Archief - Huren of Kopen?
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
sir oinksalot
Legacy Member
Pariah zei:
ik krijg het beste tarief bij men eigen bank
ik heb eerst bij men eigen bank (fortis) gaan informeren, die boden me een tarief aan van 3.97% daarna naar dexia geweest waar ik een kennis heb die daar werkt, die bodem me 3.90% aan, terug naar fortis gegaan waar ik nu uiteindelijk aan een tarief van 3.81% zou kunnen lenen
Pariah
Legacy Member
hmmm mijn ma is al naar een bank geweest en daar zag de zelfstandig kantoorhouder de variabele niet echt sterk stijgen. wat moet je nu geloven é...
ik denk zelf dat de verkoop van huizen wat zal slabakken en dat de variabele niet spectaculair zal stijgen. gezien het huidige economische klimaat zou het ook maar abnormaal zijn als de intresten terug serieus stijgen?
ik denk zelf dat de verkoop van huizen wat zal slabakken en dat de variabele niet spectaculair zal stijgen. gezien het huidige economische klimaat zou het ook maar abnormaal zijn als de intresten terug serieus stijgen?
Xistance
Legacy Member
Ook eens horen bij banken waar je geen (actieve) klant bent.
Ik heb de goedkoopste lening bij ing gekregen (had er een bankkaart van sinds 2008, maar nooit gebruikt, en ouders zijn er klant)
mijn eigen bank (BNP) kon aan het aanbod (toen 4.0% vast) niet tippen, hun laagste aanbod was 4.72. Toch wel een gigantisch verschil als je het mij vraagt.
succes met het shoppen
Ik heb de goedkoopste lening bij ing gekregen (had er een bankkaart van sinds 2008, maar nooit gebruikt, en ouders zijn er klant)
mijn eigen bank (BNP) kon aan het aanbod (toen 4.0% vast) niet tippen, hun laagste aanbod was 4.72. Toch wel een gigantisch verschil als je het mij vraagt.
succes met het shoppen
zaffah
Legacy Member
Xistance zei:Ook eens horen bij banken waar je geen (actieve) klant bent.
Ik heb de goedkoopste lening bij ing gekregen (had er een bankkaart van sinds 2008, maar nooit gebruikt, en ouders zijn er klant)
mijn eigen bank (BNP) kon aan het aanbod (toen 4.0% vast) niet tippen, hun laagste aanbod was 4.72. Toch wel een gigantisch verschil als je het mij vraagt.
succes met het shoppen
Ik weet van iemand die bij kbc werkt dat de prijs van vast ligt op 3.9, variabel schommelt rond de 2.9.
Eergisteren gevraagd
VincentC
Legacy Member
Na enig opzoekwerk gekomen tot de volgende conclusie wat betreft huizenprijzen:
belangrijkste drivers die de huizenprijs laten stijgen:
- eenvoudig en goedkoop krediet
- overheid (belastingen en regulering)
- recente stijging van huizenprijzen
- vraag en aanbod op de markt
Wat betreft vast of variabel:
- naar product:
Leningen zijn een complex product geworden. De bank koppelt hier intern veelal opties aan vast. Zo heb je bijvoorbeeld altijd de mogelijkheid om vervroegd af te betalen, kan de rente maximaal verdubbelen en is de stijging tijdens de eerste drie jaar beperkt tot 1%.
Voor een bank levert een vaste rentevoet dus meer op omdat men dus een lening + derivatenpakket kan verkopen. Historisch gezien zijn de vaste rentes over enkele decenia heen slechts enkele maanden goedkoper gebleken.
- macro economisch:
de rente is gerelateerd aan het economisch klimaat. Je kan redeneren dat als de rente stijgt dit duidt op een economisch hoogtepunt. Waarbij je dus ook je loon en huizenprijs positief ziet evolueren. De hogere rente betalen is dan eigenlijk ook gemakkelijk. Omgekeerd als het slecht gaat verlagen de kosten.
- financieeltechnisch:
De aankoop van een huis is een soort van leveraged buyout. Je koopt iets zonder dat je er eigenlijk geld voor hebt en je rekent erop dat de toekomstige diensten die het kan genereren de lening afbetalen. En je vertrekt vanuit de veronderstelling dat de waarde nog zal stijgen.
