Huis kopen - Een nieuw begin

[Houdini]

Let's agree to disagree dan

Ik zeg gewoon dat een huis kopen als jonge persoon in 2025 stukken moeilijker is dan in 2012, ongeacht inflatie en de rest.

Deze stelling klopt wel hoor.

In 2012 had je een pak minder jaarlonen nodig om een woning te kopen tov vandaag. De lonen zijn niet in diezelfde mate gestegen als de woningprijzen.

https://www.reddit.com/r/Belgium2/comments/kdkqcs/grafiek_van_de_steiging_van_de_prijs_van_een_huis

 

[the_fox]

Deze stelling klopt wel hoor.

In 2012 had je een pak minder jaarlonen nodig om een woning te kopen tov vandaag. De lonen zijn niet in diezelfde mate gestegen als de woningprijzen.

https://www.reddit.com/r/Belgium2/comments/kdkqcs/grafiek_van_de_steiging_van_de_prijs_van_een_huis

Maar ook dat is scheef, en al besproken in de andere topic. Gemiddelde huisprijs zegt niet veel, want veel van de dingen die vroeger als luxe aanzien werden en niet standaard waren, zijn dat nu wel. Verder worden er nu veel regels opgelegd (i.v.m. normen voor dingen zoals het EPB-peil) dat ook een impact hebben op de kostprijs. EPB-eisen zijn ingevoerd in 2006 maar was al bekend van paar jaar ervoor. Dat verklaart de grote sprong in gemiddelden vanaf 2005 al deels.

Het voorbeeld van een specifiek pand, zoals het huis dat @CaseBlue verkocht heeft, is een veel betere indicatie. Dat zegt iets over de prijs-evolutie van hetzelfde pand en niet over het gemiddelde wat constant op een andere uitvoering van de panden slaat. Ik heb zelf ook een soortgelijk voorbeeld gegeven in nog een andere topic over hetzelfde onderwerp (toevallig ook door @CaseBlue gestart en waar hij niet meer in geantwoord heeft).

 

[Biljart]

Deze stelling klopt wel hoor.

In 2012 had je een pak minder jaarlonen nodig om een woning te kopen tov vandaag. De lonen zijn niet in diezelfde mate gestegen als de woningprijzen.

https://www.reddit.com/r/Belgium2/comments/kdkqcs/grafiek_van_de_steiging_van_de_prijs_van_een_huis

In 2009 hield ik van 1900 eur bruto (mijn startloon toen) 1230 eur netto over.

Nu houdt men van 1900 eur bruto, 1900 eur netto over.
Datzelfde start bruto is nu mss 2300/2400 bruto ? Netto is dat nu 2200/2300 netto.

Lage lonen zijn er ferm op vooruit gegaan netto.

 

[DogFacedGod]

In 2009 hield ik van 1900 eur bruto (mijn startloon toen) 1230 eur netto over.

Nu houdt men van 1900 eur bruto, 1900 eur netto over.
Datzelfde start bruto is nu mss 2300/2400 bruto ? Netto is dat nu 2200/2300 netto.

Lage lonen zijn er ferm op vooruit gegaan netto.

1.230 netto in 2009 is na inflatie 1.836 netto nu in 2025. Dat is dus 60 euro netto qua koopkracht extra ten opzichte van 2009. Zo wauw is dat niet.

Bij de big 4 is dat wel serieus verbeterd ten opzichte van vroeger maar ze betalen geen belasting meer op juniors .

 

[rubenvb]

1.230 netto in 2009 is na inflatie 1.836 netto nu in 2025. Dat is dus 60 euro netto qua koopkracht extra ten opzichte van 2009. Zo wauw is dat niet.

Bij de big 4 is dat wel serieus verbeterd ten opzichte van vroeger maar ze betalen geen belasting meer op juniors .

Je vergeet de subsidies voor lage lonen. Daarom dat @Biljart in bruto rekent, en "het" huidig startloon netto relatief veel hoger ligt.

 

[CaseBlue]

Maar ook dat is scheef, en al besproken in de andere topic. Gemiddelde huisprijs zegt niet veel, want veel van de dingen die vroeger als luxe aanzien werden en niet standaard waren, zijn dat nu wel. Verder worden er nu veel regels opgelegd (i.v.m. normen voor dingen zoals het EPB-peil) dat ook een impact hebben op de kostprijs. EPB-eisen zijn ingevoerd in 2006 maar was al bekend van paar jaar ervoor. Dat verklaart de grote sprong in gemiddelden vanaf 2005 al deels.

