Archief - [deleted]

TNTim · 22 nov 2015

Ronse is in vergelijking met de rest van Vlaanderen spotgoedkoop.
Centrum van Ronse is Marokkostan, buitenwijken zijn hoofdzakelijk autochtoon.
Prijs van huizen in de buitenwijken worden naar beneden getrokken omdat deze ook op het grondgebied Ronse liggen.

Toen we ons huis kochten zei de makelaar dit ook tegen ons. Sommige straten lopen op het grondgebied van zowel Ronse als van een buurgemeente. Koop je een huisnummer dat in Ronse ligt, betaal je +-30.000€ minder dan een huis een paar huisnummers verder dat niet meer in Ronse ligt. Komt omdat Ronse een zodanig slechte naam heeft in de streek hier. Nochtans zijn de misdaadcijfers hier tegenwoordig niet hoger/lager dan pakweg Oudenaarde, maar perceptie blijft hardnekkig hangen.

themummy123 · 22 nov 2015

TNTim zei:
Om verder te borduren op de post van themummy123 in de thread passief beleggen over vergelijking van het rendement vastgoed/fondsen.

Ik persoonlijk heb een pand op het oog dat voor 85.000€ te koop staat. Ik schat de verbouwkosten om het tiptop in orde/verhuurklaar te krijgen op max 20.000€. Nu is het al verhuurbaar, na de aanpassingen zal het nog meer mensen aanspreken, een hogere verhuurprijs hebben en meer comfort geven aan huurders.

Stel:
Ik kan de prijs drukken tot 80.000€ ipv 85.000€.
Dan kost de aankoop ons: 80.000€ + 11.000€ voor aankoopkosten (registratie/notaris) = 91.000€. Na verbouwing: 91.000€ + 20.000€ = 111.000€.
We hebben momenteel 15.000€ spaargeld dat we er zonder probleem kunnen insteken.
Stel dat we 100.000€ lenen op 20 jaar aan 2,5%. Dan geeft dit 3.500€ extra kosten voor de lening.
111.000€ + 3.500€ = 114.500€

Als we het huis nu min of meer renoveren, dan vermoed ik dat we de komende jaren alvast weinig onderhoudskosten zullen hebben.
Het huis kan voor zeker 500€/maand verhuurd worden, wat netto op 425€ komt ongeveer. Maandaflossing van de extra lening: 530€/maand.

Dus voor 15.000€ inleg en 105€/maand hebben we op 20 jaar een huis van 100.000€.
Dit is een rendement van minimum 6,3%. Want de maandlast staat vast, de huurinkomsten stijgen met de index, de waardestijging van het vastgoed is niet meegerekend.
Ik dacht altijd dat het best was om de aankoop volledig zelf te sparen, maar dat hefboomprincipe is wel interessant.

Iemand die zin heeft om mijn berekening eens te volgen/na te kijken?

Bank gaat lening op 15 jaar eisen ipv 20 jaar.

TNTim · 22 nov 2015

themummy123 zei:
Bank gaat lening op 15 jaar eisen ipv 20 jaar.

Is dat dan niet te omzeilen door een extra hypothecair krediet op ons eigen huis?

We hebben momenteel nog +-100.000€ kapitaal af te lossen terwijl ons huis +-250.000€ waard is. Met 200.000€ lening op 250.000€ waarde zitten we nog onder 80% quotiteit. De bank stelde bij ons vorig bezoekje ook voor om bij financiering van een opbrengsteigendom ipv een nieuwe hypothecaire lening een stuk wederopname te doen van onze huidige lening omdat je hiermee notariskosten uitspaart + het voor de fiscus niet uitmaakt om de belasting op huurinkomsten te neutraliseren.

Nuja, op 15 jaar is misschien nog geen slecht idee. De intrestvoet zal dan ook lager zijn en rond 2% draaien ipv 2,5%.
643€ ipv 530€ is niet onoverkomelijk. Rendement valt terug tot minstens 6,1% in die optie.
Nadeel is dat je dan minder snel terug spaargeld opbouwt om nog een extra huisje te kopen.

