Huis kopen - Een nieuw begin
- Onderwerp starter Tweak37
- Startdatum
- Nieuwbouw Verbouwing
-
- Tags
- huizenbouw
Wat is je budget en welke regio? Kan anders mee helpen zoeken gezien het toch niet zo heel ver is van waar ik woon.
Wij mikken op max. 200k voor een renovatieproject.
Regio speelt minder een rol, zolang de verbinding met de snelweg vlot is en niet te lang is (max 15min.).
Waar we nu wonen is dit 25 minuten via kleine wegen en dit willen we absoluut niet meer.
We zijn nu in deze regio aan het zoeken omdat de prijzen hier enigzins nog meevallen. Het liefst van al zouden we in regio Oostkamp - Aalter willen wonen gezien de vlotte verbinding naar overal. Maar helaas brengt dat een prijs met zich mee. We hebben alvast deze woning gevonden.
Gisteren dus naar Lo-Reninge geweest maar de koterij achteraan de woning is te ingewikkeld om plat te gooien en een nieuwe HSB op te zetten.
Onze bedoeling is dus het vinden van een typisch huis met koterij achteraan, koterij plat gooien en een nieuwe HSB op laten zetten (enkel gelijkvloers als uitbreiding keuken/leefruimte).
Vraagske
Er staat hier een af te breken krot op relatief veel grond.
Stel ik koop dit, smijt het plat, verkavel het in 2 bouwgronden en zet beide te koop.
Aan welke termijn (verkavelingsaanvraag) en gecombineerde kosten excl de koop moet ik mij verwachten? Notaris, kost 2e woonst ook voor een krot?, meerwaardebelasting van toepassing?...
Er staat hier een af te breken krot op relatief veel grond.
Stel ik koop dit, smijt het plat, verkavel het in 2 bouwgronden en zet beide te koop.
Aan welke termijn (verkavelingsaanvraag) en gecombineerde kosten excl de koop moet ik mij verwachten? Notaris, kost 2e woonst ook voor een krot?, meerwaardebelasting van toepassing?...
cege
Well-known member
Hier heeft de verkaveling aanvraag voor gelijkaardige split 5y geduurd (huis van de bomma op grote lap).
En schijte veel geld betaald voor landmeter en nutsvoorzieningen klaar te leggen als deel van de verkaveling aanvraag. Denk dat we toch rap in de 20k zaten zonder notariskosten.
Nog altijd massive value unlocking, dat wel. Huis alleen was geschat op 300k. Tuin is afgesplitst en verkochtals bouwgrond voor 200k. Huis zonder tuin is verkocht voor 250k.
Herman De Croo
Well-known member
En als jij het ziet als leek, hebben alle professionals uit de buurt het ook al lang gezien en als ze er niet zijn opgesprongen zal het niet zo interessant zijn.
Niet echt wat je zoekt, maar mijn ouders zijn net begonnen aan de renovatie van een appartement aangezien het huis te groot is geworden voor hun. Het betreft een halfopen bebouwing (bouwjaar 79) in Tielt met 4 slaapkamers, 1 garage en een tweede is gemakkelijk te maken, enkel wat glas vervangen door een poort. Nog geen enkel attest laten opmaken maar ik vermoed niet dat er renovatieplicht zal opzitten aangezien ze ooit de spouwmuren hebben laten opvullen, 20 jaar geleden hebben ze dubbele ramen laten steken, de zoldervloer hebben we ooit geïsoleerd en er liggen een tiental zonnepanelen. Ook de gasketel is een tiental jaar oud.
Ik vermoed wel dat het onderdak uit asbest bestaat.
Als je meer info wilt, moet je me maar een PM sturen. Ik weet wel niet wanneer ze het pas effectief te koop willen zetten, aangezien ze (lees mijn stiefmoeder) eerst willen afwachten tot het appartement klaar is.
lookoutordie
Member
Hier bezig met de zoektocht naar een nieuwe woning sinds een dikke maand. Reeds een aantal interessante woningen op het oog al stel ik me nu vragen bij de interpretatie van het EPC label. Ben op zoek naar een instapklare woning aangezien er geen tijd is om zelf te verbouwen of slopen/heropbouwen. Mochten er nog kleine zaken dienen te gebeuren is dat nog wel zeker een optie.
