Archief - Huis kopen deel 4

Waelvis zei:

Het bedrag dat jullie zijn overeengekomen, hoeveel lager dan de vraagprijs was dit?

Als dit echt veel is, kan ik me wel volrstellen dat de verkoper liever wil dat die 15.000€ voor u is. Alhoewel het idd zijn eigen domme fout is.

Klik om te vergroten...

Ons overeengekomen bedrag was amper €8000 minder dan de vraagprijs. Je kunt dus stellen dat we zo ongeveer de vraagprijs geboden hebben.

Waelvis zei:

Als het niet zo veel is zou ik evt proberen overeenkomen om het 50/50 te delen? Tenzij uw max echt uw uiterste max is en ge gewoon niet meer kunt betalen.

Klik om te vergroten...

Omdat het zijn eigen dwaze fout is, en omdat ik toch een zeer inschikkelijke mens ben, dacht ik aan de volgende regeling die ik maximaal zou toestaan:
- Van onze kant zullen wij al jaarlijks onze onroerende voorheffing verdubbeld zien, dat nemen wij dus sowieso al voor onze rekening als bijkomende kost
- Daarenboven zou ik ook nog € 5 000 van de € 15 000 voor onze rekening nemen, ook al was ons bod eigenlijk het maximum wat ik wou betalen
Op voorwaarde dat hij dan de overige € 10 000 voor zijn rekening nam.

Met die ingesteldheid pakte ik mijn gsm. Maar zijn antwoord is intussen gekend: Hij geeft toe dat het zijn fout is maar wij zouden eigenlijk al op onze knieën moeten vallen omdat hij de eerlijkheid heeft om zijn eigen dwaze fout toe te geven. Bovendien doet hij ook nog eens geen eurocent van de prijs. Hij verwacht m.a.w. dat we door ZIJN fout zowel de extra onroerende voorheffing moeten betalen + nog eens het volledige bijkomende bedrag van € 15 000 voor de extra registratierechten. :') Uhu, sure. Moet ik intussen ook nog zijn voeten likken, of welke van meneer zijn fouten moeten wij nog allemaal betalen omdat hij te gierig was om voor een makelaar te kijken en te idioot om het dan maar zelf te regelen?

Hij voelt zich sterk omdat er vanavond nog 3 mensen kwamen kijken. Wat hij echter niet lijkt te beseffen is:
- Ze komen allemaal voor de eerste keer en hebben dus alleen nog maar de verbloemde foto's op immoweb gezien zonder alle renovatiewerken die nog nodig zijn
- en bovendien zijn die arme schapen nog niet op de hoogte van het groot beschrijf, gezien de afspraken al zeker sinds gisteravond vastliggen en ze hun fout pas vannacht of vanmorgen ontdekt hadden

Het staat intussen al 3 weken te koop en het is nog niet verkocht geraakt aan laag beschrijf. Het zou nu wel moeten lukken dat het vanavond dan plots wél verkocht zou raken aan groot beschrijf. Als Murphy voor 1 keer zijn wet achterwege kan laten, zou het me verbazen dat het vanavond verkocht zou raken.

Totaal niet uw fout deze keer, laat mij daar al mee beginnen
Maar ik snap de verkoper wel; er is onderhandeld over de verkoopprijs, niet over hetgeen jij aan de overheid moet. En er was nog geen compromis getekend, enkel een mondelinge overeenkomst tot verkoop; wederom hebt ge (spijtig genoeg, ik ze het erbij want deze keer is het echt een fout van de verkoper) geen poot om op te staan moest je dit aanvechten omdat je met de verkoper enkel een prijs overeengekomen bent. Je zult (denk ik!) enkel een geldige reden hebben om er onderuit te komen wegens foutief verkregen informatie, maar je gaat nooit kunnen eisen dat hij iets van zijn prijs af doet.

Amai best wel hoge verwachtingen van S&P.

Standard & Poor's gaat daarom voor België uit van een stijging van de nominale prijzen met 4 procent dit jaar en 3,5 procent volgend jaar. Dat is beduidend meer dan de bescheiden 1,5 procent en 2,6 procent in de twee voorafgaande jaren.

Klik om te vergroten...