Renegadexxripxx · 22 nov 2015

Ik gok 2 maand aan opbrengsten gaan naar de belastingen (onroerende voorheffing en zo je weet wel). Dan mag je nog een bedrag rekenen voor het gewone eigenaarsonderhoud. Dus die 85% zal zijn in mijn ogen zonder de problematieken met huurders die je kunt hebben. En in die huurcategorie ga je die problemen zeker voorhebben. Als je dan eens een paar keer achtereen 6 maand mag fluiten achter uw huur, wegens collectieve schuldenregeling die huur en schade die men berokkend heeft niet vergoed wordt. Dan kun je zo uw volledig rendementsgedachte zo het raam uitgooien.

Bij de beurs kun je tenminste uw risico nog wat spreiden. Hierbij dus helemaal niet... Als je dan ook rendementen van 15% zou kunnen genereren dan zou ik dat nog overwegen. Maar als het mij 20 - 25 jaar duurt voor ik het heb terug verdiend, laat maar zitten dan hoor...

Castil · 22 nov 2015

Een andere vraag. Situatie van mijn broer => huis gekocht in Leuven voor 150k zonder kosten + klein beschrijf en na renovatie (+/- 30k) wordt het huis 'geschat' op +/- 320k.
Nu hebben wij (vriendin en ik) dit jaar een huis gekocht, maar moesten we nu het geld cash hebben voor eenzelfde project als men broer te starten maar met de bedoeling om het te verkopen, welke extra kosten hangen hier dan aan buiten de gebruikelijke kosten bij een aankoop. Dus bijkomende belasting of dergelijke?

Verstuurd vanaf mijn D5803 met Tapatalk

themummy123 · 22 nov 2015

den_jonas zei:
Een andere vraag. Situatie van mijn broer => huis gekocht in Leuven voor 150k zonder kosten + klein beschrijf en na renovatie (+/- 30k) wordt het huis 'geschat' op +/- 320k.
Nu hebben wij (vriendin en ik) dit jaar een huis gekocht, maar moesten we nu het geld cash hebben voor eenzelfde project als men broer te starten maar met de bedoeling om het te verkopen, welke extra kosten hangen hier dan aan buiten de gebruikelijke kosten bij een aankoop. Dus bijkomende belasting of dergelijke?

Verstuurd vanaf mijn D5803 met Tapatalk

https://www.notaris.be/verkopen-kop...eerwaardebelasting-aanvullende-erfenisrechten

TNTim · 22 nov 2015

@Renegadexxripxx
Net even gekeken naar onroerende voorheffing, die komt op 276€/jaar. Belasting op huuropbrengsten is er niet, deze wordt geneutraliseerd door de lening. Onderhoud/vernielingen zijn idd moeilijk in te schatten.

Zoals themummy123 in een andere thread postte. Zijn er effectief beleggers, hier actief, die jaarlijkse rendementen van 15% behaald hebben over een periode van 20j-30j?
Zonder grote vernielingen/lange wanbetalingen en rekening houdend met huurindexatie/stijging vastgoed zal mijn idee draaien rond minimum 8%/jaar. Mocht ik dit gegarandeerd op de beurs halen, dan teken ik meteen...

Edit:
Naja, voorlopig zal het toch maar bij dromen blijven. Ik ben toch veel te chicken om dat echt te wagen.

