Archief - Gaan huizenprijzen in Vlaamse steden exploderen?

Ik zit ook met een nieuwbouw in opbouw momenteel, de keuze voor technieken was na lang vergelijken simpel: gas! Een warmtepomp is totaal niet rendabel gezien de huidige elektriciteitsprijzen (die alleen maar stijgen wegens de kortzichtigheid van onze regering). Zelfs met de vrijstelling van KI komt het nog lager uit gezien de meerkost aan zonnepanelen.

Musk zei:

'dwingen tot renoveren'

Hoeveel mensen gaan dat NIET kunnen betalen? Er zijn de laatste jaren zoveel mensen die een lening tot op hun limiet hebben lopen waardoor er niks extra afkan. Ga je die mensen dan uit hun huizen jagen ofwat?

Mijn huis heeft ook nog punten die zeker beter kunnen qua isolatie, maar om daarom heel de boel terug uit te breken? No thx.

Klik om te vergroten...

Ik ben geen voorstander eh, maar als dat effectief het doel is, is dat de manier.

Mensen die dan niet kunnen renoveren zijn dan gewoon mensen die vanaf nu zich geen huis meer kunnen veroorloven. Die mogen zich dan op de huurmarkt storten. Dat is de enige manier om die normen te forceren, anders brengt dat toch niks op.

zarathustra zei:

Mensen die dan niet kunnen renoveren zijn dan gewoon mensen die vanaf nu zich geen huis meer kunnen veroorloven. Die mogen zich dan op de huurmarkt storten. Dat is de enige manier om die normen te forceren, anders brengt dat toch niks op.

Klik om te vergroten...

Mensen moeten huis verkopen omdat ze niet kunnen isoleren. Ze verkopen hun huis aan mensen die wel kapitaal hebben. Die investeren in isolatie en kunnen het huis daarna verhuren. Verhuren aan de mensen die het noodgedwongen moeten verkopen hebben. Aan een huurprijs die de initiële investering moet dekken, plus de isolatiekost, plus het rendement voor het geïnvesteerd kapitaal.

Naast politieke zelfmoord (ze durven nu al niet aan het KI te raken) kan het toch niet de bedoeling zijn dat een vergroening van de samenleving samengaat met een verarming van de lagere middenklasse.

parabellum zei:

Mensen moeten huis verkopen omdat ze niet kunnen isoleren. Ze verkopen hun huis aan mensen die wel kapitaal hebben. Die investeren in isolatie en kunnen het huis daarna verhuren. Verhuren aan de mensen die het noodgedwongen moeten verkopen hebben. Aan een huurprijs die de initiële investering moet dekken, plus de isolatiekost, plus het rendement voor het geïnvesteerd kapitaal.

Naast politieke zelfmoord (ze durven nu al niet aan het KI te raken) kan het toch niet de bedoeling zijn dat een vergroening van de samenleving samengaat met een verarming van de lagere middenklasse.

Klik om te vergroten...

Een eigen woning in bezit hebben is geen recht hé
Als je de woning niet financieel kan onderhouden en renoveren moet je mss nadenken om op de huurmarkt te gaan.

Je spreekt van verarming van lagere middenklasse maar je vindt het wel normaal dat ze 200K+ lenen dat hen zoveel kost dat ze geen financiële ruimte meer hebben.

parabellum zei:

Mensen moeten huis verkopen omdat ze niet kunnen isoleren. Ze verkopen hun huis aan mensen die wel kapitaal hebben. Die investeren in isolatie en kunnen het huis daarna verhuren. Verhuren aan de mensen die het noodgedwongen moeten verkopen hebben. Aan een huurprijs die de initiële investering moet dekken, plus de isolatiekost, plus het rendement voor het geïnvesteerd kapitaal.

Naast politieke zelfmoord (ze durven nu al niet aan het KI te raken) kan het toch niet de bedoeling zijn dat een vergroening van de samenleving samengaat met een verarming van de lagere middenklasse.

Klik om te vergroten...

De bedoeling? Nee. Maar de vraag is wat is het doel, als je neutraal wil zijn tegen 2050 dan gaat dat zeer waarschijnlijk pijn doen.

lol politieke zelfmoord is een understatement. Dan brandt de wetstraat en de EU af.