S&P: 'Belgische woningprijzen stijgen met 4 procent' | De Tijd

mac-bc zei:

verhaal

Klik om te vergroten...

Lastig en erg vervelend. Klein beschrijf is altijd erg meegenomen, het geld dat je uitspaart kan je gebruiken voor de resterende renovatie te doen, of je doet toch nog een iets hoger bod, want het is toch klein beschrijf.
Ik neem aan dat je hiermee rekening had gehouden.

Hoeveel was het KI dan eerst geafficheerd en hoeveel is het nu?

Ik lees wel dat er nog een deel moest gerenoveerd worden? Dus het KI zou in principe toch nog gestegen zijn bij aangifte van de renovatiewerken?

Over die andere mogelijke kopers: er zijn heel veel mensen die totaal niet op de hoogte zijn van klein beschrijf of groot beschrijf, en er, tot mijn verwondering, ook niet helemaal wakker van liggen.

Iemand ervaring met een autolift? Maakt dat veel lawaai in het appartement dat er langs ligt?

mac-bc zei:

Ons overeengekomen bedrag was amper €8000 minder dan de vraagprijs. Je kunt dus stellen dat we zo ongeveer de vraagprijs geboden hebben.

Klik om te vergroten...

dus is 8000 euro méér dan de vraagprijs ook zo ongeveer de vraagprijs? Dan is er geen probleem . Nee, tuurlijk is dat niet leuk. Maar zonder dat dit een echte fout van jou is: heb je de vraag gesteld of het KI al opnieuw geschat was NA de verbouwingswerken? Het kon immers geweest zijn dat het zelfs nog niet herschat was en dat de eigenaar je geen leugens ging vertellen. Dan kon je pas in de problemen zitten (zie later).

mac-bc zei:

Omdat het zijn eigen dwaze fout is, en omdat ik toch een zeer inschikkelijke mens ben, dacht ik aan de volgende regeling die ik maximaal zou toestaan:
- Van onze kant zullen wij al jaarlijks onze onroerende voorheffing verdubbeld zien, dat nemen wij dus sowieso al voor onze rekening als bijkomende kost
- Daarenboven zou ik ook nog € 5 000 van de € 15 000 voor onze rekening nemen, ook al was ons bod eigenlijk het maximum wat ik wou betalen
Op voorwaarde dat hij dan de overige € 10 000 voor zijn rekening nam.

Klik om te vergroten...

hou er wel rekening mee dat de kans zeker niet klein is dat de woning na het uitvoeren van de resterende verbouwingswerken door jullie sowieso boven de 745 KI ging geraakt zijn, dus de "verdubbeling van de onroerende voorheffing" was iets dat je best sowieso al ingerekend had, los van de huidige discussie.

mac-bc zei:

Het staat intussen al 3 weken te koop en het is nog niet verkocht geraakt aan laag beschrijf. Het zou nu wel moeten lukken dat het vanavond dan plots wél verkocht zou raken aan groot beschrijf. Als Murphy voor 1 keer zijn wet achterwege kan laten, zou het me verbazen dat het vanavond verkocht zou raken.

Klik om te vergroten...

tiens, nu vind je het al raar dat woningen 3 weken te koop staan. het gemiddelde is nog altijd een stuk hoger hoor .

Ivm de problemen die je kon hebben:
- had je een compromis (wat je eigenlijk al had, maar gelukkig enkel mondeling en dus moeilijk te bewijzen), dan had je de koop enkel kunnen annuleren op 2 manieren: via een ontbindende voorwaarde over het KI (die je wss niet gesteld had) of na een juridische discussie wegens misleidende informatie.
- als je die woning toch echt wou, ging je opnieuw een schade moeten aantonen (wat hier wel zou lukken) en de schadevergoeding eisen van de verkoper. De koop zou wél doorgaan en het volledige bedrag van registratierechten (10%) had je moeten betalen. De schadevergoeding kon je mits akkoord wel afhouden van de verkoopprijs, maar eenzijdig bedingen zou je het op zich niet kunnen.
- was het compromis er zonder ontbindende voorwaarde en was het KI pas na de verkoop herschat, dan ging je toch de volle pot registratierechten moeten betalen.

the_fox zei:

Totaal niet uw fout deze keer, laat mij daar al mee beginnen
Maar ik snap de verkoper wel; er is onderhandeld over de verkoopprijs, niet over hetgeen jij aan de overheid moet. En er was nog geen compromis getekend, enkel een mondelinge overeenkomst tot verkoop; wederom hebt ge (spijtig genoeg, ik ze het erbij want deze keer is het echt een fout van de verkoper) geen poot om op te staan moest je dit aanvechten omdat je met de verkoper enkel een prijs overeengekomen bent. Je zult (denk ik!) enkel een geldige reden hebben om er onderuit te komen wegens foutief verkregen informatie, maar je gaat nooit kunnen eisen dat hij iets van zijn prijs af doet.

