Archief - Huis huren vs kopen ... huuren is beter en goedkoper op lange termijn ...

PLS - terug naar de schoolbanken

JPV zei:

gezien zowel de K als de W bij een verhuurder tegenover een eigenaar-bewoner niet gelijk zijn (woningaftrek, volledige controle over de woning, ...), is je gelijsktelling tussen verhuurder en koper onterecht.

Dus niet relevant...

Klik om te vergroten...

het gelul over verhuren, komt 100% van u maar het maakt helemaal geen ruk uit.

Want ook de eigen gebruiker moet namelijk tax dokken en heeft onderhoudskosten. Zijn "winst" van kopen is dus in alle gevallen kleiner dan de uitgespaarde bruto huur voor hetzelfde pand.
En de prijs die hij voor het pand moet dokken, is precies even groot, of ie er nu zelf intrekt, of niet.


maar een voorbeeldje werd gevraagd, hierzie, uit Sander's gemeente waar de bouwgrond 180k kost.

te huur, en ik vermoed, veel beter gelegen dan Sanders bouwgrond:

UITZONDERLIJK RUSTIG GELEGEN VILLA VLAKBIJ CENTRUM - Heist-op-den-Berg | Immoweb ref:4548890


In dezelfde straat, een krot met hopen werk aan (begin maar met een nieuw dak), te koop voor meer dan 30 jaar BRUTO huur van de bovenstaande:

Huis te koop 4 slaapkamer(s) | Immoweb ref:4193287

ach ja, komt nog dik 30K kosten bij, natuurlijk. Maar dat noemt de dogmatische gelovige later zijn "belastingvoordeel".


ik denk dat een K/W van dertig, mega conservatief is. In realiteit ligt die momenteel veel hoger, het verwacht rendement proportioneel lager.

als verhuurder kan het rendement zelfs hoger liggen, mits goeie raad van Botchla's kollega's (of JPV's maatje, die R. De Leeuw van de vakbond), met patrimonium vennootschappen e.d. zodat je (notionele) intresten volledig kan aftrekken, alsook afschrijvingen en andere operationele lasten.

Dingen waarvan de koper voor eigen gebruik, niet eens kan genieten.

maar kun je zoiets niet in een patrimoniumvenootschap zetten en dan huren van die venootschap ? Of is dat fraude :d

Dan betaal je taks op het gedeelte abnormaal en goedgunstig voordeel.

Heb me ditmaal niet in het topic verdiept maar mijn conclusie is al lang getrokken en dat is dat indien je de capaciteit hebt om te investeren, gespreid, is in de huidige economie kopen voordeliger als huren.

Zeker als je nog wat cadeaus kan oprapen (woonbonus) of een deel via BVBA kan regelen (maar dat laatste is specifieker voor bvb dokters met praktijk aan huis).

Het feit dat je een zekere vaste uitgave die profiteert van indexbevroren te zijn in combinatie met een goed dat enkel stijgt in waarde tegenover een huur die aan indexering onderhevig is, opzegbaar is, geen extra voordelen oplevert dan weet ik het wel.

Het hangt af van rendement van investering vastgoed en bij huur van rendement op uw extra cashflow.

Gooi er dan nog eens de emotionele zaken bij namelijk eigen stek, relatieve zekerheid en stabiliteit dan weet ik het wel.

That said, wij hebben net gebouwd en uitgave vs waarde zit ik al met een meerwaarde van 50K en kost mij max 2 maand interest als ik mijn lening zou opzeggen, wat ik niet eens zou doen maar herziening om woonbonus intact te houden.

Geen zin om hier verder cijfers tegen te gooien (al te veel gedaan) maar hopelijk aanneembaar van een fiscalist die zich momenteel voornamelijk bezig houdt met cashflow optimalisatie en vastgoed structuren.

Panly zei:

het gelul over verhuren, komt 100% van u maar het maakt helemaal geen ruk uit.

Klik om te vergroten...

