Archief - Huis huren vs kopen ... huuren is beter en goedkoper op lange termijn ...

Straddle zei:

Bwa, financieel denk ik dat het niet zoveel verschil maakt. Ik heb vooral gekocht omdat ik iets zelf wilde hebben, waar ik mijn goesting mee kon doen. En ik had een paar slechte huurervaringen achter de rug.

Klik om te vergroten...

Inderdaad, wie iets koopt of bouwt kan met zijn huis min of meer doen wat hij/zij wil. Bij huren is het huis en de aanhorigheden niet van u, en ben je afhankelijk van een ander. In sommige gevallen zoals wanneer er eens iets duur kapot is kan dat leuk zijn, maar dat kan ook zwaar tegenvallen. Sommige verhuurders doen al lastig over het kleurtje verf dat ge op een muur aanbrengt. Huren vs kopen voor de lange termijn lijkt mij niet iets dat je louter tot een financiële keuze beperkt.

Riverdale27 zei:

waarom worden er dan nog zoveel huizen verkocht? Verhuur het dan toch gewoon, als het rendement hoger is.

Klik om te vergroten...

Dit omdat:

- het rendement van uw eerste woning het hoogste is door fiscale stimuli (aftrekken op lening, geen belasting in de PB)
- er veel mensen het geld niet hebben om een tweede woning te kopen
- er veel mensen de zin niet voor hebben om zich bezig te houden met huurders
- er veel huizen op de markt komen door erfenissen waar meer dan 1 erfgenaam moet cashen
...

Huren beter als kopen is dus niet zomaar synoniem met verhuren is beter dan verkopen, dat eerste gaat niet alleen over een beleggen maar ook over uw huisvestiging.

Dit topic komt altijd op hetzelfde neer, huren is niet per sé slechter maar voor een groot deel van de bevolking wel, zeker indien je het vergelijkt met een eerste koopwoning waar de staat een mooie duit in het zakje doet. Dit omdat niet iedereen een even goede belegger is en vastgoed gewoon een makkelijk en relatief risico avers product is, het is een belegging waar je meteen ook de vruchten van plukt.

Verder is vastgoed kopen makkelijk, het is een belegging waar je meteen ook geniet van hebt en de gemiddelde Belg wel net genoeg discipline heeft om een lening af te lossen itt geld opzij te zetten en te beleggen (dat is regel 1 van sparen en beleggen waar er velen in falen).

De Herman De Croo kreeg precies een vlaag van Alzheimer want hij had dit topic al eens opgediept vorig jaar in maart.

Herman De Croo zei:

De reacties hierboven bevestigen mijn punt, een minderheid kan voldoende rekenen om te beseffen dat huren voordeliger kan zijn.

Klik om te vergroten...

Het is niet omdat je jezelf rijk rekent dat de uitkomst ook zo zal zijn!
+Dat de nood om iets af te lossen ook een gezonde drive kan geven om te blijven presteren.


De modale belg die huurt maar wel 200K in beleggingen/spaargeld heeft zal zich rijk voelen en zich ook zo gedragen. (spending)
Terwijl degene die 200K in bakstenen heeft het wel iets kalmer aan doet.

Ik begrijp echter perfect wat je wil zeggen, als je je geld echt kan laten werken kan je op 10-15 jaar een enorme meerwaarde creëren maar als je die dan ook uiteindelijk inzet om een eigendom te verwerven is het dan alle risico wel waard? (+ dat echt meerwaarde maken voor de modale belg niet zo vanzelfsprekend is)

Ben je tevreden met een basic woning/appartement (niet in het brusselse/leuvense), en spaar je een jaar of 2-3 echt hard kan je leningvrij zijn voor je 35.
(Het blijft een groot verschil of je gaat voor een koopwoning van 250K of 350K.)

Ik heb vrienden die al 10 jaar huren aan 650/700 maand. en na al die jaren toch ook iets hebben van damn we hadden beter toen (anno 2006) eender wat gekocht!

