Archief - Huren of Kopen?

Renegadexxripxx · 20 mrt 2012

JPV zei:
Waarom dit niet realistisch is? Omdat:
- geen enkele voorspelling zo'n richting aangeeft
- een volledig stilvallen van de huizenbouwmarkt nog nooit gebeurd is, zélfs niet in oorlogstijd
- prijs tussen nieuwbouw en verkoopswaarde gelieerd is met elkaar.

1) Men gaat nooit voorspellen dat het die richting uitgaat daar de kans dat we uit een negatieve spiraal komen drastisch daalt. Doemdenken werkt niet positief.
2) Logisch, oorlogen zijn maniakaal goed voor economische groei daar je tabula rasa maakt. Hiernaast worden projecten die opgestart zijn omdat het oorlog is niet zomaar gestopt.
3) Er is natuurlijk een link... maar men zal altijd proberen om het verlies te minimaliseren. Indien men een woning verkoopt heeft men liever 150k€ dan 0€ en een woning indien men het geld nodig heeft. Na crashes heeft men in veel gevallen geld nodig (tengevolge van secondaire effecten - werkloosheid en dergelijke).

JPV zei:
quota van Renegade :
even terughalen van hierboven:
"Een crash is altijd dramatisch. Daar spreken we niet over een daling van 1% of 3%. Een jaarlijkse daling van 5% en dit voor 5 jaar lang is in mijn ogen een dramatische daling."
Huizenprijzen in de USA:
2011: -2.43% (enkel nog een redelijke daling door Q1 van 2011)
2010: -4.21%
2009: -2.05%
2008: -9.56%
2007: -2.37%
Dus geen dramatische daling? Geen crash?

Indien je het in de context had genomen doelde ik dat een dramatische daling niet eenmalig -3% of -1% is. In uw voorbeeld spreken we over een daling van 20.62. Ik poste die 5% (*5) enkel omdat je afkwam met een reductie van 45% als beschrijving van een crash. Voor mij zou een daling vanaf 10% al een crash zijn.

JPV zei:
dat verhoogt het risico niet. Indien wij zouden huren, moet m'n vriendin evenzeer werken. Wij zitten nu eenmaal, alle kosten samen, met ongeveer 2000 euro vaste kosten (voor eten etc). M'n loon dekt dat niet en daarom moeten wij beide werken. Lening voor een huis of niet. Trowuens, als je zo redeneert: binnen 20 jaar moet m'n vriendin niet meer werken als eigenaar van een huis... als huurder wel nog altijd

eigen woning : dient afbetaald te worden. Scheiding, woning geraakt niet verkocht, nog altijd de afbetaling te doen van deze woning + uw nieuwe woonlasten, makkelijk is anders... Ik kan misschien verkeerd zijn, maar de scheiding van mijn ouders was geen mooie scheiding... Kortom hoger risico.

Om die reden heb ik ook gezegd dat een eigen woning op dit moment, zolang er geen wijziging in de normen gebeurd opgelegd door de overheid, op lange termijn een goede investering is. Maar dat wil niet zeggen dat indien je momenteel al op het randje aan het lenen bent, geen statutaire betrekking hebt met een recessie in aantocht dat het niet zomaar een evidentie is om zulke leningen op dermate lange termijnen aan te gaan alsof het niets is. Leningen gaan ze niet zomaar aanpassen... huurkosten volgen de marktwaarde sneller. Daar men liever inkomsten heeft dan geen inkomsten.

MilM zei:
Het feit dat je het moet uitdrukken als een functie is net een teken dat ze enkel gelijk zullen zijn bij een specifieke waarde van de onbekende ...

Uw punt ze kunnen nooit gelijk zijn. Mijn antwoord alles kan. Ik heb u 1 voorbeeld gegeven van hoe het mogelijk zou zijn om het te kunnen realiseren. Het is niet omdat het dan van de grond moet opgebouwd worden om het mogelijk te maken dat het niet mogelijk is.

MilM zei:
En wat dan met erfenissen?

Ik geloof net zoals in Maleisië of was het Korea... je koopt het voor uw familiaal leven. Na uw (beide partners) dood keert het terug in beheer van de Overheid.

MilM zei:
Maw, het feit dat ze gelijk zouden moeten zijn is de conclusie van zijn argumentatie. Absoluut geen hypothese.

