Huis kopen - Een nieuw begin

[Renegadexxripxx]

Neen, ik heb gevraagd of er niks illegaals is nadat ze het had over de bijbouw die wel vergund is. Kan me mijn letterlijke woorden nu ook niet meer precies herinneren natuurlijk. Een compromis gaan tekenen waarin ik uitdrukkelijk moet aanvaarden en erkennen dat er niet vergunde verharding ligt, voelt gewoon enorm slecht aan. Ik wil dat risico niet nemen, hoe klein ook. Het zal altijd door mijn hoofd blijven spoken en het woonplezier wegnemen.

Dan moet je afwegen of het voor u de boete van 10% van uw bod waard is. Want ongeacht van wat jij hebt GEZEGD. Daar heb je geen enkel bewijs van.

Indien jij dan ook wil afzien van de aankoop ga jij daarvoor opdraaien.

De praktische werkwijze is zoals hier al gezegd, die navraag laten doen of er effectief een probleem is dat je dat moet afbreken wat er nu staat. Als dat niet het geval is, en doordat je zelf al gezegd hebt dat je niet van plan bent om het af te breken of verbouwingen te doen, dan is er niets in realiteit wat u tegenhoudt.

Behalve uw eigen irrationeel gevoel. En daar moet je u dan maar over zetten. Bij elke aankoop zal er wel iets zijn waar je twijfels bij hebt. Aangezien je de aankoop gedaan hebt. Je letterlijk hebt zitten zeggen dat dit voor u de ideale woning is en was en je blij was toen die terug op de markt was en je niet kon wachten om het te kopen en uw slag te slaan.

Is het dan ook het moment om gewoon zoals hierboven staat, proberen om die clausule geschrapt te krijgen. U neer te leggen bij uw aankoop. En die te bekijken van zijn positieve kant... met name dat je af bent van een appartementje waar de huurprijs jaarlijks indexeert. En je er nu effectief een ganse woning voor hebt.

En ja als dat niet kan, een middel te zoeken om dat wel te doen. Want voor al de rest zie ik toch niets anders haalbaar zolang je niet bereid bent om uw 10% borg kwijt te spelen van uw bod... en mij is dit euvel die 10% voor geen meter het waard en zou ik mijn gevoel inslikken en zoals ik al gezegd heb dit bekijken op basis van de redenen waarvoor ik de woning gekocht had.

 

[Malan]

Dan moet je afwegen of het voor u de boete van 10% van uw bod waard is. Want ongeacht van wat jij hebt GEZEGD. Daar heb je geen enkel bewijs van.

Indien jij dan ook wil afzien van de aankoop ga jij daarvoor opdraaien.

De praktische werkwijze is zoals hier al gezegd, die navraag laten doen of er effectief een probleem is dat je dat moet afbreken wat er nu staat. Als dat niet het geval is, en doordat je zelf al gezegd hebt dat je niet van plan bent om het af te breken of verbouwingen te doen, dan is er niets in realiteit wat u tegenhoudt.

Behalve uw eigen irrationeel gevoel. En daar moet je u dan maar over zetten. Bij elke aankoop zal er wel iets zijn waar je twijfels bij hebt. Aangezien je de aankoop gedaan hebt. Je letterlijk hebt zitten zeggen dat dit voor u de ideale woning is en was en je blij was toen die terug op de markt was en je niet kon wachten om het te kopen en uw slag te slaan.

Is het dan ook het moment om gewoon zoals hierboven staat, proberen om die clausule geschrapt te krijgen. U neer te leggen bij uw aankoop. En die te bekijken van zijn positieve kant... met name dat je af bent van een appartementje waar de huurprijs jaarlijks indexeert. En je er nu effectief een ganse woning voor hebt.

En ja als dat niet kan, een middel te zoeken om dat wel te doen. Want voor al de rest zie ik toch niets anders haalbaar zolang je niet bereid bent om uw 10% borg kwijt te spelen van uw bod... en mij is dit euvel die 10% voor geen meter het waard en zou ik mijn gevoel inslikken en zoals ik al gezegd heb dit bekijken op basis van de redenen waarvoor ik de woning gekocht had.

Compromis is nog niet getekend en heb nog geen cent betaald. Stel dat ik omwille hiervan het niet zie zitten om het compromis te tekenen, kunnen ze me dan nog altijd dwingen tot betaling van die 10%? En op basis van wat dan? Zijn stedenbouwkundige documenten geen opschortende voorwaarden? Zoals gezegd, dat is dan wel allemaal makkelijk verdiend. Een koper verleiden tot aankoop om dan in het compromis de gebreken te gaan oplijsten waar je dan niet meer onderuit kunt zonder boete te betalen want tekenen zul je? Gaat het er echt zo smerig aantoe?

Nu ja, we zij nog zo ver niet en ga nog een en ander uitzoeken.

 

[Jackerath]

Ik zou niet te hard van stapel lopen. Wij hebben dit meegemaakt als verkopende partij: bodformulier ontvangen met alle gegevens, en 1 week later waren ze met de noorderzon verdwenen (telefoon niet opnemen, whatsapp berichten blijven ongelezen).

Dan heb je als verkoper 2 opties:

• Je trekt de boel in proces om die 10% af te dwingen. Dit kan jaren duren. Ondertussen kan je je eigendom niet verkopen aan iemand anders. Als je al iets anders gekocht hebt, is dit als verkoper dus nogal een pijnlijke overweging.
• Je bekijkt de andere biedingen en gaat daarmee verder. Wij zijn toen voor deze optie gegaan.

