Archief - Opbrengsteigendom
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.
M°°nblade
Legacy Member
Kandidaat-huurders rondleiden in een appartement noem ik nu niet direct 'administratief' werk, he. Dat is ook maar iets dat ge 1-maal om de zoveel jaar moet doen. En die energieteller overname zit mee opgenomen in de plaatsbeschrijving die ik al vermeld had. Als mijn huurder op tijd en stond betaalt, ik zie niet in waarom ik dan big brother moet spelen.themummy123 zei:
Nieuwe huurders zoeken is:
1. Log in op immovlan
2. Klik op 'heractiveer zoekertje'
Dat is max. 5 minuten werk.
'Herstellingen laten uitvoeren' in een appartement komt doorgaans neer op een mailtje of telefoon naar een loodgieter in de buurt om een verkalkt kraantje te herstellen tegen 30 euro. Iets wat misschien 1 keer in een jaar voorvalt. De grote, gedeelde herstellingen zijn voor de syndicus en de leden van de raad van eigenaars om zich daarmee bezig te houden.
Dat van huurders die niet betalen of het kot afbreken is ook maar een doemscenario gevoed door die 'straffe verhalen van op TV' die iedereen voor ogen heeft maar eigenlijk zo goed als nooit voorvallen, zeker niet als je zelf strict tewerk gaat met kandidaat-huurders in plaats van de eerste de beste te laten tekenen. Dat marginaal volk haal je er zo uit. De overheid beschermt de huurder disproportioneel tov. de verhuurder maar dat wordt meer dan ruimschoots gecompenseerd door het feit dat huurinkomsten niet belast worden.
Tuurlijk, hoe miniem ook, het risico is er nog steeds, maar dan kan je even goed mensen afraden om aandelen of wat dan ook met hun geld te doen en gewoon op een spaar/verliesboekje te zetten. Dat is het allerveiligste, maar zelfs daar is het beschermingsfonds tot 100.000 EUR per persoon en per bank.
Uit eigen ervaring kan ik zeggen dat die administratieve rompeslomp, etc ... van opbrengstwoningen zwaar overrated is. Men heeft ook veel minder voorkennis nodig dan bij pakweg beleggen op de beurs. Met een boek als 'Zo word je steenrijk' van Frank van Rycke kan iedereen aan de slag. Als iemand gemiddeld genomen met enkele uurtjes 'werk' per jaar 8k kan verdienen, dan komt dat voor mij heel dicht in de buurt van 'slapend rijk worden' ...
themummy123
Legacy Member
lol wat een droomscenario....even een vertekend beeld als een doemscenario ma soit. Ik heb al panden gekocht van mensen zoals u, die het dus niet meer zagen zitten omdat hun huurder het huis onbewoonbaar hebben doen verklaren zodat ze eerder in de wachtlijst zouden komen voor een sociale huurhuis. Ja, zulke dingen gebeuren echt, niet enkel "van op den TV" dus. Ik heb genoeg straffe verhalen
mijn situatie:
-2 weken geleden bij de huurder langs geweest. Ik had haar opzeg gegeven, ze nodigde me uit om te vragen of ik bepaalde meubels wou overnemen aan een kleine prijs. Totaal 1uur daar gezeten(een echt high society madam)
-een andere huurder belde om problemen met de dakgoot. Vandaag ga ik daar langs(nu ik een vrije dag heb) om dat samen te bekijken met een lokale hersteller.
-op de zondag de 31ste ga ik samen met dat mevrouw de overnamedocumenten tekenen. en de sleutels te ontvangen Ja, op een zondag.
-nieuwe huurder was ook niet zomaar "heractiveer zoekertje". Die bellen u op, zagen over de huurprijs, willen een afspraak maken, enz. Soms geef ik afspraken aan 10 koppels op 1 tijdstip. No way dat ik m'n dag daaraan spendeer. Soms is dit 1x in 10 jaar, maar soms ook elk jaar. Je moet wat chance hebben.
mijn situatie:
-2 weken geleden bij de huurder langs geweest. Ik had haar opzeg gegeven, ze nodigde me uit om te vragen of ik bepaalde meubels wou overnemen aan een kleine prijs. Totaal 1uur daar gezeten(een echt high society madam)
-een andere huurder belde om problemen met de dakgoot. Vandaag ga ik daar langs(nu ik een vrije dag heb) om dat samen te bekijken met een lokale hersteller.
