Archief - Huis kopen

GiJay zei:

Niet iedereen heeft een meerwaarde gecreerd ( enorm locatie afhankelijk) en niet iedereen weet hun huis, zeker tijdens een upgrade, met meerwaarde te verkopen. Dan nog, meestal zijn deze mensen zo onder de indruk van hun meerwaarde dat ze hun upgrade recht evenredig gaan doen.

Zijn voorbeeld blijft een uitzondering. En zolang we al zijn cijfers niet weten, kan hij wel zeggen dat hij winst heeft gemaakt, maar daarom hoeft het verhaal nog niet zo rooskleurig te zijn als hij voordoet.

.

Klik om te vergroten...

Moest u verhaal kloppen, waarom hebben dan zoveel 25+/30ers nu moeite met het kopen van een volwaardige afgewerkte open-bebouwde woning voor geen 1500€ per maand? ik ken genoeg koppels die de eerst 5-7 jaar gehuurd hebben en nu versteld staan dat ze algauw 1200 a 1500 (afhankelijk van) mogen neerleggen voor hun droomwoning. er hadden er vele beter eerst een klein app gekocht of woning om dan te upgraden naar een volwaardig 'droom'huis.

Mijn hoop is dat ik door vroeg te kopen voldoende kapitaal opbouw, zijde door renovatie werken meer waarde te maken, index/prijsstijging én door kapitaal af te betalen op mijn lening.

Dat ik dan daardoor na een goeie +- 10 jaar mijn droom woning kan kopen op 20 jaar zonder een volledig netto loon aan het huis te moeten geven

De oorzaak van je eerste stelling ligt wel wat complexer dan enkel huren/kopen.

Als de nummers kloppen in jouw geval, dan heb je het goed gedaan. Dat zullen we zien over 7 jaar, wanneer je je pand verkoopt. Je komt in ieder geval over die het slim genoeg bekijkt.

GiJay zei:

Je gaat er ook vanuit dat de koper op geen enkele mogelijke manier geld steekt in het pand. Mensen kopen huizen omdat ze deze harder naar hun hand kunnen zetten. De kans dat ze extra kosten doen, is dus groter, maar er zijn mensen die het niet doen. Wat geeft jou de garantie dat je die 20.000 niet weggooit als je volgende keer een pand aankoopt dat bv. te hoog geprijsd staat?

Klik om te vergroten...

Die redenering is ook gewoon belachelijk hé.
Meestal is het net omgekeerd en zie ik de meeste mensen die huren, breder leven. Nieuwe auto's kopen. Nieuwe TV's, PC's, veel op reis gaan, ...

Dus wie zegt dat het extra "spaargeld" die je hebt, wanneer je huurt, je dit niet opdoet aan luxeartikelen. Je doet met die extra centen nu eenmaal wat je wilt.

Golfdentom z'n voorbeeld gaat zelfs op voor een nieuwbouw, als je kijkt naar pakweg onze situatie én dan staat alles zelfs al naar je hand. Dit is al een tweede manier om jouw argument omver te werpen.

Ten laatste, maak je die 20.000 euro winst nog zonder de meerprijs in te rekenen van de waardestijging van je huis. In onze situatie, een supergeïsoleerde, hoogwaardig afgewerkte nieuwbouw. Deze zal enkel stijgen in waarde met de tijd door de energiebewustheid en nieuwe technieken. Dus dat argument gaat ook niet op.

Besef eens dat ondertussen al meerdere mensen je stelling omver geworpen hebben en dat je gewoon volledig de mist in gaat. Huren is niet voordeliger. Je houdt trouwens geen rekening met de economie die binnen tien jaar wel zal gestabiliseerd zijn, waardoor de rentes een stuk hoger zullen liggen dan nu.

Als je een pand koopt dat 20.000 euro te duur staat... dan heb je gewoon niet goed uitgekeken. (om niet te zeggen dat je gewoon koekerond bent)

Het is ook zo dat je in een huurwoning ook kans op kosten hebt... je wil bv schilderen. Vraag dat maar eens aan de meeste huisbazen... springen zullen ze alvast niet doen. Volgens mij zijn de kansen veel groter dan de eerste 10 jaar in een nieuwbouw.

