De nieuwbouw-topic!

[eS]

Hebben jullie aanraders voor goede SOD bouwers regio Kempen? Vrienden van me zijn zeer te spreken over Matexi bvb.

Geen specifieke aanrader, maar algemene insteek die je moet hebben Voor SOD: staat hetgeen wat voorgesteld wordt jou voldoende aan en is 75% good enough, of moet er toch nog redelijk wat aangepast worden naar jouw smaak en zijn details belangrijk? Indien het laatste: blijf weg van SOD, of neem maar 20-30% buffer voor alle extra's die je aan 'premium' tarieven verplicht bij dezelfde firma moet afnemen. Vergeet ook niet dat je tot de oplevering de klant bent en niet de bouwheer, want dat is de SOD-firma die naast de aannemer ook de architect levert, waardoor die laatste - die normaal enkel en alleen jouw belangen moet behartigen - niet altijd voldoende onpartijdig kan handelen.

 

[stungunner]

Geen specifieke aanrader, maar algemene insteek die je moet hebben Voor SOD: staat hetgeen wat voorgesteld wordt jou voldoende aan en is 75% good enough, of moet er toch nog redelijk wat aangepast worden naar jouw smaak en zijn details belangrijk? Indien het laatste: blijf weg van SOD, of neem maar 20-30% buffer voor alle extra's die je aan 'premium' tarieven verplicht bij dezelfde firma moet afnemen. Vergeet ook niet dat je tot de oplevering de klant bent en niet de bouwheer, want dat is de SOD-firma die naast de aannemer ook de architect levert, waardoor die laatste - die normaal enkel en alleen jouw belangen moet behartigen - niet altijd voldoende onpartijdig kan handelen.

Enerzijds, je eerste stelling is alvast een veralgemening die op weinig slaagt zonder het lastenboek en de offerte van een firma te kennen.

Anderzijds, waar haal je dat laatste? Uiteraard is iemand die een SOD woning laat bouwen de bouwheer.

Ik denk dat je SOD verwart met een projectontwikkelaar. Als die een verkaveling laat bouwen door een aannemer en hij verkoopt die afgewerkte woningen dan ben je idd als koper niet meteen een bouwheer. Maar hier denk ik dat men op zoek is naar een aannemer, geen projectwoning.

Matexi bouwt overigens zelf geen woningen meer als aannemer btw, zij doen enkel nog projecten.

 

[eS]

Enerzijds, je eerste stelling is alvast een veralgemening die op weinig slaagt zonder het lastenboek en de offerte van een firma te kennen.

Zit in de sector en heb de type lastenboeken van o.a. Matexi en andere gelijkaardige firma's al meermaals zien passeren. Die staan bol van de termen genre 'installatie volgens de regels van de kunst of het metier' die goed lijken naar een onwetende bouwheer toe, maar in een werfsituatie compleet voor interpretatie vatbaar zijn. Effectieve situatie die ik ooit meegemaakt heb: nieuwbouwwoning waar quasi geen enkele wandcontactdoos proper uitgelijnd was (denk lichtschakelaar, stopcontact en ethernet allemaal naast de deur, horizontaal allemaal een paar cm verschillend uitgelijnd omdat de elektricien te lui was om z'n meetlat te nemen) of zelfs maar waterpas vastgevezen was (elk afdekplaatje hing visueel scheef). Reactie electrien: 'het marcheert, dus voor mij is dat volgens de regels van de kunst'.

Anderzijds, waar haal je dat laatste? Uiteraard is iemand die een SOD woning laat bouwen de bouwheer.

Ik denk dat je SOD verwart met een projectontwikkelaar. Als die een verkaveling laat bouwen door een aannemer en hij verkoopt die afgewerkte woningen dan ben je idd als koper niet meteen een bouwheer. Maar hier denk ik dat men op zoek is naar een aannemer, geen projectwoning.

Matexi bouwt overigens zelf geen woningen meer als aannemer btw, zij doen enkel nog projecten.