-op de zondag de 31ste ga ik samen met dat mevrouw de overnamedocumenten tekenen. en de sleutels te ontvangen Ja, op een zondag.
-nieuwe huurder was ook niet zomaar "heractiveer zoekertje". Die bellen u op, zagen over de huurprijs, willen een afspraak maken, enz. Soms geef ik afspraken aan 10 koppels op 1 tijdstip. No way dat ik m'n dag daaraan spendeer. Soms is dit 1x in 10 jaar, maar soms ook elk jaar. Je moet wat chance hebben.
M°°nblade
Legacy Member
Mummy, niemand is iets met die 'straffe verhalen'. Iedereen (en zeker iemand die thuis is in de sector) kent wel iemand die iemand kent die ooit iets straf heeft meegemaakt. En omdat de verhalen zo straf zijn, onthoudt en verspreidt iedereen ze. Een voorbeeld van een doemscenario is nog altijd geen risicoanalyse.themummy123 zei:lol wat een droomscenario....even een vertekend beeld als een doemscenario ma soit.
Ik heb al panden gekocht van mensen zoals u, die het dus niet meer zagen zitten omdat hun huurder het huis onbewoonbaar hebben doen verklaren zodat ze eerder in de wachtlijst zouden komen voor een sociale huurhuis. Ja, zulke dingen gebeuren echt, niet enkel "van op den TV" dus. Ik heb genoeg straffe verhalen
Feit is dat 95% van uw werk bepaalt wordt door wie ge als huurder kiest om in huis te nemen. Als iemand klaagt over marginalen die het kot afbreken om op de wachtlijst voor een sociale woning te komen, waarom heeft die die mensen dan in godsnaam laten tekenen?!
Het parabel van de slang:
Op een winteravond vond een man een slang op zijn pad. De slang vroeg: "Wilt u mij alstublieft helpen, meneer? Ik heb het koud en ik heb honger en als ik hier blijf liggen ga ik zeker dood." De man antwoordde: "Maar jij bent een slang en je bijt mij dan waarschijnlijk!" De slang antwoordde: "Ik smeek u meneer, ik ben wanhopig, ik beloof dat ik u niet zal bijten."
De man dacht even na en besloot de slang mee naar huis te nemen. De man vond een warm plekje bij de kachel voor de slang en gaf hem iets te eten. Na het eten beet de slang de man plotseling. De man vroeg: "Waarom heb je me nu gebeten? Ik heb je leven gered en heb goed voor je gezorgd!" De slang antwoordde simpelweg: "Je wist dat ik een slang was toen je me hebt opgeraapt."
Voila, nu zijn we er. Bemerk het grote verschil tussen het eerder aangehaalde 'straffe verhaal' en wat je in de praktijk als negatief ervaart:
Iest op ne zondag moeten doen en een uurke op de koffie moeten socialisen met uwe huurder, wat een ramp ...
Vraagje: hoeveel panden verhuurt ge in totaal? Kiest ge uw huurders zelf?
En bij het plaatsen van advertenties moet ge uw telefoonnummer natuurlijk niet opgeven, enkel uw (werk)emailadres. Het is toch veel makkelijker als ge de kandidaten zelf opbelt wanneer het u past? En als er iemand over de prijs probeert te onderhandelen, zegt ge gewoon dat ze de 5de in rij zijn. Dan weten ze ook wel genoeg.
Je moet net niet 'wat chance' hebben. Je moet in de eerste plaats kiezen voor betrouwbare verhuurders en op die manier risico's beperken. Het meeste van die 'droomscenario's' en 'doemscenario's heb je weldegelijk zelf in de hand en is niet simpelweg een kwestie van 'chance hebben'.