Nuja, het is ook een vrij nutteloze discussie volgens mij... gezien een eigen huis nog tal van andere onbetaalbare voordelen heeft. Zo ben je vrij in je eigen doen en laten, en je moet geen toestemming vragen om een gat in de muur te boren.

GiJay zei:

Dit weet ik niet. Maakt dat voor de bank zoveel uit? Geld is geld en als je het cash hebt lijkt me dit makkelijker dan in je eigen woning. Je moet je eigen woning ook wel kunnen verkopen voor je dat geld er weer uit kan halen.

Klik om te vergroten...

Daar heb je genoeg gezegd. ik ga ervan uit dat je niet echt de berekening maakt maar puur naar het interestdeel van een lening kijkt (wat inderdaad klopt hoor, standaard hypothecaire leningen los je eerst vele interest af "op een relatief goedkope lening"), er zijn vele aspecten die een rol spelen:

kostprijs huis, kostprijs lening, hypothecaire lening, ineens geleend of bijlenen aan hoger tarief, bijlenen om belastingaftrek te blijven behouden, zwaarte lening (tov inkomen en belastingaftrek) maar vooral waar jij niet naar kijkt (het vetgedrukte dus) je resterende cashflow (hoeveel €/maand en hoeveel spaargeld).

Aan je schrijfstijl zie ik ook dat je er niet echt mee bezig lijkt te zijn. Geloof me vrij onze bouwaanvraag is net binnen en ik ben iemand die ééééééénorm veel gerekend heeft en simulaties gedaan heeft.

Mijn conclusie was dat een iets duurdere afwerking zowel fiscaal als financieel interessanter is (met al onze eigen parameters) dan eerst basic gaan en dan om de x jaar zaken te upgraden (dit is gewoon op termijn al duurder).

Mijn excuses, ik wou niet grof overkomen maar ik kan er boos van worden als mensen mij stellingen verkopen als de waarheid (dan kan ik naar de kerk of een moskee trekken).

In ons geval:

- deftige bouwgrond gevonden (betaalbaar)
- goede onderhandeling over zowel werken, materiaal, lening
- fiscale maximalisatie (vadertje staat betaalt 1/6e van mijn lening af)
- investering in een woonst ipv appartement
- met hetzelfde budget een koopwoning met een markwaarde die 30% lager ligt (en dit stijgt op termijn)
- inflatie maakt korte metten met de zwaarte van de lening

Het was voor ons zelfs interessanter om ietsje meer te lenen om alles direct proper af te werken (binnen toch, tuin en oprit is nog een ander verhaal). Dan heb je trouwens nog de psychologische factor, ik ga blij zijn als bij ons alles van de eerste keer al goed zit (ook al maak ik me geen illusies dat onze smaak binnen 5 jaar misschien anders zal zijn).

PS: eerder dit topic staan berekeningen genoeg van mij (waaronder die dat als je met 2 120.000 EUR leent hypothecair (3,75%) op 25 jaar je dit zelfs geen interest kost op het einde van de rit ).

JPV zei:

Kijk, ik wil nog zelfs de aanzet geven:
eerste huis voor een koppel (het "bescheiden huis"):
- kopen: 200000 euro aankoopprijs (ruwe aankoop, zonder notariskosten. Klein beschrijf). lenen op 25 jaar
- huren: 700 euro/maand huur
In beide gevallen hebben ze (samen) een spaarpotje van 40k. Lening aan 4%, intrest van belegging: 3%.

tweede huis (ofwel de upgrade ofwel de aankoop na sparen): wordt gekocht na 8 jaar aan 350000 euro.

Klik om te vergroten...

Heb net een simulatie gemaakt. Op 8j is huren 14 000€ goedkoper.