Klik om te vergroten...

Tja, het bedrag die de potentiële koper aan de staat moet betalen is uiteraard ook de bekommernis van de verkoper gezien de marktwaarde van zijn huis daarmee rechtstreeks in verband staat.

Als hij zijn huis te koop heeft gezet aan bedrag x met klein beschrijf, dan moet hij beseffen dat de markt daar 1,05*x voor moet geven. Nu blijkt dat de markt daar 1,10*x voor moet geven, zou hij (om consequent te zijn) zijn vraagprijs evenredig moeten laten zakken.
Ok, ik begrijp dat dat zuur is voor hem maar dat is gewoon de marktwerking. Dan heeft hij de verkeerde vraagprijs ingesteld en ons alvast doen verlekkeren op een prijs die nu plots niet meer mogelijk blijkt te zijn.

Langs de andere kant besef ik ook dat in deze markt de verkoper het meeste macht heeft, dus wil ik gerust een kleine tegemoetkoming doen.

Intergalactic zei:

Lastig en erg vervelend. Klein beschrijf is altijd erg meegenomen, het geld dat je uitspaart kan je gebruiken voor de resterende renovatie te doen, of je doet toch nog een iets hoger bod, want het is toch klein beschrijf.
Ik neem aan dat je hiermee rekening had gehouden.

Hoeveel was het KI dan eerst geafficheerd en hoeveel is het nu?

Ik lees wel dat er nog een deel moest gerenoveerd worden? Dus het KI zou in principe toch nog gestegen zijn bij aangifte van de renovatiewerken?

Over die andere mogelijke kopers: er zijn heel veel mensen die totaal niet op de hoogte zijn van klein beschrijf of groot beschrijf, en er, tot mijn verwondering, ook niet helemaal wakker van liggen.

Klik om te vergroten...

Ik had daar uiteraard rekening mee gehouden. Met klein beschrijf kun je altijd een iets hoger bod doen.
Absolute cijfers zeggen niet veel, maar ik kan je zeggen dat het KI plots 74% is gestegen.

Het KI had inderdaad ook kunnen stijgen bij de renovaties die wij nog zouden doen, maar dan hadden wij nog altijd zelf de keuze om die aan te geven of niet. Ik moet zeggen dat ik met de huidige krapuleuze regeling rond de totale willekeur van het Kadastraal Inkomen, ik niet erg geneigd ben om de eerlijke burger te gaan uithangen. Als de overheid eerst eens eerlijk zou worden, dan zal ik de eerste zijn om erin mee te stappen. Maar nu?
Groot beschrijf voor een f***** rijhuisje aan de rand van een stad, terwijl villa's op de buiten aan klein beschrijf mogen verkocht worden?! Ga een ander voor de zot houden.

Of zoals Ivan Van De Cloot (hoofdeconoom Itinera) reeds zei:

Of het kadastraal inkomen. Ik kan een revolutie ontketenen als ik dat wil. Hoe wordt dat bepaald? Op basis van schattingen van de jaren zeventig. Ik kan aantonen dat Jef vijf keer meer moet betalen dan Jan, terwijl hun woningen dezelfde verkoopwaarde hebben. Als ik daar morgen echte namen op kleef, volgt er revolutie. Je kan niet tot de eeuwigheid mensen ongelijk behandelen. Dát moet je aanpakken als je meer fairness wil, je moet geen extra tarieven invoeren of tarieven verhogen.

Klik om te vergroten...

Mijn broer woont in een rijhuis in de rand (!) van Brussel en heeft een KI van boven de 2000 (!). In plaats van te leuteren over "betonstop" en "bosplan", dat ze eerst eens de bestaande systemen rechttrekken met de grove borstel.

