Archief - [deleted]

>250m2 bewoonbaar, dus hij kan die vergunning verkrijgen zonder al te grote problemen. De andere kosten zijn peanuts in vergelijking met de meerwaardecreatie.

Waarschijnlijk wel waar, ik heb geen idee hoe moeilijk ze doen bij die vergunningen. Moet je dan sowieso een architect inhuren?

Ik zit met een aankoop van 265.000 (incl kosten) aan een verhuurprijs van 870 euro in Aarschot.

Freya zei:

Waarschijnlijk wel waar, ik heb geen idee hoe moeilijk ze doen bij die vergunningen. Moet je dan sowieso een architect inhuren?

Klik om te vergroten...

Nee, het is zonder.
Ik ben al eens info gaan vragen op het stadhuis hier, is een vereenvoudigde aanvraag én normaal gesproken geen probleem omdat we aan alle voorwaarden/randvoorwaarden voldoen.

Kilghard zei:

...

Klik om te vergroten...

Antwoord op mezelf :
Inflatie van huur prijs is niet echt relevant. Het eind kapitaal hangt vooral af van de investering in jaar 1.
Ik zou ook niet weten hoe ik dat zou moeten implementeren.

Want dan zou ik het netto loon etc er ook allemaal in gaan moeten steken misschien een andere keer

Pieter3770 zei:

Ik zit met een aankoop van 265.000 (incl kosten) aan een verhuurprijs van 870 euro in Aarschot.

Klik om te vergroten...

Hier in Gent nog een vrij recent blok van 3 appartementen(jaren 90) aan 475000 euro gezien, die wordt verhuurd aan 3x 700 euro

Kilghard zei:

Antwoord op mezelf :
Inflatie van huur prijs is niet echt relevant. Het eind kapitaal hangt vooral af van de investering in jaar 1.
Ik zou ook niet weten hoe ik dat zou moeten implementeren.

Want dan zou ik het netto loon etc er ook allemaal in gaan moeten steken misschien een andere keer

Klik om te vergroten...

Wat heeft uw nettoloon te zien met het verschil tussen kopen/huren?
Hou je er eigenlijk rekening mee dat na uw lening de maandlast bij kopen wegvalt? En bij huren je nog steeds maandelijks moet betalen?

TNTim zei:

Wat heeft uw nettoloon te zien met het verschil tussen kopen/huren?
Hou je er eigenlijk rekening mee dat na uw lening de maandlast bij kopen wegvalt? En bij huren je nog steeds maandelijks moet betalen?

Klik om te vergroten...

Het enige wat ik doe is :
Wat is de beste investering op die XX aantal jaar met mijn XXXXX euro spaargeld.
Koop je een huis dan is dat huiswaarde + meerwaarde op die XX jaar.
Investeer je dan is dat je start kapitaal + rendement op die zelfde XX jaar

Maar aan die simpele vergelijking hangen natuurlijk heel wat variabelen vast


Dus nee daar hou ik geen rekening mee
Omdat je dan eventueel het verschil tussen nettoloon en huur kan berekenen enz enz, maakt niet uit je kan er zo ver in gaan als je wilt

@Kilghard
Slotconclusie is dan dat een huis kopen veel zekerder is qua opbrengst?
Zelfs bij een relatief hoge opbrengst per jaar van investeringen is kopen nog steeds een betere keuze tov huren?

TNTim zei:

@Kilghard
Slotconclusie is dan dat een huis kopen veel zekerder is qua opbrengst?
Zelfs bij een relatief hoge opbrengst per jaar van investeringen is kopen nog steeds een betere keuze tov huren?

Klik om te vergroten...

Natuurlijk is je eigen aversiteit t.o.v. risico ook een grote factor
En als zekerheid het belangrijkste is dan moet je zeker en huis kopen en/of alles op een spaarboekje zetten.
Al kunnen huis prijzen ook crashen, of je kan de slechtste huurders ooit hebben. Maar ik geef toe dat het risico een pak kleiner is.

Maar anders is het zo simpel dus helemaal niet.

