Een vriend van mij heeft een bod uitgebracht op een woning. Dat bod is geaccepteerd. Nu blijkt dat in die woning huurders zitten (niet geadverteerd) en dat het contract niet beëindigd is als de akte ondertekend is. M.a.w. kan hij pas vanaf akte-ondertekening de opzeg van de huurders doen, i.e. mogelijk 6 maanden dat hij de lening betaalt én zijn eigen appartementshuur. Dit is niet haalbaar voor hem. Wat zijn de mogelijkheden voor hem om af te zien van de koop?
Afzien van aankoop huis wegens niet vermeldde huurders
- Onderwerp starter Sh343
- Startdatum
Pieterjan94
Well-known member
Staan er geen ontbindende voorwaarden in de compromis beschreven? Zeker goed nalezen, dit lijkt me niet te stroken met de informatieplicht die de verkoper heeft.
DogFacedGod
Well-known member
Hoe kan je niet weten dat er geen huurders waren? Heeft hij het niet bezichtigd?
Nineshots
Well-known member
Als die huurders niet thuis zijn kan je toch moeilijk zien of er huiseigenaren in wonen of huurders?
fomix
Well-known member
Ook niet wetende dat hij de huuropbrengst zal krijgen?
Je gaat voor zes maanden wat gezever met huurders toch niet 'uw huis van uw dromen' laten schieten?
We zullen hier hoogstens over 6k spreken ofzo? Babbel is met de bank of rijke nonkel?
Dat kan nu toch niet zijn dat daar nergens iets geregeld kan worden?
MisterV
Well-known member
Haha, dacht ik ook toen ik mijn huis kocht. Had ook papier dat ze er voor datum x uitgingen.
Alleen gaven die lieftallige huurders hun sleutel door aan hun zoon die in dat huis zat met zijn domicilie erop. Mag je naar de rechtbank om die mens eruit te krijgen want betalen deed hij niet en eruit gaan ook al niet. En hopen dat het huis waar al uw centen in steken intussen geen puinhoop wordt.
Nooit van zijn leven koop ik nog een huis met huurders in.
IANAL, maar het lijkt me logisch dat de koopbelofte niet meer afgedwongen kan worden door deze nieuwe informatie (zie oa hier).
Het is vooral de verkoper die in een moeilijke situatie zit, want die is wél nog gebonden aan de overeenkomst.
Neem contact op met een advocaat, het lijkt mij haalbaar om iets van de prijs te doen (de 6k hierboven vermeld?) wegens deze laattijdige informatie, of zelfs de belofte in te trekken.
Er is nog een bijkomend probleem. Wáárom heeft de verkoper het huurcontract niet eerder opgezegd? Mogelijks wegens problemen, discussies met huurders etc. Wil je vriend deze problemen aanpakken? Heeft hij contact gehad met de huurders?
Het is vooral de verkoper die in een moeilijke situatie zit, want die is wél nog gebonden aan de overeenkomst.
Neem contact op met een advocaat, het lijkt mij haalbaar om iets van de prijs te doen (de 6k hierboven vermeld?) wegens deze laattijdige informatie, of zelfs de belofte in te trekken.
Er is nog een bijkomend probleem. Wáárom heeft de verkoper het huurcontract niet eerder opgezegd? Mogelijks wegens problemen, discussies met huurders etc. Wil je vriend deze problemen aanpakken? Heeft hij contact gehad met de huurders?
DogFacedGod
Well-known member
Dan zouden er toch meubels, bedden,... moeten staan? Een bewijs dat het bewoond is.
Ik vind dat maar allemaal moeilijk te geloven. Dat klinkt eerder dat "die vriend van hem" 10 minuten binnen was, zijn due diligence niet gedaan heeft en snel snel een bod heeft gedaan omdat het een gouden deal was. Dan is het zijn eigen fout.
Waarom zou een verkoper perse het huurcontract opzeggen? Zo makkelijk is dat trouwens niet. Je moet al heel veel geluk hebben met de timing van het huurcontract zelf.