Zarathustra zijn plan is de enige manier om Europa op kortetermijn energieneutraal te maken maar het zou een gigantische uitdaging zijn om ervoor te zorgen dat er voldoende huurwoningen beschikbaar gesteld kunnen worden om al die mensen die renovaties niet kunnen betalen te huisvestigen. En dat zullen er veel zijn. Europa mikt echter naar 2050. Om hun target op die termijn te halen hebben we zo'n drastisch plan niet nodig.
Als we 30 jaar wachten zal nog maar 30% van de wooneenheden dateren van voor 1990.

bassie82 zei:

Een eigen woning in bezit hebben is geen recht hé
Als je de woning niet financieel kan onderhouden en renoveren moet je mss nadenken om op de huurmarkt te gaan.

Je spreekt van verarming van lagere middenklasse maar je vindt het wel normaal dat ze 200K+ lenen dat hen zoveel kost dat ze geen financiële ruimte meer hebben.

Klik om te vergroten...

Ik zeg niet dat iedereen een eigen woning moet hebben. Maar de vraag is of het maatschappelijk wenselijk is dat minder mensen een eigen woning kunnen kopen, of dat mensen hun bestaande woning moeten verkopen. Uiteindelijk zal dit een grotere vermogensongelijkheid bewerkstelligen door het mechanisme dat ik hierboven kort beschreven heb.

Dat ik het normaal vind dat iemand 200+K leent is jouw aanname. In een ideale maatschappij neemt de bank (of bankautoriteit) zijn verantwoordelijkheid op en staat ze enkel leningen toe die gedragen kunnen worden door de lener.

De bedoeling? Nee. Maar de vraag is wat is het doel, als je neutraal wil zijn tegen 2050 dan gaat dat zeer waarschijnlijk pijn doen.

Klik om te vergroten...

"Pijn doen" is op dit forum van goed verdienende jonge mensen het equivalent van: "pijn doen aan mensen die het al niet breed hebben".
Eerlijk, hogere dieselprijs voel ik niet want ik heb een bedrijfswagen. Hogere elektriciteitsprijs zie ik op de factuur, maar voor de rest denk ik daar niet aan. Ik heb ooit eens bijna een jaar door een administratieve fout geen facturen gekregen van mijn leverancier. Alles ging via domiciliëring en ik had het niet eens gemerkt. Wij hebben genoeg middelen om ons dak vol te leggen met zonnepanelen of ergens nog 30 centimeter isolatie bij te smijten, geen lening voor nodig.
Al die maatregelen voor het klimaat zouden ons dus "kosten". Maar geen "pijn doen". En dat geldt voor de meeste mensen hier in deze discussie. We gaan het klimaat proberen redden maar eigenlijk weten we al dat het geen impact zal hebben op onze levensstandaard. Enkel op wat er op het einde van het jaar als surplus overschiet op de bankrekening. Maar we verwachten wel dezelfde inspanningen bij mensen die het minder breed hebben. Hoewel het bij hen een echte impact zal hebben (en heeft) op hun levensstandaard. Daar doet het pijn, niet bij jou of bij mij.

M°°nblade zei:

Nieuwe gevel. Maar dat soort huizen (geen spouwmuur) ga je toch niet zoveel meer tegenkomen. Die zijn van het vocht intussen wel vanzelf verrot. Sinds wanneer is een spouwmuur voor huizen in Belgie eigenlijk verplicht? In Nederland was dat vanaf 1960.

Klik om te vergroten...

Zit hier toch heerlijk droog tussen mijn volsteense muren... Ik denk dat ik beter af ben dan in naoorlogse woningen met een krappe spouw. Oude bouwtechnieken komen soms verrassend uit de hoek (ik denk aan vochtbalans, thermische massa...).
Niet dat ik geen voorstander ben van grondige renovaties van oude huizen, ben er zelf volop mee bezig. Isolatie is dan iets waar heel grondig over nagedacht moet worden, rekening houdend met alle facetten van de bestaande toestand. Afbraak en heropbouw is soms allicht een betere optie, maar als je fundamenten degelijk zijn (letterlijk en figuurlijk) is renovatie toch een meer ecologische keuze. Zeker als je dat dan ook nog eens volgens ecologische en circulaire principes doet.