@Kilghard
Momenteel staat uw bestand ingesteld op een beursopbrengst van 7%. Dat resultaat netto behalen lijkt me eerder optimistisch.
Er wordt geen rekening gehouden met extra belastingteruggave als je iets koopt. 985€/per persoon/per jaar is volgens jou verwaarloosbaar, maar de 1.015€ die je uitspaart door te huren is wel relevant. Dat lijkt me inconsequent.
Er wordt ook geen rekening gehouden met de huur die jaar na jaar op slaat. Dat is ook weer in het voordeel van kopen.
(Als je iets koopt dan zal je wel meer betalen aan brandverzekering en je hebt grondlasten. Maar de 3%/per jaar die als onderhoudskost ingesteld is in uw bestand, zal deze kosten ook wel kunnen dekken. )

Volgens mij hebben we toch een winnaar.

TNTim zei:

@Kilghard
Momenteel staat uw bestand ingesteld op een beursopbrengst van 7%. Dat resultaat netto behalen lijkt me eerder optimistisch.
Er wordt geen rekening gehouden met extra belastingteruggave als je iets koopt. 985€/per persoon/per jaar is volgens jou verwaarloosbaar, maar de 1.015€ die je uitspaart door te huren is wel relevant. Dat lijkt me inconsequent.
Er wordt ook geen rekening gehouden met de huur die jaar na jaar op slaat. Dat is ook weer in het voordeel van kopen.
(Als je iets koopt dan zal je wel meer betalen aan brandverzekering en je hebt grondlasten. Maar de 3%/per jaar die als onderhoudskost ingesteld is in uw bestand, zal deze kosten ook wel kunnen dekken. )

Volgens mij hebben we toch een winnaar.

Klik om te vergroten...

Als je al mijn vorige posts negeert wel ja maar speciaal voor u hier onder nog eens :

1) Beursopbrengst 7% is gemiddelde jaarlijkse voor inflatie adjusted netto winst dus is per definitie "realistisch", niet als je gewoon bij KBC binnen wandelt en al je geld op een spaarboekje zet ofc. + 7% is makkelijk omdat de verdubbelingstijd dan 10 jaar is en dus makkelijk te begrijpen.
2) Belastingsvoordeel staat er wel in (misschien de hele excel even bekijken?) maar word inderdaad quasi teniet gedaan door de onroerende voorheffing. Je maakt trouwens ook de fout van te denken dat die 985/jaar blijft door gaan, maar na 20 jaar is dit nog maar 450/jaar. Dus de 750 is een correcter ruw gemiddelde.
3) De 1.000/jaar uitsparing door huren is inderdaad verwaarloosbaar? Het gaat voor 90%+ om het start kapitaal ... zoals altijd bij compounding
4) Met inflatie word nergens rekening gehouden maar mede door punt 3 is ook dat verwaarloosbaar met betrekking op de stijging van de huur.
5) Kom net terug van de bank en daar vonden ze mijn onderhoudskosten & meerwaarde stijging beide "optimistisch" voor de komende 10 jaar, maak daar zelf van wat je wilt natuurlijk.
6) Mijn 2,4% interest voor een hypotheek is ook redelijk optimistisch voor een groot deel van de bevolking. Maar daar voor dient natuurlijk een INTERACTIEVE excel zodat je zelf de waardes naar je eigen wensen kan aanpassen.

Dus nee, toch niet

Ik wil zeker niet beweren dat huren beter is, maar zo kort op de bocht gaan zoals veel belgen door los iets te kopen met al hun spaargeld is gevaarlijk en slecht geinformeerd.

Misschien is dit iets voor u : https://www.youtube.com/watch?v=F-QA2rkpBSY&t=35
(let op de zin na 35 seconden)

Kilghard zei:

Als je al mijn vorige posts negeert wel ja maar speciaal voor u hier onder nog eens :

1) Beursopbrengst 7% is gemiddelde jaarlijkse voor inflatie adjusted netto winst dus is per definitie "realistisch", niet als je gewoon bij KBC binnen wandelt en al je geld op een spaarboekje zet ofc. + 7% is makkelijk omdat de verdubbelingstijd dan 10 jaar is en dus makkelijk te begrijpen.
2) Belastingsvoordeel staat er wel in (misschien de hele excel even bekijken?) maar word inderdaad quasi teniet gedaan door de onroerende voorheffing. Je maakt trouwens ook de fout van te denken dat die 985/jaar blijft door gaan, maar na 20 jaar is dit nog maar 450/jaar. Dus de 750 is een correcter ruw gemiddelde.
3) De 1.000/jaar uitsparing door huren is inderdaad verwaarloosbaar? Het gaat voor 90%+ om het start kapitaal ... zoals altijd bij compounding
4) Met inflatie word nergens rekening gehouden maar mede door punt 3 is ook dat verwaarloosbaar met betrekking op de stijging van de huur.
5) Kom net terug van de bank en daar vonden ze mijn onderhoudskosten & meerwaarde stijging beide "optimistisch" voor de komende 10 jaar, maak daar zelf van wat je wilt natuurlijk.
6) Mijn 2,4% interest voor een hypotheek is ook redelijk optimistisch voor een groot deel van de bevolking. Maar daar voor dient natuurlijk een INTERACTIEVE excel zodat je zelf de waardes naar je eigen wensen kan aanpassen.