Alcair · 22 nov 2015

Renegadexxripxx zei:
Oh ik vond die huizen nog wel mooi eigenlijk. Inrichting vond ik ook nog wel mooi (uitgezonderd die versie van 180k). Enigste stappen die ik zou ondernemen met die huizen is om de muren te laten voorisoleren dmv crepi en isolatie. Reken daar 150€/m2 en ik ben er zeker van dat je wel wat goedkoper in prijs hiervoor kunt vinden. En dat is ook nog een deftige kost, maar het is iets waar je naartoe kunt sparen indien het EPC voor u zo belangrijk is. Als eerste stap zou ik gewoon dan die muren laten inspuiten dat creëert dan grofwel een muur met 5-6 cm PUR. Dat is de helft van hedendaagse nieuwbouwwoningen. Maar zorgt al snel voor een halvering van de warmteverliezen en dan ook de grootste energiewinst. Zowiezo spreken we over het verschil van energiekost van 1200 - 1300€ naar 600€ op jaarbasis bij crepi, dus nadat je de actie onderneemt voor het inspuiten van de muren. Dat is een pak geld, maar eigenlijk toch ook weer niet zoveel als je het kostprijsverschil in rekening brengt met een effectieve nieuwbouw (snel BTW in : 300-340k€). En het inspuiten van de muren wordt nog altijd gesubsidieerd dacht ik. Bij mijn grootouders hebben ze 600€ moeten bijleggen om alles ingespoten te krijgen...

Nu ik weet niet wat uw budget juist is. En of het per sé paal moet zijn, in beverlo heb je vb dit : Huis te koop in Beverlo € 239.000 (DJZYR), Zimmo.be, Mozaiek Vastgoed . Indien je een hoger budget hebt dan dat en dan toch persé het in nieuwbouw wilt hebben zijn er ook nog wel mogelijkheden rekening houdende met het feit dat je snel all in aan 300k€ gaat zitten omdat je onhandig bent.

Nu bon, uitgezonderd het feit dat het een appartement is, valt dat wel mee. Maar ik vind 245k + 10% veel geld voor een appartementje zonder garage in het midden van nergens.

Is dat spouwmuur inspuiten of echt tegen de gevel isolerende crepi spuiten?

themummy123 · 22 nov 2015

TNTim zei:
Is dat dan niet te omzeilen door een extra hypothecair krediet op ons eigen huis?

We hebben momenteel nog +-100.000€ kapitaal af te lossen terwijl ons huis +-250.000€ waard is. Met 200.000€ lening op 250.000€ waarde zitten we nog onder 80% quotiteit. De bank stelde bij ons vorig bezoekje ook voor om bij financiering van een opbrengsteigendom ipv een nieuwe hypothecaire lening een stuk wederopname te doen van onze huidige lening omdat je hiermee notariskosten uitspaart + het voor de fiscus niet uitmaakt om de belasting op huurinkomsten te neutraliseren.

Nuja, op 15 jaar is misschien nog geen slecht idee. De intrestvoet zal dan ook lager zijn en rond 2% draaien ipv 2,5%.
643€ ipv 530€ is niet onoverkomelijk. Rendement valt terug tot minstens 6,1% in die optie.
Nadeel is dat je dan minder snel terug spaargeld opbouwt om nog een extra huisje te kopen.

Dat vraag ik mij ook af. kzit ook in zo'n situatie, maar bij mij is de lening nog maar pas begonnen, er valt niet veel wederopname te doen. Stuur eens een mail naar de persoon bij de bank die je dossier heeft behandeld(ik heb de mijne ook al bestookt met mails met vragen over opbrengsteigendommen

)

De 15jaar is een standaardeis, ze kunnen een aanvraag indienen voor 20 jaar, dus 20 jaar kan eigenlijk nog wel. Het is enkel niet bepaald standaard bij opbrengsteigendommen.

Uw huurinkomsten dekken uw banklening en kosten niet. Bij mijn project dekken de huurinkomsten de banklening én de brandverzekering én de onroerende voorheffing en heb ik nog marge voor eventuele kosten. En gemakkelijk is het ook niet. Ik heb x aantal huurders moeten buitensmuiten. 1 daarvan was een oude alleenstaande dame. Ze stond zelfs te bleiten aan de telefoon. Maar ik wou water bij de wijn doen, zij niks. Tja....Haar zoon belde me op om de huid vol uit te schelden.

Ik blijf het herhalen: Belgen als huurders zijn nog erger dan Bulgaren, Turken of Tsjetsjenen...