Hypothese. Zijn conclusie is :

Het lijkt mij dus ook dat de baksteen is de maag een zoveelste voorbeeld is van kuddegedrag. (ergo emotionele reden). Dus waarom zijn hypothese effectief niet overeenkomt met de werkelijkheid. Of waarom de werkelijkheid niet overeenkomt met zijn hypothese.

JPV · 20 mrt 2012

Renegadexxripxx zei:
1) Men gaat nooit voorspellen dat het die richting uitgaat daar de kans dat we uit een negatieve spiraal komen drastisch daalt. Doemdenken werkt niet positief.
2) Logisch, oorlogen zijn maniakaal goed voor economische groei daar je tabula rasa maakt. Hiernaast worden projecten die opgestart zijn omdat het oorlog is niet zomaar gestopt.
3) Er is natuurlijk een link... maar men zal altijd proberen om het verlies te minimaliseren. Indien men een woning verkoopt heeft men liever 150k€ dan 0€ en een woning indien men het geld nodig heeft. Na crashes heeft men in veel gevallen geld nodig (tengevolge van secondaire effecten - werkloosheid en dergelijke).

1) waarom zou men niet kunnen voorspellen dat het negatief uitdraait? Dat kan perfect. het is niet dat enkel de overheid voorspellingen doet.
2) oorlogen zijn niet goed voor economische groei, dat is een fabeltje. Oorlogen zijn goed voor landen die zelf betrokken zijn in de oorlog, maar niet als land waar gevochten wordt. De enige reden waarom WO II in België een uitstekende zaak was (economisch gezien) was dat België véél geld uit het Marshallplan kreeg, terwijl er relatief weinig kapot was.
3) Ik zie niet in waar dat een reactie op een van m'n posts was.

Renegadexxripxx zei:
Indien je het in de context had genomen doelde ik dat een dramatische daling niet eenmalig -3% of -1% is. In uw voorbeeld spreken we over een daling van 20.62. Ik poste die 5% (*5) enkel omdat je afkwam met een reductie van 45% als beschrijving van een crash. Voor mij zou een daling vanaf 10% al een crash zijn.

voor mij is 10% nominale daling ook een crash hoor, maar geen crash die dramatische gevolgen heeft in België. In de USA heeft 20% (of bijna 10% op 1 jaar) wél dramatische gevolgen, maar opnieuw: de leningratios (lening/waarde van het huis is daar véél groter dan in België). Eind 2010 waren 23% van de huizen in de USA minder waard dan de personen geleend hadden. Mocht de huizen in België 20% zakken in waarde, kom je bijlange niet aan dat cijfer.

renegadexxripxx zei:
eigen woning : dient afbetaald te worden. Scheiding, woning geraakt niet verkocht, nog altijd de afbetaling te doen van deze woning + uw nieuwe woonlasten, makkelijk is anders... Ik kan misschien verkeerd zijn, maar de scheiding van mijn ouders was geen mooie scheiding... Kortom hoger risico.

Om die reden heb ik ook gezegd dat een eigen woning op dit moment, zolang er geen wijziging in de normen gebeurd opgelegd door de overheid, op lange termijn een goede investering is. Maar dat wil niet zeggen dat indien je momenteel al op het randje aan het lenen bent, geen statutaire betrekking hebt met een recessie in aantocht dat het niet zomaar een evidentie is om zulke leningen op dermate lange termijnen aan te gaan alsof het niets is. Leningen gaan ze niet zomaar aanpassen... huurkosten volgen de marktwaarde sneller. Daar men liever inkomsten heeft dan geen inkomsten.

Tuurlijk KAN een scheiding INDIEN beide partijen niet meer in het huis wonen EN ze die niet verkocht krijgen een probleem MOGELIJKS vormen.

Niemand die hier trouwens beweert dat het verstandig is om een lening aan te gaan die nu al op het randje is als je geen vaste betrekking hebt. Lenen aan 50% lening/inkomen ratio met een normaal inkomen zal hier niemand als verstandig aanraden.

Het gaat hier over de relatief normale situatie waar je aan ongeveer maximaal 40% van je inkomen komt (dus net iets meer dan 1/3) en max op 30 jaar én met schuldsaldoverzekering én je niet meer dan Q100% leent aan een redelijke rente én je op het moment zelf met een stabiele relatie zit. Als je een stabiel inkomen hebt (moet dan zelfs niet statutair zijn) met 2 partners, is dat een goeie investering.