Ik denk dat dit genoeg zegt over je argumentatie... Verder zie botchla

botchla zei:

Dan betaal je taks op het gedeelte abnormaal en goedgunstig voordeel.

Heb me ditmaal niet in het topic verdiept maar mijn conclusie is al lang getrokken en dat is dat indien je de capaciteit hebt om te investeren, gespreid, is in de huidige economie kopen voordeliger als huren.

Zeker als je nog wat cadeaus kan oprapen (woonbonus) of een deel via BVBA kan regelen (maar dat laatste is specifieker voor bvb dokters met praktijk aan huis).

Het feit dat je een zekere vaste uitgave die profiteert van indexbevroren te zijn in combinatie met een goed dat enkel stijgt in waarde tegenover een huur die aan indexering onderhevig is, opzegbaar is, geen extra voordelen oplevert dan weet ik het wel.

Het hangt af van rendement van investering vastgoed en bij huur van rendement op uw extra cashflow.

Gooi er dan nog eens de emotionele zaken bij namelijk eigen stek, relatieve zekerheid en stabiliteit dan weet ik het wel.

That said, wij hebben net gebouwd en uitgave vs waarde zit ik al met een meerwaarde van 50K en kost mij max 2 maand interest als ik mijn lening zou opzeggen, wat ik niet eens zou doen maar herziening om woonbonus intact te houden.

Geen zin om hier verder cijfers tegen te gooien (al te veel gedaan) maar hopelijk aanneembaar van een fiscalist die zich momenteel voornamelijk bezig houdt met cashflow optimalisatie en vastgoed structuren.

Klik om te vergroten...

Idem, maar uw mening als fiscalist is volledig gekleurd door de waardevermeerdering die je ziet.

Er is echter geen enkele garantie dat die waardevermeerdering zal blijven aanhouden. Dat is juist ook wat er zo gevaarlijk aan is aan de hypothese die er door u zo geponeerd wordt.

Nu ik zal niet niet zeggen dat een nieuwbouwwoning niet een bepaalde waardevastheid heeft daar deze nieuwbouw al aan de huidige energienormen is getoetst (en elke verdere energieverbetering exponentieel duurder wordt). Maar naar de toekomst blijven uitgaan van een blijvende waardestijging dat blijf ik in onze huidige economie, de politieke onzekerheid en met de werkloosheidsvooruitzichten en de stabiliserende inkomens gevaarlijk vinden.

Leg hiernaast dan ook nog eens de onderhoudskosten van de woning naar de toekomst toe en ik denk dat de fiscalist in uzelf toch al eens zal slikken wanneer je een politieker zulks zou horen stellen.

Als fiscalist (!= belegger) zijnde ga ik eerder altijd uit van ondergewaardeerde activa door afschrijvingen en bekijk ik eerst present values die ik eerder door een adviesbureau weer laat actualiseren en dan vanuit een genomen herwaarderingsmeerwaarde de oefening maak.

That said, neen ik ga niet zomaar uit van maximale rendementen. Elk gebouw heeft zijn kosten en taksen die je bij een huur niet hebt (buiten een paar verplichte door de huurder gedragen zaken). Dat er bij regelmaat wel twee maanden waarborg ingehouden wordt voor beschadigingen allerlei of dat huurders verhuiskosten hebben verreken ik niet eens niet eens . Een woning heeft zijn kosten en die bekijk ik ook in zijn totaliteit.

Ik ga uit van een realistische waardevermeerdering maar niet het aan het rendement van vandaag (laatste 30 jaar is dit ~5,5% per jaar gemiddeld..). In termen van een "veilige belegging" ga je waarschijnlijk niet veel producten vinden die even veel rendement bieden als dit vastgoed.

We spreken hier nog steeds over uw enige en eigen woning, die het extra voordeel biedt dat het een investering is waar je in kan wonen en waar je in principe van de geldelijke waarde enkel gebruik zult maken bij A) verhuis naar andere woning B) verhuis naar een rusthuis.