Kmax
Legacy Member
2s2k zei:
Belgie berekent de KI op de geschatte waarde van het pand, niet op de huurinkomsten. En dit is enkel zo dat je het vastgoed aangeeft in Belgie. Ik kan het ook aangeven in Spanje en dan betaal ik 24.75% belastingen in Spanje op 1.1% van de kadastrale waarde van het vastgoed
bassie82
Legacy Member
Hoeveel woningen verhuur jij Moonblade?
Jij zegt constant dat het verhaaltjes zijn maar toch hebben de vrederechters werk genoeg aan geschillen tussen huurders en verhuurders. Als iedereen wel iemand kent met een straf verhaal dan moeten die feiten toch wel geregeld gebeuren.
Ik ken er ook een paar die zich uit de verhuurmarkt hebben getrokken gewoon omdat het te veel miserie is en dat is zonder de 'horror' verhalen.
Jij zegt constant dat het verhaaltjes zijn maar toch hebben de vrederechters werk genoeg aan geschillen tussen huurders en verhuurders. Als iedereen wel iemand kent met een straf verhaal dan moeten die feiten toch wel geregeld gebeuren.
Ik ken er ook een paar die zich uit de verhuurmarkt hebben getrokken gewoon omdat het te veel miserie is en dat is zonder de 'horror' verhalen.
Kmax
Legacy Member
bassie82 zei:
Persoonlijk meegemaakt. Huurders, proper opgekleed, huren ons appartement en stoppen na 3 maand met betalen. Na 1.5 jaar er eindelijk uit gekregen, nadat vrederechter vond dat wij dat maar moesten kunnen dragen, want wij waren toch goed gestelde mensen. Wij zijn geen sociale instelling mijnheer de rechter dus ERUIT. Kosten opgelopen tot 7000€ waarvan de tegenpartij nu 25€ per jaar terugbetaald. Mijnheer was er ondertussen in geslaagd van nog een hoop schulden te maken en verkeersboetes aan elkaar te rijgen, waardoor wij nu schuldeiser zoveel zijn... Is ondertussen 10 jaar geleden. Appartement verkocht na dit voorval...
themummy123
Legacy Member
Dat was nochtans een waargebeurd verhaal. Ik heb een onbewoonbaar verklaard huis gekocht van een nonchalante verhuurder. Straffe verhalen, maar waargebeurd dus.M°°nblade zei:
Dat was m'n buurman. Ik hoorde elke dag de huurder dat huis kapotmaken. Twaren ook "normale", maar ze waren sluw genoeg om dat kot af te breken om het onbewoonbaar te verklaren zodat ze recht zouden hebben op VOORRANG voor een sociaal huurhuis(anders zouden ze achteraan de lijst zitten). Ik heb dat huurder moeten overnemen bij aankoop woning, maar ze ging sowieso weg + nog geschillen gehad ivm huurwaarborg.
Nog straffe verhalen die ik persoonlijk heb meegemaakt.(niet via via gehoord of op den tv of zo)
M'n Belgische huurder(die gescreend werd op loonbrieven, enz), dat was een getrouwd koppel. Na 2 jaar belt die man aan m'n deur om te vragen of ik geen reservesleutel heb van z'n huis omdat zijn vrouw hem heeft buiten gesmeten.
-Ik heb eens een oud dametje die 30 jaar lang in een appartement woont, buiten gesmeten. Was niet makkelijk, ma soit, moest gebeuren. De telefoontjes die ik kreeg van zijn zoon, waren op z'n minst te zeggen niet prettig
Al bij al is het goed gekomen met haar, even goede vrienden, met haar zoon minder goede vrienden.ivm slang verhaal: je kunt aan screening doen, maar je kunt je ook vergissen in mensen.
socialisen met uw huurder is geen ramp, ik schreef dat neer omdat jij hier een beeld schept dat er daar allemaal weinig tijd in kruipt en dat is niet waar, althans ik ervaar dat niet zo. Soms heb je er maanden geen last van, andere momenten moet je 3x/week langs. En dat is bij iedereen anders.