In uw geval kan je kiezen tussen volledig contact verbreken, of naar de makelaar bellen om uw bod te annuleren, daarbij eventueel u eens goed kwaad maken voor de reden die je hier aanhaalt. Dreigen met negatieve reviews enz. Het is misschien niet proper, maar jij voelt je duidelijk ook gepakt door hen.

Mijn voorspelling: de makelaar zal in zijn eigen belang handelen, zijnde het zo snel mogelijk cashen van zijn commissie. Dat doet die niet door de boel voor jaren in proces te trekken, maar door de verkoper te overtuigen om verder te gaan met de andere biedingen.

 

[mazzi]

Je hoeft ook niet akkoord te gaan met die extra paragraaf hè. Er zijn een aantal verplichte elementen aan een compromis, dat is er geen van. Daarom kan je die zeker laten schrappen, dan zorg je er alleszins voor dat je niets aanvaardt wat je niet wilt.

 

[Malan]

Ik zou niet te hard van stapel lopen. Wij hebben dit meegemaakt als verkopende partij: bodformulier ontvangen met alle gegevens, en 1 week later waren ze met de noorderzon verdwenen (telefoon niet opnemen, whatsapp berichten blijven ongelezen).

Dan heb je als verkoper 2 opties:

• Je trekt de boel in proces om die 10% af te dwingen. Dit kan jaren duren. Ondertussen kan je je eigendom niet verkopen aan iemand anders. Als je al iets anders gekocht hebt, is dit als verkoper dus nogal een pijnlijke overweging.
• Je bekijkt de andere biedingen en gaat daarmee verder. Wij zijn toen voor deze optie gegaan.

In uw geval kan je kiezen tussen volledig contact verbreken, of naar de makelaar bellen om uw bod te annuleren, daarbij eventueel u eens goed kwaad maken voor de reden die je hier aanhaalt. Dreigen met negatieve reviews enz. Het is misschien niet proper, maar jij voelt je duidelijk ook gepakt door hen.

Mijn voorspelling: de makelaar zal in zijn eigen belang handelen, zijnde het zo snel mogelijk cashen van zijn commissie. Dat doet die niet door de boel voor jaren in proces te trekken, maar door de verkoper te overtuigen om verder te gaan met de andere biedingen.

Ik heb haar hier al over gemaild, dat ik tot mijn verbazing moet lezen dat er onvergunde zaken blijken te zijn daar waar ze me vertelde dat niet zou zijn. Zeer beleefd natuurlijk.
Ze liggen al in proces met de vorige kandidaat koper, dus ik beging al te vermoeden waarom!

 

[Malan]

Je hoeft ook niet akkoord te gaan met die extra paragraaf hè. Er zijn een aantal verplichte elementen aan een compromis, dat is er geen van. Daarom kan je die zeker laten schrappen, dan zorg je er alleszins voor dat je niets aanvaardt wat je niet wilt.

Maar wat lost dat op? Dat ik latere problemen kan verhalen op de verkopers die tegen dan al lang dood zijn?

 

[Renegadexxripxx]

Ik zou niet te hard van stapel lopen. Wij hebben dit meegemaakt als verkopende partij: bodformulier ontvangen met alle gegevens, en 1 week later waren ze met de noorderzon verdwenen (telefoon niet opnemen, whatsapp berichten blijven ongelezen).

Dan heb je als verkoper 2 opties:

• Je trekt de boel in proces om die 10% af te dwingen. Dit kan jaren duren. Ondertussen kan je je eigendom niet verkopen aan iemand anders. Als je al iets anders gekocht hebt, is dit als verkoper dus nogal een pijnlijke overweging.
• Je bekijkt de andere biedingen en gaat daarmee verder. Wij zijn toen voor deze optie gegaan.

In uw geval kan je kiezen tussen volledig contact verbreken, of naar de makelaar bellen om uw bod te annuleren, daarbij eventueel u eens goed kwaad maken voor de reden die je hier aanhaalt. Dreigen met negatieve reviews enz. Het is misschien niet proper, maar jij voelt je duidelijk ook gepakt door hen.

Mijn voorspelling: de makelaar zal in zijn eigen belang handelen, zijnde het zo snel mogelijk cashen van zijn commissie. Dat doet die niet door de boel voor jaren in proces te trekken, maar door de verkoper te overtuigen om verder te gaan met de andere biedingen.

Ze heeft een bod zonder opschortende voorwaarde gedaan. Of op zijn minst zonder die opschortende voorwaarde.
De opschortende voorwaarde is hier niet van toepassing. Had ze een opschortende voorwaarde opgenomen die meldde onder voorwaarde van geen onvergunde zaken. Dan had ze eronderuit kunnen gaan. Dat is de reden waarom je opschortende voorwaarden voorziet...

Het principe dat van toepassing is, als ze haar niet aan haar overeenkomst wil houden, is dat ze de borg verschuldigd is. Het kan allemaal goed zijn dat er uitzonderingen zijn die er met geluk van afkomen. Maar hier nu gaan claimen dat het allemaal zo ver niet komt. Dat zou ik nu niet gaan doen.
Of ga jij haar terugbetalen als die mensen het wel gaan doen?

De realiteit is dat het verschuldigd is.

