Archief - Huis huren vs kopen ... huuren is beter en goedkoper op lange termijn ...

nite zei:

Maximaal voordeel van de nieuwe woonbonus over 20 jaar is: 30400 EUR
Kosten bij de aankoop van een woning ter waarde van 275 000: 29000 EUR (Registratierecht:25 000 EUR; notaris: 2 981 EUR; Aktekosten: 968 EUR)
Onroerende voorheffing 300EUR over 20 jaar: 6000EUR

Voor klein beschrijf is het 16000EUR aankoopkosten + OV van pakweg 5000EUR. Dan hebt ge een belastingvoordeel van 10000EUR op 20 jaar vergeleken met huren. Het voordeel slaat meer over richting kopen als ge leent op langere termijn, maar dan hebt ge een veel hogere rentekost.

Klik om te vergroten...

Woonbonus is dubbel in geval van twee personen terwijl je aankoopkosten gelijk blijven

Of ge nu huurt of koopt hangt af van...

- waar je staat in je leven (wil je settelen, ben je nog niet zeker of je wel wil verankeren op 1 plaats, ...)
- de staat van de vastgoedmarkt op het moment van aankoop (is vastgoed overgewaardeerd, staan rentes hoog (kopen!) of laag (niet kopen maar afwachten tot daling van de huisprijzen))

België heeft die typische "huren is slecht, kopen is the only choice" mentaliteit. Veel mensen gaan in de toekomst traantjes laten wanneer ze de belangrijkste investering in hun leven een kwart in waarde zullen zien dalen. Dan zullen we misschien eindelijk van die kuddementaliteit af zijn. Of niet.

eniac zei:

Zie hierboven, zie ook de termijn die je capt op 30 jaar maar in de praktijk 60-70 jaar bedraagt.

Klik om te vergroten...

Dit vind ik persoonlijk al een belangrijk gegeven dat ik nergens terug vind.
Kan goed zijn dat de huurder de laatste 20 jaar van zijn leven evenveel aan huur betaalt, door de indexatie, als de koper op zijn 20 jarige lening. Als je het plaatje maar bekijkt op 30 jaar, dat is in mijn ogen alle cijfers al verkeerd.
Als je kijkt naar mijn ouders, die hun lening was minder, dan de huur dat de huurders nu betalen. Maar het huis van mijn ouders is niet in verhouding met het huurhuis. Het huis van mijn ouders is meer waard.
Als je kijkt naar mijn grootouders, als ze in het zelfde huis willen wonen als ze nu in zitten. En ze huurde dit, dan betaalde die pakken meer huur, dan wat ze vroeger betaalde aan lening. Natuurlijk die inflatie zullen we niet meer meemaken.
Dus ja u rendement op 30 jaar is hoger, maar de komende 30-40 jaar mag je dat rendement ook meer beginnen afgeven.

hawkattack zei:

België heeft die typische "huren is slecht, kopen is the only choice" mentaliteit. Veel mensen gaan in de toekomst traantjes laten wanneer ze de belangrijkste investering in hun leven een kwart in waarde zullen zien dalen. Dan zullen we misschien eindelijk van die kuddementaliteit af zijn. Of niet.

Klik om te vergroten...

Ik ga geen enkel traantje laten, ik heb nog altijd een dak boven mijn hoofd Als ik het vervolgens wil verkopen om een ander huis te kopen, ga ik ook geen enkel traantje laten, want dat huis is dan ook 25% gezakt in waarde. Als mijn lening hetzelfde blijft én mijn loon zakt 25%, dan ga ik even vloeken, maar dat is het dan ook

Een eigen huis is dan ook geen investering, als het uw doel is om eraan te verdienen zijn er wel betere investeringen.

Feignasse zei:

Hangt dat niet vooral af van je eigen inbreng en de rentevoet van je lening?

Klik om te vergroten...

Van de eigen inbreng hangt dat in ieder geval niet af. Van de rentevoet op je lening wel ja, maar dat is logisch. Als je superduur leent en al de rest blijft gelijk, dan is kopen minder interessant. Als je supergoedkoop leent en al de rest blijft gelijk, is kopen interessanter. Maar in een markt in evenwicht volgen de rentevoeten en groeivoeten van reële assets elkaar min of meer, zeker indien ze gelijk risico hebben. Dus op zich is dat niet de belangrijkste winstpost.

Feignasse zei:

De meeste huurders springen minder zorgzaam om met het gehuurde goed, wat misschien al de hogere onderhoudskost verklaart. En een huisvestingsmaatschappij zal ook zelden gaan voor de meest kwalitatieve materialen, ergo rapper kosten.