Hoeveel huurders heb jij? Je komt hier eerlijk gezegd wat naïef over.
Je kunt niet altijd screenen. Als je een blok koopt in Brussel, zitten soms daar al 7-8 huurders in. Dan moet je nog overal langsgaan, kennismaken met die mensen. Rekeningennummers uitwisselen, er komt daar wel rompslomp bij kijken. Nu als je 1 huurder hebt, gaat het idd wel meevallen.
En bedankt voor de emailtip: kzal het eens uitproberen.
M°°nblade
Legacy Member
1, volgend jaar 2.bassie82 zei:
Dat iedereen wel iedereen kent met zo'n straf 'horror' verhaal wil absoluut niets zeggen over de frequentie ervan. Daarvoor dient een risico analyse.
Ik kan mij wel voorstellen dat los van de echte oplichters, tal van geschillen tussen huurder en verhuurder voorvallen zoals die ook voorvallen tussen buren, maar hoe ge daarmee omgaat en hoever ge het zelf wilt laten escaleren, ook dat is voor een groot stuk een kwestie van eigen keuze. 'Om ruzie te maken moet ge met twee zijn' en de beste weg is uiteraard om onderling tot een compromis te komen.
Wie echt niet die sociale vaardigheden heeft of zo bang is, die kan bij AG Insurance ook een 'Pack Verhuurder' nemen, die omvat:
een vergoeding voor onbetaalde huurgelden die kan oplopen tot het equivalent van 12 maanden huur, een vergoeding voor schade aan de verhuurde woning (eveneens tot het equivalent van 12 maanden huur), een bijzonder ruime rechtsbijstand bij elk geschil met betrekking tot het huurcontract, een forfait van 1 maand huur bij vervroegd vertrek van de huurder en een bijstand bij het vinden van vakmensen voor onderhouds- en herstellingswerken.
AG Insurance lanceert verzekering tegen slechte huurders - Beurs & Geld - MoneyTalk.be - Moneytalk.be
M°°nblade
Legacy Member
Ik heb ook niet gezegd dat dit een broodjeaapverhaal was. Het verhaal zal wel waargebeurd zijn maar dat wil niet zeggen dat het onveiligheidsgevoel ook terecht is.themummy123 zei:
Je kan idd niet alles screenen, maar om nu terug te komen op die horrorhuurders, die laten zo goed als altijd een traceerbaar spoor van vernieling achter, of schulden. Een telefoon naar de ex-huurbaas of zijn bank kan heel verhelderend zijn. Bij twijfel nooit risico's nemen en een andere huurder kiezen.
1 maar op dit moment.
Als je aan tientallen mensen verhuurt, zullen de interventies en de nood aan support inderdaad toenemen.
Maar binnen het budget en de doelstellingen van de OP (1 à 2 appartementen) is dit niet aan de orde.
Straddle
Legacy Member
Succubus zei:
Dat is een mogelijkheid, maar onderschat er de gevaren niet van. Zodra je huurders hebt die je niet meer betalen wordt het lastig om je geld terug te krijgen (en zo zijn er veel huurders). Daarlangs betaal je jaarlijks meer omdat je extra vastgoed op je naam zal hebben staan en daarlangs kibbelt de regering al jaren over een huurbelasting. Voordelen zijn dan wel dat de rente redelijk laag staat en de vastgoedprijzen ook nog goed meevallen (zeker als je met Frankrijk of Engeland gaat vergelijken), maar dat moet je van regio tot regio bekijken.
mac-bc
Legacy Member
M°°nblade zei:
Ik volg je op veel vlakken maar hier helemaal niet. Al veel situaties meegemaakt waar ik (initieel) echt van zeer goede wil was, tot op het naïeve af, ... maar als één partij de confrontatie opzoekt dan schiet er weinig anders over dan het ruzie-scenario.
Ik kan me inbeelden dat dit met verhuurders juist hetzelfde is. Ik sta er wel van te kijken welke smeerlappen er tussen huurders zitten.