M°°nblade zei:

Ten eerste omdat verbouwingen in tegenstelling tot nieuwbouw maatwerk zijn voor een reeds bestaande, variabele constructie. Het is zinloos om een standaardisering en normering af te dwingen op iets dat om te beginnen niet gestandaardiseerd is. Je mag er vanuit gaan dat mensen binnen het mogelijke van hun budget en hun constructie reeds maximaal isoleren. Er is bv. niemand met een spouwmuur van 10 cm die die maar voor 5 cm gaat na-isoleren.
De tweede reden is dat het het omgekeerd effect heeft. Als je mensen gaat verbieden om isolatiewerken uit te voeren omdat ze niet aan een vooropgelegde norm voldoen, dan gaan ze helemaal niet isoleren. En dat is maatschappelijk gezien nog steeds erger dan onder de norm isoleren.

Het grote probleem met energienormen voor huizen is net hetzelfde als met ons wagenpark: de visie en het beleid van onze overheid is korter dan de lifespan van een huis of een wagen. En dat betekent dat je decennia tot eeuwenlang met een uitdijende staart zit aan suboptimale omstandigheden. Daar kan je niet onderuit en je kan die kost niet doorschuiven naar de burger.

Klik om te vergroten...

Niet echt akkoord, want je zou hetzelfde van nieuwbouw kunnen zeggen. Daar gaan mensen ook isoleren, ook al zou het niet verplicht zijn. Maar als het menens is met het energieverbruik van het Vlaamse woonpatrimonium terug te dringen moet het wel wat verder gaan dan de minimale eisen die mensen enkel uit financiële overwegingen doen.

De echte redenering om het enkel bij nieuwbouw te verplichten was overigens de idee dat het grootste gedeelte van het patrimonium uiteindelijk wel vervangen zou worden door nieuwbouw. Maar met een fiscaal stelsel dat renovaties bevoordeelt is dat natuurlijk helemaal niet zo (en dan nog, veel panden ga je uit praktische overwegingen idd niet afsmijten en heropbouwen). Dus nu heb je een halfslachtig beleid waar nieuwbouwwoningen gemiddeld en renovaties minimaal geïsoleerd worden, in functie van de eigen portefeuille maar niet in functie van het maatschappelijk optimum.

Epyon zei:

Spouwen na-isoleren is idd maar een halfslachtige oplossing. Maar bijv. rijhuizen aan het voetpad kan je niet zomaar een nieuwe gevel vooorzetten.

Klik om te vergroten...

Voor rijhuizen is het in Gent toegestaan om de rooilijn te overschrijden wanneer dit dient om buitengevelisolatie te plaatsen.

Epyon zei:

De echte redenering om het enkel bij nieuwbouw te verplichten was overigens de idee dat het grootste gedeelte van het patrimonium uiteindelijk wel vervangen zou worden door nieuwbouw. Maar met een fiscaal stelsel dat renovaties bevoordeelt is dat natuurlijk helemaal niet zo (en dan nog, veel panden ga je uit praktische overwegingen idd niet afsmijten en heropbouwen). Dus nu heb je een halfslachtig beleid waar nieuwbouwwoningen gemiddeld en renovaties minimaal geïsoleerd worden, in functie van de eigen portefeuille maar niet in functie van het maatschappelijk optimum.

Klik om te vergroten...

Het zou alvast al geen slecht idee zijn om de fiscale stimuli van een woonbonus bij aankoop van een woning bij ALLE leningen af te laten hangen van een voldoend lage energiescore. Dus bvb dat er geen woonbonus is tot het moment dat je woning een bepaald energiepeil bereikt. Met dan eventueel een retroactieve toekenning van de woonbonus met max 3 jaar na een lange verbouwing, zodat aankoop van een woning + renovatie nog altijd mogelijk blijft zonder verlies van woonbonus.

JPV zei:

Het zou alvast al geen slecht idee zijn om de fiscale stimuli van een woonbonus bij aankoop van een woning bij ALLE leningen af te laten hangen van een voldoend lage energiescore. Dus bvb dat er geen woonbonus is tot het moment dat je woning een bepaald energiepeil bereikt. Met dan eventueel een retroactieve toekenning van de woonbonus met max 3 jaar na een lange verbouwing, zodat aankoop van een woning + renovatie nog altijd mogelijk blijft zonder verlies van woonbonus.

