Archief - Niet iedereen kan een huis kopen. Is dit nog normaal nieuws?
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
the_fox
Legacy Member
Vakantiegeld dient voor jou misschien voor onverwachte kosten, maar is zeker niet zo bij iedereen. Veel mensen rekenen daar echt op (net zoals woonbonus). Dit hoort bij je jaarinkomen, dus je moet er wel rekening mee houden als inkomst als je ook naar de jaarlijkse uitgaven kijkt.JPV zei:
Voor? Ik ken genoeg mensen die in een stadscentrum/dorpskern wonen (dus niet enkel het centrum van de hier boven vermelde steden) die geen auto hebben en geen auto nodig hebben. Ik vermoed dat je jouw situatie projecteert, want het ging origineel over een jong koppel/alleenstaande zonder kinderen.JPV zei:
Ow, hier maak je wel een heel grote redeneerfout. Het is niet omdat de prijs voor een gemiddelde woning op 5j stijgt met 17%, dat dit ook van toepassing is op een specifiek pandJPV zei:
Zo werken gemiddelden niet.Na 5j is het inderdaad €43k kapitaal afgelost maar ook €18k intrest. Dan komen er nog €4k aan kosten bij (notaris, inschrijven hypotheek, ...) en €8.4k registratierechten (die mogelijks meeneembaar zijn, dus die reken ik nu ff niet mee). Totaal aan zeker "verlies" komt dus na 5j op €22k. De kans dat een bestaand stuk vastgoed na 5j (zonder ook maar iets te veranderen) opeens €22k meer gaat opleveren, is miniem...
Straddle
Legacy Member
zarathustra zei:
De bank elimineert dit interest rate risico op grote schaal d.m.v. interest rate derivatives (interest rate swaps, forwards, swaptions, ...). Basically steken ze alles in een grote poel met tienduizenden leningen en verschillende rentevoeten en kijken dan wat hun net interest rate is. Dit kan je dan indekken via contracten met andere grote banken.
Dat is gewoon de Noorse swap rate, zeg maar de Noorse libor rate (of de NIBOR) die ze er verhoogd hebben omdat de economie er goed draait. Hier in Europa houden ze de euribor nog altijd belachelijk laag, met alle nadelige gevolgen van dien.
Om te beginnen mogen banken in België geen pure variabele rate doorrekenen aan hun klanten, het is variabele rate die maximaal mag verdubbelen en dus de facto een vaste rentevoet is (ter bescherming van de consument). Die variabele rentevoeten zijn gemakkelijker/goedkoper te ontlenen aan een bank omdat de hedging cost lager ligt, dus daar ligt hun winstmarge ook hoger op.
Veel Belgen weten eigenlijk niet hoe verwend ze zijn op bancair vlak door al deze regeltjes in het nadeel van de banken, in andere landen is een variabele rentevoet ook effectief een variabele rentevoet. Hier is het eigenlijk een vaste rentevoet die heel beperkt mag variëren.
JPV
Legacy Member
yep, maar je verdoet het wel aan inkomsten die ik niet vooraf opsom en je dus ook niet vooraf incalculeert.the_fox zei:
Maw: we projecteren beide onze eigen situatiethe_fox zei:
. Ik ken 1 iemand zonder wagen, die woont in Brussel. De rest van voltijds werkenden (ook jongeren) hebben minstens één auto. Dan maar op zoek naar onderzoek. Weinig te vinden, hier is het enige recente dat ik erover vind: http://www.ademloos.be/sites/default/files/VerkeersleefbaarheidVlaanderen.pdf (pg 16/40): 25% van de mensen met een inkomen van 1000-2000 euro heeft geen wagen. Gezien deze groep in de inkomensklasse 0-1000 véél groter is én veel kleiner tussen 2000-3000 is het niet zo vreemd om aan te nemen dat bij 1800 euro het percentage al eerder onder de 20% zal liggen. En als je dan rekent dat ook gepensioneerden meegerekend zijn, zal het wel nog een stuk lager liggen.