M°°nblade
Legacy Member
Een eigenaar mag criteria bepalen die gebaseerd zijn op objectieve factoren, zoals de bestemming van een pand of het vermogen van een kandidaathuurder om zijn huurgeld te betalen.Inco zei:
Ik weet niet hoe anderen het doen maar ik laat meestal een 5-tal huurders de woonst zien en kies dan op basis van een aantal objectieve indicatoren de beste kandidaat eruit. Ik zeg hen dan ook dat ik werk via selectieprocedure en dat ik binnen de 2 weken antwoord geef. Selecteren is trouwens niet hetzelfde als discrimineren.
http://www.diversiteit.be/diversiteit/files/File//Huisvesting/CECLR-LOGE. PROPRIO finaal.pdf
- spontaan afkomen met loonfiches is al een positief element.
- jonge, pas afgestudeerde tweeverdieners zijn voor mij ideaal, want die huren enkele jaren totdat ze zelf een woonst kopen en zij zitten in een situatie die ik duidelijk begrijp.
- wedde vind ik maar tot een bepaalde hoogte belangrijk (huur = max. een derde van hun loon) . Is geen discriminatie want een bank gebruikt deze vuistregel ook.
- wanneer blijkt dat iemand met 5 kotters in een app van 50m² wil intrekken, dan weiger ik dat sowieso omdat ik geen overlast voor de rest van de bewoners wil (mee opgenomen in huisreglement, kan zelfs in huurcontract). Doorgaans krijg je die mensen zo ook wel uitgelegd dat ze beter iets anders zoeken.
- wanneer iemand met mij tijdens het bezichtigen al in discussie gaat over de prijs, of het feit dat mijn manier van werken hun niet aanstaat, schrap ik hen ook.
- pas op met mensen die onmiddelijk ter plaatse al willen tekenen, en moeilijk doen of zelfs druk zetten als dan niet gaat! Dat doet bij mij een groot alarmsignaal afgaan dat ze een volgend slachtoffer zoeken.
Zo heb ik al een afrikaans koppel over de vloer gehad waarvan vrouw in een sociale woonst zat aan de overkant van straat met 3 kinderen. De man zocht een appartement omdat die daar niet van zijn vrouw mocht domiciliëren (want rara dan kreeg zij minder uitkering). Toen ik zei dat ik ze na een week iets zou laten weten omdat ik nog 3 andere kandidaten moest zien, begon de vrouw mij al voor racist uit te schelden.
Voor mij waren dat 3 gerechtvaardigde redenen om ze te schrappen. Moest daar ooit een klacht van racisme gekomen zijn kan ik expliceren dat ik bij de eerste ontmoeting al geschil met deze kandidaat-huurder had, dat er een sterk vermoeden was van overtreden huisreglement en dat ze mij vroegen om mee te stappen in een of andere schijndomiciliëringconstructie. Dat is dus een duidelijke slang.
De les die ik daaruit geleerd heb is van geen 'te huur' blad meer uit te hangen, want toeval of niet, uitgerekend alle marginale kandidaten van de overkant van't straat, kwamen op deze manier bij mij terecht (geen internet?). Via immovlan kreeg ik dan weer de betere kandidaat-huurders over de vloer. Dus via de advertentie kan je al specifieke doelgroepen achterna gaan, of juist mijden (zeg maar pre-selectie).
En ik heb het zelf nog nooit gedaan maar bij vermoeden zou je toestemming van de kandidaat huurder kunnen vragen om zijn bank op te bellen. Een loonfiche schetst een beeld over het inkomen, maar niet over het uitgavepatroon of schulden van de huurder.
Pieter3770
Legacy Member
Ik verhuur nu 3 jaar.
Schatten van huurders, perfect op tijd met betalen, nog niet 1 interventie moeten doen, op 3 jaar tijd 1 keer een kijkje gaan nemen.
Ze hebben al aangegeven nog 3 jaar te willen blijven.
Het hangt er allemaal vanaf wat je aan te bieden hebt (trek je vooral lagere inkomens aan of is het een vrij prijzig appartement) en wie je er in zet.