Anders moet je een nieuwbouwappartement kopen als je je niet wilt bezighouden met zulke zaken. Je hebt geen kosten(want nieuwbouw), uw huur is hoger, huurders met wat meer niveau(minder kopzorgen), na 15 jaar verkoop je het met lichte meerwaarde. Uw rendement is lager, maar er zijn daartegenover minder risico's.

Renegadexxripxx · 22 nov 2015

Alcair zei:
Is dat spouwmuur inspuiten of echt tegen de gevel isolerende crepi spuiten?

Mijn grootouders zijn gegaan van 3000l mazout per jaar naar grofweg 1400-1500l/ jaar door de zoldering te isoleren en de muren in te spuiten. In de muren zit grofweg 5cm in.

In mijn woning zit 12 cm, ik heb een geprojecteerde kost per jaar van 650€. Om deze kost verder te halveren dien ik al naar 24 cm te gaan..

De opleg van 600€ was voor het inspuiten van de muren. Niet voor de crepi. Crepi is veel duurder en werkintensiever en daarom ook pas een actie die je doet onmiddellijk als je het geld hebt om dan direct deftig te isoleren. Ofwel spuit je gewoon de muren in en wacht je tot de energieprijzen zodanig beginnen te stijgen dat het terug de moeite waard is om meer te isoleren.

Alcair · 22 nov 2015

Ik speel met het idee van spuitkurk tegen de gevels.
30€/m² valt nog mee

Renegadexxripxx · 22 nov 2015

Alcair zei:
Ik speel met het idee van spuitkurk tegen de gevels.
30€/m² valt nog mee

Spuitkurk als buitenbekleding | Ecobouwers - duurzaam bouwen en verbouwen

als isolatielaag niet zo ideaal als de normale werkwijze. Wel goedkoper ja.

Pieter3770 · 22 nov 2015

Is er iemand die een voorbeeld wil delen van een e-mail waarin je een (al dan niet sterk) lager bod uitbrengt op een pand, dus met een mooie motivatie erin?

Dat mag uiteraard zonder exacte bedragen en details.
Ik wil wat inspiratie opdoen en zien hoe je het best kan aanbrengen...

themummy123 · 22 nov 2015

Pieter3770 zei:
Is er iemand die een voorbeeld wil delen van een e-mail waarin je een (al dan niet sterk) lager bod uitbrengt op een pand, dus met een mooie motivatie erin?

Dat mag uiteraard zonder exacte bedragen en details.
Ik wil wat inspiratie opdoen en zien hoe je het best kan aanbrengen...

Onderhandelingen zelf is toch altijd mondeling of telefonisch? Als je mondeling akkoord bent, vraagt de makelaar meestal te bevestigen via mail.

Pieter3770 · 22 nov 2015

themummy123 zei:
Onderhandelingen zelf is toch altijd mondeling of telefonisch. Als je mondeling akkoord bent, vraagt de makelaar meestal te bevestigen via mail.

Ik heb indertijd mijn bod ook gewoon per mail gedaan. Nu was dat bod wel maar iets lager en heb ik dat niet echt gemotiveerd.
Maar ik dacht dat dit toch meestal zo gebeurde met dan echt een redenering erin waarom je dat bepaald bedrag lager gaat dan de vraagprijs.

TNTim · 22 nov 2015

Wij hebben het bod op ons huis ook schriftelijk gedaan. Vergeet zeker niet van een termijn te vermelden hoe lang uw bod geldig blijft, anders kunnen ze u aan het lijntje blijven houden. Wij kregen net voor het verstrijken van die termijn bericht dat ons bod aanvaard werd.

themummy123 · 22 nov 2015

Pieter3770 zei:
Ik heb indertijd mijn bod ook gewoon per mail gedaan. Nu was dat bod wel maar iets lager en heb ik dat niet echt gemotiveerd.
Maar ik dacht dat dit toch meestal zo gebeurde met dan echt een redenering erin waarom je dat bepaald bedrag lager gaat dan de vraagprijs.

Dat is de 1ste keer dat ik zoiets lees. Dat is altijd een formaliteit geweest bij mij. Je kunt dat toch ook telefonisch doen? Dat is persoonlijker dan een mail.