Voor mij is de investering enige en eigen woning ook de enige vastgoedinvestering die je kan vergelijken met huren. Of je in vastgoed pur sang moet investeren eens je al een eigendom hebt hangt van andere factoren af. Hoeveel vermogen heb je, hoeveel cashflow heb je nodig, kan je eventueel een ondergewaardeerd actief aankopen, wat zijn de rendementen op andere producten momenteel en hoeveel risico is hieraan gekoppeld enz enz...

Ik beweer dus ook niet dat je al je centen moet stoppen in het verwerven van een eigen huis. Alles moet in zijn context geplaatst worden maar mijn principe voor mijn eigen geld (als modale Belg - niet arm niet rijk) is dat ik een deel cash op mijn spaarboek heb staan, een deel in mijn huis "investeer" en een deel in andere producten (voorlopig zijn dit een selectie minder volatiele BEL20 aandelen).

En nee, mijn "investering" genaamd mijn huis zou niet kunnen concurreren tegen een huurprijs van 400-500 EUR per maand en rendementen op spaarrekeningen van 5-6% op jaarbasis maar goed..

Heb mij toch niet kunnen laten het topic door te lezen en ik vermoed dat de essentie van Epyon zijn bijdrage hier het nuttigst was en de nagel echt op de kop slaat (appelen met appelen vergelijken en alle factoren correct bekijken voor je uitspraken doet).

Renegadexxripxx zei:

hetgeen je poneert komt perfect hiermee overeen :

Financiële gelijkheid is zelfs nu nog altijd onbestaande. Hiernaast streef ik ook niet naar financiële gelijkheid daar doordat wij egoïstische wezens zijn van nature uit zo'n systeem nooit zal werken. Maar daar draaide ook nooit de discussie rond. De discussie draait erom dat wanneer iemand werkt een eigen woning binnen de mogelijkheden moet liggen.

Het enigste dat ik er echter bij poneer is dat momenteel, sinds de crisis, de pendulum in de andere richting terug aan het zwaaien is en dat daar iets dient tegen gedaan te worden. En stellen dat het in de geschiedenis nooit zo goed is geweest is als nu is niets iets waarom je dan maar op uw lauweren moet zitten. En dat is hetgeen als ik u zie spreken ik u zie doen.

Hiernaast als er geen dag en nacht verschil was in financiële ongelijkheid had je geen mensen die miljarden verdienden en mensen die ocharme het zout nog niet op hun patatten verdienen. En van elk kan men een voorbeeld noemen...

Klik om te vergroten...

De extremen zullen er ALTIJD zijn... er zal nooit of te nimmer een tijd komen waarin niemand miljardair is en niemand straatarm.

Maar gemiddeld gesproken zijn er procentueel op dit moment het minst mensen ooit in de geschiedenis van het westen die het zout niet op hun patatten kunnen betalen.
Je moet altijd proberen 'beter' te doen, akkoord, maar je moet ook kunnen erkennen als je goed bezig bent, ook al kan het altijd nog beter!

Ik veronderstel dat mijn oudjes dan een prachtdeal gedaan hebben door te kopen.

Nieuwbouw 30j geleden : 2.000.000 Bef dus laten we zeggen 50.000 Euro? Door bepaalde situaties is het huis recentelijk gewaardeerd geweest op 230.000-250.000 Euro.

Afbetaling op 25j.

Het huis dat ik zelve bewoon , huur was 750 euro , is een oud huis met muren waar omwallingsmuren jaloers op kunnen zijn en betaal 705 euro/m op 20 jaar af.Tussen de 250en 300 vierkante meter bewoonbare oppervlakte als ik mijn zolder in orde breng.

Ik zie mij dus ook niet beter afzijn als huurder.
Ok ik heb er om en bij de 40.000 Euro ingestoken in verbouwingen , maar daardoor wordt het huis nu ook geschat op 260-300k.