Was idd wat kort door de bocht aangezien Matexi werd aangehaald, wat wel effectief een projectontwikkelaar is. Bij een klassieke SOD ben je in theorie inderdaad vrij om je eigen architect te kiezen en heb je met hem/haar een contract als bouwheer, in de praktijk schuift de SOD firma een eigen architecten naar voren die met hun typeplannen en lastenboeken werkt, en is daarvan afwijken een significante meerkost. Resultaat: op papier heb je een onafhankelijke architect die op de werf jouw belangen moet verdedigen, in de praktijk is dat echter niet altijd evident als diezelfde architect voor de helft van z'n jaaromzet nog door een deur moet kunnen met dezelfde SOD-firma. Zie het voorbeeld van hierboven, daar was de repliek van de 'onafhankelijke architect': 'gohja, hij heeft een punt en ik zie het hier inderdaad niet anders beschreven staan'...

 

[stungunner]

Zit in de sector en heb de type lastenboeken van o.a. Matexi en andere gelijkaardige firma's al meermaals zien passeren. Die staan bol van de termen genre 'installatie volgens de regels van de kunst of het metier' die goed lijken naar een onwetende bouwheer toe, maar in een werfsituatie compleet voor interpretatie vatbaar zijn. Effectieve situatie die ik ooit meegemaakt heb: nieuwbouwwoning waar quasi geen enkele wandcontactdoos proper uitgelijnd was (denk lichtschakelaar, stopcontact en ethernet allemaal naast de deur, horizontaal allemaal een paar cm verschillend uitgelijnd omdat de elektricien te lui was om z'n meetlat te nemen) of zelfs maar waterpas vastgevezen was (elk afdekplaatje hing visueel scheef). Reactie electrien: 'het marcheert, dus voor mij is dat volgens de regels van de kunst'.

Dit heeft toch niks met wat voorzien is in een lastenboek of offerte te maken, maar alles met uitvoering? Zoiets kan je even goed voorhebben met een eigen onderaannemer. En één bepaalde situatie is niet representatief voor een hele sector.

Daarnaast, "volgens de regels der kunst" is wel degelijk een juridische en technische omschrijving die vaak gebruikt wordt als aanvulling in offertes, en niet enkel bij SOD maar even goed bij losse aannemers en werken, om aan te geven dat iets conform de geldende technische regels en normen wordt uitgevoerd. Heel vaak gaat men dan, bij discussie, teruggrijpen naar de regels van het WTCB of andere technische centra en normering.

Was idd wat kort door de bocht aangezien Matexi werd aangehaald, wat wel effectief een projectontwikkelaar is. Bij een klassieke SOD ben je in theorie inderdaad vrij om je eigen architect te kiezen en heb je met hem/haar een contract als bouwheer, in de praktijk schuift de SOD firma een eigen architecten naar voren die met hun typeplannen en lastenboeken werkt, en is daarvan afwijken een significante meerkost. Resultaat: op papier heb je een onafhankelijke architect die op de werf jouw belangen moet verdedigen, in de praktijk is dat echter niet altijd evident als diezelfde architect voor de helft van z'n jaaromzet nog door een deur moet kunnen met dezelfde SOD-firma. Zie het voorbeeld van hierboven, daar was de repliek van de 'onafhankelijke architect': 'gohja, hij heeft een punt en ik zie het hier inderdaad niet anders beschreven staan'...

Ook dit is weer te veralgemenend. De werking van de ene firma is niet representatief voor de andere. Niet elke SOD aannemer werkt met een catalogus met typeplannen en bij veel SOD's kan je gerust in offertefase reeds heel wat aanpassingen aan het lastenboek doen en wordt er grotendeels à la carte gewerkt.

Zijn er jammer genoeg firma's die wel aan dat cliché plaatje voldoen? Uiteraard. En die geven een gehele sector een slechte naam. En dan zijn er effectief bepaalde rode vlaggen die aantonen dat je niet met een serieuze firma bezig bent, helaas zijn veel mensen vaak verblind door de veel te lage prijzen en beloftes die worden gemaakt.

 

[jvc]

Nu mijn vraag: we wonen inmiddels 3 jaar in onze nieuwbouw. Ik vermoed dat verduisterende screens van 350cm breed zeker wel kunnen.
Iemand een idee hoeveel dit ongeveer zou kosten? Dus enkel het doek.
Nu in de donkere maanden is de slaapkamer donker genoeg. Maar in de andere maanden blijft de slaapkamer best wel licht. En is ook naar het oosten, dus 's morgens opkomende zon... Mij stoort het niet, maar mijn vriendin heeft er wel last van.