Misschien mis ik nog wat essentiele zaken in mijn simulatie, wijs me er gerust op: Download instaphuis_vs_huren.xlsx from Sendspace.com - send big files the easy way

botchla zei:

Daar heb je genoeg gezegd. ik ga ervan uit dat je niet echt de berekening maakt maar puur naar het interestdeel van een lening kijkt (wat inderdaad klopt hoor, standaard hypothecaire leningen los je eerst vele interest af "op een relatief goedkope lening"), er zijn vele aspecten die een rol spelen:

kostprijs huis, kostprijs lening, hypothecaire lening, ineens geleend of bijlenen aan hoger tarief, bijlenen om belastingaftrek te blijven behouden, zwaarte lening (tov inkomen en belastingaftrek) maar vooral waar jij niet naar kijkt (het vetgedrukte dus) je resterende cashflow (hoeveel €/maand en hoeveel spaargeld).

Aan je schrijfstijl zie ik ook dat je er niet echt mee bezig lijkt te zijn. Geloof me vrij onze bouwaanvraag is net binnen en ik ben iemand die ééééééénorm veel gerekend heeft en simulaties gedaan heeft.

Mijn conclusie was dat een iets duurdere afwerking zowel fiscaal als financieel interessanter is (met al onze eigen parameters) dan eerst basic gaan en dan om de x jaar zaken te upgraden (dit is gewoon op termijn al duurder).

Mijn excuses, ik wou niet grof overkomen maar ik kan er boos van worden als mensen mij stellingen verkopen als de waarheid (dan kan ik naar de kerk of een moskee trekken).

In ons geval:

- deftige bouwgrond gevonden (betaalbaar)
- goede onderhandeling over zowel werken, materiaal, lening
- fiscale maximalisatie (vadertje staat betaalt 1/6e van mijn lening af)
- investering in een woonst ipv appartement
- met hetzelfde budget een koopwoning met een markwaarde die 30% lager ligt (en dit stijgt op termijn)
- inflatie maakt korte metten met de zwaarte van de lening

Het was voor ons zelfs interessanter om ietsje meer te lenen om alles direct proper af te werken (binnen toch, tuin en oprit is nog een ander verhaal). Dan heb je trouwens nog de psychologische factor, ik ga blij zijn als bij ons alles van de eerste keer al goed zit (ook al maak ik me geen illusies dat onze smaak binnen 5 jaar misschien anders zal zijn).

PS: eerder dit topic staan berekeningen genoeg van mij (waaronder die dat als je met 2 120.000 EUR leent hypothecair (3,75%) op 25 jaar je dit zelfs geen interest kost op het einde van de rit ).

Klik om te vergroten...

Grappig dat je zelf heel wat stellingen als waarheid verkoopt.

Waardestijging, en inflatie en fiscale status quo zijn deel van jouw stellingen en kennelijk deel van je vele simulaties en waarheden.

Waardedaling en deflatie en een failiete overheid kunnen dus niet tot de waarheid behoren , ondanks het gevoel dat we in een kredietcrisis zitten.


Toch bedankt voor je preek en gratis delen van de ultieme wijsheid.

- lening neem je mee (je bent bij herwaardering niet alles kwijt)
- als huurder heb je je geld 'geschonken' leunt dus aan bij punt 1
- belastingaftrek is al 23.200 EUR op 8J
- KI voor zo een woning gaat u een 4.000 EUR kosten
- woning na 8j verkopen aan akp? Kijk eens op statbel inflatie woningen, pak maar 3% samengesteld per jaar (is meer als we over laatste 40J kijken)
- 3,75% vast op 25 jaar is realistisch. 4% is het standaardctarief.

We zitten ook nog in de crisis dus lenen is vrij interessant, op middellange termijn stijgen de interestvoeten weer. Geld brengt momenteel ook minder op dan vastgoed dus ook nog eens een veilige belegging.

StafkevdDaf zei:

Grappig dat je zelf heel wat stellingen als waarheid verkoopt.

Waardestijging, en inflatie en fiscale status quo zijn deel van jouw stellingen en kennelijk deel van je vele simulaties en waarheden.

Waardedaling en deflatie en een failiete overheid kunnen dus niet tot de waarheid behoren , ondanks het gevoel dat we in een kredietcrisis zitten.


Toch bedankt voor je preek en gratis delen van de ultieme wijsheid.

Klik om te vergroten...

Die afwegingen heb ik ook gemaakt en onlangs nog een aantal interessante artikels over gelezen. Als de macro economie instort is geld trouwens minder waard dan vastgoed.