Natuurlijk kan ej alle 2 invalide worden én in een echtscheiding betrokken geraken, maar geen enkele investering is vrij van risico's. Globaal gezien blijft het in zo'n situatie de beste investering die je kan doen.

VincentC · 20 mrt 2012

JPV zei:
@VincentC: als je een appartement huurt van 600-700 euro in een nieuwbouw, zal je meestal niet al te veel kunnen sparen. Er komt dan immers nog syndic, verbruik EGW, ... bij.

Ga dan eerder voor een sober appartement van 450 euro en spaar meer. Dan kan je tot 3000 euro per jaar extra sparen.

Terechte opmerking. Nu op dit ogenblik spaar gemiddeld 1.500€ per maand. Het lijkt mij soms vreemd om nog extremer te gaan sparen. Voor de helft meer huur heb je wel iets dubbel zo comfortabel...

Ook valt het mij op dat er maar zeer weinig dingen vrij zijn waarvan de prijs 450€ is.

Renegadexxripxx · 20 mrt 2012

JPV zei:
1) waarom zou men niet kunnen voorspellen dat het negatief uitdraait? Dat kan perfect. het is niet dat enkel de overheid voorspellingen doet.

Niet gezegd dat het niet kan. Gezegd dat het niet aangeraden is.

JPV zei:
2) oorlogen zijn niet goed voor economische groei, dat is een fabeltje. Oorlogen zijn goed voor landen die zelf betrokken zijn in de oorlog, maar niet als land waar gevochten wordt. De enige reden waarom WO II in België een uitstekende zaak was (economisch gezien) was dat België véél geld uit het Marshallplan kreeg, terwijl er relatief weinig kapot was.

Landen waar er niet gevochten wordt halen enkel een initiële groei uit de oorlog, maar geen langdurige groei. Amerika heeft altijd op iemands anders zijn grondgebied oorlog gevoerd en daarmee ook zijn economie aangezwengeld. Geen oorlogen meer en de economie viel daar stil omdat er in het binnenland niet veel groei meer te realiseren valt. Bij de landen waar er gevochten is, is de initiële groei minder, maar is er de mogelijkheid voor een lange termijn groei. Je moet het bekijken als wat er gebeurd bij een beurscrash. De crash zelf is negatief. Maar de crash zorgt ook voor een tabula rasa door de nominale waarde terug korter bij de reële waarde te brengen. Hierna heeft het weer de tijd om uit de kluiten te wassen totdat de volgende crash gebeurd.

Het probleem wat ervoor heeft gezorgd is dat landen waar er gevochten werd niet positief eruit komen op het economische punt is doordat zijn meestal ook niet wonnen waardoor ze meestal ook nog werden leeggeroofd en van lager als de nominale waarde moesten starten. Desondanks is een oorlog goed voor een nieuwe start. Die geëmuleerd wordt door de overheid via een verhoging van de bouwnormen (om het platgooien van woningen te emuleren, zodanig dat men kiest om woningen te herbouwen of te restaureren).

JPV zei:
3) Ik zie niet in waar dat een reactie op een van m'n posts was.

Het is niet omdat een nieuwbouw 200k€ als verkoopsprijs heeft dat wanneer men dient te kiezen 150k€ verlies maken en de nieuwbouw als belegging heeft of geen verlies maken men kiest om de woning voor 150k€ te verkopen. Ergo verlies minimaliseren. Kortom er is een link tussen nieuwbouw en verkoopswaarde maar minimaal.

JPV zei:
Eind 2010 waren 23% van de huizen in de USA minder waard dan de personen geleend hadden. Mocht de huizen in België 20% zakken in waarde, kom je bijlange niet aan dat cijfer.

1) mensen brengen een eigen bedrag in meestal een gedeelte van de aankoopprijs alsook de notariskosten en de registratiekosten.
2) mensen lenen de rest voor de waarde van het huis

Stel woning van 200k€. Dit wil zeggen dat de totale kostprijs 222k€ is. Meestal zullen de personen een gedeelte van het geld al hebben liggen. Ik gok op een gezamenlijk bedrag van 80k€. Dat is een lening van +- 140k€ op 25 jaar tegen een tarief van 3.5%. Op basis van de volgende link heb ik berekend dat de totale aflossing die je doet een waarde heeft van 209k€ (700€ per maand). Zelfs met een reductie van maar 10% spreken we nog altijd met een verlies van 10k€ op de investering. Maar je waardeert de aanschaffing wel op 302k€... daar dat het bedrag is dat je ervoor in totaal betaald hebt. En 140k€ / 302k€ == 43%. Maar ik betwijfel dat die woning effectief op dat moment 302k€ waard is.