In de offertes die we de laatste weken hebben ontvangen voor buitenschrijnwerk is het gemiddeld €250/m² voor screens. Dit is inclusief motoren maar geeft misschien een indicatie qua prijs.

 

[eS]

Dit heeft toch niks met wat voorzien is in een lastenboek of offerte te maken, maar alles met uitvoering? Zoiets kan je even goed voorhebben met een eigen onderaannemer. En één bepaalde situatie is niet representatief voor een hele sector.

Daarnaast, "volgens de regels der kunst" is wel degelijk een juridische en technische omschrijving die vaak gebruikt wordt als aanvulling in offertes, en niet enkel bij SOD maar even goed bij losse aannemers en werken, om aan te geven dat iets conform de geldende technische regels en normen wordt uitgevoerd. Heel vaak gaat men dan, bij discussie, teruggrijpen naar de regels van het WTCB of andere technische centra en normering.



Ook dit is weer te veralgemenend. De werking van de ene firma is niet representatief voor de andere. Niet elke SOD aannemer werkt met een catalogus met typeplannen en bij veel SOD's kan je gerust in offertefase reeds heel wat aanpassingen aan het lastenboek doen en wordt er grotendeels à la carte gewerkt.

Zijn er jammer genoeg firma's die wel aan dat cliché plaatje voldoen? Uiteraard. En die geven een gehele sector een slechte naam. En dan zijn er effectief bepaalde rode vlaggen die aantonen dat je niet met een serieuze firma bezig bent, helaas zijn veel mensen vaak verblind door de veel te lage prijzen en beloftes die worden gemaakt.

De essentie van mijn punt is: als je geen eigen architect hebt die je vrij hebt gekozen, dan sta je veel minder sterk tijdens de uitvoering, en moet je dus zelf veel meer kennis van zaken hebben om jezelf te verdedigen, wat haaks staat op de belofte van een SOD verhaal.

Vandaar dus de opmerking: SOD = je wil ontzorgd worden, maar daartegenover staat dat je ok bent met meer standaardoplossingen en -afwerking of dat je extra betaalt om toch alles helemaal naar je wens te hebben.

 

[Avi]

Dat rolluiken beter verduisteren spreekt toch voor zich? Dan is het ineens pikdonker, en sowieso weren ze de zon beter dan screens. Tegen inbraak zullen ze ook wel beter zijn...

Maar dat wilt dus ook zeggen als je overdag in je kamer zit ( kinderen? ), en de zon zit binnen, dan kunnen ze enkel de rolluiken dichtdoen en zitten ze overdag in een pikdonkere kamer. Screens kan je nog doorkijken en laten nog iets van licht binnen...

Wij hebben overal screens ( beneden & boven op zuid & westkant ), en inderdaad gordijnen gaan niet zo goed verduisteren als rolluiken, maar daar heb je volgens mij enkel last van als je overdag eens wilt slapen. Of met de kippen op stok gaat

Screens kan je ook perfect oprollen als ze nat zijn, je mag gewoon niet vergeten ze terug uit te rollen zodra het stopt met regenen zodat ze terug kunnen drogen. Enkel bij hevige wind rol je ze beter wel op.

Persoonlijk vind ik screens alleszins mooier en ook handiger om overdag dicht te doen, maar beide hebben hun voor- en nadelen.

Dat van pikken donker klopt alvast niet. Onze rolluiken rollen uit met openingen tussen de katjes tot de Luik onderaan het raam komt en dan zet ze zichzelf helemaal toe.

Ja kan de Luik dus stoppen waardoor je ongeveer 75% verduistering hebt maar de zon wel door die spleten binnen schijnt. Dat geeft tijdens de zomer zelfs een heel aangename lichtinval.

De isolatiewaarde van een rolluik is ook een factor. Het is in de zomer op ons verdiep koeler als beneden bijvoorbeeld.

 

[tortoise]

We gingen er tot voor kort van uit dat we beneden en boven screens gingen installeren maar alle raamfabrikanten die we ondertussen gesproken hebben, raden ons rolluiken aan op de slaapkamers dus nu zijn we volop beginnen te twijfelen.

Ze beweren dat rolluiken beter verduisteren en als lichte slaper vind ik dat wel belangrijk. Bovendien kan je rolluiken, in tegenstelling tot screens, ook oprollen als ze nat zijn en dat vind ik ook een goed argument. Beneden zouden het sowieso screens blijven aangezien we het overdag niet donker willen maken.