Je kan proberen om eronderuit te komen door de overeenkomst in onderling overleg te ontbinden. Maar ik zou daar niet standaard vanuit gaan.
Ik zou proberen om die zin te laten schrappen. Dan kun je eventueel nog iets verhalen op de eigenaars in de toekomst. Al is dat dan een rechtzaak en is dat niet zeker dat dat lukt. Want als de documenten er zijn die dit zeggen doet het er niet toe waar een makelaar gezegd heeft waar je geen enkel bewijs van hebt. En wat die makelaar ook in alle toonaarden zal gaan ontkennen...
Als er geweten is dat de huidige verkopers met de vorige kandidaat in een rechtszaak zitten, dan zie ik helemaal niet in waarom dat ze met Malan dan ook geen rechtszaak gaan doen. OP basis van wat ik lees van Malan zou ik daarvoor een rechtszaak doen om bij Malan dat bedrag in te vorderen. Ik zie niets dat mij zou tegenhouden om daarvan af te zien. Die makelaar kan willen wat hij wil, het is de verkoper die beslist. En ik zou beslissen om het gewoon te claimen... En ik zie op dit moment niets wettelijk waardoor ik zou denken dat het een risico zou zijn om er geen recht op te hebben...

Ik zou persoonlijk het een pak moeilijker hebben met 20 - 40k€ te moeten dokken aan de verkopers... en er niets in de plaats voor te hebben. Daar moet ik toch even voor sparen om dat over te houden...

Compromis is nog niet getekend en heb nog geen cent betaald. Stel dat ik omwille hiervan het niet zie zitten om het compromis te tekenen, kunnen ze me dan nog altijd dwingen tot betaling van die 10%? En op basis van wat dan? Zijn stedenbouwkundige documenten geen opschortende voorwaarden? Zoals gezegd, dat is dan wel allemaal makkelijk verdiend. Een koper verleiden tot aankoop om dan in het compromis de gebreken te gaan oplijsten waar je dan niet meer onderuit kunt zonder boete te betalen want tekenen zul je? Gaat het er echt zo smerig aantoe?

Ja. Uw bod is geldig onder voorbehoud van uw opschortende voorwaarden.
De enige uitzonderingen hierop zijn de wettelijk bepaalde voorwaarden. Daar je een eigen notaris hebt aangesteld om die zaken te regelen. Kun je bespreken met hem of die zaken daaronder vallen. Maar als die informatie in de documenten stond die er ter beschikking waren dan zie ik geen enkele piste behalve zoals gezegd proberen om die tekst eruit te halen in onderling overleg. Maar als die overtreding effectief geacteerd staat in een stedebouwkundige beslissing dan zie ik de notarissen die er generlei eruit halen.

Opnieuw, dit heeft niets te maken met smerigheid. Dit heeft te maken met het feit dat JIJ verantwoordelijk bent voor uw bod. En dat JIJ dan ook verantwoordelijk bent voor de voorwaarden die je stelt over de geldigheid van uw bod. En dat jij dan ook goed uw vooronderzoek moet doen voordat je een bod doet.
Als je emotioneel naar zo'n aankoop kijkt of romantisch van dit is mijn droomwoning... dan kan je wel eens van uw roze wolk totteren.

Dus bespreek uw issues met uw notaris. Kijk wat je kan doen. Maar wees bereid om gewoon de koop te sluiten en de aankoop ook verder te bekijken van uw roze wolk waarbij je dit kleine smetje accepteert en met de mantel der liefde voor al de andere zaken waarvoor het uw droomwoning was dit te bedekken.

Dat laatste gaat in mijn ogen u veel meer vreugde geven dan u op te jagen over iets waar je toch nog weinig aan kan verhelpen. Lijkt mij. Is ook een leukere manier van leven dan u continu op te jagen en zoals je zelf zegt nachtjes wakker te liggen en te piekeren.
Is natuurlijk makkelijk zeggen, maar het werkt wel.

 

[Malan]

Maar waar kun je in godsnaam, zeker als leek zijnde, terugvinden of alles, tot de vijver toe is vergund? Je kunt toch niet elke vierkante meter gaan onderzoeken? Verder hoe kunnen ze je in hemelsnaam verplichten een compromis te tekenen waarin een agressieve clausule staat waarin je verplicht wordt alle ongeregeldheden over te nemen en in geen geval de verkoper hier verantwoordelijk voor kunt stellen mocht er toch zever van komen? Ik wil die clausule niet geschrapt zien, ik wil die clausule aangepast zien naar dat de verkoop enkel kan door gaan wanner al die illegale shit geregulariseerd wordt op kosten van de verkoper en met positief advies van de gemeente.

 

[Renegadexxripxx]

Maar waar kun je in godsnaam, zeker als leek zijnde, terugvinden of alles, tot de vijver toe is vergund? Je kunt toch niet elke vierkante meter gaan onderzoeken? Verder hoe kunnen ze je in hemelsnaam verplichten een compromis te tekenen waarin een agressieve clausule staat waarin je verplicht wordt alle ongeregeldheden over te nemen en in geen geval de verkoper hier verantwoordelijk voor kunt stellen mocht er toch zever van komen? Ik wil die clausule niet geschrapt zien, ik wil die clausule aangepast zien naar dat de verkoop enkel kan door gaan wanner al die illegale shit geregulariseerd wordt op kosten van de verkoper en met positief advies van de gemeente.

Bespreek dit met uw notaris.
Maar mijn eerste gedachte zou zijn, stedenbouw aan de gemeente. En als die zaken zo belangrijk waren, het voorzien van een opschortende voorwaarde.

Ik zie op geen enkele wijze hoe uw wens om al die illegale shit geregulariseerd moet worden op kosten van de verkoper met positief advies van de gemeente als een haalbare piste. Uiteindelijk is uw bod in de staat waarin het pand zich bevindt.
Had je dat opgenomen in uw bod als opschortende voorwaarde... dan had je een poot om op te staan.

Maar nu, bespreek het met de notaris en bereidt u voor om best case die zin geschrapt te zien. De woning gewoon te kopen en het te negeren of in de toekomst zelf te regulariseren. En worst case de boeteclausule te dekken.
U blindstaren op hetgeen jij in uw hoofd hebt gaat als de notaris het niet als piste noemt niet helpen.

