grote geluidsoverlast (ligt niet in de richting van opstijgen/dalen), zeker niet 's ochtends vroeg/'s avonds laat. - Industriezone, maar op enkele honderden meters ligt een fietspad naar de leie via landbouwvelden. A19 is ook effectief autostrade :p.
- opbrengsteigendom/hoekbebouwing van appartementen is idd een logische stap.

Indeling staat er nog niet op, gezien het ook nog maar enkele dagen op internet staat. M'n ouders vertrekken binnenkort op reis, dus als het vlug verkocht wordt, mag ik nog in hun naam tekenen. Ze zouden op zich dus geen probleem hebben met wat vertraging in de verkoop ;).
Klik om te vergroten...

Regularisatie voor die opdeling lukt enkel wanneer deze woning al een dubbele nummer heeft ergo 13a, 13b anders is dit een volledig nieuwe aanvraag die moet voldoen aan de huidige opdelingseisen of het specifieke BPA.

Risico is enorm groot dat je geen vergunning gaat krijgen voor die opdeling.Daar zijn ze bij ons tegenwoordig toch veel strenger in. Vb minstens 250m2.

Daarnaast ga je meer moeten investeren dan 50k om die woning conform de huidige normen te maken. Vergeet hiernaast zeker ook niet de RF (brand) opdeling die dit ook nog bemoeillijkt.

Enigste optie op het eerste zicht is als verkavelde bouwgrond of om een blok appartementen op te zetten.

Prijs van 150 tot 170k lijkt mij dat een interesante investering als particulier.
b

botchla

Legacy Member
Afbreken en een appartementsblok op zetten lijkt me het beste idee indien die vlot verhuren tegen een deftige prijs.

On another note, ons EPB aangifte is finaal met definitieve blowerdoortest. E56 en een lekdebiet van 1,65m³/h .. daar ben ik enorm van verschoten want een gemiddelde woning scoort tussen de 3 en de 6 en een passiefhuis rond de 0,5 :).
J

JPV

Legacy Member
Renegadexxripxx zei:
Regularisatie voor die opdeling lukt enkel wanneer deze woning al een dubbele nummer heeft ergo 13a, 13b anders is dit een volledig nieuwe aanvraag die moet voldoen aan de huidige opdelingseisen of het specifieke BPA.

Risico is enorm groot dat je geen vergunning gaat krijgen voor die opdeling.Daar zijn ze bij ons tegenwoordig toch veel strenger in. Vb minstens 250m2.
Klik om te vergroten...
opdeling is appartement, hé, geen huis. Op wat slaat je 250m²? Hebben mondeling de belofte dat vergunning geen probleem zou opleveren.
Renegadexxripxx zei:
Daarnaast ga je meer moeten investeren dan 50k om die woning conform de huidige normen te maken. Vergeet hiernaast zeker ook niet de RF (brand) opdeling die dit ook nog bemoeillijkt.
Klik om te vergroten...
waarom zou de RF-opdeling het moeilijk maken? Er zijn in elk appartement 2 vluchtwegen :)

the_fox zei:
Als ik mij niet vergis, hebt ge daar in de buurt wel een aantal garageboxen. Misschien is het idee "liever aan een lager bedrag, maar zeker verhuren; gezien de concurrentie" ;)
Klik om te vergroten...


nee, m'n pas heeft slechts 2 keer geïndexeerd in 20 jaar. Gewoon ook omdat hij geen investeringen meer wou doen in de garageboxen.
s

sandervdw

Legacy Member
steffanneke zei:
Ik en mijn vrouw zijn geinteresseerd in deze woning te kasterlee :
Huis te koop 4 slaapkamer(s) - bewoonbare opp.: 220 m2 | Immoweb ref:5091267

Iemand een idee hoeveel we van de prijs zouden kunnen doen.
Ons maximum bedrag is 350.000€
Klik om te vergroten...

positief: Redelijk EPC, goede staat (wel oubollig interieur), redelijk grote grond
negatief: hoekperceel, trap in eetkamer, veel kamers onder schuin dak.

Ik zou er persoonlijk niet meer dan 320k voor bieden. Maar, als jullie die een mooi huis vinden en je bent zeker dat je dit wil, biedt dan 350?
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
Terug
Bovenaan