=> gemiddelde moet je idd met een korrel zout nemen. maar 17% gemiddeld zal wel willen zeggen dat de kans groot is dat je tussen de 10% en 25% winst gemaakt hebt. Tuurlijk zal je er wel een hebben die met verlies verkocht wordt. Nu, laten we nog van een break-even uitgaan.the_fox zei:Ow, hier maak je wel een heel grote redeneerfout. Het is niet omdat de prijs voor een gemiddelde woning op 5j stijgt met 17%, dat dit ook van toepassing is op een specifiek pand
Na 5j is het inderdaad €43k kapitaal afgelost maar ook €18k intrest. Dan komen er nog €4k aan kosten bij (notaris, inschrijven hypotheek, ...) en €8.4k registratierechten (die mogelijks meeneembaar zijn, dus die reken ik nu ff niet mee). Totaal aan zeker "verlies" komt dus na 5j op €22k. De kans dat een bestaand stuk vastgoed na 5j (zonder ook maar iets te veranderen) opeens €22k meer gaat opleveren, is miniem...
Je moet ook met het alternatief rekening houden, hé. Als je huurt, heb je ook kosten. Als je die 22k nu over 5 jaar verdeelt, betekent dit een huur van 366 euro per maand. Maw: betaal je meer huur dan dat, voor een vergelijkbare woning dan ben je nog altijd beter af in het scenario van kopen.
JPV
Legacy Member
:unsure: zei:
de lening blijft verder lopen. Idem bij een faillissement, dan gaat de curator verder met het invorderen van de aflossingen.
En faillisementen bij banken komen wel degelijk voor, minder vaak in Europa, maar absoluut niet zo zeldzaam elders
https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_bank_failures_in_the_United_States_(2008–present) dat was natuurlijk een uitzonderlijke periode, maar ook andere periodes bestaat dit: https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_largest_U.S._bank_failures
En voor alle duidelijkheid: meestal is er uiteindelijk wel een overnemer
Five-seveN
Legacy Member
Waar komt dit cijfer vandaan? Een huis 17% in waarde gestegen na 5 jaar?JPV zei:
En tis niet omdat het gemiddeld aangekocht huis nu 17% duurder is dan 5 jaar geleden (als het al zo zou zijn), dat mijn huis dat nu 5 jaar ouder is geworden, gemiddeld 17% meer waard is. Want dan is mijn Open Astra die ik 5 jaar geleden kocht nu ook gemiddeld 15% meer waard.
JPV
Legacy Member
statbel.fgov.be => woningprijzen => 2018 derde kwartaal tegenover 5 jaar eerder (200.000 => 234.000) [Dieter85]Dieter85 zei:
En tis niet omdat het gemiddeld aangekocht huis nu 17% duurder is dan 5 jaar geleden (als het al zo zou zijn), dat mijn huis dat nu 5 jaar ouder is geworden, gemiddeld 17% meer waard is. Want dan is mijn Open Astra die ik 5 jaar geleden kocht nu ook gemiddeld 15% meer waard.[/QUOTE]auto is een roerend goed, een WONING een onroerend. Check slijt en dergelijke bij woningen tegenover auto's.
Ja, tuurlijk zijn er bepaalde veranderingen die je in een woning doet om de waarde te behouden. Maar die kost is klein, zeker op enkele jaren tijd. Meer dan enkele % verschil zal het niet maken.
Five-seveN
Legacy Member
JPV zei:
Er is voor mij geen enkele indicatie in uw cijfers om te geloven dat een 25 jaar oud huis dat te koop staat aan een juiste prijs van 200k, vanzelf een 30 jaar oud huis wordt dat de koop staat aan een juiste prijs van 234k. De cijfers die jij daar voor aanhaalt zijn irrelevant, die nemen de markt van de gloednieuwe huizen die aan allerlei nieuwe regeringsmaatregelen moeten voldoen ook mee.
Five-seveN
Legacy Member
Maakt niet uit. Er komen altijd nieuwere huizen in de pot terwijl het uwe verouderd.JPV zei:
De gemiddelde gsm prijs is de laatste 10 jaar + 50% gegaan. Betekent niet dat als ik 10j geleden een gsm kocht en die geseald in zijn doos had gelaten, dat die nu gemiddeld 50% meer waard is.
JPV
Legacy Member
Dieter85 zei:
onroerend vs roerend.