Simulatie van diverse interesten en kapitaal voor het berekenen van de aflossing

JPV zei:
Niemand die hier trouwens beweert dat het verstandig is om een lening aan te gaan die nu al op het randje is als je geen vaste betrekking hebt.

Schrap dan maar zeer veel mensen. Want sinds de introductie van interims en de algemene tendens in de bedrijven zijn er überhaupt niet veel mensen die nog een contract van onbepaalde duur dat ook effectief onbepaald (ergo jobs waar je op uw 18de begint en op uw 65ste nog actief kunt zijn indien gewenst) is. Enkel de overheidssector werkt momenteel nog met statutaire (dus effectief standvastige betrekkingen), maar hier is men ook al even bezig om dit af te schaffen.

JPV zei:
Het gaat hier over de relatief normale situatie waar je aan ongeveer maximaal 40% van je inkomen komt (dus net iets meer dan 1/3) en max op 30 jaar én met schuldsaldoverzekering én je niet meer dan Q100% leent aan een redelijke rente én je op het moment zelf met een stabiele relatie zit. Als je een stabiel inkomen hebt (moet dan zelfs niet statutair zijn) met 2 partners, is dat een goeie investering.

Veel "als"-en waar je 30 jaar lang zeker van moet zijn dat er niet al te veel mis gaat. Of dat je geen extra investeringen moet doen omdat het 1 of het ander eigenlijk versleten is (ergo nieuw dak, nieuwe keuken, nieuwe vloer, etc)

eniac · 20 mrt 2012

Renegadexxripxx zei:
Stel woning van 200k€. Dit wil zeggen dat de totale kostprijs 222k€ is. Meestal zullen de personen een gedeelte van het geld al hebben liggen. Ik gok op een gezamenlijk bedrag van 80k€. Dat is een lening van +- 140k€ op 25 jaar tegen een tarief van 3.5%. Op basis van de volgende link heb ik berekend dat de totale aflossing die je doet een waarde heeft van 209k€ (700€ per maand). Zelfs met een reductie van maar 10% spreken we nog altijd met een verlies van 10k€ op de investering. Maar je waardeert de aanschaffing wel op 302k€... daar dat het bedrag is dat je ervoor in totaal betaald hebt. En 140k€ / 302k€ == 43%. Maar ik betwijfel dat die woning effectief op dat moment 302k€ waard is.

Heb je enig idee van wat je hier aan het vertellen bent en op welke manier dat relateert aan wat je probeert te weerleggen?

Om het even terug te kaderen, hier ging het initieel om:

moet de waarde van een huis al dramatisch dalen vooraleer je bij toepassing van de hypotheek van je woning nog veel zou moeten bijleggen

Vind je zelf je gigantische denkfout?

Renegadexxripxx · 20 mrt 2012

eniac zei:
Heb je enig idee van wat je hier aan het vertellen bent en op welke manier dat relateert aan wat je probeert te weerleggen?

Om het even terug te kaderen, hier ging het initieel om:

Vind je zelf je gigantische denkfout?

Waarde van het huis = 222k €
Betaalde waarde van het huis = 302k€
lening = 140k€ -> de hypotheek is aangegaan voor 140k€.

Niet moeilijk om dan te vermelden dat de leningsratio maar 43% is. Of zoals in Spanje 60%. Of indien we het eigen vermogen er niet zou bijtellen : zou het 140k€ / 222k€ == 63%. Terwijl je er 209k€ voor betaald terwijl het na een daling van 20% maar... 185k€ waard is. Jaja echt niet minder waard dan wat ervoor geleend (lening = initiële lening + interesten) is...

eniac · 20 mrt 2012

Renegadexxripxx zei:
Betaalde waarde van het huis = 302k€

Als je dit bedrag gebruikt is er geen sprake van geld toeleggen bij gedwongen verkoop wegens niet meer kunnen afbetalen van de lening, want er is geen lening meer. Die is immers al afbetaald wanneer je de volle intrest hebt betaald.

Renegadexxripxx · 21 mrt 2012

eniac zei:
Als je dit bedrag gebruikt is er geen sprake van geld toeleggen bij gedwongen verkoop wegens niet meer kunnen afbetalen van de lening, want er is geen lening meer. Die is immers al afbetaald wanneer je de volle intrest hebt betaald.