Dus ik stel voor om uw mindset al om te zetten in de andere piste... om u voor te bereiden op de tegenslag zodanig dat je enkel positief verrast kan worden.

 

[the_fox]

Maar waar kun je in godsnaam, zeker als leek zijnde, terugvinden of alles, tot de vijver toe is vergund? Je kunt toch niet elke vierkante meter gaan onderzoeken? Verder hoe kunnen ze je in hemelsnaam verplichten een compromis te tekenen waarin een agressieve clausule staat waarin je verplicht wordt alle ongeregeldheden over te nemen en in geen geval de verkoper hier verantwoordelijk voor kunt stellen mocht er toch zever van komen? Ik wil die clausule niet geschrapt zien, ik wil die clausule aangepast zien naar dat de verkoop enkel kan door gaan wanner al die illegale shit geregulariseerd wordt op kosten van de verkoper en met positief advies van de gemeente.

Te laat sinds je al een bod uitgebracht hebt dat aanvaard is, en de aankoop dus eigenlijk al rond is, maar:

Omgevingsvergunning - Voor u koopt (checklist)

www.vlaanderen.be

En ook:

Belangrijke vragen bij het uitbrengen van een bod

De aankoop van een woning is voor het overgrote deel van de mensen de belangrijkste investering in hun leven. In tegenstelling tot wat af en toe wordt...

www.notaris.be

Voor al de rest: bespreek het met je notaris maar niet op rekenen. Zoals al gezegd, je bod is bindend.
Je bent zeker niet de eerste die ongeïnformeerd een bod uitbrengt, maar de regels zijn de regels. Je kan ze in vraag stellen, maar je bent verondersteld zelf wat opzoekwerk te doen voor je zo'n grote beslissing maakt...

 

[Malan]

Bespreek dit met uw notaris.
Maar mijn eerste gedachte zou zijn, stedenbouw aan de gemeente. En als die zaken zo belangrijk waren, het voorzien van een opschortende voorwaarde.

Ik zie op geen enkele wijze hoe uw wens om al die illegale shit geregulariseerd moet worden op kosten van de verkoper met positief advies van de gemeente als een haalbare piste. Uiteindelijk is uw bod in de staat waarin het pand zich bevindt.
Had je dat opgenomen in uw bod als opschortende voorwaarde... dan had je een poot om op te staan.

Maar nu, bespreek het met de notaris en bereidt u voor om best case die zin geschrapt te zien. De woning gewoon te kopen en het te negeren of in de toekomst zelf te regulariseren. En worst case de boeteclausule te dekken.
U blindstaren op hetgeen jij in uw hoofd hebt gaat als de notaris het niet als piste noemt niet helpen.

Dus ik stel voor om uw mindset al om te zetten in de andere piste... om u voor te bereiden op de tegenslag zodanig dat je enkel positief verrast kan worden.

Daar heb je toch nooit de tijd voor om al dat onderzoek te doen voordat je een bod uitbrengt zeker met een hoop andere kandidaten in je nek?

En inderdaad, ik heb een bod uitgebracht op een pand zoals het is en zoals het mij werd voorgesteld, inclusief de vermelde gebreken. Dat er onvergunde verharding ligt, was mij niet bekend en werd over gezwegen terwijl dit voor hun duidelijk bekend was. In de opschortende voorwaarden staat wel iets over stedenbouwkundige vergunningen. En zal ik zeker met mijn notaris bespreken. Ik vind dit gewoon een zeer smerige en onrechtvaardige zet.

 

[Renegadexxripxx]

Daar heb je toch nooit de tijd voor om al dat onderzoek te doen voordat je een bod uitbrengt zeker met een hoop andere kandidaten in je nek?

En inderdaad, ik heb een bod uitgebracht op een pand zoals het is en zoals het mij werd voorgesteld, inclusief de vermelde gebreken. Dat er onvergunde verharding ligt, was mij niet bekend en werd over gezwegen terwijl dit voor hun duidelijk bekend was. In de opschortende voorwaarden staat wel iets over stedenbouwkundige vergunningen. En zal ik zeker met mijn notaris bespreken. Ik vind dit gewoon een zeer smerige en onrechtvaardige zet.

Het feit dat je vindt dat je daarvoor de tijd niet hebt is een eigen keuze om uw bod te doen. Voor hetzelfde geld had je hetzelfde bod gedaan met de opschortende voorwaarde dat zij de onvergunde zaken op eigen kosten in orde moesten stellen.
Waardoor je erlangs gegrepen had. En dan beteuterd was dat je langs uw droomwoning had gegrepen, zoals je er vorige keer al eens langs gegrepen had.

JIJ stelt uw bod op. Het feit dat je nu twijfels hebt of vindt dat dit oneerlijk is. Doet er niet toe. Als die onvergunde verharding in de documenten stonden die u ter beschikking gesteld werden. Dan doet het feit dat jij het niet gezien had, dat de makelaar dit niet gezegd had of dat jij een leek was er niet toe. Ik ben zelfs niet zeker of als het er niet in stond dat dit als belangrijk genoeg gezien zou worden.

JIJ bent gehouden om uw onderzoek te doen voor je een bod doet. En voor de zaken waar je onzeker over bent rekening mee te houden in uw bod of mensen te contracteren om dat te onderzoeken zodanig dat je goed geïnformeerd bent. Met de risico's van dien.
Het is niet dat de wetgeving u niet beschermt... maar een totale ontzorging zoals jij stelt is er gewoon niet. En kan ook niet... Persoonlijke verantwoordelijkheid blijft een ding.
Ongeacht wat jij vindt over de druk, al dan niet zelf opgelegd, die er is in het proces.