We dachten dat screens sowieso energetisch beter zijn maar weten eigenlijk niet goed waarom. Is er überhaupt een verschil en waarin zit het hem dan? En zijn er op dat vlak verschillen tussen inbouwrolluiken enerzijds en opbouwrolluiken anderzijds? Welk type gebruiken ze typisch in een moderne nieuwbouw?

En rolluiken met kantelbare lamellen? Ik heb dat 15 jaar geleden ooit bij een klasgenoot thuis gezien. Sindsdien wel niet meer tegengekomen in andere woningen.
Als zonwering overdag kun je dan de rolluik sluiten en de lamellen horizontaal zetten tegen de zon (en dus toch nog met zicht naar buiten), en 's nachts zet je ze dan verticaal.

Zal waarschijnlijk wel een andere prijsklasse zijn, en anderzijds heb ik als kind ook geen trauma's opgelopen omdat mijn kamer rolluiken had, en geen screens. Gewoon licht aansteken en verder spelen met de lego

 

[Infreno]

Wij hebben beneden screens en boven op de slaapkamers rolluiken. Zou niet meer anders willen.

Nadeel aan screens is dat ze minder goed tegen regen en wind kunnen. Bij de buren is hun groot screen al 2 keer kapot gevlogen door de wind.

Rolluiken gaan ook betere isolatie geven, zowel thermisch als acoustisch moest dat belang hebben in uw situatie.

Wij laten onze rolluiken op spleetjes als we nog wat lichtinval willen. Als ze volledig dicht zijn is het pikdonker. Ideaal om te slapen.

 

[Castil]

Hier spijt dat we geen rolluiken op het verdiep hebben maar screens. In de zomer nog te licht voor de kindjes als ze gaan slapen, nu hiervoor een plak doek voor op de binnenkant van de ramen.

1 tip, architecten weten zeker niet alles

 

[jvc]

Hier spijt dat we geen rolluiken op het verdiep hebben maar screens. In de zomer nog te licht voor de kindjes als ze gaan slapen, nu hiervoor een plak doek voor op de binnenkant van de ramen.

1 tip, architecten weten zeker niet alles

Zijn het verduisterende screens in de slaapkamers?

 

[Meneer Vos]

Hier spijt dat we geen rolluiken op het verdiep hebben maar screens. In de zomer nog te licht voor de kindjes als ze gaan slapen, nu hiervoor een plak doek voor op de binnenkant van de ramen.

1 tip, architecten weten zeker niet alles

Hahaha, die laatste zin… “Vloerverwarming boven is niet nodig hoor, de watmte van beneden warmt dat mee op.” —> hell no… minimum in de badkamer en liefst ook op de nachthal… maar helaas

 

[Castil]

Zijn het verduisterende screens in de slaapkamers?

90% dacht ik.
En verduisterende gordijnen, maar zoals gezegd in de zomer blijft er licht doorkomen.
Kindjes slapen niet goed in bij te lichte kamer en worden vroeg wakker.
Al prijs gevraagd voor opbouw rolluiken maar 1 belachelijk zicht op een ´strakke´ nieuwbouw en 2 dan kunnen de ´op maat gemaakte´ vliegramen niet meer dienen.

 

[Houdini]

Hahaha, die laatste zin… “Vloerverwarming boven is niet nodig hoor, de watmte van beneden warmt dat mee op.” —> hell no… minimum in de badkamer en liefst ook op de nachthal… maar helaas

Ha dat zei men hier ook. Helaas blijven slaapkamers geen slaapkamer, maar een hobby kamer, studeerkamer, whatever. Zonder verwarming, is het 18 a 19 graden in zo een omverwarmde kamer, in een zwaar geisoleerd huis?

Hun repliek, jah dan moet je ff bij verwarmen met een vuurtje ofzo. Staat er onozelaar op mijn hoofd ofzo. Voor een verschil van 2 a 3k op een bouw boeit dat toch allemaal niet.

Ze keken me dan raar aan toen ik zei, leg er maar vloerverwarming.