Een variabele rente kan dan gevaarlijk zijn daar bij een stijgende rente de prijzen van huizen dalen. (daarom wel vreemd dat mensen er steeds vanuit gaan dat én de huizenprijzen gaan stijgen én de rente zal stijgen. De huizenprijzen zijn in eerste instantie gestegen omdat de rente is blijven dalen.)
- marketing:
Er zijn twee soorten mensen: zij die zekerheid willen en zij die dit niet willen. Verder weet een bankdirecteur dat je gemakkelijk mensen kan bang maken. Dus eventjes wijzen op het feit dat de rente kan stijgen en mensen kiezen direct voor de vaste rente waarop je meer bonus krijgt.
- rekenvoorbeeld:
200.000€ 20 jaar 4% beginrente 3% inflatie 10% registratierechten
> totaal: huiswaarde 182.000€ rentekost 74.000€ (gecorrigeerd voor inflatie)
of nog voor iedere 100€ die je leent krijg je 91€ huis en betaal je 38€ aan de bank.
Met een vaste rente betaal je voor je eerste maand 1.200€. Na 5 jaar betaal je nog (gecorrigeerd voor inflatie)
rente 4% : 1.050 €
rente 5% : 1.150 €
rente 6% : 1.300 €
rente 7% : 1.400 €
rente 8% : 1.500 €
grotere stijging dan verdubbeling is wettelijk niet mogelijk
Dus al bij al valt dit nog mee. Voor de bank is een vaste rente wel interessanter:
vast 4%: lening heeft een waarde van 74.000€
vast 3%: lening heeft een waarde van 55.000€
(let wel dit is relatief, men zal een deel kapitaal moeten houden waarop de bank zelf 2.000€ rente zal moeten betalen)
- persoonlijke ervaring:
Ik ga soms eens informeren voor een banklening. En dan zie ik toch taferelen zoals in het undercoveronderzoek van het tv programma volt. Mij is alvast duidelijk dat de bank een beetje als een apotheek is. Men doet geen enkele moeite om je een generisch product zoals paracetamol mee te geven. Je krijgt wel een kwartier uitleg over alle soorten dafalgan in welke smaken en lichaamsholtes je ze kwijt kan.
Bij de bank eenzelfde verhaal. Altijd blijkt je huis een goede belegging te zijn en een feel good moment omdat je minder betaald hebt dan de waarde die de bank inschat. Nog wat smalltalk van de regio. Dan het standaardplan die de meeste gebruiken. Als je dan de eerste vragen stelt krijg je enkele A4 tjes met 'interessante simulatietabellen'. Dan blijkt de rente historisch laag te staan. (wel interessant om op te merken dat de meeste wel zo goed getraind zijn om nooit het antwoord te geven. Enkel die feiten die je tot het juiste antwoord brengen). Maar om het verschil enigszinds goed te maken zijn er verschillende kortingen mogelijk: een schuldsaldo en brandverzekering geven korting (veelal 0,15%). En tenslotte wijzen ze je nog op het feit dat je de kosten nog dit jaar kan inbrengen waardoor de regering een deel meebetaald.
Moraal: de mens achter het bureau weet evenveel van de vastgoedmarkt als je moeder. En zijn target voor zijn uitzonderlijke 3.000€ bruto bonus is om meer leningen te verkopen dan de mens in het kantoor links en rechts van hem. En indirect is de groepsbonus gekoppeld aan het aantal verzekeringen en leningen die in het kantoor verkocht worden.
Helemaal erg wordt het als blijkt dat zijn functie diezelfde is als die in een call-center. Zijn pc draait een programma waar hij alle gegevens in kwijt kan en weet wat zijn volgende vraag moet zijn. En als je vraag of je misschien bij de provincieverantwoordelijke een extra duwtje kan krijgen (laatste checkpoint voor het allerlaagste tarief te krijgen) dan krijg je de vraag je je iemand kent die bij een bank werkt.
Conclusie: Stel jezelf nooit vragen over hypotheekleningen. Bij je bank zeker niet. Zorg dat je iemand kent in het circuit die je persoonlijke relatie meer waardeert dan zijn bonus.
belangrijkste drivers die de huizenprijs laten stijgen:
- eenvoudig en goedkoop krediet
- overheid (belastingen en regulering)
- recente stijging van huizenprijzen
- vraag en aanbod op de markt
Wat betreft vast of variabel:
- naar product:
Leningen zijn een complex product geworden. De bank koppelt hier intern veelal opties aan vast. Zo heb je bijvoorbeeld altijd de mogelijkheid om vervroegd af te betalen, kan de rente maximaal verdubbelen en is de stijging tijdens de eerste drie jaar beperkt tot 1%.