Het voorbeeld van een specifiek pand, zoals het huis dat @CaseBlue verkocht heeft, is een veel betere indicatie. Dat zegt iets over de prijs-evolutie van hetzelfde pand en niet over het gemiddelde wat constant op een andere uitvoering van de panden slaat. Ik heb zelf ook een soortgelijk voorbeeld gegeven in nog een andere topic over hetzelfde onderwerp (toevallig ook door @CaseBlue gestart en waar hij niet meer in geantwoord heeft).

Ik ben u geen discussie verschuldigd

 

[camerad]

Maar ook dat is scheef, en al besproken in de andere topic. Gemiddelde huisprijs zegt niet veel, want veel van de dingen die vroeger als luxe aanzien werden en niet standaard waren, zijn dat nu wel. Verder worden er nu veel regels opgelegd (i.v.m. normen voor dingen zoals het EPB-peil) dat ook een impact hebben op de kostprijs. EPB-eisen zijn ingevoerd in 2006 maar was al bekend van paar jaar ervoor. Dat verklaart de grote sprong in gemiddelden vanaf 2005 al deels.

Het voorbeeld van een specifiek pand, zoals het huis dat @CaseBlue verkocht heeft, is een veel betere indicatie. Dat zegt iets over de prijs-evolutie van hetzelfde pand en niet over het gemiddelde wat constant op een andere uitvoering van de panden slaat. Ik heb zelf ook een soortgelijk voorbeeld gegeven in nog een andere topic over hetzelfde onderwerp (toevallig ook door @CaseBlue gestart en waar hij niet meer in geantwoord heeft).

Het lijkt nogal wiedes dat het niveau van comfort en luxe met de tijd mee evolueert. Mijn grootouders hadden in hun eerste woning bijvoorbeeld ook maar één toilet, en dan nog 'op de koer'.
En als de regelgeving verandert, EPB-normen of andere, dan is dat voor iedereen. Het is niet dat je de keuze hebt om dat niet te betalen.

 

[the_fox]

Het lijkt nogal wiedes dat het niveau van comfort en luxe met de tijd mee evolueert. Mijn grootouders hadden in hun eerste woning bijvoorbeeld ook maar één toilet, en dan nog 'op de koer'.
En als de regelgeving verandert, EPB-normen of andere, dan is dat voor iedereen. Het is niet dat je de keuze hebt om dat niet te betalen.

Maar als de regelgeving verendart zoals in 2006, dan is het niet voor iedereen. Dat was enkel een verplichting voor nieuwbouw, niet voor bestaande panden.

Niemand houdt je tegen om een oud huis te kopen zonder al die moderne snufjes. Maar dan betaal je ook gewoon hetzelfde als 12j geleden, gecorrigeerd voor inflatie, zoals het voorbeeld ook perfect aantoont. Je hebt tegenwoordig wel de renovatieplicht, maar dat is voor de kopers, niet de verkopers. Dus dat verandert ook niks aan de waarde van het pand.

Het probleem is natuurlijk dat het gemiddelde exact dat is. Een gemiddelde. Dus daar zit ook nieuwbouw en al reeds gerenoveerde panden bij. En al die moderne snufjes gaan ze er niet gratis bijsteken... Zo gaat je gemiddelde dus ook omhoog. Als je echter naar een specifiek pand kijkt met 12j tussen, zit daar die vertekening niet in. Wat mijn punt dus was.

 

[ToasT]

Maar als de regelgeving verendart zoals in 2006, dan is het niet voor iedereen. Dat was enkel een verplichting voor nieuwbouw, niet voor bestaande panden.

Niemand houdt je tegen om een oud huis te kopen zonder al die moderne snufjes. Maar dan betaal je ook gewoon hetzelfde als 12j geleden, gecorrigeerd voor inflatie, zoals het voorbeeld ook perfect aantoont. Je hebt tegenwoordig wel de renovatieplicht, maar dat is voor de kopers, niet de verkopers. Dus dat verandert ook niks aan de waarde van het pand.

Het probleem is natuurlijk dat het gemiddelde exact dat is. Een gemiddelde. Dus daar zit ook nieuwbouw en al reeds gerenoveerde panden bij. En al die moderne snufjes gaan ze er niet gratis bijsteken... Zo gaat je gemiddelde dus ook omhoog. Als je echter naar een specifiek pand kijkt met 12j tussen, zit daar die vertekening niet in. Wat mijn punt dus was.

