botbgrt zei:
Als we het strikt bekijken brengen al die zaken geen brood op de plank. Zoals Straddle al zei, negeer die nutswaarde even.
we hebben het hier over of je beter koopt dan huurt of niet. Dan moet je niet enkel kijken naar de monetaire waarde, maar naar de totale waarde (die trouwens ook economisch is).
botbgrt zei:
Welke foute vergelijking? Ik heb het over lenen en jij beweert dat ik het heb over mensen die cash betalen?
er was hier alvast iemand die zei dat je het geld van een lening beter kan gebruiken om te investeren. Ik kan niet direct vinden wie het was, sorry als ik je verkeerd beschuldigde
.
Zou wel triestig zijn als ik bovenstaande nog niet opgevangen had na een aantal vakken fiscaliteit en vastgoed. Maar bedankt voor het vertrouwen!
in onze lessen fiscaliteit zagen we zoiets nooit
. Maar je rekent het alvast niet erbij...
Wat zou 'kunnen' gebeuren door zo'n scenario is dat degene die nu iets koopt aan te hoge prijzen, binnen 10 jaar een huis heeft dat xx-% minder waard is (zonder rekening te houden met inflatie) terwijl die persoon wel nog hypothecaire lening mag afbetalen voor 20 jaar aan die oude 'waarde'. Iemand die huurt kan dan goedkoper een huis aankopen met lage rentevoet. Op die manier kan een periode huren uiteindelijk veel beter uitkomen.
maar dan ga je er opnieuw vanuit dat je een huis koopt... wie zegt er dat er dan bvb geen deflatie is nadat die eerste persoon zijn huis verkocht heeft en die 2e nog opgescheept zit met z'n huis?
. En momenteel zitten we met lage rentevoeten, daarom dat ik het nu zeker een goeie zaak vind om een huis te kopen (binnen 5 jaar kan dat perfect anders zijn).
botbgrt zei:
Dat hangt volledig af van je persoonlijke situatie. Indien je iets bij dichter bij het centrum moet kopen (bv als bereikbaar zelfstandige) of bepaalde vereisten hebt, kan het knap lastig worden om nog veel meer in ruil te krijgen. Soms kijk je beter even de kat uit de boom. Ik geloof niet dat een huurder die wat kan sparen er nu goed aan doet even te wachten op iets waar die persoon echt tevreden mee kan zijn en niet overdreven veel betaald.
we hebben het hier niet over zelfstnadigen, hé... en natuurlijk moet je tevreden zijn met je gezocht huis, je koopt niet zomaar iets. Over "overdreven" betalen hebben we het hier al gehad
.
botbgrt zei:
Ik heb genoeg huizen gezien en vergeleken en heb een vrij accuraat beeld van de prijzen. Denk ook niet dat The Economist op dat vlak verkeerd zit, de verhoudingen zijn totaal scheefgetrokken. Het lijkt mij waarschijnlijk dat dit eerder wijst op een bevestiging van mijn bevindingen. De rest is hooguit empirisch gelul van ons beiden.
ik had het vooral over je gerelateerde huurprijs. Over dat van The Economist heb ik vroeger al m'n opmerkingen gegven, daar kwam toen ook al geen reactie op
.
botbgrt zei:
Een eerste probleem als we een effectieve berekening gaan maken: Jij beweert dat de verhouding 200k € - 12x600€ is terwijl ik iets anders beweer. Dat geeft al een onstabiele basis voor verdere berekeningen.
zie hyperon, die gaat uit van een 200k/800 euro (optimistisch geschat weliswaar).
Je mag wat mij betreft zelfs de redenering maken met 250k/600 euro (Q80, 4,5%), 't zal er (als eigenaar, niet als verhuurder!) nog niet ver naast zitten, denk ik.
Een héél simplistisch rekeningetje met de volgende veronderstellingen: 220k lenen (20k aktekosten/...) aan 4,5%, in een inflatie van 2% tegenover lenen aan 600 euro, levert me na 20 jaar het volgende op:
(1) Afbetaling na fiscaal voordeel (aan de nieuwe 45% gerekend)
(2) geindexeerde huurprijs
(3) belegging van 50000 euro (aan 2% intrest, je mag meer nemen, maar dit zal nadelig uitkomen voor de huurder, zie later)
Jaar (1) (2) (3)
1 14067 7200 51000
2 14017 7344 52020
3 13966 7491 53060
4 13914 7641 54122
5 13861 7794 55204
6 13808 7949 56308
7 13752 8108 57434
8 13696 8271 58583
9 13639 8436 59755
10 13581 8605 60950
11 13521 8777 62169
12 13460 8952 63412
13 13398 9131 64680
14 13335 9314 65974
15 13271 9500 67293
16 13205 9690 68639
17 13138 9884 70012
18 13069 10082 71412
19 12999 10283 72841
20 12928 10489 74297
Na 20 jaar is er dus een totale afbetaling na fiscaal voordeel van 270625 voor de eigenaar, een huurkost van 174941 voor de huurder en heeft die huurder 74297 euro belegd.
Stand: -270625 + huis voor de eigenaar, -100644 euro voor de huurder.
Daarna investeert de eigenaar de huurkost van de huurder telkens op een spaarboekje met 2% intrest:
(1) gecumuleerd sparen van de eigenaar (de huur van de huurder)
(2) huurkost van de huurder
(3) verder sparen van die 50000 van de huurder
(1) (2)
21 10699 10699 75783
22 21826 10913 77299
23 33393 11131 78845
24 45415 11354 80422
25 57904 11581 82030
26 70874 11812 83671
27 84340 12049 85344
28 98317 12290 87051
29 112818 12535 88792
30 127861 12786 90568
31 143460 13042 92379
32 159632 13303 94227
33 176393 13569 96112
34 193761 13840 98034
35 211753 14117 99994
36 230387 14399 101994
37 249682 14687 104034
38 269657 14981 106115
39 290330 15281 108237
40 311723 15586 110402
stand na 40 jaar: eigenaar heeft 41098 euro opbrengst + een huis, de huurder heeft 324494 euro gehuurd (na aftrek van de 110402 euro die z'n 50000 euro heeft opgebracht).
Dan mag je al eens wat kosten (groot onderhoud, onroerende voorheffing, ...) hebben aan je huis tegenover een huurder... en dat is duidelijk in een niet-zo-ideale situatie voor de eigenaar. Lage intrest in die laatste 20 jaar, imho onrealistisch verschil tussen huur/kostprijs huis, ...