Nu zijn we gevallen op een woning dewelke maar een label C (216 kWh / m2) heeft, wat ik best hoog vind voor reeds een renovatie gehad te hebben. Hieronder wat details van het EPC attest.
"]
In hoeverre is zo een EPC attest betrouwbaar naar prijsindicatie om richting label A te gaan?
Aangezien er geen isolatie is onder de vloer en deze ook een renovatie heeft gehad, is het geen echte optie om dergelijke zaken aan te passen. Best wegblijven van dergelijke woningen voor de kosten aan verwarming of valt dit in praktijk mee?
Nu zijn we gevallen op een woning dewelke maar een label C (216 kWh / m2) heeft, wat ik best hoog vind voor reeds een renovatie gehad te hebben. Hieronder wat details van het EPC attest.
In hoeverre is zo een EPC attest betrouwbaar naar prijsindicatie om richting label A te gaan?
Aangezien er geen isolatie is onder de vloer en deze ook een renovatie heeft gehad, is het geen echte optie om dergelijke zaken aan te passen. Best wegblijven van dergelijke woningen voor de kosten aan verwarming of valt dit in praktijk mee?
Al eens gekeken in Izegem? 5 minuten van de E403 en 15 minuten van de E17. En daar vind je ook wel nog wat voor 200k.
Opzich valt die EPC wel mee, dat is een huis van minder dan 30 jaar oud denk ik.
Alles wat boven de kelder (merendeel) ligt, kan je isoleren en dan is het vooral de spouwmuur.
Goh die prijzen. een ventilatiesysteem ga je voor 8500 euro zeker hebben bvb, maar dat zal nooit een geïnstalleerd ventilatie systeem D zijn omdat je die buizen niet kwijt raakt. Je gaat dan naar een C-moeten, maar dan moet je overal nieuwe ramen steken. Dus nee, dat is niet realistisch.
Van isolatieprijzen ken ik niet veel, maar als je de kelder zelf isoleert zal 40 euro/m2 zeker voldoende zijn.
cege
Well-known member
Er zijn echt wel shitholes waar er geen/heel weinig professionals rondlopen en het het wilde westen is voor wie een beetje initiatief neemt. Ik heb zelf 10y in zo'n shithole gewoond.
Daar stonden percelen grond van 800-1000m2 jaaaaaren te koop voor ~300k waarvan je dacht "ale, kopen en splitten en smijt er 4 huizen op". In covid periode is er dan 1 "professional" (*kuch*) begonnen en heeft gekocht, split, verkocht. Elke nieuwbouw stond te koop aan 400-500k. Daarna is het rap gegaan. Elke grote lap grond in de buurt is dan door gekende ontwikkelaars gekocht en telkens zelfde verhaal. 300k voor grote lap van 800-1000m2, split, smijt er 4 konijnenkotjes op met '4 slaapkamers' (lees: 3 slaapkamers en een berghok) en een tuintje, verkoop voor 400-500k per stuk. Print moneeyzz.
Onze zijbuur was ook zo'n verhaal. Die woonde in een spietje van 2 straten en zijn stuk grond liep tot op 10m van de andere baan. En zijn tuin was 100m diep. Denk dat er ook 6-7-8y gepalaver geweest is over die grond. Die heeft dat stukje grond ook opgekocht, zijn tuin afgesplit en herverkaveld in 2 stukken bouwgrond. Zijn huis is verkocht voor 500k, de 2 stukken grond voor elk 250k. Printing moneyzzz.
Wij hebben nog gekeken om zijn stuk grond #3 te kopen zodat wij hetzelfde konden doen met ons eigen huis. Split onze tuin (#5) af van het huis (#4) en dan combineren met zijn stuk om een nieuwbouw te zetten op een groter stuk (#3 + #5) (jammer genoeg hadden wij wel al een achterbuur - sterretje op figuur - waardoor we minder flexibiliteit hadden). Uiteindelijk niet gedaan omdat we een hele goede prijs gekregen hebben voor huis en er veel extra value ging komen uit de split.
Die 2 straten lopen vanaf die buur ongeveert 100-150m van elkaar en dat 1 km lang. Dat is een herverkavelingbonanza (iedereen weet dat een grote tuin meer waard is als het een bouwgrond is die de straat aan de andere kant kan raken) gecombineerd met familiale vetes en oude rekeningen. Daar kom je als professional moeilijk in hoor.