Excel sheet nog eens in detail bekeken. Sorry, zo werkt het toch gewoon niet?
- subsidies staat dichten het gat met een paar duizend euro per jaar.
- als je die subsidies dan nog eens belegt aan hetzelfde rendement dicht het gat nog meer
- no way dat iemand met een huis van 300K gemiddeld 700 euro per maand puur in onderhoud van zijn woning steekt. Ik geloof er echt niets van. Ik wil het enkel geloven als onder "onderhoud" ook verbouwen/bijbouwen/structurele verbeteringen vallen, maar dan heb je het niet meer over onderhoud en dan moet je ook de navenante waardestijgingen van je goed inrekenen.
- en reken in plaats van 30 jaar, eens met 50 of 60 jaar. Over die volgende 30 jaar geeft de huurder 660K uit aan lenen. De koper heeft veel minder kosten.

Huren kan inderdaad voordeliger zijn, ik ben daar altijd voorstander van geweest. Ik heb nooit echt de baksteen in de maag gehad zoals veel Vlamingen. Maar er zijn wel enkele kanttekeningen om over na te denken imo..

1/ Huren is inderdaad voordeliger maar je gaat uit dat je meer gaat sparen gedurende je hele leven door. Dit kan voor sommige mensen kloppen maar in de realiteit spenderen mensen dat extra geld vaak aan andere zaken (grote autoleningen, luxe artikelen, dure reizen, veel overbodige zaken, ...). Waarom zou je ook massaal blijven sparen? Leven om gewoon uw geld bij te houden is ook maar dwaas.. Dus het extra kapitaal wordt vaak op een andere manier"geïnvesteerd" (of net niet).
2/ Als ik op pensioen ben (laten we hopen dat ik toch mag meemaken) zijn mijn kosten geminimaliseerd. Akkoord, kosten aan het huis gaan er altijd zijn en die kunnen soms wel eens tegenvallen maar er zijn geen maandelijkse vaste kosten meer. Ik laat mijn kinderen ook een kapitaal achter, maar dan een groot deel in de vorm van een grond & bakstenen.
3/ Huurprijzen gaan ook omhoog en zelfs belachelijk op sommige locaties. Ons huurappartement werd na 3j al voor €100/maand meer verhuurd zonder problemen, was direct weg.
4/ Huren is altijd onzekerheid maar wel flexibel voor mensen die graag eens veranderen in de loop der tijd.
5/ Goeie huisbazen zijn héél dun bezaaid, hoeveel mensen moeten wel niet wachten op reparaties? Of nog erger, waar huisbazen amper iets opnemen? (Mijn ouders kunnen er van meespreken)
6/ Mij geeft het ook een goed gevoel dat het gewoon van ONS is, als ik morgen zin heb om mijn badkamer uit te breken en volledig iets naar ons goesting te zetten dan doen we dat gewoon. Bij een huurwoning heb je bij niets inspraak, worden vaak de goedkoopste materialen gebruikt en mag je alleen een likje verf tegen de muur gooien. Ik moet ook aan niemand iets verantwoorden.

Niet tegenstaand is lenen wel een groter financieel risico, ik mag er niet aan denken dat ik chronisch of langdurig ziek wordt & we het moeilijk krijgen op financieel vlak.

Herman De Croo zei:

Nee want met je rendement op je beleggingen betaal je met gemak je huur af. Kapitaal dat vast zit in woning = opportuniteitsKOST

Klik om te vergroten...

dat begrijpt hier natuurlijk bijna niemand, Herman. Het is ontroerend dat je niet opgeeft.

Psychologisch interessantom vast te stellen hoe Botschla - die het wel begrijpt en zelden een gelegenheid voorbij laat gaan om te tonen hoe veel slimmer en vrekkiger hij wel is dan het bovengemiddelde- plots toch moet teruggrijpen naar de "gemiddelde" omdat "velen" geen discipline hebben en falen als ze andere opportuniteiten zien.

