phate_13
Well-known member
Heel goede analyse, en ga er in feite ook mee akkoord.De huizenmarkt balanceert net zoals aandelen tussen hebzucht en wanhoop, zowel van koper als verkoper. De verkoper wil er alles uitkrijgen, maar als het te lang te koop staat wordt hij wanhopig. Hetzelfde met de kopers, bij een relaxtere huizenmarkt probeer je onder de vraagprijs te bieden, als er veel vraag is zoals nu worden ze wanhopig en bieden ze snel snel meer dan het huis eigenlijk waard is. En het is duidelijk dat sinds corona de kopers met een erg grote wanhoop- en schaarstementaliteit zitten.
Verkoopprijzen van huizen worden voornamelijk begrensd door maandelijkse aflossingen, met daaraan gelinkt de rentevoet. Huizenprijzen kunnen stijgen want door de dalende rentevoet blijft het maandelijks percentage aan aflossingen relatief gelijk. Voor 2008 daalden de rentevoeten al en sinds de crisis van 2008 is er al zeker niets anders meer gebeurd:
De grafiek gaat tot 2017, maar het is niet dat het sindsdien gestegen is. Weet je nog aan welke rentetarieven onze ouders een lening hebben moeten aangaan? Momenteel staat de rentevoet in 2021 erg laag, praktisch op de bodem. Mensen lenen gemiddeld gezien ook op een langere termijn. Als de rente terug begint te stijgen is de kans heel groot dat de huizenprijzen dalen, gezien het anders niet meer te betalen valt: de koper kijkt naar het totale bedrag, kost huis + kost rente. De begrenzing voor de koper zit bij de totale maandelijkse aflossing. Als de rente stijgt maar de vraagprijs van de huizen dalen niet, zullen potentiële kopers het niet meer kunnen betalen waardoor verkopers hun huizen moeilijker kwijt geraken en de prijzen dus wel moeten dalen. In dat opzicht is een huis kopen aan een lage rentevoet net geen zo'n goed idee, want de kostprijs van het huis is hoog.
Daarnaast is er ook een begrenzing door huurprijzen. Als de verkoopprijzen blijven stijgen, maar de huurprijzen blijven relatief gelijk, waarom zou ik dan een huis kopen als huren mij goedkoper uitkomt? Kopen vs huren is natuurlijk een andere discussie, maar dat speelt ook mee. En in Vlaanderen is er een groot verschil tussen de kost van iets huren vs de kost van iets kopen, net omdat iedereen vastgoed ziet als de perfecte investering - waardoor sommige verhuurders zelfs een negatieve cashflow hebben. Het idee van "huizenprijzen kunnen ook dalen" wordt al snel afgedaan als iets volledig absurd en ondenkbaar, alsof het een natuurwet zou zijn dat er ten eerste bij vastgoed permanent een waardestijging is en ten tweede de waardestijging van huizen ook altijd hoger moet zijn dan de inflatie. Het is niet omdat dat nu al een tijdje zo is, dat het daarom ook moet blijven zo doorgaan. Net zoals het ook geen natuurwet is dat de rentevoet nooit meer zal stijgen.
Over natuurwetten gesproken: hoe zit het met de bevolkingsstijging? Qua sterfgevallen en geboortes blijft Vlaanderen gelijk, er is een zeer beperkte natuurlijke aangroei. De geboortes dalen sinds 2010 elk jaar. Veruit het grootste deel van onze bevolkingsgroei komt door immigranten. En denk je dat die mensen, die vaak in de onderlaag van onze maatschappij leven en zeer weinig middelen hebben, huizen van 300k+ gaan kunnen kopen?
Hoe zit het dan met onze bevolkings"piramide"?
Dat het meer lijkt op een watertoren dan op een piramide zal waarschijnlijk niemand verbazen. Het argument dat de permanente bevolkingsgroei zal zorgen voor een permanente stijging van de huizenprijzen mogen we dus wel van tafel gooien. Het kan ook niet anders, want het andere vaak gehoorde argument is dat wij, de jongere generatie, de pensioenen van de ouderen gaan moeten betalen die met meer zijn dan ons en dat dat niet haalbaar is, vandaar dat iedereen langer moet werken... De demografische realiteit is vergrijzing, niet andersom. Voor de huizenmarkt zijn er ook tegenargumenten: meer kleine gezinnen, meer singles... We zullen zien, niemand heeft een glazen bol. Ik denk dat een eigen huis vooral iets moet zijn dat je echt wil omdat je je eigen huis wilt, los van of het een goede belegging is of niet.
Het enige is wel, het lijkt me, dat je bepaalde effecten wel een beetje "overschat", niet? Of laat me het zo stellen : In welke mate zie je dit drukkende effect op de prijs? Ik heb me namelijk voor de aankoop van mijn woning uit interesse ook een excel gemaakt met de veronderstelling : Stel ik koop een woning, wat zou me dit maandelijks gekost hebben als ik deze na X aantal jaar verkoop, bij eenzelfde verkoopswaarde als aankoop. Deze veronderstelling is op dit moment eerder onwaarschijnlijk. Maar bv. voor de woning van een huis van 300k, met 50k eigen inbreng. 18k registratierechten en 5k notariskosten. Gerekend met een rente van 1,2% op 25 jaar. Een boete van het vroegtijdig afkopen van de lening, onroerende voorheffing en schuldsaldo in rekening gebracht, in het geval van tijdig ook de woonbonus en dan ook nog rekening houdende met meeneembaarheid van registratierechten (Ik ga er namelijk van uit dat je enkel verkoopt als je een nieuwe woning aanschaft, niet om te gaan huren.)
In bovenstaande situatie, kom je na 5 jaar uit op een gemiddelde maandelijkse kost, bij verkoop aan aankoopprijs van 335 euro/maand. Na 10 jaar, 217 euro. Varieert natuurlijk naargelang bepaalde parameters.
Zonder woonbonus voor twee personen en een minderprijs 15000 van komt ditzelfde uit op 749 euro/maand en 506 euro/maand respectievelijk.
Nogmaals, bovenstaande situatie is in het geval dat de woningprijzen hetzelfde blijven. Met een stijging van de woningprijzen met 2% per jaar zit je na 5 jaar aan een maandelijks bedrag van -17 euro (winst). Na 10 jaar -160 euro/maand (winst).
Indien de huizenprijzen systematisch zouden blijven zakken, dan heb je inderdaad gelijk, maar daarmee dus de vraag : In welke mate zie je dit prijsdrukkende effect?
Dat dit er uiteindelijk zal komen, op lange termijn, daar kan ik ook inkomen, al hangt dit zeker ook mee samen met de beleidskeuzes die de komende decenia gemaakt zullen worden. En inderdaad, over een paar decenia gaat de vraag naar woningen afnemen doordat de bevolking meer zal beginnen krimpen, op dit moment zal vastgoed wellicht ook terug iets goedkoper worden. Maar again, hangt af van de beleidskeuze.
Voor alle duidelijkheid : Ik ga zeker niet direct in tegen je post, maar ik wou er op bepaalde vlakken wat meer nuance aan toevoegen.
Zaai wat gras en klaar is kees toch?
.
)
(klein beschrijf dan ook)