Laatst bewerkt:
Ventilatie D bij renovatie is mogelijk hoor en met 8,5k kom je al een heel eind - laten we voor de veiligheid afronden op 10k.
Alleen is het wel vrij ingrijpend, is het geen ingreep die je even standalone doet en is het wat afhankelijk van de huisindeling. Ik begin er binnenkort aan en kan bv het hele eerste verdiep bereiken via de zolder, en de benedenverdieping zal een stuk via een (nieuw te bouwen) technische schacht zijn, en een deel van de kanalen in te werken in de chape op het verdiep. Het is wat puzzelen maar kan perfect.
Dat EPC valt op zich wel mee. Ik zat op 407 kWh/m² en betaalde me ook niet blauw aan stookkosten.Hier bezig met de zoektocht naar een nieuwe woning sinds een dikke maand. Reeds een aantal interessante woningen op het oog al stel ik me nu vragen bij de interpretatie van het EPC label. Ben op zoek naar een instapklare woning aangezien er geen tijd is om zelf te verbouwen of slopen/heropbouwen. Mochten er nog kleine zaken dienen te gebeuren is dat nog wel zeker een optie.
Nu zijn we gevallen op een woning dewelke maar een label C (216 kWh / m2) heeft, wat ik best hoog vind voor reeds een renovatie gehad te hebben. Hieronder wat details van het EPC attest.
"]
In hoeverre is zo een EPC attest betrouwbaar naar prijsindicatie om richting label A te gaan?
Aangezien er geen isolatie is onder de vloer en deze ook een renovatie heeft gehad, is het geen echte optie om dergelijke zaken aan te passen. Best wegblijven van dergelijke woningen voor de kosten aan verwarming of valt dit in praktijk mee?
De uit te voeren ingrepen zijn wel best ingrijpend en duur voor wat het 'maar' opbrengt gezien je 'al' op 200 zit. Financieel houdt het dus al geen steek.
De budgetten voor muurisolatie zijn wel realistisch afhankelijk van wat jouw wensen zijn, er van uitgaande dat je voor het volledige werk gaat: isolatie langs buiten en nieuwe gevel. Opvullen van de spouw is vele malen goedkoper maar je hebt voor- en tegenstanders.
Isolatie vloer 12,5k: sja, moeilijk te zeggen en afhankelijk van wat je wil. Het probleem is dat je niet 'gewoon' je vloer isoleert, dat triggert heel wat andere zaken: uitbraak bestaande vloer en chape, nieuwe technieken want die zijn er ook aan, isolatie en nieuwe chape en dan nieuwe vloerafwerking. Dan kom je er absoluut niet met 12,5k.
Dat is dus wel een nadeel van deze woning: ze is recent gerenoveerd (al zou ik dit eerder 'uitgebreid opgeknapt') noemen en daar betaal je voor. De woning is ok en je gaat je niet blauw betalen aan stookkosten, maar afgewerkt is ze ook niet. En het is allemaal te nieuw om volledig te strippen.
Wat ik me dan bv afvraag: als de vloer vernieuwd is, zijn bv sanitaire leidingen ook vernieuwd of zijn dat nog de originele?
Als je ze koopt zou ik er toch rekening mee houden dat je ze ofwel volledig gaat opleven of binnen dit en 10-20j tegen een stevige verbouwing aankijkt.
lookoutordie
Member
Bedankt voor de info!
Dat was ook wat mijn buikgevoel zei. Ik heb een bezichtiging gepland komende week waarbij ik dan meer info kan bekomen.
Dat van die leidingen is nog een goede vraag om te stellen.
Ik vind het best moeilijk om als leek naar dergelijke woningen te gaan kijken en in te schatten of het een correcte prijs is.
Een recente opknapbeurt doet al veel aan de woning maar het EPC zegt iets anders. Iets verder staat ook een volledig gestripte en opgeknapte woning met EPC A. Daar al gaan zien, het enige hierbij is dat er geen aparte bureauruimte voorzien is wat ikzelf spijtig vind. Anderzijds is bij die woning ook dat de hal helemaal open is van de woonkamer naar het 2e verdiep (enerzijds bang voor geluid naar boven en anderzijds voor de verwarmingskosten maar met EPC A valt dit hoogstwaarschijnlijk ook weer mee denk ik).