Jouw link:
“kunstgrepen” ( misleidende gedragingen ) - Waar zijn die in dit verhaal?
Als ik blindweg een bod doe op een onroerend goed zonder mij goed te informeren op voorhand, dan zijn er geen misleidende gedragingen van de andere partij.
Bijvoorbeeld: Die "vriend van hem" zou zo snel mogelijk een screenshot maken van de immoadvertentie als er daar misleidende info op staat. ("onmiddelijk beschikbaar", "niet verhuurd",...)
Laatst bewerkt:
Soeplepel
Well-known member
Wat van de verkoper kan zijn toch?
DogFacedGod
Well-known member
Dus bewoond, dus mogelijks verkoper/huurder dus je vraagt "wanneer is het beschikbaar" en dat is dan "onmiddelijk bij akte" als antwoord of "te bespreken met huurder" als antwoord.
Niet kop in het zand steken en los een bod indienen.
Kijk, we kunnen allerhande aannames doen of de potentiële koper zijn onderzoek goed heeft gedaan.
Feit is dat de verkoopsbelofte moeilijk afdwingbaar is, en dat de verkoper dit risico niet zal willen nemen.
Dus de koper kan nu beslissen, alsnog kopen, of pnieuw onderhandelen.
Dit lijkt mij trouwens de faire manier van werken, er lijkt toch eenstuk informatie te zijn die pas na het compromis is uitgekomen. Ewel, dan moet die informatie nu nog verrekend worden.
cege
Well-known member
Ons huis is ook gekocht met huurders in (van 2 woonst 1 huis gemaakt). De huur was meer dan de hypotheek... en ja, die hebben er ook 3 mnd langer in gezeten dan afgesproken, maar op den duur zijn we zo beginnen ambeteren dat ze het zelf zo snel mogelijk wilden afbollen.
Lawaai van verbouwingen beneden, de tuin herinrichten zodat ze niet meer deftig hun fiets konden parkeren. Elektriciteit die uitviel bij hen heel de tijd etc etc. Maar natuurlijk niet veel poten om op te staan als je in overtime in het appartement zit...
We hebben daar op den duur nog goed aan verdiend. De huur kwam elke maand binnen en per maand dat ze laat waren, hebben we gedreigd. We hebben uiteindelijk alle zonneweringen gehouden, nog wat brol die los lag en we graag hadden en de waarborg volledig ingehouden....
Anyway, on topic. Je doet precies alsof dit een exotisch scenario is. Hoeveel zijn er niet die na de aankoop pas 3 6 9 12 mnd na de aankoop in het pand kunnen ? Aan de verkoop kant kun je misschien nog 1 2 3 mnd prutsen. Beetje naar achter schuiven met de aktedatum. Koop zo snel mogelijk, aangetekend schrijven en hop max 6 mnd later zijn ze buiten. Met wat geluk bollen ze het rapper af. Worst case moet je 3-4mnd in een airbnb of zo kruipen.
Financieel zou dat niet te veel moeten uitmaken. Ervan uitgaand dat de huur ongeveer de afbetaling zal zijn, is er in principe geen financiele impact op de 'overlap'.
Lawaai van verbouwingen beneden, de tuin herinrichten zodat ze niet meer deftig hun fiets konden parkeren. Elektriciteit die uitviel bij hen heel de tijd etc etc. Maar natuurlijk niet veel poten om op te staan als je in overtime in het appartement zit...
We hebben daar op den duur nog goed aan verdiend. De huur kwam elke maand binnen en per maand dat ze laat waren, hebben we gedreigd. We hebben uiteindelijk alle zonneweringen gehouden, nog wat brol die los lag en we graag hadden en de waarborg volledig ingehouden....