Klik om te vergroten...

Rapper kosten ja, maar dan wel minder kosten, dus ik snap het argument niet goed. Om koper en huurder correct te vergelijken moet je de vergelijking zo perfect mogelijk maken. Als koper geen onderhoud doet, dan zit de huurder in een vergelijkbaar huis dat ook op geen kloten trekt en wat dus de huurprijs ook omlaag trekt.

zarathustra zei:

Hoelang duurt het voor het gemiddeld gezin dat huurt genoeg geld heeft dat 'weg mag' om het effectief te beleggen?

Uiteindelijk moet je al het geld dat belegt beschouwen als geld dat volledig kan verdwijnen. Dus je doet dat enkel met geld dat je perfect kan missen. Ik vraag me af hoeveel mensen er effectief in die situatie zitten als ze niet a) welgesteld beginnen b) boven gemiddeld verdienen of c) ( zoals enkelen hier) er aan begonnen zijn toen ze 18-24 waren.

Klik om te vergroten...

Maakt allemaal niet uit. Zelfs indien ge 0 eigen vermogen hebt, of 200.000 euro eigen vermogen. Check de Excel in mijn blog. Eigen vermogen aanpassen doet niks af aan de gelijkheid tussen huurder en koper.

Wat voornaam is, is dat de huurder spaart op zijn spaarboek wat de koper in zijn huis steekt. En daardoor zijn hun vermogens gelijk in mijn voorbeeld.

eniac zei:

Klopt enkel in het begin. Indexering zorgt ervoor dat de huur op termijn de afbetaling inhaalt, zeker als je belastingsvoordeel inrekent.

Klik om te vergroten...

Indexering verhoogt inderdaad de huur, maar ook onderhoudskosten en rendement op beleggingen (die compenseren voor inflatie, gemiddeld), noem maar op. Check mijn Excel voor de intuïtie. Ik heb wel geen belastingen meegenomen in de berekeing vanwege de complexiteit, maar ik heb recent een huis gekocht waarvoor ik 20.000 euro registratierechten moest betalen en nog eens ieder jaar ongeveer 1000 euro grondbelasting. Het zal verdomme lang duren eer ik dat terug heb verdiend met de woonbonus. Ohja, ook nog eens een euro of 7000 notariskosten. Die heeft de huurder ook niet. Wat gemiddeld het netto effect van belastinge en subsidies is, ik weet het niet, maar het is verdomme niet eenvoudig te berekenen en erg individueel.

eniac zei:

Hier ga je toch uit de bocht? De huurprijs die de huurder initieel betaalt, en die elk jaar mee indexeert, is voor een goed met bepaalde eigenschappen die gelijk zijn aan dat van degene die koopt. De verhuurder is niet verplicht om hier moderniseringen aan te brengen, net zomin als de koper dat is.

Klik om te vergroten...

Een correcte vergelijking tussen de kopen en huren vereist dat zoveel mogelijk randvoorwaarden gelijk zijn. Kwaliteit van het huis valt daar ook onder. Daarom dat je overal in gelijke mate aan onderhoud doet. Als een koper beslist geen onderhoud te doen, goed voor hem, maar als hij zijn huis verhuurt zal hij dan ook minder kunnen vragen dan wanneer hij netjes onderhoud had gedaan. Een keuken vernieuwen kost al snel 15.000 euro, en als je het om de 15 jaar wil doen, kom je al aan 1000 euro per jaar ongeveer, ik laat de tijdswaarde efkes weg voor de eenvoud. En zo heb je massa's kosten. Niet te onderschatten die onderhoudskosten.

Maar zelfs als je denkt dat ik mijn onderhoudskosten serieus overschat, maakt op zich niks uit voor de vergelijking want opnieuw: een slecht onderhouden huis zal tegen een lagere huurprijs de markt op kunnen. Of je kan het goedkoper kopen. Dus op zich weegt dat minder inhoud door aan beide kanten.

eniac zei:

DAT principe op zich begrijp ik perfect, maar ik stel bepaalde percentages in vraag en het feit dat je een aantal zaken gewoon niet in rekening neemt. Zie hierboven, zie ook de termijn die je capt op 30 jaar maar in de praktijk 60-70 jaar bedraagt.

Klik om te vergroten...

De termijn maakt niets uit, check mijn Excel en verander gerust de termijn. Lenen op 10, 15, 20, 25, 30 jaar, het maakt niet uit. Vermogens zijn gelijk. Koper spaart in huis en huurder spaart op spaarboek. Dat is alles wat uitmaakt.