Klik om te vergroten...

Dat klinkt op zich logisch en rechtvaardig, maar raakt ook weer aan mijn punt dat hiermee enkel mensen die al bemiddeld zijn hiermee bevoordeeld worden. Iemand die maar net genoeg verdient om een huisje te kopen en opnieuw jaren moet sparen om het te kunnen verbouwen zou hier ook de woonbonus door zijn neus geboord zien, waardoor het verwerven van de woning (toch de belangrijkste verzekering in België tegen financiële ongelijkheid) nog moeilijker wordt. Als je daarentegen gewoon ook de energienormen voor nieuwbouw van kracht maakt bij renovatie kan die persoon wel nog zijn huis verwerven en weet hij ook meteen wat hij zal moeten uitvoeren bij renovatie (en wat het zal kosten).

Epyon zei:

Dat klinkt op zich logisch en rechtvaardig, maar raakt ook weer aan mijn punt dat hiermee enkel mensen die al bemiddeld zijn hiermee bevoordeeld worden. Iemand die maar net genoeg verdient om een huisje te kopen en opnieuw jaren moet sparen om het te kunnen verbouwen zou hier ook de woonbonus door zijn neus geboord zien, waardoor het verwerven van de woning (toch de belangrijkste verzekering in België tegen financiële ongelijkheid) nog moeilijker wordt. Als je daarentegen gewoon ook de energienormen voor nieuwbouw van kracht maakt bij renovatie kan die persoon wel nog zijn huis verwerven en weet hij ook meteen wat hij zal moeten uitvoeren bij renovatie (en wat het zal kosten).

Klik om te vergroten...

Sowieso ben ik ook voorstander van het afhankelijk maken van de woonbonus van je inkomen, waarbij je vanaf een bepaalde aankoopwaarde van de woning (bvb 150% van de gemiddelde verkoopprijs van de woning) geen woonbonus meer kan genieten. En het verbieden van een woonbonus voor de meeste renovaties (behalve voor bvb toevoegen van een eerste badkamer, energiebesparende maatregelen,...). Op die manier kan je de woonbonus versterken voor mensen met een lager inkomen.

Ik zie geen reden voor een versterking van de woonbonus voor mensen met een lager inkomen. Dan creëer je nog maar eens een barrière en een tool om misbruik te maken.
Alsof ik het plezant vond dat ik mijn collega die hoop en al 200-300€ netto minder verdient als mij en continue geld spendeert aan de laatste technische gadgets en leuke vakantiereisjes een sociaal appartement koopt met een subsidie van 70 - 90k€ terwijl ik de volle pot mag betalen... en hier elke maand heb voor moeten zwoegen en mij zaken heb moeten ontzeggen... om dat mogelijk te maken...

Wil je ervoor zorgen dat mensen en eigen woning kopen, zorg er dan voor dat het verhuren van een woning extreem zwaar belast worden, dat er rigoreuze controles komen op woningen die verkocht worden en wat hun staat is gekoppeld aan opgelegde maxima bedragen.

Is het een woning waar niets in orde is -> grondprijs. Wordt dit stuk grond ontwikkeld binnen de x jaar of wordt daar een meerwaarde op geboekt, volledige afroming ervan...

JPV zei:

Sowieso ben ik ook voorstander van het afhankelijk maken van de woonbonus van je inkomen, waarbij je vanaf een bepaalde aankoopwaarde van de woning (bvb 150% van de gemiddelde verkoopprijs van de woning) geen woonbonus meer kan genieten. En het verbieden van een woonbonus voor de meeste renovaties (behalve voor bvb toevoegen van een eerste badkamer, energiebesparende maatregelen,...). Op die manier kan je de woonbonus versterken voor mensen met een lager inkomen.

Klik om te vergroten...