Maar ja bespreek het met uw notaris. Die gaat de beste raad kunnen geven op basis van al de elementen in uw dossier. Daarom dat ik er ook zo op hamerde ipv direct te gaan zeggen van maak u niet ongerust. Je kan er perfect onderuit. Daar kunnen wij helemaal geen uitsluitsel over doen voor uw specifieke geval. En ik vond het belangrijk dat je in die mindset ook contact opneemt met uw notaris.

 

[phate_13]

Het feit dat je vindt dat je daarvoor de tijd niet hebt is een eigen keuze om uw bod te doen. Voor hetzelfde geld had je hetzelfde bod gedaan met de opschortende voorwaarde dat zij de onvergunde zaken op eigen kosten in orde moesten stellen.
Waardoor je erlangs gegrepen had. En dan beteuterd was dat je langs uw droomwoning had gegrepen, zoals je er vorige keer al eens langs gegrepen had.

JIJ stelt uw bod op. Het feit dat je nu twijfels hebt of vindt dat dit oneerlijk is. Doet er niet toe. Als die onvergunde verharding in de documenten stonden die u ter beschikking gesteld werden. Dan doet het feit dat jij het niet gezien had, dat de makelaar dit niet gezegd had of dat jij een leek was er niet toe. Ik ben zelfs niet zeker of als het er niet in stond dat dit als belangrijk genoeg gezien zou worden.

JIJ bent gehouden om uw onderzoek te doen voor je een bod doet. En voor de zaken waar je onzeker over bent rekening mee te houden in uw bod of mensen te contracteren om dat te onderzoeken zodanig dat je goed geïnformeerd bent. Met de risico's van dien.
Het is niet dat de wetgeving u niet beschermt... maar een totale ontzorging zoals jij stelt is er gewoon niet. En kan ook niet... Persoonlijke verantwoordelijkheid blijft een ding.
Ongeacht wat jij vindt over de druk, al dan niet zelf opgelegd, die er is in het proces.

Maar ja bespreek het met uw notaris. Die gaat de beste raad kunnen geven op basis van al de elementen in uw dossier. Daarom dat ik er ook zo op hamerde ipv direct te gaan zeggen van maak u niet ongerust. Je kan er perfect onderuit. Daar kunnen wij helemaal geen uitsluitsel over doen voor uw specifieke geval. En ik vond het belangrijk dat je in die mindset ook contact opneemt met uw notaris.

Imho. Je staat hier te hard en niet realistisch in, naar mijn mening.
Puur op papier, gedeeltelijk gelijk. En tegelijkertijd ook gedeeltelijk ongelijk. Er is ook een mondelinge afspraak gemaakt. Er moet ook schade zijn.

1. Er is gelogen. Er wordt gezegd dat er niets illegaal is. Onvergund = illegaal. Dat iets mondeling moeilijk aan te tonen is, dat klopt, maar dat wilt niet zeggen dat het niet kan. Zie het voorbeeld van Jackerath overigens. Procederen is een lang gegeven. Waarbij hier wel heel weinig aan de hand is in het voordeel van de verkoper. Want dan komen we bij puntje twee:

2. Er moet schade zijn. Jij spreekt hier van 10%, maar van waar komt die 10%? Dat is gewoon iets dat gangbaar is in een compromis. Maar zolang hier geen waarde opgeplakt is, ligt hier gewoon niets rond vast. En dan kan de verkoper enkel "schade" verhalen op de koper door het mislopen van de koop.

Dus in de praktijk, daarmee ook mijn eerste reactie van inderdaad snel (en via de notaris) de te laten reageren.
Hiermee leg je de "leugen", zo snel mogelijk vast.
Hiermee is er weinig tijd tussen bod en afspringen van verkoop.
Weinig tijd = weinig schade.

Daarmee wil ik voor alle duidelijkheid niet zeggen dat "je er sowieso onderuit komt". Er is inderdaad een kleine kans dat de tegenpartij zou procederen. En een miniscule kans dat er iets van komt gegeven bovenstaande. Maar ruim de grootste kans is, dat de verkoop gewoon niet doorgaat zonder verdere consequenties. Ik vind het echter weinig nut hebben om te hard te focussen op een gegeven dat vooral op papier bestaat en zeer weinig in de realiteit staat. Maar ja, wel goed om hem er op te wijzen dat er wel degelijk risico's aan zijn.

Overigens ook mogelijks interessant om eens te kijken of je rechtsbijstand hebt die hier in tussen komt.

 

[the_fox]

1. Er is gelogen.

Dat heeft @Malan zelf al ontkracht. Het is gegaan van:

Ik heb tijdens het bezoek nog letterlijk aan de makelaar gevraagd of er niks illegaals staat en het antwoord was “nee”

Naar:

Neen, ik heb gevraagd of er niks illegaals is nadat ze het had over de bijbouw die wel vergund is. Kan me mijn letterlijke woorden nu ook niet meer precies herinneren natuurlijk.

Alles daar hangt natuurlijk af van de exacte verwoording van de vraag...

Er is inderdaad een kleine kans dat de tegenpartij zou procederen.

Zo klein acht ik die kans niet in deze situatie sinds dit ook al naar boven gekomen is:

Ze liggen al in proces met de vorige kandidaat koper

 

[phate_13]

Dat heeft @Malan zelf al ontkracht. Het is gegaan van:

Naar:

Alles daar hangt natuurlijk af van de exacte verwoording van de vraag...

Aangezien het gaat over woord tegen woord lijkt de exacte verwoording me niet zo super veel uit te maken als de intentie/vraag/antwoord op dat moment maar helder was? Het is toch niet dat iemand het achteraf zal gaan (kunnen) herbeluisteren? Dus het focussen op de exacte verwoording vind ik wat vreemd? En hoe is er dan iets ontkracht? Kun je dat even uitleggen?

