botbgrt zei:
Dus een belegging in vastgoed is 'anders' omdat je er zelf in leeft en/of omdat het tastbaarder is dan de eigendom van een (deel van een) bedrijf of een schuldvordering? Sinds wanneer geven we een economische waarde aan 'sentimentele gevoelens'? Swat... Die discussie ga ik niet eens voeren, sorry JPV.
hmm... sinds wanneer geven we een economische waarde aan 'sentimentele gevoelens'? Is dat echt een vraag? Om erop te antwoorden: Sinds de dag(en) dat een persoon voor hetzelfde product, maar dan met een ander logootje, bereid is dubbel zoveel te betalen. Sinds de dag dat het bezit van iets een veilig gevoel heeft (bvb gewoon het feit dat je een auto hebt, ook al gebruik je dit niet, ... dat heeft een economische waarde. Niet evenveel voor dezelfde persoon, maar het bezitten van een woning heeft effectief een waarde.
En ja, dat kan niet altijd realistisch kan genoemd worden (zie dat merk: ook al is de kwaliteit soms hetzelfde, gewoon het feit dat een product van bvb "Lays" ipv Delhaize is, is het sowieso voor bepaalde mensen economisch meer waard)). Maar het heeft wel degelijk een waarde: het gevoel van een woning te bezitten en ermee te kunnen doen wat je wil heeft ook een waarde. Het feit dat een huisbaas je niet kan verbieden een hond te houden,...
botbgrt zei:
En zekerheid? Op zich wel komisch dat mensen zich 'zekerder' voelen met een hypothecaire lening van 2-4x hun persoonlijke inbreng, een SCHULD welke uw vrijheid compleet beperkt. Wat is er minder zeker aan gezellig huren, compleet flexibiliteit en vrijheid hebben en op elk moment aan uw persoonlijk vermogen kunnen?
zoals zoveel beperk je je tot de jaren dat je een lening hebt. De periode erna, daar hou je hier geen rekening mee. Bovendien beperkt een hypothecair krediet je vrijheid niet compleet.
Wat is er minder zeker aan huren:
- je kan elk moment, met opzeg van 6 maand, uit je huis gezet worden, mits de goede motivatie
- de huur kan door de eigenaar op wettelijke wijze elk moment aangepast worden (mits goedkeuring vrederechter)
- je hebt quasi geen realistische mogelijkheid tot aanpassen van de woning
- zekerheid over herstellingen mag je ook vergeten, tenzij je alles op eigen kosten wil doen (maar wat is dan het voordeel tegenover eigenaar zijn?)
- complete flexibiliteit: merk je dat het huis je niet aanstaat, dan moet je sowieso een schadevergoeding betalen als je weg wil.
Tuurlijk heb je met een huis kopen ook mogelijke problemen. Maar die kan je op voorhand al zwaar beperken (schuldsaldo, verzekering gewaarborgd wonen, ... én je hebt na enkele jaren quasi altijd een bepaalde waarde achter de rug. Iets wat je als huurder niet noodzakelijk hebt. Ja, wél als je naast je huren kan sparen. Maar wij betalen nu minder aan woningkosten dan toen we huurden... en het huis is groter/beter gelegen. Jij maakt een foute vergelijking: je gaat uit van iemand met 250.000 euro die ofwel koopt ofwel huurt. Maar de mensen hebben geen 250k, ze lenen die.
botbgrt zei:
Er is bij het analyseren van een potentiële (vastgoed)belegging helemaal geen verschil tussen of je er zelf in gaat wonen of niet. Economisch maakt dat iets niet meer of minder waard. Zie het zo: je gebruikt de toekomstige cash flow uit je woonst (de "huur") zeg maar voor je eigen huisvestingskost. Daar is niets fout aan geredeneerd hoor.
Ik begin je toch te verdenken van niet veel te kennen van het verschil tussen kopen en zelf bewonen of verhuren:
A) de registratierechten zijn anders (klein beschrijf)
B) als verhuurder heb je geen zekerheid dat de woning ook verhuurd geraakt. Zelf bewonen = huur uitsparen. Verhuren, maar leegstand = geen nut (zelfs soms véél kosten).