Ha, we ontbraken inderdaad nog de typische "het plebs is onwetend'-post.

The forum never fails.

Black Night zei:

Hmm, serieuze uiteenzetting, maar het verschil tussen nominale en effectieve rente vergeten.
In principe betaal je 1057 EUR per maand ipv 1069 EUR bij de lening.
Klein verschil op 1 maand, maar over 240 termijnen (en geen PMT op 20 / 12) is dat een significant verschil.
Je renteaflossing klopt dus ook niet.

Daarnaast vergeet je de belastingsvoordelen.
Komt overeen met een voordeel van 30000 EUR over een lening van 20j (niet geïndexeerd) als koppel.

Vergeet ook niet dat je de meerwaarde van je huis en je klein/groot beschrijf overneemt op een ander huis na verkoop en aankoop van een andere woning.
De kost is vaak dus eenmalig.

En niet te vergeten: als je gemiddeld op 30 jaar een huis koopt/huurt en tot 88 leeft, dan zal je in jouw geval met huren 3 keer zo lang een huis 'betalen' tov kopen.

Klik om te vergroten...

De renteberekening is juist, maar wel op jaarbasis. Ik wou geen 300 rijen in mijn tabel. Die paar euro's verschil maken het niet.

Al de rest is besproken in de tekst. Je laatste punt klopt niet. In mijn voorbeeld zijn koper en huurder altijd even rijk, zowel voor de lening als na de lening, hoe lang die ook mag duren.

Wa ge terugkrijgt van de woonbonus wordt ook volledig opgesoupeerd door registratierechten en onroerende voorheffing.

nite zei:

Wa ge terugkrijgt van de woonbonus wordt ook volledig opgesoupeerd door registratierechten en onroerende voorheffing.

Klik om te vergroten...

Enkel bij groot beschrijf dan toch. En dan hangt het nog van aankoopbedrag af.

Vergeet natuurlijk het belastingvoordeel ook niet bij een lening hé.

nite zei:

Wa ge terugkrijgt van de woonbonus wordt ook volledig opgesoupeerd door registratierechten en onroerende voorheffing.

Klik om te vergroten...

Bij ons toch bijlange zelfs niet.

eniac zei:

Ha, we ontbraken inderdaad nog de typische "het plebs is onwetend'-post.

The forum never fails.

Klik om te vergroten...

Het plebs is ook onwetend. Tijdswaarde van geld, en opportuniteitskost zijn zelfs voor universitair geschoolden onbekende fenomenen

Herman De Croo zei:

Het plebs is ook onwetend. Tijdswaarde van geld, en opportuniteitskost zijn zelfs voor universitair geschoolden onbekende fenomenen

Klik om te vergroten...

Nochtans geen antwoord op mijn vraag wat je beleggingen, uitgaande van hetzelfde startbedrag moeten opbrengen om de rest van je leven gemakkelijk de steeds indexerende huur te betalen terwijl de koper geen lening noch huur te betalen heeft en met dat geld dus ook kan werken.

Dat laten jullie dan wel liever over aan het onwetende plebs? Straf, toch?

Deze discussie kunt ge voor mij opsplitsen in minstens 2 componenten:

1) de economische logica achter huren vs. kopen
2) de situatie in de praktijk

Bij 1 gaan er velen in de mist omdat ze de economische logica niet volgen. Ze zitten vast gebrand aan het idee dat de huurder zijn geld aan anderen geeft en daarom dus niet rijker kan worden, of dat de huurder tot in de eeuwigheid moet huren en de koper kan stoppen met betalen na 20 a 30 jaar. Al die gedachten zijn economische nonsens. Koper en huurder zijn economisch equivalent, maar de koper steekt zijn spaarpot in zijn huis (en consumeert rente en onderhoud) en de huurder steekt zijn spaarpot in een spaarboek (en consumeert huur). Indien één optie erg onevenwichtig wordt zullen marktprijzen zich gemiddeld gelijk trekken.