Zo klein acht ik die kans niet in deze situatie sinds dit ook al naar boven gekomen is:

Correct, zeker iets om mee te nemen. En wat semantiek natuurlijk, wat "klein" specifiek is. In ruim de meeste gevallen zal er geen proces komen. Zeker niet als er nog geen compromis ondertekend is. Maar verder hebben we weinig inzicht in waarom hier al geprocedeerd wordt met de vorige kandidaat koper. Zoals ik hierboven al stel, buiten dat er in theorie al een verkoop is bij aanvaarden van het bod, is er in de praktijk wel degelijk een groot verschil tussen met/zonder compromis.

Maar zo zullen er inderdaad nog heel wat "details" relevant/belangrijk worden als er hier verder mee gegaan wordt:
- Op welke manier is het bod exact gedaan?
- Op welke manier is het bod exact aanvaard?
- Hoe reageert de eigen notaris specifiek?
- Heeft Malan rechtsbijstand?

 

[Renegadexxripxx]

Imho. Je staat hier veel te hard en niet realistisch in.
Puur op papier, gedeeltelijk gelijk. En tegelijkertijd ook gedeeltelijk ongelijk. Er is ook een mondelinge afspraak gemaakt. Er moet ook schade zijn.

1. Er is gelogen. Er wordt gezegd dat er niets illegaal is. Onvergund = illegaal. Dat iets mondeling moeilijk aan te tonen is, dat klopt, maar dat wilt niet zeggen dat het niet kan. Zie het voorbeeld van Jackerath overigens. Procederen is een lang gegeven. Waarbij hier wel heel weinig aan de hand is in het voordeel van de verkoper. Want dan komen we bij puntje twee:

2. Er moet schade zijn. Jij spreekt hier van 10%, maar van waar komt die 10%? Dat is gewoon iets dat gangbaar is in een compromis. Maar zolang hier geen waarde opgeplakt is, ligt hier gewoon niets rond vast. En dan kan de verkoper enkel "schade" verhalen op de koper door het mislopen van de koop.

Dus in de praktijk, daarmee ook mijn eerste reactie van inderdaad snel (en via de notaris) de te laten reageren.
Hiermee leg je de "leugen", zo snel mogelijk vast.
Hiermee is er weinig tijd tussen bod en afspringen van verkoop.
Weinig tijd = weinig schade.

Daarmee wil ik voor alle duidelijkheid niet zeggen dat "je er sowieso onderuit komt". Er is inderdaad een kleine kans dat de tegenpartij zou procederen. En een miniscule kans dat er iets van komt gegeven bovenstaande. Maar ruim de grootste kans is, dat de verkoop gewoon niet doorgaat zonder verdere consequenties. Ik vind het echter weinig nut hebben om te hard te focussen op een gegeven dat vooral op papier bestaat en zeer weinig in de realiteit staat. Maar ja, wel goed om hem er op te wijzen dat er wel degelijk risico's aan zijn.

Overigens ook mogelijks interessant om eens te kijken of je rechtsbijstand hebt die hier in tussen komt.

Ik sta hier hard in, omdat HARD nodig is. En omdat de feiten zijn dat er een bod gedaan is dat aanvaard is. Die zaken staan als een paal boven water. Het doet Malan geen enkele dienst om haar hier als niet geïnformeerde haar ideeën voor haar geval te gaan bevestigen. Dit laten we best over aan de notaris. Want anders is het jamaar den x of den y of BG hebben gezegd dat ik juist was en valt ze in haar ongeluk...

Dat er theoretisch iets is als een mondelinge statement. Dat klopt. Maar de realiteit is dat als daar noegabollen bewijs voor is dat daar noegabollen rekening mee gehouden gaat worden. Je weet wel... woord tegen woord.

De 10% komt van het principe dat ik dacht dat er als standaard genomen is en wordt indien je de overeenkomst niet volgt. Kan ook perfect 5% zijn. Het is te lang geleden, ik weet het niet meer. Maar een standaard percentage is er.
Had jij in uw opschortende voorwaarde opgenomen dat de borg maar max 2.5% was die je wenste te voorzien. Dan had je gelijk dat dit anders zal zijn dan de standaard. Maar ik heb nog nooit gezien of gehoord dat er iets anders als de standaard wordt genomen indien het compromis nog niet getekend is. En als dat wel al getekend is het percentage dat daarin vermeld is.
Ze kan natuurlijk proberen om er nu nog een ander percentage in te zetten in de compromis, dat ze dan aan haar rekker heeft. Maar anders zou ik persoonlijk uitgaan van de forfaitaire percentages die in een standaard compromis staan. Of van wat de Notaris inschat dat het zou kunnen zijn, wetende dat het altijd mis kan zijn.

Ik zou er niet vanuit gaan dat de kans klein is dat de tegenpartij niet zou procederen indien die al aan het procederen is met de vorige kandidaat. Ik zou de kans eerder hoog achten.
En opnieuw, als ik in de plaats van de verkoper was zou ik procederen.

Voor de rest lijkt mij de meest praktische werkwijze in het geval daar ze claimde dat het haar droomwoning was waar er ondertussen wat twijfels waren gerezen tgv haar appartementje en waar ze nu valt over iets in de compromis om dit met haar notaris te bespreken. Maar er vanuit te gaan dat ze er niet onderuit komt. Dat ze het koopt. Of dat ze een boete mag dokken. Ook met rechtsbijstand en met de kans op beperkte schade.