Dus nee, toch niet

Ik wil zeker niet beweren dat huren beter is, maar zo kort op de bocht gaan zoals veel belgen door los iets te kopen met al hun spaargeld is gevaarlijk en slecht geinformeerd.

Misschien is dit iets voor u : https://www.youtube.com/watch?v=F-QA2rkpBSY&t=35
(let op de zin na 35 seconden)

Klik om te vergroten...

1) Van waar haal je die 7% gemiddelde netto winst met aandelen? Ik heb ook al wat beursboeken gelezen en daar staat qua total return sinds +- 1900 meestal een cijfer rond de 9%. Dat is dan in de tijd dat je nog double digits kon halen op een spaarboekje/kasbons/staatsbons. Nu zitten we aan quasi 0% op een spaarboekje. Kan je me een periode in de geschiedenis zeggen waarbij rente op spaarboekjes 0% was? Dat aandelen in de komende 20 jaar gemiddeld 7% netto per jaar zullen stijgen lijkt me dan ook héél onwaarschijnlijk. Komen we in een Japans scenario terecht dan is uw beursopbrengst zelfs tientallen jaren negatief.
2) Ik zie het nu net ook staan. Maar dat is dan weer maar voor 1 persoon. Koop je als koppel dan verdubbelt dit bedrag.
3) Principe van compound interest is mij zeker niet vreemd. Heb al een aantal beursboeken gelezen en rente op rente kan idd gigantische winsten geven.
4) Je spreekt jezelf hier tegen. Compound intrest is ook van toepassing op de huur dat je betaalt.
800€ initiële huur+kosten geeft na 20 jaar huurindexatie (dan nog maar 2% genomen) 1.189€/maand. Dat is 389€/maand meer en op jaarbasis is dat 4.668€.
Als dat voor u verwaarloosbaar is, dan geef ik u direct mijn rekeningnummer.
5) Onderhoudskosten zijn idd te hoog ingeschat en de waardestijging wss ook. Kosten te hoog en baten te hoog, uw eindresultaat zal dat dan nagenoeg niet beïnvloeden.
6) 2,4% lijkt me makkelijk haalbaar met de huidige rentevoeten voor de meeste koppels. Of je hebt de moeite niet gedaan om te vergelijken.

In jouw tabel kom je op 30 jaar aan een winst van 1.289€ tov huren. Pak de parameters hierboven mee en je zit aan een serieus verlies tov kopen.

Ik heb geen persoonlijk belang om het belang van een woning te kopen te verdedigen. Ik vond jouw uitgangspositie interessant en vroeg me zelf af wat het beste zou zijn.
Na alles +- opgelijst te hebben probeerde ik, zo objectief mogelijk, vast te stellen wat de beste keuze was. Ik dacht dat dat ook jouw doelstelling was.
Ik vermoed dat je nog geen huis gekocht hebt en hoopte dat beleggen interessanter zou zijn dan een woning kopen? Dat is confirmation bias.

Belastingsvoordeel is omenteel voor een nieuwe lening in de meeste gevallen in de eerste 10 jaar 2280*40%*1.08 (dat laatste niet zeker, maar dacht dat ook de gemeentebelasting nog steeds een invloed hebben). Na 10 jaar is het 1520*40%*1,08. Per persoon. Op een lening van 20 jaar dus 1641,6 gemiddeld voor een koppel of 820 euro per persoon.

Onroerende voorheffing is in ons geval zo'n 300 euro op jaarbasis (weliswaar met 2 kinderen). Ik vermoed dat Kilghard foutief het KI als onroerende voorheffing ziet.