JPV zei:

dus is 8000 euro méér dan de vraagprijs ook zo ongeveer de vraagprijs? Dan is er geen probleem . Nee, tuurlijk is dat niet leuk. Maar zonder dat dit een echte fout van jou is: heb je de vraag gesteld of het KI al opnieuw geschat was NA de verbouwingswerken? Het kon immers geweest zijn dat het zelfs nog niet herschat was en dat de eigenaar je geen leugens ging vertellen. Dan kon je pas in de problemen zitten (zie later).

Klik om te vergroten...

De initiële waarde was van voor de verbouwing, die stijging met 74% is omwille van de herschatting na de renovatiewerken van 2015.

JPV zei:

hou er wel rekening mee dat de kans zeker niet klein is dat de woning na het uitvoeren van de resterende verbouwingswerken door jullie sowieso boven de 745 KI ging geraakt zijn, dus de "verdubbeling van de onroerende voorheffing" was iets dat je best sowieso al ingerekend had, los van de huidige discussie.

Klik om te vergroten...

Als we het al zouden aangeven natuurlijk.
Bovendien, ons mondeling akkoord ging uit van bedrag x en onroerende voorheffing y. Dat die onroerende voorheffing dan misschien zou verhogen na onze renovatiewerken is dan interne keuken.

JPV zei:

tiens, nu vind je het al raar dat woningen 3 weken te koop staan. het gemiddelde is nog altijd een stuk hoger hoor .

Klik om te vergroten...

In Gent is een periode van 3 weken een teken dat uw woning te duur geprijsd staat.

JPV zei:

Ivm de problemen die je kon hebben:
- had je een compromis (wat je eigenlijk al had, maar gelukkig enkel mondeling en dus moeilijk te bewijzen), dan had je de koop enkel kunnen annuleren op 2 manieren: via een ontbindende voorwaarde over het KI (die je wss niet gesteld had) of na een juridische discussie wegens misleidende informatie.
- als je die woning toch echt wou, ging je opnieuw een schade moeten aantonen (wat hier wel zou lukken) en de schadevergoeding eisen van de verkoper. De koop zou wél doorgaan en het volledige bedrag van registratierechten (10%) had je moeten betalen. De schadevergoeding kon je mits akkoord wel afhouden van de verkoopprijs, maar eenzijdig bedingen zou je het op zich niet kunnen.
- was het compromis er zonder ontbindende voorwaarde en was het KI pas na de verkoop herschat, dan ging je toch de volle pot registratierechten moeten betalen.

Klik om te vergroten...

Zou dus een juridische discussie geworden zijn.

Het is in mijn geval niet meer relevant maar over die juridische discussie heb ik dit gevonden op een forum. Het ging dan wel om een geval waar een makelaar in betrokken was, maar gezien de verkoper hier dienst deed als makelaar veronderstel ik dezelfde uitkomst :

Geachte heer,

zowel de verkoper als de makelaar hebben hier een fout begaan, indien U werkelijk kan aantonen dat het pand te koop werd gesteld met klein beschrijf; Dit is één van de redenen waarom kopers tot aankoop wensen over te gaan.

Indien nadien blijkt dat het om groot beschrijf gaat, werd eigenlijk een pand verkocht met een verborgen gebrek.

De makelaar moet immers deze info controleren.

Ik zou alleszins de makelaar en de verkopers aanschrijven met het verzoek het verschil te willen bijpassen.

desnoods moet U tot dagvaarding overgaan.

Ik heb reeds een aantal dossiers van makelaars behartigd die hetzelfde hadden gedaan.

De rechtbank oordeelt dat de makelaar zulke belangrijke info moet nakijken vooraleer te publiceren dat het om een klein beschrijf gaat.

mvg,

xxx xxx

Klik om te vergroten...

mac-bc zei:

Tja, het bedrag die de potentiële koper aan de staat moet betalen is uiteraard ook de bekommernis van de verkoper gezien de marktwaarde van zijn huis daarmee rechtstreeks in verband staat.