Je zit hier uiteindelijk juridisch advies te verlenen zonder dat we al de gegeven hebben. Goed wetende dat een rechtszaak kan staan en vallen met het kleinste detail

 

[the_fox]

Aangezien het gaat over woord tegen woord lijkt de exacte verwoording me niet zo super veel uit te maken als de intentie/vraag/antwoord op dat moment maar helder was? Het is toch niet dat iemand het achteraf zal gaan (kunnen) herbeluisteren? Dus het focussen op de exacte verwoording vind ik wat vreemd? En hoe is er dan iets ontkracht? Kun je dat even uitleggen?

Het maakt uit voor de discussie hier. Enkel dat. Want verder is het inderdaad woord tegen woord en dan is het aan diegene die de beschuldiging uit om aan te tonen; wat nooit gaat lukken. Zeker omdat er hier al teruggekrabbeld is op het "letterlijk" te vragen...

Verder kunnen we hier niet meer advies geven dan wat ondertussen al meermaals gegeven is, namelijk overleg met de notaris. Want we hebben hier een éénzijdig verhaal dat niet eens volledig is.

 

[phate_13]

Ik sta hier hard in, omdat HARD nodig is. En omdat de feiten zijn dat er een bod gedaan is dat aanvaard is. Die zaken staan als een paal boven water. Het doet Malan geen enkele dienst om haar hier als niet geïnformeerde haar ideeën voor haar geval te gaan bevestigen. Dit laten we best over aan de notaris. Want anders is het jamaar den x of den y of BG hebben gezegd dat ik juist was en valt ze in haar ongeluk...

Dat er theoretisch iets is als een mondelinge statement. Dat klopt. Maar de realiteit is dat als daar noegabollen bewijs voor is dat daar noegabollen rekening mee gehouden gaat worden. Je weet wel... woord tegen woord.

De 10% komt van het principe dat ik dacht dat er als standaard genomen is en wordt indien je de overeenkomst niet volgt. Kan ook perfect 5% zijn. Het is te lang geleden, ik weet het niet meer. Maar een standaard percentage is er.
Had jij in uw opschortende voorwaarde opgenomen dat de borg maar max 2.5% was die je wenste te voorzien. Dan had je gelijk dat dit anders zal zijn dan de standaard. Maar ik heb nog nooit gezien of gehoord dat er iets anders als de standaard wordt genomen indien het compromis nog niet getekend is. En als dat wel al getekend is het percentage dat daarin vermeld is.
Ze kan natuurlijk proberen om er nu nog een ander percentage in te zetten in de compromis, dat ze dan aan haar rekker heeft. Maar anders zou ik persoonlijk uitgaan van de forfaitaire percentages die in een standaard compromis staan. Of van wat de Notaris inschat dat het zou kunnen zijn, wetende dat het altijd mis kan zijn.

Ik zou er niet vanuit gaan dat de kans klein is dat de tegenpartij niet zou procederen indien die al aan het procederen is met de vorige kandidaat. Ik zou de kans eerder hoog achten.
En opnieuw, als ik in de plaats van de verkoper was zou ik procederen.

Voor de rest lijkt mij de meest praktische werkwijze in het geval daar ze claimde dat het haar droomwoning was waar er ondertussen wat twijfels waren gerezen tgv haar appartementje en waar ze nu valt over iets in de compromis om dit met haar notaris te bespreken. Maar er vanuit te gaan dat ze er niet onderuit komt. Dat ze het koopt. Of dat ze een boete mag dokken. Ook met rechtsbijstand en met de kans op beperkte schade.

Je zit hier uiteindelijk juridisch advies te verlenen zonder dat we al de gegeven hebben. Goed wetende dat een rechtszaak kan staan en vallen met het kleinste detail

Je komt hier zelf met een gestrekt been in, zelf juridisch advies verlenen zonder dat ook jij alle gegevens hebt. Dat geldt ook voor u. Daarmee dat ik ook spreek van direct contact met de notaris en kijken voor rechtsbijstand.

Krachttermen als noegabollen, "HARD nodig", terwijl je zelf dan een hoop zaken uit je gat trekt betreffende die percentages en veronderstellingen maakt zoals "ik zou zelf procederen" (waarom eigenlijk, kun je dit ook onderbouwen?).

Om op die veronderstelling in te gaan: Het lijkt me overduidelijk dat je niet beseft wat hierbij komt kijken? Ik val in herhaling, zoals hierboven wordt aangegeven, als je graat procederen daar zijn heel wat consequenties aan, ook (en misschien zelfs vooral) als verkoper. Dat doet me nu denken dat de woorden van Malan bij mij ook wel heel wat vragen doen opkomen. "Ze liggen al in proces met de vorige kandidaat-kopers". Als er effectief geprocedeerd wordt over een gelijkaardige kwestie dan zou het huis momenteel zelfs niet verkocht mogen worden als dat nog gaande is. Want dat is al één van de belangrijke consequenties. Je mag niet zomaar het goed, waarvan de eigenaar op dat moment niet duidelijk is, opnieuw verkopen.

Ik ga wel akkoord met het gegeven "Als het de droomwoning is, dan zou ik hier niet al te moeilijk om doen". Zoals hierboven al passeerde, behalve als er concrete PV's zijn en actie vereist is, zou ik me weinig zorgen maken over de staat van niet vergund zijn (naargelang de grootte-orde overigens wel).

Maar er vanuitgaande dat er worst-case heel wat paden/oprit/... moeten onthard worden op een bepaald punt... Dan denk ik: So what? Als het gaat over gigantische koterij met grote waarde voor de koper, dat is mogelijks iets anders.