Analisten voorspellen dat de overwaardering van huizen en de nakende bubble niet komt. Failliete overheid ja. Inderdaad het belastingvoordeel valt dan weg maar dan gaan mijn berekeningen van pure winst naar een goede belegging. Deze berekening heb ik al gemaakt want er komt op termijn toch tempering op deze aftrek.

Wat is hier eigenlijk aan de hand? Zoveel stomme Posts op zo een korte tijd in dit topic heb ik nog niet meegemaakt. Als we het dan over preken of wijsheden hebben ga dan aub eens naar mijn andere Posts hier kijken deze zijn (meestal) goed gefundeerd en zitten berekeningen bij.

Maar goed, veel plezier in jullie huurwoning. De economie baat erbij.

Edit: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/consumptieprijzen/inflatie/
http://statbel.fgov.be/nl/statistie...industrie/vastgoed/gemiddelde_prijs_woonhuis/

En nee die is geen gratis ultieme wijsheid maar in deze statistieken zit zowel hoog als laagconjunctuur. Onze economie is gebouwd op stijging, zoniet spat het systeem uit elkaar.

[BAT] Hydra;16986120 zei:

Heb net een simulatie gemaakt. Op 8j is huren 14 000€ goedkoper.

Misschien mis ik nog wat essentiele zaken in mijn simulatie, wijs me er gerust op: Download instaphuis_vs_huren.xlsx from Sendspace.com - send big files the easy way

Klik om te vergroten...

- je vergeet de indexatie van de huur in rekening te nemen (-5500 voordeel voor huren bij index van 2%)
- je vergeet het belastingsvoordeel van de lening (+ 8x2800=+22400 voor kopen)
- bij m'n weten mag er geen dossierkost aangerekend worden bij vervroegd terugbetalen van de lening (+200 voor kopen)
- 5% registratierechten mag je niet als kost nemen, gezien die aftrekbaar zijn bij aankoop van de geüpgrade woning (+10000 euro voor kopen)
- onroerende voorheffing op woning: ongeveer 500 euro per jaar (-4000 euro voordeel voor kopen)
- hogere verzekering als eigenaar van woning: ongeveer 100 euro per jaar (-800 euro voordeel voor kopen)
- eigenaarsinvesteringen per jaar: 1200 euro tov gewoon huren: -9600 euro voordeel voor kopen (die 1200 is op basis van het nederlandse onderzoek dat hier een tijdje geleden geschreven werd)
- notaris/registratiekosten zijn overdreven: wij zaten met een woning van 245k slechts aan 17000 (dus minstens 5000 voordeel voor kopen)

Sowieso zou je nog eens moeten kijken naar je excel, gezien je de notariskosten nergens meeleent. Ik kom echter nu op 28700 euro méér voordeel voor kopen (als ik alles goed gerekend heb), wat je voordeel van 14000 euro net omdraait in 14700 euro voor kopen, zo'n 1850 euro per jaar verschil dus. Wat toch al héél wat is.

(kan zijn dat ik nog wat zaken vergeet te rekenen, zowel in voordeel als nadeel)

(mod: zoals botchla zegt en héél belangrijk is: gewone inflatie van 2% zorgt al voor een extra waardestijging van de woning van 34000 euro. betekent dus al net geen 50000 euro of 6000 euro per jaar zonder dat je van een reële prijsstijging van woningen spreekt.

JPV zei:

- 5% registratierechten mag je niet als kost nemen, gezien die aftrekbaar zijn bij aankoop van de geüpgrade woning (+10000 euro voor kopen)

Klik om te vergroten...

Weet er iemand hierover meer informatie als ge van gewest veranderd? ik zit daarmee mssh een beetje in de miserie dat ik gekocht heb in Wallonie, maar later wil ik mijn finale woning kopen in vlaanderen, onlangs was ik bij een notaris ivm wettelijksamenwonen en die zei me dat dit niet kon tussen de gewesten:doh:. ik hoop dat ze dat ooit gaan aanpassen, ni dak erdoor nen boterham minder zal moeten eten, maar tis toch soms een klote raar land.

nzr zei:

Weet er iemand hierover meer informatie als ge van gewest veranderd? ik zit daarmee mssh een beetje in de miserie dat ik gekocht heb in Wallonie, maar later wil ik mijn finale woning kopen in vlaanderen, onlangs was ik bij een notaris ivm wettelijksamenwonen en die zei me dat dit niet kon tussen de gewesten:doh:. ik hoop dat ze dat ooit gaan aanpassen, ni dak erdoor nen boterham minder zal moeten eten, maar tis toch soms een klote raar land.