Ik zie ook nergens de onderhoudskosten als huurder. 3% onderhoudskosten als koper is overdreven, tenzij je in onderhoud ook investeringen meerekent.

zelf ook zoiets gemaakt: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ga-McL1glIbOCdQqUL-j0J3HqWY66hYu09xCBygkhCg/edit#gid=0

TNTim zei:

...

Klik om te vergroten...

1) Ik kan de beurs ook niet voorspellen idem voor immo prijzen. (9% klopt trouwens inderdaad met dividenten geherinvesteerd.)
Dus moet ik jammer genoeg wel uit gaan van historische data.
2) De bedragen die er nu in staan zijn inderdaad voor 1 persoon, maar weeral je kan er in zetten wat je wilt ... die excel is open voor veel mensen, ik heb geen idee wie er als laatste dingen heeft ingevuld.
3) ok
4) Oke de huur stijgt. Dus hetgeen je kan investeren jaarlijks daalt. Maar tenzij dat het verschil tussen je huur prijs en aflossing al gigantisch groot was heeft dit toch geen invloed? Je begint er dingen bij te halen die helemaal niet in de excel zitten / niet van toepassing zijn.
5) Voor de zoveelste keer, je mag invullen wat je wilt ... ik hou niet in het oog wie als laatste die dingen daar in heeft gezet.
6) Dit was dus voor 1 iemand niet voor een koppel.

Inderdaad ... er is geen duidelijke winnaar zoals ik ook al zei/probeerde duidelijk te maken?
Jij bent begonnen met opmerkingen als "Zelfs bij een relatief hoge opbrengst per jaar van investeringen is kopen nog steeds een betere keuze tov huren?"
Ik heb nooit gelijkaardige beweringen gedaan voor of tegen huren / kopen. Merk ook op in vorige post "Ik wil zeker niet beweren dat huren beter is,"

En ik heb nog niets beslist, dus nee geen confirmation bias.

JPV zei:

...

Klik om te vergroten...

De bedragen die er in staan mag je zelf aanpassen die zijn niet fixed.

Het enige wat ik duidelijk wou maken is dat "Zelfs bij een relatief hoge opbrengst per jaar van investeringen is kopen nog steeds een betere keuze tov huren?" gewoon niet klopt.
Natuurlijk vind je situaties waarbij dit zo is, maar er zijn er even goed waar dit niet zo is.

Leuke excel trouwens!
Jij begint met een situatie zonder spaargeld klopt dat?
Terwijl het doel van mijn excel net is "wat doe ik best met mijn spaargeld" met dingen zoals loon of extra sparen en dergelijke hou ik geen rekening.
Maar nog altijd interessant!

@Kilghard
Wat je ook kan doen is het maximaal mogelijke lenen voor uw huis en uw spaargeld beleggen op de beurs.
Als je ervan overtuigd bent dat de beurs de komende jaren meer dan 2,5%/jaar zal stijgen en je leent aan 2,5%, dan heb je winst.
(er zijn er op dit forum die dit principe in de praktijk toepassen)

TNTim zei:

...

Klik om te vergroten...

Inderdaad ook een interessante optie, Had ik nog niet aan gedacht
Kan de bank daar eigenlijk iets van zeggen/ niet akkoord mee gaan? (Stel dat je alles bij dezelfde bank doet)
Wel een speciale situatie qua risico. Toevallig een username van iemand die dit doet? Mag via pm.

Bij Argenta werd dit aangemoedigd en kon dit zelfs gebruikt worden om een lagere rentevoet te bedingen. (als je dit bij 1 en dezelfde bank doet natuurlijk)
Wij hadden bij het herzien van onze lening bijv een quotiteit van +-50% en de kantoorhouder stelde voor om +-50k te beleggen in aandelen bij hen.

Het staat ergens verstopt in de beurstopic of de fondsentopic. Geen idee meer wie het toen zei...

Nu uiteindelijk is dat maar 1 stapje verwijdert van investeren met geleend geld natuurlijk ... al is het waarschijnlijk aan een lage rente

Kilghard zei:

Nu uiteindelijk is dat maar 1 stapje verwijdert van investeren met geleend geld natuurlijk ... al is het waarschijnlijk aan een lage rente

Klik om te vergroten...

Dat is investeren met geleend geld.
Persoonlijk zou ik dat nooit doen en ik raad het iedereen af.