Veel oudere mensen denken nu om toch nog een investering te doen in hun woning om die toch maar een EPC D te doen krijgen. Huizen zonder renovatieplicht verkopen natuurlijk veel makkelijker, maar die investering moet natuurlijk ook betaald worden

 

[CaseBlue]

Veel oudere mensen denken nu om toch nog een investering te doen in hun woning om die toch maar een EPC D te doen krijgen. Huizen zonder renovatieplicht verkopen natuurlijk veel makkelijker, maar die investering moet natuurlijk ook betaald worden

Inderdaad, en dan krijg je een "D" EPC...

Eigenlijk zou het beter zijn om de woning gewoon te laten staan zoals hij is en de kosten van de renovatie te laten vallen op de koper. Want als je renoveert om een D te halen, renoveer je slecht en moet de koper waarschijnlijk toch het afbreken achteraf.

Maar zo redeneren de meeste mensen niet, alles om die verkoopprijs de lucht in te jagen.

 

[Plutus]

Inderdaad, en dan krijg je een "D" EPC...

Eigenlijk zou het beter zijn om de woning gewoon te laten staan zoals hij is en de kosten van de renovatie te laten vallen op de koper. Want als je renoveert om een D te halen, renoveer je slecht en moet de koper waarschijnlijk toch het afbreken achteraf.

Maar zo redeneren de meeste mensen niet, alles om die verkoopprijs de lucht in te jagen.

En je kan hen geen ongelijk geven. Onderschat ook niet hoeveel mensen genoegen nemen met een D - niets moet nog, meer gaan ze niet doen. Dus in zo’n markt loont de kleine investering om naar D te gaan vaak wel.

 

[Chilliewillie88]

Inderdaad, en dan krijg je een "D" EPC...

Eigenlijk zou het beter zijn om de woning gewoon te laten staan zoals hij is en de kosten van de renovatie te laten vallen op de koper. Want als je renoveert om een D te halen, renoveer je slecht en moet de koper waarschijnlijk toch het afbreken achteraf.

Maar zo redeneren de meeste mensen niet, alles om die verkoopprijs de lucht in te jagen.

Niet iedereen gaat ook blind mee in die EPC fetish. Voor veel mensen is een EPC D gewoon prima als dit wil zeggen dat ze buiten de renovatieplicht vallen. Zij kunnen zelf ook wel uitrekenen dat de investering die ze moeten doen om naar een EPC A te geraken nooit terug te verdienen valt via het meerverbruik van de energie. Een heel groot aandeel van de kopers, zeker deze met een niet al te groot budget, benaderen dit louter financieel.

 

[the_fox]

Veel oudere mensen denken nu om toch nog een investering te doen in hun woning om die toch maar een EPC D te doen krijgen. Huizen zonder renovatieplicht verkopen natuurlijk veel makkelijker, maar die investering moet natuurlijk ook betaald worden

Maar dat verandert niks aan mijn stelling.
De huizen die nog E of F zijn, zullen dus in verhouding met het verleden niet veel in waarde gestegen zijn (wederom, inflatie gecorrigeerd natuurlijk).
Bij de oude panden die gerenoveerd zijn, zal de renovatie meegerekend worden in de waarde (materiaal + werken). Wat normaal is.

En die zitten dan bij de gerenoveerde panden waar ik het over had, die de gemiddelde prijs ook omhoog duwen. Dat mensen nu huizen willen kopen naar de huidige renovatienormen en met de hedendaagse technologieën is hun goed recht; maar dat zal inderdaad meer kosten dan x jaar geleden toen dat allemaal niet zo was.

 

[CaseBlue]

Niet iedereen gaat ook blind mee in die EPC fetish. Voor veel mensen is een EPC D gewoon prima als dit wil zeggen dat ze buiten de renovatieplicht vallen. Zij kunnen zelf ook wel uitrekenen dat de investering die ze moeten doen om naar een EPC A te geraken nooit terug te verdienen valt via het meerverbruik van de energie. Een heel groot aandeel van de kopers, zeker deze met een niet al te groot budget, benaderen dit louter financieel.

Gewoon gequote wegen "EPC fetish", er is echt iets van. XD

 

[Misterblort]

Kortom, huizen kosten idd meer, maar ge krijgt er ook betere huizen voor. Probleem is dat de huizen waar die nieuwere materialen etc nog niet in zitten zeldzamer worden waardoor een minder betaalbare huizen zijn tov toen.

 

[fomix]

Maar zo redeneren de meeste mensen niet, alles om die verkoopprijs de lucht in te jagen.