 

[phate_13]

Het maakt uit voor de discussie hier. Enkel dat. Want verder is het inderdaad woord tegen woord en dan is het aan diegene die de beschuldiging uit om aan te tonen; wat nooit gaat lukken. Zeker omdat er hier al teruggekrabbeld is op het "letterlijk" te vragen...

Verder kunnen we hier niet meer advies geven dan wat ondertussen al meermaals gegeven is, namelijk overleg met de notaris. Want we hebben hier een éénzijdig verhaal dat niet eens volledig is.

Ik vind het straf dat jullie beiden zo hard geloven dat "woord tegen woord" niets uitmaakt? Dat mag voor mij toch wat beter onderbouwd worden.

De algemene kwestie eens nagevraagd bij onze vriend AI:

Spoiler: Eens gevraagd aan onze vriend AI

De vraag:

Een makelaar geeft aan dat er niets illegaal is aan de woning, na het vermelden dat een bepaald bijgebouw vergund is.

Voor het tekenen van de compromis blijkt plots dat er wel degelijk heel wat onvergunde verharding is.


Kan ik op dit moment mijn bod intrekken gezien de foutief verschafte informatie van de makelaar?

Het antwoord:

Dit is een zeer vervelende en stressvolle situatie. Het korte antwoord is: ja, u bevindt zich in een juridisch sterke positie om actie te ondernemen, maar de manier waarop u dit aanpakt is cruciaal.

Hieronder volgt een uiteenzetting van uw rechten en de stappen die u kunt overwegen.

1. Waarom u een sterke zaak heeft: Dwaling​

In het Belgische verbintenissenrecht is er sprake van dwaling wanneer u een overeenkomst aangaat op basis van onjuiste of onvolledige informatie die essentieel was voor uw beslissing om te kopen.

• Informatieplicht: Een makelaar heeft een informatieplicht. Door expliciet te bevestigen dat alles vergund is, terwijl dit niet zo is, heeft de makelaar u misleid (al dan niet bewust).
• Essentieel karakter: Indien u op voorhand had geweten dat er sprake was van onvergunde verharding (met mogelijke handhavingsrisico's of afbraakbevelen tot gevolg), had u het bod waarschijnlijk niet of niet aan die prijs uitgebracht.

2. Wat kunt u nu doen?​

A. Directe communicatie (Schriftelijk)​

Stuur onmiddellijk een aangetekende brief (en per e-mail) naar de makelaar én naar de verkoper.

• Stel vast: Wijs hen op het feit dat u uw bod heeft uitgebracht op basis van de uitdrukkelijke bewering dat de woning en bijgebouwen vergund waren.
• De discrepantie: Benoem concreet welke verharding niet vergund blijkt te zijn.
• Intrekking: Geef aan dat u uw bod formeel intrekt wegens dwaling met betrekking tot de essentiële kenmerken van het goed.
• Geen compromis: Verklaar dat u onder deze omstandigheden niet zal overgaan tot het tekenen van de compromis.

B. Schakel uw eigen notaris in​

Als u dat nog niet gedaan heeft, neem nu contact op met uw eigen notaris. Uw notaris is uw objectieve adviseur. Stuur de documentatie naar hem/haar door. De notaris kan de makelaar en de verkoper wijzen op hun wettelijke verplichtingen en eventuele juridische gevolgen.

3. Belangrijke overwegingen​

• Handhavingsrisico: Onvergunde verharding kan leiden tot een herstelvordering (afbraak of verwijdering) door de overheid. Dit is een aanzienlijk financieel risico voor u als koper. Dit is een perfect argument om uw bod in te trekken.
• Opschortende voorwaarde: Mocht u de woning toch nog willen, dan kan dit enkel indien de verkoper het probleem volledig oplost (regularisatie) vóór de akte, of indien de prijs navenant wordt verlaagd en u bereid bent het risico van regularisatie zelf te dragen. Dit moet dan expliciet in de compromis worden opgenomen via een opschortende voorwaarde.
• Beroepsethiek makelaar: Een makelaar die dergelijke cruciale informatie verzwijgt of verkeerd voorstelt, handelt in strijd met de deontologische code van het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). U kunt hier eventueel melding van maken bij het BIV, wat de makelaar meestal zeer snel in beweging krijgt om tot een vergelijk te komen.

Belangrijke waarschuwing: Ik ben een AI, geen advocaat. Omdat het hier gaat over een bindende aankoopbelofte (uw bod), is het van cruciaal belang dat u de brief naar de verkoper/makelaar laat nalezen door uw eigen notaris voordat u deze verstuurt. Dit zorgt ervoor dat uw juridische terminologie correct is en u geen rechten verliest.

 

[Malan]

Ik zou er niet vanuit gaan dat de kans klein is dat de tegenpartij niet zou procederen indien die al aan het procederen is met de vorige kandidaat. Ik zou de kans eerder hoog achten.
En opnieuw, als ik in de plaats van de verkoper was zou ik procederen.

Bij die vorige koper was er al een compromis getekend want er lag al een akte klaar begreep ik. Als je een compromis tekent en dan terugkrabbelt, dan begrijp ik dat je niet onder die boete uit kunt.

Op basis van wat ga jij dan procederen als ik niet akkoord ga met bepaalde clausules in de voorgestelde overeenkomst? En dan nog eigenlijk over zaken waar jij zo trots op was en me uitgebreid hebt laten zien tijdens de twee bezoeken? “Ooops vergeten zeggen dat dat er er eigenlijk onvergund ligt, maar ja dat heb jij zelf maar moeten zien door eerst alle details van stedenbouw uit te pluizen. Ik geef het nu aan en verplicht je nu om dat te aanvaarden en alle verantwoordelijkheid zelf te dragen. Dikke pech en eigen schuld dikke bult.” Zo iets?