Edit mod: oplossingen om de hal af te sluiten zijn verplaatst naar deze thread: https://www.beyondgaming.be/threads/open-hal-afsluiten-voor-geluidsoverlast-verwarming.36895/
Dat was ook wat mijn buikgevoel zei. Ik heb een bezichtiging gepland komende week waarbij ik dan meer info kan bekomen.
Dat van die leidingen is nog een goede vraag om te stellen.
Ik vind het best moeilijk om als leek naar dergelijke woningen te gaan kijken en in te schatten of het een correcte prijs is.
Een recente opknapbeurt doet al veel aan de woning maar het EPC zegt iets anders. Iets verder staat ook een volledig gestripte en opgeknapte woning met EPC A. Daar al gaan zien, het enige hierbij is dat er geen aparte bureauruimte voorzien is wat ikzelf spijtig vind. Anderzijds is bij die woning ook dat de hal helemaal open is van de woonkamer naar het 2e verdiep (enerzijds bang voor geluid naar boven en anderzijds voor de verwarmingskosten maar met EPC A valt dit hoogstwaarschijnlijk ook weer mee denk ik).
Edit mod: oplossingen om de hal af te sluiten zijn verplaatst naar deze thread: https://www.beyondgaming.be/threads/open-hal-afsluiten-voor-geluidsoverlast-verwarming.36895/
Laatst bewerkt door een moderator:
Zeker, alleen is die regio wat te 'industrieel'.
We hebben onze wensen misschien wel wat aangepast. Bv. Vroeger zaten we zo goed als elk weekend in de ardennen en dan was een vlotte verbinding met snelweg wel handig.
Nu doen we veel meer lokaal dus eigenlijk speelt het niet zo'n grote rol...
Keuzes maken...
Regio Mechelen is een regio dat mij aanspreekt om iets te kopen en heen te verhuizen wegens de centrale ligging. Maar hoe is Mechelen zelf tegenwoordig? Is het een stad en regio dat aan het "upgraden" is of aan het "downgraden"? En bedoel vooral qua aangenaamheid om te leven en de investeringen van de gemeente in de stad zelf.
ilgonwe
Well-known member
@Balsaus De stad investeert volop (zelfs tot het punt dat ze hoge schulden heeft): https://www.mechelen.be/stadsvernieuwing
Vele stadskankers worden aangepakt en er worden nieuwe woningen gebouwd (appartementen).
Een voordeel (of nadeel) is het autoluwe stadscentrum met een ingewikkeld circulatieplan. Daar moet je aan wennen of je vindt het een zegen. Het systeem moet hier en daar nog getweakt worden want op sommige flessenhalzen had je files van... fietsers.
De hoofdwinkelstraat Bruul kampt van tijd tot tijd met leegstand, het geeft een zondagsgevoel waar je langs lege vitrines loopt. Een goed zicht krijg je niet op die situatie waar het stadsbestuur doet alsof er helemaal geen probleem is of een "tijdelijke wisselleegstand" (van soms jaren) en het invullen met winkels die redelijk vlug weer verdwijnen.
Vele stadskankers worden aangepakt en er worden nieuwe woningen gebouwd (appartementen).
Een voordeel (of nadeel) is het autoluwe stadscentrum met een ingewikkeld circulatieplan. Daar moet je aan wennen of je vindt het een zegen. Het systeem moet hier en daar nog getweakt worden want op sommige flessenhalzen had je files van... fietsers.
De hoofdwinkelstraat Bruul kampt van tijd tot tijd met leegstand, het geeft een zondagsgevoel waar je langs lege vitrines loopt. Een goed zicht krijg je niet op die situatie waar het stadsbestuur doet alsof er helemaal geen probleem is of een "tijdelijke wisselleegstand" (van soms jaren) en het invullen met winkels die redelijk vlug weer verdwijnen.
Die leegstand van sommige winkelpanden is wel overal een probleem.
famtam
Well-known member
Parkeren wordt per jaar een grotere ramp. Minder plaatsen, peperduur.
Een redelijk redelijk leuke stad zolang je jong bent en fietst.
Van zodra je met een gezin zit en kinderen moet verplaatsen, of als je werk in een kantoor in een weiland is, dan stopt het met Mechelen.
Voor mensen met een auto (of vrienden en failie met een auto) is dat onleefbaar geworden.
Dat geldt toch voor elke centrumstad. Mechelen, Leuven, Gent, Hasselt.. Overal wordt de auto meer en meer verbannen, de tijd van gratis parkeren ligt al even achter ons.