Hoe zou je zelf zijn? Als je 20k€ kan investeren om 50k€ meerwaarde te realiseren zou je maar een uil zijn als je het niet deed. Heel mooi dat je zo lief voor uw medemens wil zijn maar zo werkt de wereld niet.

Verder nog toevoegen dat huizen idd veel duurder zijn dan vroeger maar dat er legio voorbeelden zijn van zaken die wel degelijk goedkoper geworden zijn. Daarbij denk ik bvb aan dingen technologie-gerelateerd.
Als je echt zo'n bold statement wil maken dat het nu moeilijker is dan vroeger om een huis te kopen moet je de gehele cost of living meenemen.
Tevens moet je dan ook kijken naar heel België. Wanneer we klagen over hoge prijzen zijn we al snel geneigd enkel in onze omgeving te kijken. Niet dat de prijzen elders dalen maar er zijn plaatsen waar de prijzen minder stijgen dan gemiddeld -> Daar zou je in theorie dus meer huis voor uw geld kunnen hebben.

EPC heeft zijn voor- en tegenstanders maar dat het document op zichzelf een nut heeft kan je niet ontkennen. Het geeft een objectief overzicht hoe een huis energetisch presteert. Ja, tis niet perfect, als je niet kan bewijzen dat er isolatie en geen invasief onderzoek wil zal er volgens het rapport geen zijn...
Maar voor een leek is het een handige tool om twee huizen met elkaar te kunnen vergelijken.
Tuurlijk gaan we tegen 2050 niet alle huizen op label A krijgen, maar als je geen ambitie mag uitspreken kunnen we beter al gelijk de boeken toe doen.

 

[HUSKE]

Veel mensen kennen ook het verschil tussen label D en A woning niet in termen van comfort. Daarom laten die het bij D.

Heb een EPC C woning gehuurd en ‘s morgens een afgekoeld huis hebben (17 graden) of gewoon bij 21,5 graden opstaan (beide zonder actieve verwarming tussen 22-7h) is qua comfort een immens verschil.

Natuurlijk ga ik al die isolatie en ventilatie niet terugverdienen (ventileren kost dan nog eens geld aan elektriciteit en filters), maar ik weet toch perfect in welk van de 2 ik wil wonen…
Dat noemt investeren in comfort, wat ik bvb belangrijker vind dan een auto.
Heb liever een mooi, goed huis en een goedkope auto zonder comfort dan omgekeerd.

 

[stungunner]

Veel mensen kennen ook het verschil tussen label D en A woning niet in termen van comfort. Daarom laten die het bij D.

Heb een EPC C woning gehuurd en ‘s morgens een afgekoeld huis hebben (17 graden) of gewoon bij 21,5 graden opstaan (beide zonder actieve verwarming tussen 22-7h) is qua comfort een immens verschil.

Natuurlijk ga ik al die isolatie en ventilatie niet terugverdienen (ventileren kost dan nog eens geld aan elektriciteit en filters), maar ik weet toch perfect in welk van de 2 ik wil wonen…
Dat noemt investeren in comfort, wat ik bvb belangrijker vind dan een auto.
Heb liever een mooi, goed huis en een goedkope auto zonder comfort dan omgekeerd.

Klopt toch niet helemaal die redenering hé.

In een moderne woning met label A ga je quasi steeds een warmtepomp of op zijn minst vloerverwarming hebben. Dwz dat die op een quasi constante temperatuur gaat draaien en 's nachts dus hoogstens enkele graden gaat dalen of zelfs helemaal niet.

Terwijl, bij een oudere woning met wellicht radiatoren en fossiele brandstof kan je 's nachts die verwarming meerdere graden doen dalen of zelfs helemaal uitzetten, en ze pakweg een half uur voor je moet opstaan gewoon weer volle bak aan laten schieten. Dan ga je toch nooit opstaan in een afgekoeld en koud huis?

Als je natuurlijk louter een goede en een slechte geïsoleerde woning vergelijkt waar je gewoon alles uitzet en uit laat staan zal dat verschil er uiteraard wel zijn, maar dat is niet de praktijk natuurlijk wanneer je het over comfort hebt. Velen verkiezen zelfs het comfort van die snelle verwarming met radiatoren dan de trage met vloerverwarming.

 

[CaseBlue]

Hoe zou je zelf zijn? Als je 20k€ kan investeren om 50k€ meerwaarde te realiseren zou je maar een uil zijn als je het niet deed. Heel mooi dat je zo lief voor uw medemens wil zijn maar zo werkt de wereld niet.