Voor een bank levert een vaste rentevoet dus meer op omdat men dus een lening + derivatenpakket kan verkopen. Historisch gezien zijn de vaste rentes over enkele decenia heen slechts enkele maanden goedkoper gebleken.
- macro economisch:
de rente is gerelateerd aan het economisch klimaat. Je kan redeneren dat als de rente stijgt dit duidt op een economisch hoogtepunt. Waarbij je dus ook je loon en huizenprijs positief ziet evolueren. De hogere rente betalen is dan eigenlijk ook gemakkelijk. Omgekeerd als het slecht gaat verlagen de kosten.
- financieeltechnisch:
De aankoop van een huis is een soort van leveraged buyout. Je koopt iets zonder dat je er eigenlijk geld voor hebt en je rekent erop dat de toekomstige diensten die het kan genereren de lening afbetalen. En je vertrekt vanuit de veronderstelling dat de waarde nog zal stijgen.
Een variabele rente kan dan gevaarlijk zijn daar bij een stijgende rente de prijzen van huizen dalen. (daarom wel vreemd dat mensen er steeds vanuit gaan dat én de huizenprijzen gaan stijgen én de rente zal stijgen. De huizenprijzen zijn in eerste instantie gestegen omdat de rente is blijven dalen.)
- marketing:
Er zijn twee soorten mensen: zij die zekerheid willen en zij die dit niet willen. Verder weet een bankdirecteur dat je gemakkelijk mensen kan bang maken. Dus eventjes wijzen op het feit dat de rente kan stijgen en mensen kiezen direct voor de vaste rente waarop je meer bonus krijgt.
- rekenvoorbeeld:
200.000€ 20 jaar 4% beginrente 3% inflatie 10% registratierechten
> totaal: huiswaarde 182.000€ rentekost 74.000€ (gecorrigeerd voor inflatie)
of nog voor iedere 100€ die je leent krijg je 91€ huis en betaal je 38€ aan de bank.
Met een vaste rente betaal je voor je eerste maand 1.200€. Na 5 jaar betaal je nog (gecorrigeerd voor inflatie)
rente 4% : 1.050 €
rente 5% : 1.150 €
rente 6% : 1.300 €
rente 7% : 1.400 €
rente 8% : 1.500 €
grotere stijging dan verdubbeling is wettelijk niet mogelijk
Dus al bij al valt dit nog mee. Voor de bank is een vaste rente wel interessanter:
vast 4%: lening heeft een waarde van 74.000€
vast 3%: lening heeft een waarde van 55.000€
(let wel dit is relatief, men zal een deel kapitaal moeten houden waarop de bank zelf 2.000€ rente zal moeten betalen)
- persoonlijke ervaring:
Ik ga soms eens informeren voor een banklening. En dan zie ik toch taferelen zoals in het undercoveronderzoek van het tv programma volt. Mij is alvast duidelijk dat de bank een beetje als een apotheek is. Men doet geen enkele moeite om je een generisch product zoals paracetamol mee te geven. Je krijgt wel een kwartier uitleg over alle soorten dafalgan in welke smaken en lichaamsholtes je ze kwijt kan.
Bij de bank eenzelfde verhaal. Altijd blijkt je huis een goede belegging te zijn en een feel good moment omdat je minder betaald hebt dan de waarde die de bank inschat. Nog wat smalltalk van de regio. Dan het standaardplan die de meeste gebruiken. Als je dan de eerste vragen stelt krijg je enkele A4 tjes met 'interessante simulatietabellen'. Dan blijkt de rente historisch laag te staan. (wel interessant om op te merken dat de meeste wel zo goed getraind zijn om nooit het antwoord te geven. Enkel die feiten die je tot het juiste antwoord brengen). Maar om het verschil enigszinds goed te maken zijn er verschillende kortingen mogelijk: een schuldsaldo en brandverzekering geven korting (veelal 0,15%). En tenslotte wijzen ze je nog op het feit dat je de kosten nog dit jaar kan inbrengen waardoor de regering een deel meebetaald.