Belastingen hebben wel een vertekenend effect maar luister: deze discussie gaat over het feit dat huren interessanter KAN zijn. Niet dat het altijd interessanter is. Je moet gewoon mijn blog lezen zoals het er staat, meer dan wat daar staat heb ik niet gezegd. Ik druk het naar mijn mening allemaal zeer voorzichtig uit.

Wie het van een ander wil horen: http://users.ugent.be/~gpeersma/gert_files/popular/2304DS1-DS54-OPI-V1.pdf

Trouwens, iets wat veel huiseigenaars dus duidelijk niet beseffen, zelfs als hun investering beter zou zijn, is dat ze een gigantisch risico nemen. Zie je jezelf al 200.000 euro lenen om die dan in een aandelenportefeuille te steken, zelfs als die portefeuille vrij defensief is? Wel, je doet niet meer dan dat, financieel gezien. Meer zelfs: je steekt het in één gigantisch slecht gediversifieerd stuk vastgoed. Puur investeringsgewijs is een huis kopen eigenlijk een nachtmerrie.

Ja ja, huizenprijzen stijgen altijd, zegt men wel eens. Dat zal wel wezen. Een kleine daling in de huizenprijs en je equity in het huis is volledig weg. Als je spaarcenten, foetsie. Tuurlijk, je hebt een dak boven je hoofd. Maar beeld je maar eens in dat je werkloos wordt en moet verkopen, of je wil er gewoon weg, of je gaat scheiden.

Los van al die berekeningen moet je eens gaan kijken naar mensen van ong.50 die ofwel gekocht hebben ofwel gehuurd hebben. De huurders die stelselmatig gespaard/belegd hebben zie ik daar toch niet vaak terug.
Wat ik wel soms zie is dat 60-70'ers hun huis verkopen en gaan huren met de opbrengst van dat kapitaal.

Riverdale27 zei:

Maakt allemaal niet uit. Zelfs indien ge 0 eigen vermogen hebt, of 200.000 euro eigen vermogen. Check de Excel in mijn blog. Eigen vermogen aanpassen doet niks af aan de gelijkheid tussen huurder en koper.

Wat voornaam is, is dat de huurder spaart op zijn spaarboek wat de koper in zijn huis steekt. En daardoor zijn hun vermogens gelijk in mijn voorbeeld.

Klik om te vergroten...

Spreek je nu over beleggen of sparen? Sparen verliest waarde op dit moment en beleggen is iets dat je enkel doet met geld dat 'weg mag'. Dus weerom welke mensen zonder eigen kapitaal, gewone lonen en zonder boostvan thuis uit hebben dat geld liggen ?

edit: alsook je moet het zien als een woonst eh, niet als een belegging. Als dat in waarde gestegen is na 30 jaar, ok goed dat is een bonus. Is het gelijk gebleven of zelfs gezakt? Niks aan de hand. Als dat echter met uw belegging gebeurt dan heb je *wel* een probleem.

alsook ik zie niet waarom je jaarlijks op een 250k huis 2500 tot 7500 euro reparatiekosten zou hebben.

Riverdale27 zei:

Check de Excel in mijn blog.

Klik om te vergroten...

Heb het excel bestand ook eens gezien. Ik denk dat die 3% wel overdreven is. Ik heb ook wat opzoekwerk gedaan en zie meer percentage tegen komen van tussen de 1-2%.
Ik heb eens met u excel bezien hoeveel mijn grootouders dan al aan kosten hebben gehad, als ze zo'n woning hadden gekocht. € 606.934. Natuurlijk moet je rekening houden met de inflatie, dus kun je moeilijk vergelijken. In praktijk zal het ook nog eens minder zijn, omdat veel mensen klusjes zelf doen.
Ook vind ik het percentueel heel moeilijk uit te drukken. Als je bouwt bijvoorbeeld. Je koopt een stuk grond in Limburg en dan een stuk in een duur gebied. Uiteindelijk de materiaal kosten blijven hetzelfde. Maw voor hetzelfde huis betaal je daar veel meer voor, dan in de Limburg. Wilt dit dan zeggen dat het onderhoud ook duurder wordt, in mijn ogen blijft dat hetzelfde.

Bij een nieuwbouw zeggen ze zelfs dat 1% al veel is.

Wat kost het onderhoud van een huis in 2015?
Elk huis moet worden onderhouden als u wilt dat het zijn waarde behoudt. Een nieuwbouwwoning zal in beginsel veel minder onderhoudskosten met zich mee brengen dan een wat oudere woning. Maar eens zal onderhoud moeten plaatsvinden. Een vuistregel die veel bij vastgoed wordt gehanteerd, is dat u jaarlijks ongeveer 1% van de waarde van het huis moet reserveren voor onderhoud. Als u volledig eigenaar bent van een huis, hebt u nog enige vrijheid, maar als u een appartement gaat kopen, is de reservering van 1 procent zeer gangbaar.