Het is dan ook de virtuele waarde van de aankoop - ergo eigen vermogen + initiële lening + intresten op die initiële lening. Niet de reële waarde, dat is namelijk de verkoopprijs ergo 200k.

Afhankelijk van de verkoopprijs die er uiteindelijk wordt gegeven tijdens de gedwongen verkoop wordt dan de 209k€ gevorderd minus het gedeelte dat al afbetaald is + eventuele boetes van laattijdigheid. Bij een daling van die 20% is die woning van 200k maar 166k€ waard (had daarstraks verkeerdelijk 222k € genomen als basis, tis de verkoopsprijs niet met notariskosten en registratierechten). Het gevolg is dat je ofwel :

A) geen schuld noch overschot hebt
B) een overschot hebt
C) een schuld hebt

botbgrt · 21 mrt 2012

eniac zei:
Beginhuurprijs ligt zelden op de hoogte van een lening, klopt volledig. Maar die 250-400 wordt wel steeds kleiner, dus je hebt steeds minder geld dat je boven op de renderende hoop gooit.
750*1.02^15 = 1009

Klopt!

Maar zoals ik zei ga ik er natuurlijk van uit dat huurders op termijn sowieso iets plannen te kopen. Op lange termijn is kopen uiteraard altijd beter tenzij je bijzondere alternatieve beleggingsmogelijkheden hebt.

Jeffer1980 zei:
Je kan effectief over de parameters discussieren. Om eerlijk te zijn, een vergelijkbaar huis zou ik in mijn buurt voor die prijs niet kunnen huren, dus ik vind die 850 euro huur zelfs laag ingeschat.

een algemene sluitende berekening kan je niet maken, enkel voor jou geval (financieel, luxe wensen, buurt waar je wil huren/kopen). Voor mij persoonlijk ben ik in ieder geval beter af met kopen dan huren.

Bovendien, als ik FOD economie cijfers mag geloven, is mijn pand ondertussen op 3 jaar een kleine 15% in waarde gestegen, wat de balans al helemaal doet doorslaan. Dit is natuurlijk niet gerealiseerde waarde.

Ook is immo iets heel tastbaars. Stel dat het financiele systeem toch nog crasht, is het een gouden belegging. Wat niet wil zeggen dat je al je geld in immo moet steken, maar is al je geld op een spaarboekje zoveel veiliger?

Ben het met je eens hoor, algemeen sluitende berekeningen zijn niet te maken en we kunnen hooguit stellen dat de brede markt eerder goedkoop of eerder duur is zolang we niet naar extreme marktprijzen gaan.

Vastgoed zou voor mij veel goedkoper moeten zijn voordat ik er zelf in zou kunnen investeren, maar dat is voor iedereen anders. Ik verwacht ook niet dat iedereen dezelfde mogelijkheden en kennis heeft.

Laatst nog een zeer degelijk modern appartement gezien in hartje Gent voor 900€/maand huur waar je makkelijk 400.000/500.000€+ in koopprijs voor mag neerleggen. Dan zou ik niet vies zijn om dat geld aan huur te 'verliezen' en wat anders te doen met wat ik nog niet in vastgoed bespaar. Maar zoals gezegd ligt dat niet binnen ieders mogelijkheden.

--
Als het financiële systeem crasht, zal je vastgoedwaarde hetzelfde doen. Mensen met een hoge quotiteit kunnen alles kwijtgeraken, al is dat over het algemeen niet veel. (En de reden waarom vele Amerikanen met weinig middelen in realiteit weinig verloren zijn en waarbij de banken de verliezen droegen.) Het voordeel in een absolute crash is dat je onderdak hebt indien je een conservatief afbetalingsplan hebt opgenomen.

In extreme situaties kan je inderdaad niet per sé aan het geld op een spaarrekening maar voor zover ik weet is dat alleen in grote mate gebeurd is de Grote Depressie in de VS. Anderszijds wordt je spaargeld in zo'n scenario's vaak meer waard ten gevolge van deflatie (al is hyperinflatie ook een mogelijkheid) en kan je opportuun vastgoed en andere zaken kopen.

Ik denk niet dat er veel zinnigs over te zeggen is gezien het verloop van zo'n hypothetische situaties niet in te schatten is. Daarnaast blijft een eigen woning simpelweg al bij al iets veilig indien je het kan betalen en zolang je geen extreme bedragen neerlegt. Uiteraard is het daarom geen goede belegging, maar soms liggen de prioriteiten natuurlijk anders.