Als ze hun loonbrief niet vrijwillig willen geven zoek ik wel verder.
Schatten van huurders, perfect op tijd met betalen, nog niet 1 interventie moeten doen, op 3 jaar tijd 1 keer een kijkje gaan nemen.
Ze hebben al aangegeven nog 3 jaar te willen blijven.
Het hangt er allemaal vanaf wat je aan te bieden hebt (trek je vooral lagere inkomens aan of is het een vrij prijzig appartement) en wie je er in zet.
Als ze hun loonbrief niet vrijwillig willen geven zoek ik wel verder.
bassie82
Legacy Member
Lol @ denken dat je zomaar een bank kan opbellen en gegevens vragen over mensen zelfs met hun toestemming.
Volgens mij mag je ook geen loonbrieven vragen.
Voorbeeld van mogelijk conflict die volgens mij wel geregeld voorvalt : Condensketel is stuk en moet vervangen worden. Normaal voor de verhuurder MAAR het blijkt dat de huurder al jaren geen onderhoud heeft laten doen.
Volgens mij mag je ook geen loonbrieven vragen.
Voorbeeld van mogelijk conflict die volgens mij wel geregeld voorvalt : Condensketel is stuk en moet vervangen worden. Normaal voor de verhuurder MAAR het blijkt dat de huurder al jaren geen onderhoud heeft laten doen.
Nirrti
Legacy Member
Ik heb zelf ook enkele jaren een appartement verhuurd, heb het verkocht omdat we het geld nodig hadden voor een nieuwe woning.. Al die tijd nooit problemen gehad met huurders, was 2x na 1 dag op Immoweb verhuurd. Het was dan ook wel een nieuwbouw appartement op een heel goede locatie, waardoor de prijs hoog genoeg kon. Zo trek je natuurlijk ander volk dan wanneer je appartementjes aan 500€ gaat verhuren.
M°°nblade
Legacy Member
Als ik voor een bank een schriftelijke toestemming van de kandidaat- huurder kan voorleggen om gegevens op te vragen, waarom zou een bank dan weigeren?bassie82 zei:
Ge kunt makkelijk druk zetten op de bank hoor. Als je dan zegt 'wacht, ik ga even uw klant opbellen, om duidelijk te maken dat hij helaas geen kans maakt op mijn appartement omdat jullie moeilijk doen' zullen die rap keren en draaien.
En dat laatste mag zeker wel.
Wat niet mag, is indirect mensen met een OCM uitkering weigeren door alleen maar loonfiches aanvaarden als bewijs van solvabiliteit.
Maar de eigenaar heeft weldegelijk het recht om zich te informeren over de solvabiliteit van zijn kandidaat-huurder (aka ALLE bronnen van inkomsten). Maar hij mag geen bijkomende of bijzondere voorwaarden opleggen, enkel omdat een persoon een beschermd criterium vertoont.
Een voorbeeld: Een eigenaar mag aan iemand met een OCMW-uitkering geen bewijs van inkomsten van zes maanden vragen, terwijl hij aan andere kandidaten maar een bewijs van inkomsten van drie maanden vraagt.
Trouwens, voor die condensketel kan je ook in huurcontract opnemen dat bijhouden van de bewijslast voor onderhoud verantwoordelijkheid van huurder is. Je kan zelfs eisen dat die jaarlijks een onderhoudsfiche stuurt.
Het archief is een bevroren moment uit een vorige versie van dit forum, met andere regels en andere bazen. Deze posts weerspiegelen op geen enkele manier onze huidige ideeën, waarden of wereldbeelden en zijn op sommige plaatsen gecensureerd wegens ontoelaatbaar. Veel zijn in een andere tijdsgeest gemaakt, al dan niet ironisch - zoals in het ironische subforum Off-Topic - en zouden op dit moment niet meer gepost (mogen) worden. Toch bieden we dit archief nog graag aan als informatiedatabank en naslagwerk. Lees er hier meer over of start een gesprek met anderen.