Klik om te vergroten...

de onderhoudskosten:je notaris zal je vertellen dat het een goede gewoonte is jaarlijks, 1 tot 2% van de aankoopprijs van je woning opzij te houden voor de onvermijdelijke onderhoudswerken

Klik om te vergroten...

Alsnog vind ik dit een verkeerd gedachten gang, zoals ik boven heb vermeld.

Edit:
Heb de excel eens ingevuld met een kameraad van mij die net iets heeft gehuurd (appartement nieuwbouw).
Hij betaalt €750 aan huur. De rest van de bewoners ook (in verhouding). Er zijn enkele appartement gebouwen te koop, voor gelijkaardig appartement vragen ze €260.000.
Hij kon een lening aangaan van 2% op 20 jaar.

Ik denk dat ik alles juist heb ingevuld met de bronnen dat ik heb?
Dit is dan nog maar op 30 jaar.

Ik vind 1 a 2 % in onderhoudskosten per jaar al veel... Zoveel geven wij hier toch niet uit. Kleine klusjes doe je toch meestal zelf?

Riverdale27 zei:

En die onderhoudskosten bedragen ook veel hoor. Huisvestingsmaatschappijen rekenen 3%. En waarom ook niet? Een huurder kan iedere 3 jaar gratis naar een nieuw modern huis als hij wil, dus als je die huurder correct wil vergelijken met een koper, moet die koper zijn huis ook up to date houden. En dat kost véél geld. Vraag het maar na bij de maatschappijen als je wil.

Klik om te vergroten...

Zijn huisvestingsmaatschappijen vzw's dan? Meeste bedrijven streven 10% winst na, de echte kost komt dan al op 2,7%.
Alle klussen dienen gemeld te worden bij de huisvestingsmaatschappij, iemand van de huisvestingsmaatschappij komt langs, het werk wordt uitbesteed en daarna komt er iemand van de huisvestingsmaatschappij controleren of het werk naar behoren gedaan is. Geen enkele huiseigenaar betaalt zichzelf loon uit om een probleem vast te stellen en een aannemer te bellen.
Ook ga je ervanuit dat er geen enkele klus door de huiseigenaar zelf gedaan kan worden, quod non.
De werkelijke onderhoudskost is véél lager dan wat jij schat.

Ook beweer je dat een huurder elke drie jaar 'gratis' naar een nieuw modern huis kan. Meestal sterft er bij een verhuis wel een kast die dan opnieuw moet aangekocht worden, moet er opnieuw geverfd worden en niet iedereen heeft een camionette/verhuislift van het werk om te verhuizen. En als je er geen week vakantie wil aan opofferen dien je dit werk uit te besteden. 'gratis' bestaat niet.

Tefal zei:

Los van al die berekeningen moet je eens gaan kijken naar mensen van ong. 50 die ofwel gekocht hebben ofwel gehuurd hebben. De huurders die stelselmatig gespaard/belegd hebben zie ik daar toch niet vaak terug.

Klik om te vergroten...

Irrelevant argument in deze discussie imo. Wat mij interesseert is of ik (en enkel ik) beter af ben als huurder of als koper. Dat de groep van kopers gemiddeld rijker is dan de groep van huurder heeft met veel meer te maken dan enkel huren vs kopen. Hun spaargedrag is de voornaamste factor. Kopers MOETEN sparen, want anders staat de deurwaarder aan de deur. Maar huurders, daar blijft het gewoon op de rekening staan. Als ze niet de discipline hebben om te sparen, dan zijn ze later uiteraard armer.

zarathustra zei:

Spreek je nu over beleggen of sparen? Sparen verliest waarde op dit moment en beleggen is iets dat je enkel doet met geld dat 'weg mag'. Dus weerom welke mensen zonder eigen kapitaal, gewone lonen en zonder boostvan thuis uit hebben dat geld liggen ?

edit: alsook je moet het zien als een woonst eh, niet als een belegging. Als dat in waarde gestegen is na 30 jaar, ok goed dat is een bonus. Is het gelijk gebleven of zelfs gezakt? Niks aan de hand. Als dat echter met uw belegging gebeurt dan heb je *wel* een probleem.

alsook ik zie niet waarom je jaarlijks op een 250k huis 2500 tot 7500 euro reparatiekosten zou hebben.

Klik om te vergroten...