VincentC · 21 mrt 2012

Ieder land heeft zo zijn eigen argumentatie om huur/koopprijzen te verantwoorden. Daarom ben ik eens gaan zien naar landen waar niet kopen maar huren de standaard is.

In belgie heeft 70% een eigen huis, in Duitsland is dat maar 40%. Bijna de omgekeerde situatie.
Dit was er van terug te vinden:

The comparatively low homeownership rate in Germany is often referred to as a weakness of the German housing market. As it turns out, the situation in Germany is primarily due to four factors. First, rental housing makes up a larger share of the market because of an extensive social housing sector. The high quality standard of social housing and the fact that private investors were included in the subsidisation scheme from the beginning laid the foundation for a large private rental housing market. Second, homeowners in Germany did not benefit from the same high subsidies as in countries such as Spain or the Netherlands. Third, the German rental housing market was not rendered inoperative by excessive interventions in rents, as was the case in countries such as Spain and the UK. Finally, German house prices remained stable over a long period of time. Therefore, in view of these results, judgements on Germany's housing market should be revised.

Er is een grote markt van sociale huisvesting, gedeeltelijk privaat
Weinig tussenkomst van de regering dmv subsidies
Geen tussenkomst van de regering in huren, mij wel niet helemaal duidelijk
Huizenprijzen zijn stabiel. ( wat meestal het geval is als er geen inmenging van de regering is)

Eigenlijk wel verwonderlijk. Nauwelijks200 km verder houden ze er een geheel andere stijl op na. Ik vroeg me af of huren vs kopen niet hetzelfde is bij het niet stijgen van huizenprijzen. Maar misschien speculeren huiseigenaars ook op de subsidies? Is kopen nog interessant zonder subsidies zoals bv renteaftrek? Die zullen toch ook ooit sneuvelen, net zoals de bedrijfswagens.

JPV · 21 mrt 2012

over de eerste punten héél kort: een oorlog is quasi nooit positief voor de landen waar gevochten wordt. Dus ook zeker niet voor de huizen van die landen.

Het is niet omdat een nieuwbouw 200k€ als verkoopsprijs heeft dat wanneer men dient te kiezen 150k€ verlies maken en de nieuwbouw als belegging heeft of geen verlies maken men kiest om de woning voor 150k€ te verkopen. Ergo verlies minimaliseren. Kortom er is een link tussen nieuwbouw en verkoopswaarde maar minimaal.

die zin versta ik nog altijd niet hoor.

1) mensen brengen een eigen bedrag in meestal een gedeelte van de aankoopprijs alsook de notariskosten en de registratiekosten.
2) mensen lenen de rest voor de waarde van het huis

Stel woning van 200k€. Dit wil zeggen dat de totale kostprijs 222k€ is. Meestal zullen de personen een gedeelte van het geld al hebben liggen. Ik gok op een gezamenlijk bedrag van 80k€. Dat is een lening van +- 140k€ op 25 jaar tegen een tarief van 3.5%. Op basis van de volgende link heb ik berekend dat de totale aflossing die je doet een waarde heeft van 209k€ (700€ per maand). Zelfs met een reductie van maar 10% spreken we nog altijd met een verlies van 10k€ op de investering. Maar je waardeert de aanschaffing wel op 302k€... daar dat het bedrag is dat je ervoor in totaal betaald hebt. En 140k€ / 302k€ == 43%. Maar ik betwijfel dat die woning effectief op dat moment 302k€ waard is.

euh? Heb je enige besef wat je hier neerpent?
=> je waardeert op 25 jaar én groot beschrijf (aan je kost te zien), maar neemt de voordelen niet op. Ter info: een lening van 150k op 20 jaar zal me dit jaar netto 600 euro per maand kosten.
=> NIEMAND zal een woning waarderen aan de inbreng + lening + intresten. Wel aan (iets gebaseerd op) de aankoopwaarde/schattingen.
=> zoals anderen zegt: de totale kost van je lening is maar van tel op het moment dat je de lening afbetaald hebt en dan is je punt van risico aan het kopen van een woning nutteloos.

Als je in Spanje bvb met een ratio van 60% zit (actuele cijfers van België vind ik niet direct), dan wil dit zeggen dat je quasi onmogelijk je huis moet verkopen aan een prijs onder de resterende kapitaalsaflossing van je lening. Ik versta trouwens niet waar je 43% haalt.