Klik om te vergroten...

Tsja, we hebben er lang genoeg voor gestreden om eindelijk onafhankelijk te zijn. kijk eens welke voordelen het met zich meebrengt!. En neen, die overdraagbaarheid tussen gewesten zal nooit meer terugkomen.

Rechten betaald in verband met aankopen in een ander Gewest kunnen niet worden meegenomen, aangezien die “niets hebben opgebracht voor de Vlaamse Schatkist” (M.v.T., Parl. St. Vlaams Parlement, 2001-2002, nr 963/1, p. 4).

botchla zei:

Rechten betaald in verband met aankopen in een ander Gewest kunnen niet worden meegenomen, aangezien die “niets hebben opgebracht voor de Vlaamse Schatkist” (M.v.T., Parl. St. Vlaams Parlement, 2001-2002, nr 963/1, p. 4).

Klik om te vergroten...

Bedankt voor de confirmatie, dat word dus hopen op een special regelke als de Franstaligen ooit Plan B uitvoeren ofzo:doh:.

JPV zei:

- je vergeet de indexatie van de huur in rekening te nemen (-5500 voordeel voor huren bij index van 2%)
- je vergeet het belastingsvoordeel van de lening (+ 8x2800=+22400 voor kopen)
- bij m'n weten mag er geen dossierkost aangerekend worden bij vervroegd terugbetalen van de lening (+200 voor kopen)
- 5% registratierechten mag je niet als kost nemen, gezien die aftrekbaar zijn bij aankoop van de geüpgrade woning (+10000 euro voor kopen)
- onroerende voorheffing op woning: ongeveer 500 euro per jaar (-4000 euro voordeel voor kopen)
- hogere verzekering als eigenaar van woning: ongeveer 100 euro per jaar (-800 euro voordeel voor kopen)
- eigenaarsinvesteringen per jaar: 1200 euro tov gewoon huren: -9600 euro voordeel voor kopen (die 1200 is op basis van het nederlandse onderzoek dat hier een tijdje geleden geschreven werd)
- notaris/registratiekosten zijn overdreven: wij zaten met een woning van 245k slechts aan 17000 (dus minstens 5000 voordeel voor kopen)

Sowieso zou je nog eens moeten kijken naar je excel, gezien je de notariskosten nergens meeleent. Ik kom echter nu op 28700 euro méér voordeel voor kopen (als ik alles goed gerekend heb), wat je voordeel van 14000 euro net omdraait in 14700 euro voor kopen, zo'n 1850 euro per jaar verschil dus. Wat toch al héél wat is.

(kan zijn dat ik nog wat zaken vergeet te rekenen, zowel in voordeel als nadeel)

(mod: zoals botchla zegt en héél belangrijk is: gewone inflatie van 2% zorgt al voor een extra waardestijging van de woning van 34000 euro. betekent dus al net geen 50000 euro of 6000 euro per jaar zonder dat je van een reële prijsstijging van woningen spreekt.

Klik om te vergroten...

Dit kon je zien aankomen. jPV zal alles zo veranderen tot dat het resultaat uiteindelijk zijn prefab overtuiging bevestigt.

Confirmation bias on steroids.
case in point, alles moet geindexeerd worden voor de huurder, maar de 10000 echte euros registratie rechten zijn helemaal geen kost voor de koper en die zouden op de rekening van de huurder helemaal niks opbrengen.



Helemaal uit de bocht gaat hij natuurlijk in de laatste paragraaf. Er zijn minstens twee buurlanden waar twee procent inflatie jarenlang samenging en gaat met nominale stagnatie of daling van huisprijzen. In 1 gaat de daling met 8 procent per jaar door, in het andere is er na een kleine twintig jaar daling wat stijging, nominaal.