 

[Valyra]

Moet je pleisterwerk nu eerst volledig opschuren alvorens primer aan te brengen of niet?
De ene website zegt zeker niet doen wegens beschadigen van de pleisterlaag, de andere website zegt dan weer zeker wel doen.
Ons pleisterwerk is maniakaal goed gedaan (uiterst glad en amper putjes of oneffenheden). Hier en daar door de trapwerken enz. wel wat putten die we gaan opvullen en opschuren.

 

[Houdini]

Moet je pleisterwerk nu eerst volledig opschuren alvorens primer aan te brengen of niet?
De ene website zegt zeker niet doen wegens beschadigen van de pleisterlaag, de andere website zegt dan weer zeker wel doen.
Ons pleisterwerk is maniakaal goed gedaan (uiterst glad en amper putjes of oneffenheden). Hier en daar door de trapwerken enz. wel wat putten die we gaan opvullen en opschuren.

Moeten in principe niet... je primer zal ook pakken zonder schuren als dat je vraag is.

 

[Baffel]

Hahaha, die laatste zin… “Vloerverwarming boven is niet nodig hoor, de watmte van beneden warmt dat mee op.” —> hell no… minimum in de badkamer en liefst ook op de nachthal… maar helaas

Volgens mij zijn er echt weinig architecten die in een nieuwbouw wonen. Exact wat de onze ook zei, enkel verwarming in de badkamer is genoeg. Bij onze buren idem, die hebben een airco moeten bijsteken om te verwarmen in de slaapkamer. Wij hebben 1 reserve slaapkamer waar de vvw afstaat, dat is daar effectief 17 graden. Onze architect was ook geen voorstander van de rolluiken voor het esthetische, en raadde screens aan. Blij dat ik 2x niet geluisterd heb op die vlakken. Op een paar dingen heeft diene mij toch liggen gehad.

Is er iemand waar de architect na een jaar kwam vragen wat er tegen steekt aan de woning? Dat zou super leerrijk zijn voor hun. Ik heb de mijne niet meer gehoord na de oplevering en laatste betaling, toont aan hoeveel het hun kan schelen

 

[Evil_Bunny]

Hier boven ook enkel vvw op de badkamer en ventiloconvectoren op de slaapkamers. Op de zolder heb ik airco's gehangen om vooral goed te kunnen koelen onder dat zwart dak in de zomer. Achteraf bekeken had ik daar ook beter vloerverwarming gelegd.

Overal vloerverwarming is de meest eenvoudige en efficiënte manier van verwarmen (en licht koelen in de zomer).
Met een warmtepomp ook gewoon de meest energiezuinige en stabiele werking van uw systeem.

Vind het vooral straf dat de meeste bouwprofessionals nog altijd niet mee zijn in dit verhaal. Terwijl ge als leek dit na een paar maanden al doorhebt.

 

[Mask]

Moet je pleisterwerk nu eerst volledig opschuren alvorens primer aan te brengen of niet?
De ene website zegt zeker niet doen wegens beschadigen van de pleisterlaag, de andere website zegt dan weer zeker wel doen.
Ons pleisterwerk is maniakaal goed gedaan (uiterst glad en amper putjes of oneffenheden). Hier en daar door de trapwerken enz. wel wat putten die we gaan opvullen en opschuren.

Als het maniakaal gedaan is hoef je niet te schuren.

Zet eerst je primer en vul dan je putjes op. De putten en oneffenheden worden veel gemakkelijker zichtbaar door de primer waardoor je veel completer gaat zijn in je herstellingen.

 

[Lame Edna]

Is er iemand waar de architect na een jaar kwam vragen wat er tegen steekt aan de woning? Dat zou super leerrijk zijn voor hun. Ik heb de mijne niet meer gehoord na de oplevering en laatste betaling, toont aan hoeveel het hun kan schelen

Daarmee zouden ze toch alleen maar toegeven dat ze fouten begaan hebben?

Om even op hetzelfde elan verder te gaan: mijn architect is erachter gekomen dat de plannen waarop hij zich gebaseerd heeft om het huis in te planten, niet kloppen met de werkelijkheid. De omgevingsvergunning is bijgevolg goed voor de vuilbak en we mogen er een nieuwe aanvragen en kijken aan tegen, in het beste geval, drie maanden tijdverlies terwijl de startdatum al maanden is overeengekomen met de aannemers. Onze 6% btw t.g.v. sloop en wederopbouw komt op die manier ook weer op de helling te staan.

Hoe meer ik erover nadenkt, hoe kwader ik word.