Akkoord met het afhankelijk maken van de woonbonus van je (arbeids!)inkomen, maar ik zie de koppeling met de aankoopwaarde niet echt? Die is toch vooral afhankelijk van lokale parameters? Onze woning in het midden van onze stad is bijna het dubbele waard van dezelfde woning in een West-Vlaams dorp bijv? En ook als je het lokaler wil bekijken kan je niet los van de draak die het KI is, die nog steeds de enige officiële maatstaf voor woningwaarde is.

De huidige geïntegreerde woonbonus vind ik idd ook een miskleun, waarbij er nog altijd fiscale voordelen (betaald door ieder van ons) toegekend worden aan mensen met reeds een eigen woning. Dat werkt vooral het bezit van meerder woningen in de hand, wat ik niet vind dat we als maatschappij moeten subsidiëren

Je voorgestelde oplossing lijkt me een goede aanzet, maar ik zou het eerder houden op het verplichten van de energie-eisen voor renovatie tenzij het idd zaken zoals het toevoegen van een eerste badkamer e.d. betreft.

Renegadexxripxx zei:

Is het een woning waar niets in orde is -> grondprijs. Wordt dit stuk grond ontwikkeld binnen de x jaar of wordt daar een meerwaarde op geboekt, volledige afroming ervan...

Klik om te vergroten...

Dit. Ze mogen het zelfs eerst slopen. Mensen mogen niet beloond worden voor het niet onderhouden van hun woning. Maar dan heb je weer het verhaal van de lage inkomens die geen middelen hebben om hun woning te onderhouden waardoor er weer een verarming optreed bij verkoop. Oplossing zou zijn dat de overheid of de communale renovatieprojecten opstart om de renovatie van dergelijke woningen van lage inkomens op zich te nemen zoals dit reeds in bepaalde delen in Engeland gebeurd.

Renegadexxripxx zei:

Ik zie geen reden voor een versterking van de woonbonus voor mensen met een lager inkomen. Dan creëer je nog maar eens een barrière en een tool om misbruik te maken.
Alsof ik het plezant vond dat ik mijn collega die hoop en al 200-300€ netto minder verdient als mij en continue geld spendeert aan de laatste technische gadgets en leuke vakantiereisjes een sociaal appartement koopt met een subsidie van 70 - 90k€ terwijl ik de volle pot mag betalen... en hier elke maand heb voor moeten zwoegen en mij zaken heb moeten ontzeggen... om dat mogelijk te maken...

Klik om te vergroten...

ik zou wel nog eens de concrete cijfers willen zien. Gehoochel met cijfers is mooi, maar als je er verder niet zoveel van kent, is de kans groot dat je verkeerde cijfers gebruikt zekre als je zelf aangeeft er gemakkelijk 20k naast kan zitten, dan weet je waarschijnlijk de echte cijfers niet.

Nu, dat er aanpassingen aan het systeem van sociale woningen mogen komen (vooral het gebruik van belastbaar inkomen van 1 jaar als belangrijkste criterium), is voor mij ook duidelijk.

Renegadexxripxx zei:

Wil je ervoor zorgen dat mensen en eigen woning kopen, zorg er dan voor dat het verhuren van een woning extreem zwaar belast worden, dat er rigoreuze controles komen op woningen die verkocht worden en wat hun staat is gekoppeld aan opgelegde maxima bedragen.

Klik om te vergroten...

maximabedragen voor een woning werkt niet. Een Belg betaalt dan gewoon onder tafel een deel van de prijs. Verhuren van een woning moet belast worden, maar op zich niet extreem zwaar. Gewoon zoals loon

w00tw00t zei:

Dit. Ze mogen het zelfs eerst slopen. Mensen mogen niet beloond worden voor het niet onderhouden van hun woning.

Klik om te vergroten...

euh? hoe word je nu beloond voor het niet ondehrouden van je woning?

Epyon zei:

Akkoord met het afhankelijk maken van de woonbonus van je (arbeids!)inkomen,

Klik om te vergroten...

niet arbeidsinkomen, wel totale inkomen. En ook van je vermogen.

Epyon zei:

maar ik zie de koppeling met de aankoopwaarde niet echt? Die is toch vooral afhankelijk van lokale parameters? Onze woning in het midden van onze stad is bijna het dubbele waard van dezelfde woning in een West-Vlaams dorp bijv? En ook als je het lokaler wil bekijken kan je niet los van de draak die het KI is, die nog steeds de enige officiële maatstaf voor woningwaarde is.