Nu zal er wel een uitleg volgen waarom this time is different en waarom dat in belgie absoluut niet kan, allicht omdat de experten het nog niet gemodelleerd hebben.
:applause:

Veel plezier met uw huurwoning, de economie dankt u. Ook nog eens hartelijk dank om mijn reactie op uw van intelligentie blijkende reply in acht te nemen, ik begrijp nu dat er sowieso een jarenlange deflatie aankomt. Nee echt, hartelijk bedankt voor uw nuttige bijdrages, het zou zonde zijn moest je ongemotiveerd alles onderuit halen.

Now back to your cave mr. troll.

Ik lees al een eindje Staf z'n posts niet meer hoor
Binnen 10 jaar komt hij wel klagen dat kopen onbetaalbaar is en hij eigenlijk het niet ziet zitten om op z'n pensioen van pakweg 1000 euro, nog 500 euro huur moet betalen en dat hij dan een grote sukkelaar gaat zijn *bleit bleit bleit*

Gezien we toch in de toekomst kunnen kijken! Hé?!

Iemand een reactie/ commentaarop het volgende artikel in Knack?

'Vastgoedprijzen zakken waarschijnlijk met (10 tot) 20%'...

'Vastgoedprijzen zakken wellicht met 20 procent' - Vastgoed - Geldzaken - Moneytalk.be

ik denk dat er hier serieus veel van die mensen die voor altijd willen huren nog raar gaan op kijken als ze eens op pensioen willen gaan. Of als ze geld gaan nodig hebben om hun rusthuis te betalen.. Iemand die huurt spaart zeker niet meer. Toen wij huurden kochten we veel meer nutteloze zaken, altijd uit gaan eten,.. Nu letten we daar wat meer op (tis nu ook niet dat we niet meer leven he).

Vergeet niet als je oud wordt dat je dan ook nog een hoop geld gaat kosten, en als je in een rusthuis zit, dan ga je het geld van je huis te verkopen heel goed kunnen gebruiken.

En wij betalen voor ons huis een kleine 200€ meer dan toen we huurden, met het belastingsvoordeel dat we nu hebben dan heb ik nu eigenlijk een 2000€ meer dan toen we huurden.. Vlug grof berekend (ik reken nu wel voor mij en mijn vrouw samen).
We betalen op jaarbasis een 2000€ meer dan toen we huurden
Toen we huurden betaalden we 2000€ belastingen
Nu krijgen we rond de 1800€ belastingen terug.

2000-2000+1800=1800€ winst na het kopen van een woning.. Het enige dat je hebt is dat herstellingskosten voor jezelf zijn en grondbelastingen ook. Maar in die 3 jaar nog niks gehad van kosten en grondbelastingen kosten nu ook geen stukken van mensen.

En na 30 jaar heb je geen lening meer en kun je al lichtjes beginnen uitbollen met werken ook, wat ik zeker ga doen. Als ik 56 ben ga ik echt niet meer 38u gaan werken als het niet nodig is.. Je leeft maar 1 keer

Mijn redenering is alsvolgt wat betreft België:
De Belg houdt zo lang mogelijk vast aan vakantie. Dit is één van de typische luxeproducten die de Belg zo lang als mogelijk ongeschrapt wilt zien. Het vakantiebudget van de Belg is deze zomer met 8% gedaald t.o.v. in 2011. Er gingen overigens 2% minder gezinnen op reis in de zomer van 2012 dan in de zomer van 2011. Deze indicator geeft volgens mij aan dat de Belg het moeilijk krijgt om andere primaire behoeften te vervolledigen zoals wonen of geen vertrouwen heeft in de toekomst. Hoedanook, de Belg heeft een spaarpotje. Zolang er overdreven veel geld in dit spaarpotje zit, zullen de prijzen gewoon blijven stijgen....van alles, er zal er inflatie ontstaan (is trouwens al even bezig in de vorm van extreem lage bankintresten).

Ik persoonlijk geloof in nog ongeveer 3 à 5 stijgingsjaren voor vastgoed, waarna de markt plots zal instorten, mede omdat de staatssteun voor gesubsidieerde hypothecaire leningen ook nimmer houdbaar zal zijn mbt de staatsbesparingen.