C) verhuurder heeft kosten als verhuurder én als eigenaar. Eigenaar heeft enkel eigenaarskosten, geen verhuurderskosten.
D) als verhuurder van een woning veronderstel ik dat je dan vaak eigenaar bent van een andere woning. Dan heb je direct een véél lagere mogelijkheid tot aftrek lening.
botbgrt zei:
Als als als? Kingfisher is hier degene die uitgaat van 1% waardestijgingen excl. inflatie tot in de verre toekomst. Dat impliceert wel dat we bv binnen 30 jaar alweer ruwweg 40% meer betalen (rekening houdende met historische inflatie van 2,5%).
't is niet omdat iemand anders dommigheden zegt, dat jij die ook mag zeggen
.
botbgrt zei:
Mijn opsomming was helemaal geen analyse en zeker geen scenario dat ik even reëel acht dan een evolutie van stabiliserende prijzen of iets in die trend. Ik geef alleen aan dat zijn positieve verhaal ook omgedraaid kan worden en dan wel serieuze financiële gevolgen met zich kan meebrengen. Dat wordt gemakshalve genegeerd.
Ik weet wel dat er een cap zit op maximale rente, maar het is wel iets om ook rekening mee te houden. In combinatie met waardevermindering van je huis en deflatie (of een van beide in 'erge' vorm) kan het wel lelijk worden. Dan hebben we het nog niet over het verliezen van een job of zo he. Ja, het zijn vaak tail risks. Maar zo'n dingen vallen voor.
Je mag me eens een scenario geven over 40 jaar waarbij ik verlies maak om te huren. En geef me dan eens een kansratio op al je gebeurtenissen die je voorspelt.
Ja, als ik aan de drugs geraak, m'n huis zelf opzettelijk in brand steek én daar net voor m'n vrouw & kind schil met een patattenmesje, zal ik m'n huis kwijt zijn en in de schulden zitten. Maar dan heb ik vermoedelijk levenslang een andere slaapplaats (ja, ik maak het even belachelijk, ik weet het). In alle andere gevallen heb ik, gezien de (al dan niet gratis) verzekeringen en wettelijke beschermingen en héél zekere situatie met de aankoop van een huis. Je moet daarom écht niet vergelijken met de USA (waar je op een héél andere manier je huis verliest en véél minder beschermd bent).
botbgrt zei:
Als ik yields bekijk vergelijk ik altijd huurprijzen met verkoopprijzen van vastgoed in dezelfde omgeving en van dezelfde kwalitatieve waarde. Ik weet niet waaruit je afleidt dat ik geen correcte vergelijkingen maak?]/quote]door je stelling: "In realiteit kan je vandaag de dag best goedkoop huren en er heel wat voor in ruil krijgen.". Je zegt het ene, maar vergeet dat je evengoed goedkoop kan kopen én nog meer in ruil krijgen.
botbgrt zei:
282k (in realiteit dus plus registratierechten, notariskosten, ...) en de tijdelijke huurprijs (tot de verkopers verhuizen dus) was vastgelegd op 700€
zoals gezegd: ik gaf je gelijk bij verhuren, niet bij bewonen. Dan is het financiële plaatje volledig anders. En die 700/282k is zeker niet gangbaar. Wij huurden tot 2009 een huis dat nadien (na onze opzeg) verkocht is voor 175k. Huurprijs was 600 euro. Ik huurde van 2005-2007 een groot krot in Gent voor 600 euro dat wss voor véél minder is verkocht van 282k all-in. Check eens wat meer huizen.
Doe eens je eigen berekening van de opbrengst/kosten die je hebt tussen 20 jaar lenen/20 jaar geen huurkost/lening betalen voor een woning en 40 jaar huren. Verbeter gerust de cijfers die hier ergens staan van w00tw00t met m'n opmerkingen (neem gerust 0% intrest, 0% waardevermeerderingen). Natuurlijk moet je niet iemand nemen die een huis van 250k aan Q120% leent aan 6% intrest, ga bvb voor een standaard huis (klein beschrijf) van 200k (huurprijs 600 euro) aan Q80% aan 4,5%, lijkt me realistisch voor een gewoon koppel.
. 