Moraal: de mens achter het bureau weet evenveel van de vastgoedmarkt als je moeder. En zijn target voor zijn uitzonderlijke 3.000€ bruto bonus is om meer leningen te verkopen dan de mens in het kantoor links en rechts van hem. En indirect is de groepsbonus gekoppeld aan het aantal verzekeringen en leningen die in het kantoor verkocht worden.
Helemaal erg wordt het als blijkt dat zijn functie diezelfde is als die in een call-center. Zijn pc draait een programma waar hij alle gegevens in kwijt kan en weet wat zijn volgende vraag moet zijn. En als je vraag of je misschien bij de provincieverantwoordelijke een extra duwtje kan krijgen (laatste checkpoint voor het allerlaagste tarief te krijgen) dan krijg je de vraag je je iemand kent die bij een bank werkt.
Conclusie: Stel jezelf nooit vragen over hypotheekleningen. Bij je bank zeker niet. Zorg dat je iemand kent in het circuit die je persoonlijke relatie meer waardeert dan zijn bonus.
zaffah
Legacy Member
VincentC zei:
Ga ik toch niet mee akkoord. De banken kunnen nu een hoge rente aanbieden omdat ze geen geld nodig hebben. Ze krijgen het praktisch gratis bij de ECB. Enkel relateren aan het economische klimaat is dus niet voldoende. De banken zijn op dit moment zwaar gedopeerd in mijn ogen.
Als je dat maar weet. Het is dé belangrijkste en grootste aankoop van je leven. Informeren is de boodschap. Geloof je bank niet, want die willen alleen maar verkopen.VincentC zei:
Renegadexxripxx
Legacy Member
zaffah zei:
Ik vraag mij af hoelang dat nog kan doorgaan? Je kunt onmogelijk blijvend gratis geld creëren zonder dat dit een invloed gaat hebben...
Met het feit dat Spanje nood gaat hebben aan die noodfondslijn (wat ook de reden is waarom duitsland is overstag gegaan) en italië niet ver achter loopt. Vraag ik mij echt af in welke richting wij gaan evolueren.
eniac
Legacy Member
Pariah zei:
Mij.
Serieus, de referte-indexen staan op dit ogenblik historisch laag. Geloof je me niet, kijk dan zelf: Renteopdevoet.be - Referteindex
RI A (van belang voor de 1/1/1's) staat zowat op het dieptepunt van de laatste 16 jaar. RI C en E (resp. 3 jaar & 5 jaar) niet op "het" dieptepunt, maar het scheelt niet veel.
Hou dan rekening met volgende zaken:
- een variabele is samengesteld uit de referte-index en de marge van de bank
- de marge van de bank wijzigt niet voor een lopende lening
- de herzieningen voor lopende leningen volgen dus uit schommelingen van de referte-index
Met een historisch lage referte-index weet je dan quasi zeker dat je nooit nog een gunstige herziening zal krijgen (hoogstens gelijk met waaraan je begint te lenen).
Op zich hoeft dat nog niet dramatisch te zijn, maar weet dan wel waaraan je begint en hou daar serieus rekening mee in je budgetberekening. Als je nu tegen je limiet aanleunt en een variabele neemt, dan is de kans op problemen zeer hoog.
Ik heb een variabele genomen met een bankmarge van 0,3%. Tegenwoordig zitten ze op 2% marge of meer met een RI A van 0,6% (effectieve rentevoet +- 2.6%). Als je dan naar een vrij gemiddelde RI A (+- 3%) toegaat, zit je gewoon direct aan je maximum rentevoet.
Ik zie ondertussen op RODV vaste voeten van 3.5% passeren, ik zou daar dan eerder m'n geld op inzetten dan op een variabele van een procentje lager.
VincentC zei:
Ik vrees dat je daar toch in een vrij utopische droomwereld gaat roeren. Alsof het loon van de gemiddelde mens ineens 20% omhooggaat omdat het economisch goed gaat. Da's onzin he. Bedrijven weten ook wel dat als het het jaar daarop ineens weer slecht gaat, dat ze vast zitten aan die hoge lonen. Net daarom zal het gemiddeld loon slechts met mondjesmaat stijgen.
Dit is zeer, zeer grote onzin. De huizenprijzen zijn historisch gezien quasi altijd blijven doorstijgen, de rente heeft altijd al gefluctueerd. Klein voorbeeld: van 2006 tot 2008 zijn rentes gestegen, maar de huizenprijzen idem.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.