Klik om te vergroten...

die 150% is tegenover de woonprijs in de omgeving. Daar bestaan voldoende statistieken over, waardoor je de maximumprijs regionaal kan laten evolueren.

Epyon zei:

De huidige geïntegreerde woonbonus vind ik idd ook een miskleun, waarbij er nog altijd fiscale voordelen (betaald door ieder van ons) toegekend worden aan mensen met reeds een eigen woning. Dat werkt vooral het bezit van meerder woningen in de hand, wat ik niet vind dat we als maatschappij moeten subsidiëren

Je voorgestelde oplossing lijkt me een goede aanzet, maar ik zou het eerder houden op het verplichten van de energie-eisen voor renovatie tenzij het idd zaken zoals het toevoegen van een eerste badkamer e.d. betreft.

Klik om te vergroten...

verplichten van energie-eisen voor renovatie vind ik niet direct ok. Teveel woningen waar een kleine verbetering van energie een té grote kost/hinder oplevert. Ofwel moet je de energiezuinigheid afhankelijk maken van het bedrag van renovatie, maar dat lijkt me moeilijk controleerbaar.

Ideaal zou zijn dat bvb bij élke renovatie eerst het dak geïsoleerd moet zijn. Daarna hangt het af van de kostprijs van renovatie, bvb vanaf 50000 euro moet 10% van de renovatie naar energiebesparende maatregeln gaan, tenzij je kan aantonen dat er geen (economisch interessante) energiebesparing gerealiseerd kan worden voor dat bedrag.

Epyon zei:

Niet echt akkoord, want je zou hetzelfde van nieuwbouw kunnen zeggen. Daar gaan mensen ook isoleren, ook al zou het niet verplicht zijn. Maar als het menens is met het energieverbruik van het Vlaamse woonpatrimonium terug te dringen moet het wel wat verder gaan dan de minimale eisen die mensen enkel uit financiële overwegingen doen.

Klik om te vergroten...

Bedoel ik niet. Je spouwmuur na-isoleer je altijd maximaal. Als eigenaar heb je niet de keuze om die niet maximaal op te spuiten.
Idem ramen. Daarbij is er ook een norm van wat verkocht mag worden. Bij nieuwbouw heb je de mogelijkheid om te standaardiseren. Daar ben je in tegenstelling tot oude huizen niet verplicht om te werken naar een zo maximaal mogelijke isolatie binnen de technische mogelijkheden.

De echte redenering om het enkel bij nieuwbouw te verplichten was overigens de idee dat het grootste gedeelte van het patrimonium uiteindelijk wel vervangen zou worden door nieuwbouw. Maar met een fiscaal stelsel dat renovaties bevoordeelt is dat natuurlijk helemaal niet zo (en dan nog, veel panden ga je uit praktische overwegingen idd niet afsmijten en heropbouwen). Dus nu heb je een halfslachtig beleid waar nieuwbouwwoningen gemiddeld en renovaties minimaal geïsoleerd worden, in functie van de eigen portefeuille maar niet in functie van het maatschappelijk optimum.

Klik om te vergroten...

Dit verschil is volledig terecht. Deze bestaande huizen zijn gebouwd volgens de bouwschriften van hun bouwjaar. Men kan mensen retrospectief niet zitten dwingen om isolatielagen van x cm te voorzien wanneer de ruimte hiervoor in de bouwconstructie nooit voorzien of vereist was. Bij een autokeuring hanteert men ook normen in functie van het bouwjaar van de wagen. Niet wat anno 2018 de norm is voor autoconstructeurs van nieuwe wagens.
Trouwens, vanaf 2020 geldt er een minimumnorm voor dak- en raamisolatie voor bestaande huizen. Alleen lopen deze op sommige vlakken 40 jaar achter op de huidige minimumnorm voor nieuwbouw.
Normen verschuiven nu eenmaal en je kan niet verwachten dat mensen om de 20 jaar nieuwe ramen zullen steken of hun huis platsmijten. Al is natuurlijk wel de droom van lobbyisten in de bouwsector: aan premiumprijzen wegwerphuisjes rechtzetten met een levenscyclus van 20 jaar.