Verder nog toevoegen dat huizen idd veel duurder zijn dan vroeger maar dat er legio voorbeelden zijn van zaken die wel degelijk goedkoper geworden zijn. Daarbij denk ik bvb aan dingen technologie-gerelateerd.
Als je echt zo'n bold statement wil maken dat het nu moeilijker is dan vroeger om een huis te kopen moet je de gehele cost of living meenemen.
Tevens moet je dan ook kijken naar heel België. Wanneer we klagen over hoge prijzen zijn we al snel geneigd enkel in onze omgeving te kijken. Niet dat de prijzen elders dalen maar er zijn plaatsen waar de prijzen minder stijgen dan gemiddeld -> Daar zou je in theorie dus meer huis voor uw geld kunnen hebben.

EPC heeft zijn voor- en tegenstanders maar dat het document op zichzelf een nut heeft kan je niet ontkennen. Het geeft een objectief overzicht hoe een huis energetisch presteert. Ja, tis niet perfect, als je niet kan bewijzen dat er isolatie en geen invasief onderzoek wil zal er volgens het rapport geen zijn...
Maar voor een leek is het een handige tool om twee huizen met elkaar te kunnen vergelijken.
Tuurlijk gaan we tegen 2050 niet alle huizen op label A krijgen, maar als je geen ambitie mag uitspreken kunnen we beter al gelijk de boeken toe doen.

Ja, in die zin dat ik in Proven of Arlon vermoedelijk wel goedkoop ga kunnen wonen, inderdaad. Fair point.

Maar dit is geen Belgisch fenomeen. Dit is iets die globaal aan het gebeuren is. En iedereen denkt altijd dat het stop aan de landsgrenzen.

Milaan, Nice, Amsterdan, Barcelona... Al die plaatsen zien allemaal een stijging van vastgoed-assets die quasi onbetaalbaar worden voor modaal-verdieners. En daar zijn er ongetwijfeld ook mensen die zeggen: "je kan in de bergen van de Pyreneeën nog goedkoop gaan wonen! Dus zevert niet, het is allemaal zo erg niet!"

Ik persoonlijk denk dat we zoals altijd ongeveer 20 jaar achter op Amerika zitten, en daar is een ongelooflijk groot deel van de bevolking content als ze op het einde van de maand de huur kunnen betalen maar nooit hoop gaan hebben om zelf iets te bezitten. We gaan volgens mij in die richting uit, maar ik hoop dat ik mis ben.

 

[HUSKE]

Klopt toch niet helemaal die redenering hé.

In een moderne woning met label A ga je quasi steeds een warmtepomp of op zijn minst vloerverwarming hebben. Dwz dat die op een quasi constante temperatuur gaat draaien en 's nachts dus hoogstens enkele graden gaat dalen of zelfs helemaal niet.

Terwijl, bij een oudere woning met wellicht radiatoren en fossiele brandstof kan je 's nachts die verwarming meerdere graden doen dalen of zelfs helemaal uitzetten, en ze pakweg een half uur voor je moet opstaan gewoon weer volle bak aan laten schieten. Dan ga je toch nooit opstaan in een afgekoeld en koud huis?

Als je natuurlijk louter een goede en een slechte geïsoleerde woning vergelijkt waar je gewoon alles uitzet en uit laat staan zal dat verschil er uiteraard wel zijn, maar dat is niet de praktijk natuurlijk wanneer je het over comfort hebt. Velen verkiezen zelfs het comfort van die snelle verwarming met radiatoren dan de trage met vloerverwarming.

Ik verwarm ‘s nachts nooit, ik heb een E-peil 2 (EPC ook 2) woning met vloerverwarming over de volledige oppervlakte op gas. De CV ketel en vvw pompen staan (helaas) in de tecnische berging boven.
Ik verwarm in mijn nieuwbouw dus effectief maar van 7-22h. In de praktijk is dat 1 stookblok van 7 tot 13 a 17h naargelang buitentemp, daarna valt alles uit wegens te warm en blijft 99% van de keren ook uit tot de vilgende ochtend.

Doe het dus niet voor het verbruik, maar voor het geluid, al is dat ainds ik de pompen minder gezet heb ook geen issue. Echter waren we dat toen al gewend en aangezien het ‘s nachts maar 0,5 tot max 1 graad afkoelt is dat goed genoeg.

Ik haat radiatoren overigens, ik kan slecht tegen stralingswarmte en van daarvan in slaap.