TNTim · 22 nov 2015

themummy123 zei:
Dat vraag ik mij ook af. kzit ook in zo'n situatie, maar bij mij is de lening nog maar pas begonnen, er valt niet veel wederopname te doen. Stuur eens een mail naar de persoon bij de bank die je dossier heeft behandeld(ik heb de mijne ook al bestookt met mails met vragen over opbrengsteigendommen)

De 15jaar is een standaardeis, ze kunnen een aanvraag indienen voor 20 jaar, dus 20 jaar kan eigenlijk nog wel. Het is enkel niet bepaald standaard bij opbrengsteigendommen.

Uw huurinkomsten dekken uw banklening en kosten niet. Bij mijn project dekken de huurinkomsten de banklening én de brandverzekering én de onroerende voorheffing en heb ik nog marge voor eventuele kosten. En gemakkelijk is het ook niet. Ik heb x aantal huurders moeten buitensmuiten. 1 daarvan was een oude alleenstaande dame. Ze stond zelfs te bleiten aan de telefoon. Maar ik wou water bij de wijn doen, zij niks. Tja....Haar zoon belde me op om de huid vol uit te schelden. Ik blijf het herhalen: Belgen als huurders zijn nog erger dan Bulgaren, Turken of Tsjetsjenen...

Anders moet je een nieuwbouwappartement kopen als je je niet wilt bezighouden met zulke zaken. Je hebt geen kosten(want nieuwbouw), uw huur is hoger, huurders met wat meer niveau(minder kopzorgen), na 15 jaar verkoop je het met lichte meerwaarde. Uw rendement is lager, maar er zijn daartegenover minder risico's.

Een heropname kan sowieso. Een extra hypothecair krediet/mandaat op het eigen niet-verhuurde huis: dat weet ik niet of ze dat doen ter financiering van een opbrengsteigendom.

Heb je dan 100% van de aankoop/kosten geleend en de huur dekt alle kosten + lening? Kan je soms verduidelijken met bedragen? Want dat lijkt me straf...

themummy123 zei:
Dat is de 1ste keer dat ik zoiets lees. Dat is altijd een formaliteit geweest bij mij. Je kunt dat toch ook telefonisch doen? Dat is persoonlijker dan een mail.

Ik zou dat niet telefonisch doen. Mondelinge afspraken zijn in België idd ook bindend, maar bij mondelinge afspraken heb je niks van bewijs achteraf.

themummy123 · 22 nov 2015

TNTim zei:
Ik zou dat niet telefonisch doen. Mondelinge afspraken zijn in België idd ook bindend, maar bij mondelinge afspraken heb je niks van bewijs achteraf.

Het is daarom dat je een mail stuurt achteraf, puur omdat het formaliteit is. Ik overtuig via telefoon en bevestig het onderhandelde bedrag via mail. Ik ga geen opsomming maken waarom ik het ik aan een lagere bedrag wil, want dat heb ik al aan de telefoon gezegd. Dat is toch totaal onnodig ook om dat op een brief te zetten?

Pieter3770 · 22 nov 2015

Er zit wel een immo tussen...wie zegt dat zij jouw boodschap even goed en volledig overbrengen? Zeker als het een hele boterham is die jij puur telefonisch overbrengt...

Archief - [deleted]

TNTim

Legacy Member

themummy123

Legacy Member

TNTim

Legacy Member

Renegadexxripxx

Legacy Member

Castil

Legacy Member

themummy123

Legacy Member

TNTim

Legacy Member

Alcair

Legacy Member

themummy123

Legacy Member

Renegadexxripxx

Legacy Member

Alcair

Legacy Member

Renegadexxripxx

Legacy Member

Pieter3770

Legacy Member

themummy123

Legacy Member

Pieter3770

Legacy Member

TNTim

Legacy Member

themummy123

Legacy Member

TNTim

Legacy Member

themummy123

Legacy Member

Pieter3770

Legacy Member