Laten we even van je situatie uitgaan: mensen kopen een woning van 200k waarde aan 222k all in. Ze lenen 160k (Q=80%) en de rest betalen ze met eigen spaargeld (een gewone situatie voor jongeren). Lening van 160k aan 25 jaar aan 4%.

Dit betekent dat ze, bij een daling van waarde van hun huis van 40% in 1 klap, in de volgende situatie zouden zitten:
- daling met 40% in jaar 1: jaar 1 tem 7 hebben ze bij verkoop van hun huis minder dan ze nog moeten afbetalen
- daling met 40% in jaar 5: jaar 5 tem 7 hebben ze bij verkoop van hun huis minder dan ze nog moeten afbetalen
- daling met 40% in jaar 10: altijd meer dan 15% "winst" op hun huis, zelfs in jaar 10.

(bij een daling met 'slechts' 30% heb je enkel de eerste 3 jaar van je lening dat risico, enkel indien er direct een daling van 30% is)
(bij een daling van 20% is er natuurlijk géén risico)

Je ziet dat zélfs met een enorme daling in de eerste jaren van aankoop woning (wat momenteel in geen enkel land het geval is), je nauwelijks dat risico loopt. Want het is niet omdat je huis minder waard is dan de resterende lening, dat je daarom effectief verlies maakt, de kans dat je dat huis dan moet verkopen is nog altijd even klein...

Om maar nog even duidelijk te maken dat je situatie niet erg realistisch is. Ja, het kan gebeuren, maar ik kan hier binnen 5 minuten ook doodvallen. Jij gaat bijna ervan uit dat én een echtscheiding/breuk én een gedwongen verkoop én een grote crash héél realistisch is.

Schrap dan maar zeer veel mensen. Want sinds de introductie van interims en de algemene tendens in de bedrijven zijn er überhaupt niet veel mensen die nog een contract van onbepaalde duur dat ook effectief onbepaald (ergo jobs waar je op uw 18de begint en op uw 65ste nog actief kunt zijn indien gewenst) is. Enkel de overheidssector werkt momenteel nog met statutaire (dus effectief standvastige betrekkingen), maar hier is men ook al even bezig om dit af te schaffen.

jobzekerheid heeft al lang niks meer te maken met contract van onbepaald duur die je tot 65 jaar volbrengt. jobzekerheid kan je ook hebben als je weet dat, zelfs bij vertrek bij je huidige job, je vlug weer in het werk kan geraken. Een verpleegster bvb heeft een héél grote jobzekerheid, mss zelfs groter dan een ambtenaar.

Veel "als"-en waar je 30 jaar lang zeker van moet zijn dat er niet al te veel mis gaat. Of dat je geen extra investeringen moet doen omdat het 1 of het ander eigenlijk versleten is (ergo nieuw dak, nieuwe keuken, nieuwe vloer, etc)

slechts 1 als... enkel een beschrijving van een situatie, waar je bijlange geen 30 jaar zeker van moet zijn én waarbij er nog een hele hoop mis mag gaan.

Ivm investeringen: daarvan is de berekening al gemaakt tegenover een huurder hier wat eerder (2 maand geleden?). 30 jaar is al helemaal niet van toepassing. Als binnen 2 jaar m'n vriendin en ik uit elkaar zouden gaan, dan hebben we winst gemaakt op ons samenwonen, zélfs met de gemaakte verbouwingen én een daling van de verkoopprijs van bvb 10%.

JPV · 21 mrt 2012

VincentC zei:
Ieder land heeft zo zijn eigen argumentatie om huur/koopprijzen te verantwoorden. Daarom ben ik eens gaan zien naar landen waar niet kopen maar huren de standaard is.

In belgie heeft 70% een eigen huis, in Duitsland is dat maar 40%. Bijna de omgekeerde situatie.

zou dat ook niet komen wegens Oost-Duitsland, waar veel woningen collectief (sociale woningen?) waren?

sowieso is de keuze huren/kopen in elk land anders door o.a. de fiscale behandeling. Schaf in België de leningsubsidie volledig af (wat men voor alle duidelijkheid niet van plan is), dan zal er ook véél meer gehuurd worden.