Anyway, on topic. Je doet precies alsof dit een exotisch scenario is. Hoeveel zijn er niet die na de aankoop pas 3 6 9 12 mnd na de aankoop in het pand kunnen ? Aan de verkoop kant kun je misschien nog 1 2 3 mnd prutsen. Beetje naar achter schuiven met de aktedatum. Koop zo snel mogelijk, aangetekend schrijven en hop max 6 mnd later zijn ze buiten. Met wat geluk bollen ze het rapper af. Worst case moet je 3-4mnd in een airbnb of zo kruipen.
Financieel zou dat niet te veel moeten uitmaken. Ervan uitgaand dat de huur ongeveer de afbetaling zal zijn, is er in principe geen financiele impact op de 'overlap'.
DogFacedGod
Well-known member
De aanname dat de koper zich vergist heeft is veel veiliger dan dat de verkoper van kwade wil was.
Afzien van het bod is dus een slecht idee (want bod is bindend dus kost je in slechtse geval 10% van totale waarde huis). Je moet al dus rekenen op goede wil van de verkoper als je echt wil afzien.
- Gezien hij het huis echt wil hebben, moet hij gewoon rustig kijken of het haalbaar is. (Huurinkomsten die binnenkomen zullen wel deels de lening kunnen dekken dus zou mij verbazen moest het echt onmogelijk zijn om het zo te doen.) Het is maar "6 maanden". Dat is zoals cege zegt absoluut geen uitzonderlijke situatie.
- Hij kan altijd ook onderhandelen met de huurder zelf.
Ik zat zelf ooit in zo'n situatie als huurder. Ik heb een oprotpremie gekregen als ik sneller weg kon zijn. (Ik was één maand na akte vertrokken met bewijs van een nieuw huurcontract elders. Nieuwe eigenaar wou zo snel mogelijk starten met renoveren en de boel flippen.). Beloof de huurder dat hij geen opzegtermijn moet doen als hij sneller een oplossing vindt bijvoorbeeld of beloof de huurder wat geld als hij kan bewijzen dat hij een nieuwe plek heeft gevonden.
Voordeel voor huurder: minder betalen (want na 6 maand moet die toch sowieso verhuizen)
Muscleduck
Well-known member
Idem hier, maar met de zoon van de eigenaar, en nog beter: die zoon was jaren er voor zelfs door de rechter/politie/whatever officieel uit dat huis gezet. Hoe kan die dan zijn domicilie op dat huis zetten? Op een moment dat het niet eens meer van hem is, want op zijn minst de compromis was al getekend.
Ik heb zelfs niet geprobeerd om hem huur af te laten geven, was geen avance geweest. Wel miserie nadien met water, gas en elektriciteit over te zetten.
Dag allen. Bedankt voor jullie reacties! Vooreerst: de situatie is opgelost. Voor wie hier via google in de toekomst uitkomt. De notaris van de koper heeft aan de notaris van de verkoper en de makelaar screenshots bezorgd van de website waarop stond "beschikbaar bij akte" alsook e-mail verkeer waaruit pas NA ondertekening bod bleek dat er huurders in het huis zaten. Argument was dat de advertentie op zijn minst misleidend was en dat het bod niet met volledige informatie gedaan werd. Het voorschot is inmiddels terug bezorgd en de koop gaat niet door. De verkoopster probeerde overigens nog het voorschot voor haarzelf te houden: wat een onmens kan je zijn? In ieder geval: meer de schuld van de makelaar dan iets anders, maar de koper had inderdaad voorzichtiger kunnen zijn.
Dit was inderdaad niet te zien en bleek pas achteraf.
Ik ben hier imo niet mee akkoord (met stevige dosis bias omdat het over een vriend gaat). Kon de koper voorzichtiger zijn? Sure. Had in de advertentie niet mogen staan dat het huis beschikbaar was na akte? Nee. Dat er huurders waren was veel te laat doorgecommuniceerd.
Een beetje BG-privilège want de huur is niet gelijk aan de afbetalingslast, sterker nog: hier verschilde die 300 EUR. Dat is 1800 EUR max in principe de vuilbak in, en 300 EUR extra maandelijkse last voor een alleenstaande voor wie wel of niet een woning kopen een margegeval is. Dus hier was geen ademruimte voor. Also: worse case in een AirBNB, geen idee waar al het meubilair dan naartoe moet. Ik vind dat toch geen evidentie zoals enkelen hier doen uitschijnen.