En dan heb je natuurlijk de situatie in de praktijk die een volledig antwoord quasi onmogelijk maakt omdat je met ZOOOVEEEEL dingen rekening moet houden. Waarin belegt de huurder en wat zal dat opbrengen? Wat gebeurt met de waarde van het huis van de koper? Hoeveel rente is er op de lening? Hoe evolueren belastingen? Wat met registratierechten en grondbelasting? Hoe waardeer je voordelen van kopen die huurders niet hebben en omgekeerd?

Soit, ik ga de economische redenering geen 100 keer uitleggen. Ze staat uitgelegd op mijn blog, en ge kunt ze ook terugvinden op de webpagina van Gert Peersman, professor finance aan de UGent, als die titel u meer geloofwaardigheid verschaft.

Noah Smith heeft ook een mooie post erover geschreven. Komt erop neer dat huren eigenlijk beter is, maar als je wil kopen, je gewoon moet kopen.
Rent or Buy? Your Call - Bloomberg View

eniac zei:

Nochtans geen antwoord op mijn vraag wat je beleggingen, uitgaande van hetzelfde startbedrag moeten opbrengen om de rest van je leven gemakkelijk de steeds indexerende huur te betalen terwijl de koper geen lening noch huur te betalen heeft en met dat geld dus ook kan werken.

Klik om te vergroten...

Het rendement van de huurder is in het begin veel te laag om de huur volledig mee te betalen. Maar je vergeet de helft van het verhaal. Een huurder kan meer geld in zijn belegging steken omdat de huur altijd lager zal zijn dan de afbetaling op een gelijkwaardig gekocht pand, én omdat de huurder geen onderhoudskosten heeft. En die onderhoudskosten bedragen ook veel hoor. Huisvestingsmaatschappijen rekenen 3%. En waarom ook niet? Een huurder kan iedere 3 jaar gratis naar een nieuw modern huis als hij wil, dus als je die huurder correct wil vergelijken met een koper, moet die koper zijn huis ook up to date houden. En dat kost véél geld. Vraag het maar na bij de maatschappijen als je wil.

Welnu, al dat geld dat de koper moet betalen aan rente, afbetaling en onderhoud kan de huurder extra sparen. Dat geld wordt in de belegging gestoken waardoor die, en dus de rente erop, ook aangroeit.

Het is echt gewoon makkelijker te begrijpen als je koper én huurder ziet als een combinatie van beleggen en consumeren

Koper: consumeert rente/onderhoud en spaart in vastgoed
Huurder: consumeert huur en spaart in spaarboek

Riverdale27 zei:

Een huurder kan meer geld in zijn belegging steken omdat de huur altijd lager zal zijn dan de afbetaling op een gelijkwaardig gekocht pand,

Klik om te vergroten...

Hangt dat niet vooral af van je eigen inbreng en de rentevoet van je lening?

én omdat de huurder geen onderhoudskosten heeft. En die onderhoudskosten bedragen ook veel hoor. Huisvestingsmaatschappijen rekenen 3%. En waarom ook niet? Een huurder kan iedere 3 jaar gratis naar een nieuw modern huis als hij wil, dus als je die huurder correct wil vergelijken met een koper, moet die koper zijn huis ook up to date houden. En dat kost véél geld. Vraag het maar na bij de maatschappijen als je wil.

Klik om te vergroten...

De meeste huurders springen minder zorgzaam om met het gehuurde goed, wat misschien al de hogere onderhoudskost verklaart. En een huisvestingsmaatschappij zal ook zelden gaan voor de meest kwalitatieve materialen, ergo rapper kosten.

Hoelang duurt het voor het gemiddeld gezin dat huurt genoeg geld heeft dat 'weg mag' om het effectief te beleggen?