Ik zal nooit begrijpen waarom de ene zegt dat het andere beter is en omgekeerd. Als je wilt vergelijken moet je appelen en appelen gebruiken en niet appelen en peren. Natuurlijk kan het beter uit komen als je een apt huurt aan 500 euro/m dan een huis te kopen aan 800/m op 30j. Alhoewel dat imo ook niet beter uit komt als huurder.

Er is een ding waar ik niet ingeloof , das het zogenaamd instorten van huis prijzen. Mensen kunnen mss niet het geld op tafel leggen , maar plaats is ook gelimiteerd en er komen meer en meer mensen op de planeet. Totdat we op een andere planeet gaan koloniseren , zullen de rpijzen omhoog gaan als standaard tendens. op korte periodes zullen er mss dipkes zijn , maar uiteindelijk , kijk maar eens over 30 jaar nog eens , ga je dan betalen voor een apt wat je nu betaald voor een huis met tuin en 4 slpk.
We kunnen nl alleen maar omhoog bouwen of naar beneden eens alle grond op is.


Zoals olie dus , die geraakt ook op en ik wil niet weten wat we betalen binnen 50 jaar ervoor , tenzij alwaar we olie kunnen ont ginnen op andere planeten.

botchla zei:

Ik ga uit van een realistische waardevermeerdering maar niet het aan het rendement van vandaag (laatste 30 jaar is dit ~5,5% per jaar gemiddeld..). In termen van een "veilige belegging" ga je waarschijnlijk niet veel producten vinden die even veel rendement bieden als dit vastgoed.

Klik om te vergroten...

Je gaat ervan uit dat jouw huis elk jaar blijft stijgen in waarde, terwijl je net substantiële kosten moet maken om het te onderhouden. Een huis van 5j is nominaal meer waard dan datzelfde huis 10 jaar later (door inflatie zal je wel een hogere verkoopprijs kunnen vragen)

Archeologische uitspatting (thread dig)? Jouw opmerking is eigenlijk weinig relevant.

In normale omstandigheden is een euro die je vandaag verdient nominaal ook meer waard dan binnen 10 jaar, hetzelfde met grondstoffen en werkuren om nog maar van de grond te zwijgen.

Stijgt dat huis dan in waarde, ja. Staan daar uitgaven tegenover? Waarom niet, ik heb het over netto yield.

Ik denk toch persoonlijk dat de markt gaat crashen, k twijfel ook enorm om te kopen. Maar mijn vader is ook vroeg gestorven (53 jaar). En ik vraag mij echt af of het nog nut heeft om iets te gaan kopen om dan uiteindelijk na 25 of zelfs 30 jaar eigenaar te zijn als ik er 55-60 ben. Ook zou ik liefst iets alleen kopen, maar dat is ik zeg BIJNA onmogelijk. Werken gaan we toch mogen doen tot ons 67ste dus met een volwaardig loon kan je wel altijd iets huren tot als je stopt met werken als je dan nog mag leven . Het enige waarmee je iemand een plezier mee doet is de nabestaanden. Ook het fiscaal voordeel is verdwenen met kopen. Twee jaar terug is hier een nieuwe boiler gezet allemaal op de verhuurder zijn kosten. En ben er vrij zeker van zolang de lonen niet gelijk gaan stijgen aan de prijzen vd huizenmarkt, de prijzen niet kunnen blijven omhoog gaan. Zo toch dan zal het een averechts effect hebben want niemand kan nog iets kopen zonder enige erfenis of weldoen van ouders of andere. Gevolg de huizenmarkt valt ineen en zo zullen de prijzen wel moeten zakken. Ach ja wat is juist of niet juist ? Beiden hebben voordelen, als ik graag ergens anders wil wonen plots doe ik dit.. Met een huis is dit niet zo evident want verkopen doe je niet in 1 2 3.

Ik was deze topic al even aan het volgen, maar nu net op het nieuws ook weer, in 10 jaar tijd zijn de huizen en appartementen 54% duurder geworden.
Het is toch normaal dat dat niet kan blijven duren, of willen we naar toestanden van de landen waar (dankzij de waarde van de munt) een brood 1000 of 10.000euro gaat kosten?