Ik denk dat men ook overschat hoeveel problemen het oplevert als je toevallig de foute huurders erin hebt zitten.
Dit was inderdaad niet te zien en bleek pas achteraf.
Ik ben hier imo niet mee akkoord (met stevige dosis bias omdat het over een vriend gaat). Kon de koper voorzichtiger zijn? Sure. Had in de advertentie niet mogen staan dat het huis beschikbaar was na akte? Nee. Dat er huurders waren was veel te laat doorgecommuniceerd.
Een beetje BG-privilège want de huur is niet gelijk aan de afbetalingslast, sterker nog: hier verschilde die 300 EUR. Dat is 1800 EUR max in principe de vuilbak in, en 300 EUR extra maandelijkse last voor een alleenstaande voor wie wel of niet een woning kopen een margegeval is. Dus hier was geen ademruimte voor. Also: worse case in een AirBNB, geen idee waar al het meubilair dan naartoe moet. Ik vind dat toch geen evidentie zoals enkelen hier doen uitschijnen.
Ik denk dat men ook overschat hoeveel problemen het oplevert als je toevallig de foute huurders erin hebt zitten.
...
Niet als er twijfel is, en een rechtbank uitspraak moet doen.
Dan sta je als koper sterk om de verkoopsbelofte in te trekken.
Nogmaals: de verkoper zit in die situatie vast. Die kan het pand pas verkopen na uitspraak van de rechtbank.
Ik vind dat je hier nogal pro-verkoper bent, die in deze toch niet helemaal open is geweest.
(het getuigt van nogal wat slechte wil om het huurcontract niet als verkoopsdocument beschikbaar te maken. En zelfs niet duidelijk te maken dat er huurders zijn)
Uiteraard hoeft een huurder geen probleem te zijn. Maar dat is een keuze van de koper of die daarmee akkoord gaat, niet van de verkoper om het al dan niet te vertellen.
QED
DogFacedGod
Well-known member
Is toch letterlijk wat ik zeg:
Als er verkeerde info stond op de advertentie, dan is er wel bewijs van misleiding. En dan snap ik waarom die vriend van jou er niet om vraagt gezien op de advertentie staat "beschikbaar bij verlijding akte". Dan verwacht ik ook dat er geen huurder meer is op die dag.
Excuses, verkeerd begrepen!
En voor de toekomstige Googler:
(stuur een PB als je hulp nodig zou hebben)
- Je bent enkel gebonden aan je bod als dit door de verkoper werd aanvaard. Indien niet aanvaard, kan je altijd je bod intrekken.
- Er is een boeteclausule als je daarna je bod wil intrekken:
- De verkoopsbelofte is moeilijk afdwingbaar bij de minste twijfel (Werd alles gecommuniceerd? Opgemeten oppervlakte correct? Alle delen van het huis correct vergund? Verborgen gebreken?)
- Zelfs als er geen twijfel zou zijn, moet typisch de rechtbank uitspraak doen, en gedurende die tijd zit de verkoper ook vast (die kan het huis moeilijk verkopen zonder uitspraak)
(stuur een PB als je hulp nodig zou hebben)
Laatst bewerkt:
Dus omdat die mogelijke 1800€ onoverkomelijk is, is dan het betere alternatief de koop ontbinden en gewoon blijven huren...
Maandelijks 800€? huur de vuilbak is dan beter?
Oke als alleenstaande heb je inderdaad het nadeel dat er geen 2 lonen binnenkomen, maar het geeft ook vrije tijd om een job (tijdelijk) erbij te doen..
Als ik zie hoeveel "family time" mij kost aan tijd die ik lucratiever zou kunnen besteden, dat weegt niet op tegen wederhelft haar inkomsten hoor.
Maar laten we niet te negatief zijn, ik ben pro huren! (als verhuurder dan)