Waardedaling van woningen door "slijtage"/oudere technieken, is, zoals ik zei, een feit, maar daarentegen zijn de waardestijgingen, ook voor oudere woningen, ook een feit. Wees gerust, een gemiddelde woning die 5 jaar geleden gekocht werd, is nu quasi altijd een stuk meer waard. Enkel specifieke situaties (waardedaling van de wijk, ...) zullen zorgen dat een beperkt aantal woningen daalt in waarde.
the_fox
Legacy Member
Nee, laten we niet van een break-even uitgaan. Een realistischer beeld krijg je als je naar de EKVI kijkt in België, deze houdt rekening met allerhande factoren zoals staat, afwerking, ligging, oppervlakte, ... Ik vind de studie niet direct terug, maar de bevindingen van de evolutie in 2017 staan in dit artikel.JPV zei:
Ik zal er een paar hoogtepuntjes uitlichten:
"De niet-gecorrigeerde gemiddelde verkoopprijs (of de standaard gerapporteerde verkoopprijs) van een huis in Vlaanderen steeg het afgelopen jaar met 4,91%."
"De gemiddelde verkoopprijs van een bestaand appartement steeg het afgelopen jaar met slechts 0,2% naar 181.871 EUR. Volgens de EKVI stegen de prijzen het afgelopen jaar met “slechts” 1,3% en met 19% de afgelopen 10 jaar."
JPV
Legacy Member
interessante studie. Ik vind ook wel niet veel details, een cijfer staat hier (slide 20)the_fox zei:
https://steunpuntwonen.be/Documente...frank-vastmans-huurprijzen-en-huurrendementen
Geeft een gemiddelde "echte" jaarlijkse stijging van 3,1% tussen 2005 en 2014. Of 16,4% op 5 jaar
. Betekent
mja, hier vergelijk je huizen en appartementen, dat is gevaarlijk. Ik had hier die 17% al gezet, bij appartementen is de stijging over dezelfde periode maar 11%.the_fox zei:
Gemiddelde verkooprijs van alle appartementen steeg 2018Q1 tov 2017Q1 ook "maar" met 2,7%, niet met 4,91%. Die 0,2% tegenover die 4,91% zetten is dus niet eerlijk.
Nu, ik wil gerust nog vertrekken van de cijfers zoals zij die geven:
"De niet-gecorrigeerde gemiddelde verkoopprijs (of de standaard gerapporteerde verkoopprijs) van een huis in Vlaanderen steeg het afgelopen jaar met 4,91% naar 260.267 EUR. In vergelijking met 2008 is dat een prijsstijging van 23,1%. Echter wanneer rekening gehouden wordt met de kwaliteit, oppervlakte, afwerking etc. - de zogenaamde hedonische prijsontwikkeling - dan zijn de prijzen van huizen de afgelopen 10 jaar met “slechts” 15,7% gestegen."
dus 15,7% betekent een gemiddelde van 7,6% over 5 jaar. Betekent een waardestijging van 15k en dus heb je gemiddelde genomen nog maar een verlies van 7k. Deel dat door 60 (5 jaar van 12 maand) en je hebt een huur van 116 euro die je (los van de kosten verbonden aan een woning zoals onroerende voorheffing) moet betalen. Nog altijd ruim in het voordeel van kopen dus.
FlatSix
Legacy Member
Straddle zei:
100% lenen is in se geen issue. Ik heb dat ook gedaan. Maar ik kon wel m'n volledige inboedel, notaris, registratierechten en what not zo op tafel leggen. Daar moeten ze naar streven vind ik. Want het is een bank zijn verantwoordelijkheid samen met de klant een lening op te stellen ongeacht de termijn van een haalbaar maandelijks bedrag, of dat nu 100% of 50% van het aankoopbedrag is. Het is ook aan de klant zelf na te denken of die de lening die die aangaat wel aankan, het is gemakkelijk alle vernatwoordelijkheid bij de banken te leggen als mensen hun eigen financiën niet eens in kaart kunnen brengen, en daar schiet de algemene opleiding dan weer te kort lijkt me.
JPV
Legacy Member
the_fox zei:Maar daar ging het niet over, dat heb je er achteraf bij gezet toen je zag dat ik wel een punt had
De stelling waar deze discussie over ging, was:
wel, 7,5% winst lijkt me nog altijd genoeg om mijn claim te staven dat je die woning normaal gezien niet met verlies verkoopt
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.