Uiteindelijk moet je al het geld dat belegt beschouwen als geld dat volledig kan verdwijnen. Dus je doet dat enkel met geld dat je perfect kan missen. Ik vraag me af hoeveel mensen er effectief in die situatie zitten als ze niet a) welgesteld beginnen b) boven gemiddeld verdienen of c) ( zoals enkelen hier) er aan begonnen zijn toen ze 18-24 waren.

Riverdale27 zei:

Het rendement van de huurder is in het begin veel te laag om de huur volledig mee te betalen. Maar je vergeet de helft van het verhaal. Een huurder kan meer geld in zijn belegging steken omdat de huur altijd lager zal zijn dan de afbetaling op een gelijkwaardig gekocht pand

Klik om te vergroten...

Klopt enkel in het begin. Indexering zorgt ervoor dat de huur op termijn de afbetaling inhaalt, zeker als je belastingsvoordeel inrekent.

én omdat de huurder geen onderhoudskosten heeft. En die onderhoudskosten bedragen ook veel hoor. Huisvestingsmaatschappijen rekenen 3%. En waarom ook niet? Een huurder kan iedere 3 jaar gratis naar een nieuw modern huis als hij wil, dus als je die huurder correct wil vergelijken met een koper, moet die koper zijn huis ook up to date houden. En dat kost véél geld. Vraag het maar na bij de maatschappijen als je wil.

Klik om te vergroten...

Hier ga je toch uit de bocht? De huurprijs die de huurder initieel betaalt, en die elk jaar mee indexeert, is voor een goed met bepaalde eigenschappen die gelijk zijn aan dat van degene die koopt. De verhuurder is niet verplicht om hier moderniseringen aan te brengen, net zomin als de koper dat is.

Als de huurder wil verhuizen naar een moderner huis, dan zal die huurder meer betalen. Per slot van rekening is het de huurder die betaalt, nietwaar? De verhuurder moet er immers zijn kosten uithalen, en een rendement daarbovenop.

En dat staat dan tegenover de koper die zijn huis verbouwt, maar ook een waardevermeerdering geeft. Valt wat mij betreft dus niet onder onderhoud.

Dus de koper kent meer comfort en ziet zijn goed in waarde stijgen, de huurder zal meer comfort kennen maar ook een stuk meer betalen.

Wat het puur onderhoud betreft, daar moet ik niet navragen bij maatschappijen en kan ik op ervaring bogen. Zoals ik al zei, huis van 22 jaar oud en al 8 jaar aan het bewonen => komt niet in de buurt van 3% onderhoud. Not even close.

Het is echt gewoon makkelijker te begrijpen als je koper én huurder ziet als een combinatie van beleggen en consumeren

Koper: consumeert rente/onderhoud en spaart in vastgoed
Huurder: consumeert huur en spaart in spaarboek

Klik om te vergroten...

DAT principe op zich begrijp ik perfect, maar ik stel bepaalde percentages in vraag en het feit dat je een aantal zaken gewoon niet in rekening neemt. Zie hierboven, zie ook de termijn die je capt op 30 jaar maar in de praktijk 60-70 jaar bedraagt.

IceMaN.* zei:

Bij ons toch bijlange zelfs niet.

Klik om te vergroten...

Maximaal voordeel van de nieuwe woonbonus over 20 jaar is: 30400 EUR
Kosten bij de aankoop van een woning ter waarde van 275 000: 29000 EUR (Registratierecht:25 000 EUR; notaris: 2 981 EUR; Aktekosten: 968 EUR)
Onroerende voorheffing 300EUR over 20 jaar: 6000EUR

Voor klein beschrijf is het 16000EUR aankoopkosten + OV van pakweg 5000EUR. Dan hebt ge een belastingvoordeel van 10000EUR op 20 jaar vergeleken met huren. Het voordeel slaat meer over richting kopen als ge leent op langere termijn, maar dan hebt ge een veel hogere rentekost.