Kingfisher · 21 mrt 2012

In Duitsland speelt mobiliteit ook een rol. Belgen zijn honkvast: wie woont in Gent, en ander werk vindt in Antwerpen, zal nog liever 3u per dag in de file staan dan verhuizen ('k weet het, ik snap het ook niet).
Als je in Duitsland in Keulen woont, en je vind de job van je leven in Frankfurt dan moet je wel verhuizen.

Hmm: is er een correlatie tussen de grootte van een land en de verhouding huren/kopen? Iemand?

MilM · 21 mrt 2012

Renegadexxripxx zei:
Uw punt ze kunnen nooit gelijk zijn.
Mijn antwoord alles kan. Ik heb u 1 voorbeeld gegeven van hoe het mogelijk zou zijn om het te kunnen realiseren. Het is niet omdat het dan van de grond moet opgebouwd worden om het mogelijk te maken dat het niet mogelijk is.

Ooit gehoord over "een context"? :ironic:
Quote mij dan ook niet als je niet binnen dezelfde context discussieert.

Renegadexxripxx zei:
Hypothese.

Neen, dat was geen hypothese.
Ik stel voor dat je voor uw volgende verjaardag eens de laatste versie van Vandale vraagt. Het is extreem ergerlijk hoe je aan woorden uw eigen definitie geeft (al de tweede maal in deze topic op korte termijn).

Jeffer1980 · 22 mrt 2012

Kingfisher zei:
In Duitsland speelt mobiliteit ook een rol. Belgen zijn honkvast: wie woont in Gent, en ander werk vindt in Antwerpen, zal nog liever 3u per dag in de file staan dan verhuizen ('k weet het, ik snap het ook niet).
Als je in Duitsland in Keulen woont, en je vind de job van je leven in Frankfurt dan moet je wel verhuizen.

Hmm: is er een correlatie tussen de grootte van een land en de verhouding huren/kopen? Iemand?

In Nederland heb je dit ook, waar elke dag een volksverhuizing naar de randstad gebeurt. Dit komt door de relatieve compactheid en uitgebreid wegennet van beide landen. In grotere landen ben je idd verplicht om te verhuizen. In de US is er zo een veel grotere huurmarkt (met heeldere complexen die bovenop enkel het appartement, ook fitness, zwembad ed bieden).

Waarom mensen liever blijven wonen waar ze wonen? Zeker als je kinderen hebt, zijn familie in de buurt zeer handig. Bovendien wil je je kinderen niet voor niets naar een nieuwe omgeving verplaatsen.

VincentC · 24 mrt 2012

De cijfers tonen geen verband aan tussen de omvang van een land en het percentage huisbezit.
Spanje en Frankrijk bijvoorbeeld zijn ongeveer even groot en huisbezit is respectievelijk 85% en 55%.

Er is geen trend op te maken waar huisbezit mee gerelateerd is. Over de generaties heen fluctueert dit getal.

Deze prent toevallig tegengekomen, is wel leuk:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/images/huizenprijzen_300jaar.jpg
Zoals altijd in de economie gaan prijzen op en neer zonder dat je dit fundamenteel kan verklaren.

eniac · 24 mrt 2012

VincentC zei:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/images/huizenprijzen_300jaar.jpg

Je hebt je link omgekeerd opgebouwd - eerst URL en dan beschrijving.

Fixed: Huizenprijs van locatie in Amsterdam over 300 jaar

DidierDrogba11 · 28 mrt 2012

Kopen. Huren is echt weggesmeten geld.

Stimpy · 29 mrt 2012

lap, bijna 500 replies die uitgespaard hadden kunnen worden als didier eerder had geantwoord

Mini · 29 mrt 2012

Die doet dat wel meer, in andere topic kwam hij ook even uit het niets de ultieme waarheid neerpennen in een vlotte zin.

En op repliek antwoordt hij niet

Sent from my iPhone.

Archief - Huren of Kopen?

Renegadexxripxx

Legacy Member

JPV

Legacy Member

VincentC

Legacy Member

Renegadexxripxx

Legacy Member

eniac

Legacy Member

Renegadexxripxx

Legacy Member

eniac

Legacy Member

Renegadexxripxx

Legacy Member

botbgrt

Legacy Member

VincentC

Legacy Member

JPV

Legacy Member

JPV

Legacy Member

Kingfisher

Legacy Member

MilM

Legacy Member

Jeffer1980

Legacy Member

VincentC

Legacy Member

eniac

Legacy Member

DidierDrogba11

Legacy Member

Stimpy

Legacy Member

Mini

Legacy Member