In theorie, als je de vergelijking zo goed mogelijk wil maken, moet de huurder eigenlijk beleggen in activa met gelijk rendement & risico als de koper. De koper belegt in vastgoed, weliswaar met erg weinig diversificatie. De huurder kan ook in een vastgoedportefeuillebeleggen en gelijkaardig rendement behalen (huuropbrengsten en waardestijging), maar dan gediversifieerd, bijv. door te beleggen in een vastgoedfonds. In theorie verwacht je dan dat ze evenveel rendement halen. Achteraf zal er altijd wel een winnaar zijn omdat de ene net wat meer geluk had als de andere, maar dat is op voorhand natuurlijk niet te voorspellen.

Een huis kopen is trouwens zeker weten ook een belegging. Dat is dé reden waarom men bij het berekenen van de consumptieprijsindex geen rekening houdt met de stijging in de huizenprijzen, maar enkel met zogenaamde "huurequivalenten". En dat is tevens dé reden waarom het kadastraal inkomen in theorie de huurprijs van het goed moet weerspiegelen (in theorie zeg ik, want dat kadastrale systeem werkt in de praktijk langs geen kanten). Maar soit, een huis is een combinatie van asset (investering) en consumptie (wonen).

Bepaalde klussen zijn ook voor de huurder en niet voor de verhuurder, dus 3% is (naar ervaring ook) vrij veel.

Even een Excel gemaakt dat rekening houdt met alles...
Mega File Upload - Huren_of_Kopen.xlsx

Met de omrande velden kan je perfect spelen, alles rekent automatisch uit.
Normaal worden alle kosten in rekening gehouden, zelfs notaris/dossier/kosten lening/... (ong 12% van prijs huis)

Kolommen:
- Maandtermijn
- Huurlast, jaarlijks geïndexeerd
- Huurlast incl indexering en inflatie (Index)
- Aflossing bij kopen
- Aflossing incl inflatie
- Onderhoudskost
- Belastingsvoordeel (1x/jaar terugbetaald, incl inflatie)

- Verschil huren vs kopen
- Prijsevolutie vastgoed. Heb hier 3% gezet (laatste 10j was dat volgens Statbel.fgov.be 4,23%)

De laatste 3 kolommen tonen de evolutie van je spaargeld bij huren vs kopen (verschil), respectievelijk door
- Het startspaargeld niet aan te raken (100%)
- Het startspaargeld 50% te gebruiken (50%)
- Het startspaargeld volledig te benutten (0%)

Onderaan rechts zie je de gevolgen na 50 jaar
--> Groen = de waarde van je vastgoed na 50 jaar
--> Oranje = het verschil tussen huren en kopen qua spaargeld.
Negatief = kopen beter, positief = huurder heeft meer spaargeld dan koper, MAAR koper behoudt de waarde van zijn vastgoed.

Freya zei:

Ik vind 1 a 2 % in onderhoudskosten per jaar al veel... Zoveel geven wij hier toch niet uit. Kleine klusjes doe je toch meestal zelf?

Klik om te vergroten...

Het is niet omdat je het zelf doet dat er geen opportuniteitskost is. Als ik uitreken wat ik verdien door te gaan werken, dan verdien ik daar meer mee en laat ik iemand anders de klusjes wel doen.

Ik moet helemaal niet sparen, zolang ik mijn afbetaling kan betalen is het ok.
Ik heb nog niemand horen zeggen dat hij spijt had dat hij een woning gekocht had. Daarentegen heb ik al meerdere huurders op latere leeftijd horen zeggen dat ze spijt hadden dat ze nooit gekocht hadden. Misschien niet mathematisch, maar puur gevoelsmatig zie ik dat kopers het op lange termijn beter hebben dan huurders.
+ Ik voel me er beter bij om te kopen dan te huren + op mijn woning heb ik door goedkoop te kopen en zelf te verbouwen een virtuele meerwaarde van +100k gerealiseerd op 2j.

Riverdale27 zei:

Het is niet omdat je het zelf doet dat er geen opportuniteitskost is. Als ik uitreken wat ik verdien door te gaan werken, dan verdien ik daar meer mee en laat ik iemand anders de klusjes wel doen.

Klik om te vergroten...

Dit is nog zo'n onzin. Als je tijdens je vrije tijd klust (na de werkuren), win je sowieso, ook al bespaar je 1 euro/u.

Riverdale27 zei:

Het is niet omdat je het zelf doet dat er geen opportuniteitskost is. Als ik uitreken wat ik verdien door te gaan werken, dan verdien ik daar meer mee en laat ik iemand anders de klusjes wel doen.

Klik om te vergroten...

Dit geldt alleen maar als je onbeperkt overuren kan/mag kloppen.

@Tefal
Ninja'ed.