Als hij zijn huis te koop heeft gezet aan bedrag x met klein beschrijf, dan moet hij beseffen dat de markt daar 1,05*x voor moet geven. Nu blijkt dat de markt daar 1,10*x voor moet geven, zou hij (om consequent te zijn) zijn vraagprijs evenredig moeten laten zakken.
Ok, ik begrijp dat dat zuur is voor hem maar dat is gewoon de marktwerking. Dan heeft hij de verkeerde vraagprijs ingesteld en ons alvast doen verlekkeren op een prijs die nu plots niet meer mogelijk blijkt te zijn.

Langs de andere kant besef ik ook dat in deze markt de verkoper het meeste macht heeft, dus wil ik gerust een kleine tegemoetkoming doen.

Klik om te vergroten...

En nu hoe het echt werkt in het hoofd van een verkoper: ik wil er 300K voor en ik denk dat ik dat ervoor kan krijgen. Dus 300K.

eniac zei:

En nu hoe het echt werkt in het hoofd van een verkoper: ik wil er 300K voor en ik denk dat ik dat ervoor kan krijgen. Dus 300K.

Klik om te vergroten...

Te zien hoe gehaast hij is en hoeveel potentiële kopers hij heeft natuurlijk. Alle mensen die het tot nu toe bezocht hebben, kwamen nog voor de verrassing te staan van + € 15 000.

Nu moet ik wel zeggen dat je niet veel kent van de marktprincipes als je eerst denkt dat 300K een goede prijs is met klein beschrijf, en vervolgens ook ignorant durft beweren dat diezelfde 300K een goede prijs is met groot beschrijf. Dan heb je iets niet goed begrepen vrees ik. Dat noem ik eerder blinde koppigheid en wegkijken van het probleem.

Zo bekijk jij het als koper, zo ziet de verkoper het niet. Het enige dat voor de verkoper telt is het geld dat hij krijgt...

JPV zei:

hou er wel rekening mee dat de kans zeker niet klein is dat de woning na het uitvoeren van de resterende verbouwingswerken door jullie sowieso boven de 745 KI ging geraakt zijn, dus de "verdubbeling van de onroerende voorheffing" was iets dat je best sowieso al ingerekend had, los van de huidige discussie. .

Klik om te vergroten...

Hoe zit dat dan? Stel hij had het gekocht in klein beschrijf (en stel, het was ook effectief klein beschrijft). Hij doet er wat verbouwingswerken (in het eerste jaar) in en KI stijgt, zodat het in groot beschrijft komt. Moet hij dan achteraf nog eens 5% bijbetalen of wordt daar dan geen rekening meer met gehouden?

Bimmer zei:

Hoe zit dat dan? Stel hij had het gekocht in klein beschrijf (en stel, het was ook effectief klein beschrijft). Hij doet er wat verbouwingswerken (in het eerste jaar) in en KI stijgt, zodat het in groot beschrijft komt. Moet hij dan achteraf nog eens 5% bijbetalen of wordt daar dan geen rekening meer met gehouden?

Klik om te vergroten...

neenee, dat niet. Maar als er verbouwingen gebeurd zijn zonder melding of soms zelfs verbouwing mét melding (maar herschatting is nog bezig) kan het zijn dat het KI hoger uitkomt dan 745 en dat je plots groot beschrijf ipv klein beschrijf mag betalen...

zie https://juridischforum.be/viewtopic.php?p=454762#p454762 (geschreven door een notaris/kandidaat notaris), voorlaatste puntje als mooi voorbeeld.

Als een KI niet in herschatting was op moment van het compromis en geen bouwmisdrijf gepleegd was, is er natuurlijk geen verhoging van klein beschrijf nara groot beschrijf achteraf.

the_fox zei:

Zo bekijk jij het als koper, zo ziet de verkoper het niet. Het enige dat voor de verkoper telt is het geld dat hij krijgt...

Klik om te vergroten...

Neen, dat is niet het enige.

Geld dat hij krijgt + in welke tijdspanne + met hoeveel miserie + ... Dit optimaliseer je door zo goed mogelijk de marktwaarde in te schatten. En de correcte marktwaarde is nu éénmaal afhankelijk van externe factoren zoals groot of klein beschrijf. Net zoals de correcte marktwaarde afhankelijk is van het feit of er intussen een autostrade op 5 meter van uw deur werd gelegd of niet.

mac-bc zei:

Te zien hoe gehaast hij is en hoeveel potentiële kopers hij heeft natuurlijk. Alle mensen die het tot nu toe bezocht hebben, kwamen nog voor de verrassing te staan van + € 15 000.