Kijk, mijn ouders hebben 40jaar geleden hun huis ook gekocht voor, omgerekend, 50.000euro, nu een waarde van +-250.000euro, wilt dat dan zeggen dat wanneer mijn kinderen straks op hun 40ste dat huis mogen kopen voor 1.250.000euro?!?! Ik hoop het niet, situatie zoals ze nu is kan dus niet blijven duren.

Juist zelfde voorbeeld van mijn huur appertement, elk jaar indexaanpassing, veel meer dan dat mijn loon stijgt. Word het appartement meer waard? Nee, juist omgekeerd, minder, keuken is al half afgeleefd, boiler van 25jaar oud, en nog tal van slijtage waar geen onderhoud word op uitgevoerd.
Ontvangen....dat kan iedereen goed.

YoDa-HaZe zei:

Ik denk toch persoonlijk dat de markt gaat crashen, k twijfel ook enorm om te kopen.

Klik om te vergroten...

Ja... Men "denkt" al vele jaren dat de markt gaat crashen. In die mate dat degene die gekocht hebben toen men begon te denken dat de markt ging crashen, door de stijgende huizenprijzen al lang een crash kunnen verdragen zonder nominaal slechter uit te komen dan op het ogenblik dat ze kochten.

Een crash is niet onvermijdelijk, een correctie of stagnering is ook mogelijk. Op het ogenblik dat de leningen fel de hoogte ingaan zullen de huizenprijzen misschien een serieuze duik nemen, maar als je moet lenen is dat geen troost want dan gaat je geld meer naar rente ipv vastgoedkost. Als je daarentegen een boel geld liggen hebt, dan ga je op dat ogenblik wel je winst doen.

Werken gaan we toch mogen doen tot ons 67ste dus met een volwaardig loon kan je wel altijd iets huren tot als je stopt met werken als je dan nog mag leven .

Klik om te vergroten...

En dan moet je zien dat je ferm opgepot hebt gedurende de periode dat de huurprijs lager lag dan het geld dat je voor je lening had betaald, want indien je dat niet gedaan hebt sta je met niets EN een maandelijkse huur die een serieus percentage van je pensioenbedrag inneemt.

beemer036 zei:

Ik was deze topic al even aan het volgen, maar nu net op het nieuws ook weer, in 10 jaar tijd zijn de huizen en appartementen 54% duurder geworden.
Het is toch normaal dat dat niet kan blijven duren

Klik om te vergroten...

Natuurlijk kan dat niet blijven duren. Op een bepaald punt zitten mensen aan hun maximum. Als mensen niet meer kunnen kopen zullen prijzen ook niet meer doorstijgen, hooguit mee evolueren met de koopkracht.

Om maar even te staven: vorig jaar zeiden mensen dat mensen de eerste maanden na 1 januari 2015 nauwelijks nog woningen gingen kopen. Wat blijkt:

Notaris.be - Nieuws & Pers

er is dus een verschil, maar niet zoveel dat er een crash van het aantal transacties is. Je moet natuurlijk nog die gegevens filteren: in die transacties zitten ook de vastgoedtransacties tussen bedrijven ingerekend, lijkt me. Maar zelfs dan is er hooguit een daling, geen crash.

Mijn gedacht is kopen vs huren van de eigen woning niet alleen een financiële beslissing. Wie koopt kan met zijn huis en tuin min of meer doen wat hij/zij wilt, dat is bij huren niet het geval. Een huis huur je min of meer in de staat waarin het zich bevindt, en dan hoop je dat de eigenaar de onderhoudswerken tijdig en op een deftige manier uitvoert.

Als je een nieuwe keuken, badkamer, terras of weet ik wat wil dan kan je dat bij een koophuis uitvoeren, bij een huurhuis zit er weinig anders op dan een ander huis te zoeken en hopen dat daar alles beter is. Anderzijds zit je bij huren minder vast en kan je makkelijker verhuizen, het heeft elk zo zijn voor en nadelen.

YoDa-HaZe zei:

als ik graag ergens anders wil wonen plots doe ik dit.. Met een huis is dit niet zo evident want verkopen doe je niet in 1 2 3.

Klik om te vergroten...

Zou dat zo vaak gebeuren? Je stelt het heel simpel voor. Als je wat inboedel hebt en een appartement op verdieping X verhuis je niet op 1-2-3 hoor.
Volgens mij zowel bij huren als kopen verhuis je alleen als het om echt grondige redenen of verbeteringen gaat. Er komt toch altijd veel bij kijken, ook als je huurt.

Ik denk dat het merendeel van huurders één keer verhuist, en dat is dan de verhuis naar hun koopwoning.

Stimpy zei:

Zou dat zo vaak gebeuren? Je stelt het heel simpel voor. Als je wat inboedel hebt en een appartement op verdieping X verhuis je niet op 1-2-3 hoor.
Volgens mij zowel bij huren als kopen verhuis je alleen als het om echt grondige redenen of verbeteringen gaat. Er komt toch altijd veel bij kijken, ook als je huurt.

Ik denk dat het merendeel van huurders één keer verhuist, en dat is dan de verhuis naar hun koopwoning.

Klik om te vergroten...

ik denk dat je je sterk beperkt tot je eigen leefwereld. Voor jonge mensen met een deftig inkomen geldt dit idd. Maar er bestaat ook een gans circuit van mensen met een lager inkomen (of lagere zekerheid qua inkomen/slechter beheer van geld) die quasi gans hun leven huren. Die mensen verhuizen wel degelijk vaker. Ik zie hier genoeg mensen, ja ook "deftige", die regelmatig verhuizen: veranderde gezinssituatie (echtscheiding, nieuwe partner, ...), veranderde werksituatie, huurwoning in slechtere staat, ...

Ik ben in m'n leven overigens al een aantal keer verhuisd: geboorteplaats in Sint-Eloois-Winkel (koopwoning) (3 jaar), verhuisd naar Kuurne (huurhuis denk ik, 1 jaar), koopwoning in Kortrijk (quasi gans m'n jeugd), zo'n 7 jaar op kot (telt niet echt mee, al heb ik er wel lang gewoond), huurappartement in Gent (half jaar), huurwoning in Gent (2 jaar), huurwoning in Ieper (3 jaar), huidige koopwoning in Ieper (5 jaar).

Een huurder zal natuurlijk vlugger verhuizen dan een persoon die een woning koopt, dat spreekt voor zich. Maar zelfs kopers verhuizen af en toe, hoor. Wij hebben hier een systeem waarbij mensen een vergoeding krijgen voor een hypothecaire lening (in de bouw) en daar zie je toch regelmatig mensen terugkeren met een nieuwe (enige) woning.

Ik ben van een koophuis (tot 2.5 jaar) via 4 verschillende huurhuizen (tot 12 jaar) in een koophuis terecht gekomen (tot 20 jaar).
Dan gaan inwonen bij mijn vriendin haar ouders (tot 25 jaar) wat een huurhuis was, zelf 1.5 jaar gehuurd, 5 jaar in koopappartement en in deze fase weer een huur appartement om volgend jaar in onze nieuwbouw terecht te komen.

Verhuizen is inderdaad een heel gedoe, zeker als je zoals ik vol houten meubels hebt die niet uit elkaar te halen zijn. Een flipperkast is anders ook nog best zwaar om te verhuizen . Maar soms kan je niet anders...

Op dit moment was kopen de goedkoopste oplossing, ik heb 5 jaar gekocht waarbij we alle intresten en kapitaal konden inbrengen in de belastingen en op het einde van de rit hielden we nog eens 55000€ over. Huren heeft enkel nog maar geld gekost en nog eens 2x een wederverhuringsvergoeding van 2 maanden huur als we in ons huis zitten.