Nu moet ik wel zeggen dat je niet veel kent van de marktprincipes als je eerst denkt dat 300K een goede prijs is met klein beschrijf, en vervolgens ook ignorant durft beweren dat diezelfde 300K een goede prijs is met groot beschrijf. Dan heb je iets niet goed begrepen vrees ik. Dat noem ik eerder blinde koppigheid en wegkijken van het probleem.

Klik om te vergroten...

ik denk dat jij niet veel kent van marktprincipes. Voor hem telt die 300K. Registratierechten is niet zomaar iets dat je betaalt, hé. Wij krijgen die registratierechten die we betaald hebben volledig terug bij aankoop van een volgende woning (als hij duurder is dan onze huidige gekochte woning). Hij zal daar dus effectief niet zomaar meebetalen voor jou.

Als er 3 mensen op 1 dag kijken naar je woning, is die 3 weken nog niet "het geraakt niet verkocht". Het is vakantie, hé, de helft van Gent (bij wijze van spreken) is op reis.

mac-bc zei:

Neen, dat is niet het enige.

Geld dat hij krijgt + in welke tijdspanne + met hoeveel miserie + ... Dit optimaliseer je door zo goed mogelijk de marktwaarde in te schatten. En de correcte marktwaarde is nu éénmaal afhankelijk van externe factoren zoals groot of klein beschrijf. Net zoals de correcte marktwaarde afhankelijk is van het feit of er intussen een autostrade op 5 meter van uw deur werd gelegd of niet.

Klik om te vergroten...

Je overschat het denkvermogen (beter: telvermogen) van mensen echt gruwelijk. Het klopt wel allemaal wat je zegt, maar een verkoper wil gewoon de 300k op zijn rekening zien verschijnen. Of dat gebeurt met onnodige extra kosten van zijn kosten zal hem worst wezen, want hij zal denken: 300k in de pocket.

mac-bc zei:

the_fox zei:

Zo bekijk jij het als koper, zo ziet de verkoper het niet. Het enige dat voor de verkoper telt is het geld dat hij krijgt...

Klik om te vergroten...

Neen, dat is niet het enige.

Geld dat hij krijgt + in welke tijdspanne + met hoeveel miserie + ... Dit optimaliseer je door zo goed mogelijk de marktwaarde in te schatten. En de correcte marktwaarde is nu éénmaal afhankelijk van externe factoren zoals groot of klein beschrijf. Net zoals de correcte marktwaarde afhankelijk is van het feit of er intussen een autostrade op 5 meter van uw deur werd gelegd of niet.

Klik om te vergroten...

Zie post dat je gequote hebt, wederom hetzelfde
Het klopt wat je zegt, maar voor vele verkopers maakt dat niet uit.

JPV zei:

ik denk dat jij niet veel kent van marktprincipes. Voor hem telt die 300K. Registratierechten is niet zomaar iets dat je betaalt, hé. Wij krijgen die registratierechten die we betaald hebben volledig terug bij aankoop van een volgende woning (als hij duurder is dan onze huidige gekochte woning). Hij zal daar dus effectief niet zomaar meebetalen voor jou.

Klik om te vergroten...

Ik denk dat jij niet veel van marktwerking kent en bovendien ook niet veel van de regelgeving omtrent registratierechten.

Uw meeneembaarheid van de registratierechten heeft namelijk een maximum van € 12 500. Daar zaten we al ruimschoots over mocht het zelfs nog maar een klein beschrijf geweest zijn. Door het grote beschrijf komt daar nog een € 15 000 bovenop die we dus op geen enkele manier kunnen terugvorderen in de toekomst.

JPV zei:

Als er 3 mensen op 1 dag kijken naar je woning, is die 3 weken nog niet "het geraakt niet verkocht". Het is vakantie, hé, de helft van Gent (bij wijze van spreken) is op reis.

Klik om te vergroten...

Ach, het waren allemaal mensen die voor de eerste keer kwamen kijken, de foto's zijn behoorlijk verbloemd op hun zoekertje + de verrassing van + € 15 000... Ik ben er vrij gerust in.